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1、房地产估价师模拟试题6辑房地产估价师模拟试题6辑 第1辑关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体分为销售期和运营期D.建设期和经营期不会重叠答案：D解析：本题考查的是后续开发经营期。在销售（含预售）的情形下，建设期和经营期有重香。 参见教材P330。 在课税对象和税目不变的情况下，课税额与税率成反比。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 为评估某写字楼2022年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资
2、料如下：(1)可比实例的成交价格与成交日期 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格(元/m2) 6000 5800 6120 成交日期 2022年4月1日 2022年2月1日 2022年5月1日 (2)交易情况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 +3% l% +2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。(3)调查获知该类写字楼的价格2000年11月1日到2022年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2022年6月1日至2022年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。(4)房地产状况分析
3、判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% O 因素2 3% 1% +5% 因素3 +6oA +2% 3%房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素l是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2022年10月1日的正常市场价格。如需计算平均值，采用简单算术平均法。正确答案：(1)交易情况修正系数可比实例A：100/(100+3)=100/103可比实例B：100/(10001)=100/99可比实例C： 100/(100+2)=100/102
4、(2)交易日期修正系数可比实例A：(1+1.2%)2(1+1.8%) 4=1.0999可比实例B：(1+1.2%)4(1+1.8%)4=1.1265可比实例C：(1+1.2%)(1十1.8%)4=1.0869(3)房地产状况修正系数因素权重值的计算因素1的权重=4/(1+1.67+4)=0.6(或60%)因素2的权重=1.67/(1+1.677+4)=0.25(或25%)因素3的权重=1/(1+1.67+4)=0.25(或25%)房地产状况修正系数的计算(4)计算比准价格(5)估价对象价格=(6343.73+6470.02+6456.56)/3=6423.44(6410.93)(元/m2) 某
5、办公楼房地产估价报告封面及目录(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公楼房地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地3444.6m20三、估价日期2022年8月21日至8月25日。四、估价目的房地产拍卖。五、估价时点2022年8月21日。六、估价依据（略）七、采用的估价方法根据估价对象概况及估价目的，本估价采用比较法、假设开发法进行综合评估。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。八、估价结果2022年8月21日估价对象房产总价为人民币79
6、92400元（大写：人民币柒佰玖拾玖万贰仟肆佰元整）。九、估价人员（略）十、估价报告应用的有效期本评估报告使用期限为2022年8月21日起至2022年8月21日止。XX公司办公用房地产估价技术报告一、实物状况分析估价对象建筑物，建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，室内墙壁一般罩白，陶瓷锦砖楼梯，水磨石地面，室外墙壁贴有瓷砖。该楼现为办公用楼，室内水、卫、电设施齐全，设有供暖系统，总建筑面积2075.284m2。二、区位状况分析该评估对象（土地）地号221021，位于某市某街某号，总占地面积3444.6m2，门前有10路、12路、14路、7路、40路、48路、102路、103路、306路
7、等公交车经过，交通便利。其西行50m为某路，某商场、某长途汽车站、某火车站、某批发市场等均位于这条路上，形成了繁荣的商业景象和良好的市场氛围。估价对象位于某路南侧，某大酒店与之隔路相望;某马路北侧有饭店、某宾馆、金台大酒店、银河宾馆、某影院等；东行300m路南某大厦已完工进入销售阶段，这无疑为估价对象提供了增值潜力。此外，某街与某路相连，是某市最为繁华的街道,某百货大楼、某购物广场、某商场、某商厦等都设在这条路上，某路集餐饮、娱乐、购物、旅游于一体，其良好的市场氛围使评估对象拥有得天独厚的地理优势。三、市场背景分析(略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用根据估价对象的具体情况和估价目的
8、，本报告采用市场法、假设开发法分别进行估价。六、估价测算过程1.市场法土地该评估对象与车站相邻，交通便利，商业氛围良好，地理位置优越，在本市属一类一级地段。XX市一类一级地段土地市场平均售价为140万元/亩。评估对象土地占地面积3444.6m2，折合为5.17亩。土地价格计算如下：140万元/亩X5.17亩=723.8万元建筑物该建筑物为办公用楼，建筑面积2075.284m2,市场平均售价600元/m2(不含楼面地价），建于1989年，扣除折旧24%，运算过程如下：600元/m2X2075.284m2X(124%)=946330元=94.63万元评估结果土地评估结果为723.8万元；建筑物评估
9、结果为94.63万元；(723.8+94.63)万元=818.43万元该评估对象最后估价结果为818.43万元。2.假设开发法估价对象具有潜在的开发价值，故选用假设开发法。通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：假设其用途为商业办公混合楼；建筑容积率1.5;建筑覆盖率25%;建筑总面积5166.9m2；建筑物层数6层；各层建筑物面积均为861.15m2；地上一层为商业用房，总面积为861.15m2；地上二层至六层为办公用房，总面积为4305.75m2。预计建设期。预计共需3年时间才能完全建造完成投入使用，即2022年5月完成。预计出售楼价。预计商业楼出售时的平均售价为8 000元/m2
10、;办公用楼出售时的平均售价为1500元/m2。估计开发费以及开发商利润。估计建筑费为362万元；专业费用为建筑费的5%;年利息率为3.5%;销售费用、税率之和估计为楼价的8%;投资利润率为10%;在未来3年的建设期内，开发费用均匀投入。求取地价。采用的计算公式如下：地价=楼价一建筑费一专业费用一利息一销售费用一税费一利润拟采用静态方式试算地价。a.总楼价=8 000元/m2X861.15m2+1500元/m2X4305.75m2=13347825元=1334.78万元b.总建筑费= 362万元c.总专业费=总建筑费X5% =362万元X5%=18.1万元d.总利息=(总地价+总建筑费+总专业费
11、）X利息率X计息期=总地价X3.5%X3+(362+18.1)X3.5%X1.5=总地价X0.105+19.96(万元）上述总利息的计算采用的是单利，计息期到2022年5月止。各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时我们是假设建筑费和专业费用的投入为均匀投入。这样，就有上述总利息计算中的计息年数是1.5。e.总销售费用+总税费=总楼价X8% =1334.78万元X8%=106.78万元f.总利润=(总地价+总建筑费+总专业费用）X利润率=总地价X10%+(362+18.1)X10%=总地价X0.1+38.01(万元）将上述af代入假设开发法公式中，即总地价=1334.783621
12、8.1一（总地价X0.105+19.96)106.78(总地价X0.1+38.01)=655.54万元则评估对象估价结果=(655.54+94.63)万元=750.17万元3.最后估价结果采用市场法得出的评估标的房地产的价值为：818.43万元。采用假设开发法得出的评估标的房地产的价值为：750.17万元。对上述两种方法得出的结论取中间值，得(818.43+750.17)万元+2=784.3万元，即为评估结果。七、估价结果确定占地面积为3444.6m2。土地及地上建筑物的拍卖价格为784.3万元。答案：解析：(1)缺少致委托方函。(2)缺少委托方。(3)估价对象描述过于简单，土地权利情况不清，
13、使用年限不明确。(4)缺少估价原则。(5)缺少价值定义。(6)估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。(8)估价结果还应写明单价。(9)地价应进行年限修正。(10)应说明24%的折旧率确定依据。(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。(12)估价结果不一致。(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金，这体现了房地产中介服务的（）特点。A.人员特定 B.委托服务
14、C.服务有偿 D.竞争性答案：C解析：本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务的特点之一是服务有偿，即房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金。一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A、估价机构B、估价师C、估价报告使用者D、估价委托人的实际需要答案：D解析：本题考查的是估价目的。估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。参见教材P30。收集交易实例时应收集的交易实例信息包括（）。A.成交价格 B.议价时间 C.成交日期 D.交易方式 E.交
15、易目的答案：A,C,D,E解析：本题考查的是收集交易实例。收集的交易实例信息应能满足比较法运用的需要，并尽可能收集较多的信息，收集的交易实例信息一般包括以下内容：（1）交易对象基本状况；（2）交易双方基本情况；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交价格；（6）付款方式；（7）融资条件；（8）交易税费负担；（9）交易目的。 一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以下不属于房地产区位因素的有( )。A、 朝向B、 交通C、 相邻房地产的用途D、 地形答案：D解析：房地产估价师模拟试题6辑 第2辑由于写字
16、楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。（）答案：对解析：本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。 某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元人民币，其项目资本金应当不低于（ ）万元。A2000B2500C3000D3500正确答案：D2022年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知(国发202213号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。交易
17、实例的成交日期与价值时点相差不宜超过（），不得超过（）。A、1年，2年B、半年，1年C、1年，3年D、半年，2年答案：A解析： 本题考查的是选取可比实例。可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过1年、不得超过2年。因为相差过长就难以进行市场状况调整，有时即使勉强进行市场状况调整，可能会出现较大偏差。此外，可比实例的成交日期不应晚于价值时点。市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 ( )答案：错解析：房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和
18、静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别答案：解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别：（1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出
19、发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再相加减。（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。 下列哪种房地产最适用成本法估价（ ）。A学校B公园C商场D普通商品住宅E油田正确答案：ABE学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。 项目全寿命费用，是指项目从投标开始直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用。( )参考答案：错误 在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城
20、市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师模拟试题6辑 第3辑某市规定自 2022 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1计征，调整为按照转让所得的 20计征，张某于 2022 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于 2022 年 8 月 27 日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。关于该市税收政策调整可能产生的影响分
21、析，不恰当的是（）。A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场C.二手房地产交易量增加，房价上涨势头将趋缓D.将在一定程度上催热该市场房地产租赁市场答案：C解析：提高二手房交易的个税，会抑制投机行为，出售者怠于出售房产，供给减少，刚性需求购房者更多的从二手市场转向新建住房市场或租赁市场。C 项，该市二手房交易的个税提高，将会导致二手房地产交易量将减少，房价上涨势头将趋缓。影响房地产市场发展的基本因素有（）。A.社会因素 B.经济因素 C.资源因素 D.政策因素 E.技术因素答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影
22、响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。决定某类房地产供给量的主要直接因素有（）。A、该类房地产的价格水平B、消费者的收入水平C、该类房地产的开发成本D、该类房地产的开发技术水平E、房地产开发企业对未来的预期答案：A,C,D,E解析：考点:房地产供给。选项B，属于影响房地产需求量的因素。某投资市场的平均收益率为15，银行贷款利率为5.5，国债收益率为3，房地产投资市场的风险相关系数为0.3。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A、5.7%B、6.6%C、7.9%D、9.4答案：B解析：考点:资本资产定价模型。预期收益率R无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收
23、益率无风险投资收益率）=3+0.3（15-3）=6.6。某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A.4000B.4004C.4021D.4037答案：D解析：该类工业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期使用权土地单价为：补地价11567.895000 -174
24、6.625000 4037（万元）。保修期满后的物业共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过( )列支。A.物业服务费B.房屋保险费C.专项维修资金D.其他费用答案：C解析：条例规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后(交付使用后保修期内)物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。已出租的房地产转让估价，应评估（）。A.承租人权益价值 B.出租人权益价值 C.无租约限制价值 D.投
25、资价值答案：B解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A、国有土地使用证B、建设用地规划许可证C、建设工程规划许可证D、建设工程施工许可证E、商品房预售许可证答案：A,B,C,D解析：考点:房地产开发贷款。对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的项目，不
26、得发放任何形式贷款。必须四证齐全。不要求有预售许可证。某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。A.3853.10 B.3868.52 C.3883.99 D.4187.36答案：B解析：本题考查的是复利计算。最后一个月的还款额=3044.54（1+0.4%）512+1-1=3868.52（元）。房地产估价师模拟试题6辑 第4辑 虽然被拆迁房屋的使用性质一般以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结
27、果进行评估。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 该房地产开发公司将商品房销售给购房者后，购房者办理的房屋所有权证书中的附图表明了所购房屋的权属范围，明确了异产毗连房屋的权利界线，注明了套内建筑面积和分摊面积，此附图是（ ）。A宗地图B房产分幅图C房产分丘图D房产分户图正确答案：D 物业管理社会化有两个基本含义，一是业主从社会上选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某旧住宅，测算其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰
28、落地区引起的经济折旧为4万元。则该旧住宅的现值为( )万元。A36B40C38D44正确答案：A答案 A该旧住宅的折旧总额=2+8+4=14(万元)则该旧住宅的现值=重置价格-折旧=50-14=36(万元)整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的（ ）注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。A.一名以上B.两名以上C.三名以上D.五名以上答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。P62。30.对经营期不同的房地
29、产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法答案：A解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。经营期不同不能直接比总值，必须比年值。选项D还必须满足效益相同的条件。P210。 甲企业对张某所购房屋的保修期，从（ ）起计算。A房屋竣工之日B验收合格之日C开发商通知交房之日D商品房交付之日正确答案：D 专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的有（）。A.处罚类会计科目 B.负债类会计科目 C.所有者权益类会计科目 D.成本类会计科目
30、和损益类会计科目 E.资产类会计科目答案：B,C,D,E解析：本题考查的是会计基本核算方法。会计科目按照会计要素进一步分为五类，即资产类会计科目、负债类会计科目、所有者权益类会计科目、成本类会计科目和损益类会计科目。房地产估价师模拟试题6辑 第5辑 债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往任低于票面价值。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。A.地理环境 B.经济政策 C.项目投资估算 D.市场情况 E.市场需求与供给情况答案：A,B,D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政
31、策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。下列关于城乡规划控制线的表述正确的是（）。A.规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理B.建设城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上政府公布保护的历史建筑的保护范围界线C.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线D.城市黄线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线E.城市蓝线线是指对城市发展全局有影响
32、的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线答案：A,B,C解析：本题考查的是规划红线管理。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。参见教材P77。房地产抵押估价报告应用有效期从（）起计，不得超过一年。A.估价时点 B.估价委托日 C.估价报告出具日 D.估价开始作业日答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应
33、用有效期。 以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有（ ）。A临近城市主干道B靠近酒厂C靠近高等院校D靠近铁路线E临近城市中心正确答案：ABD不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。 回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去正确答案：C（一）某投资者购买了一间建筑面积为 100m2的店铺用于出租经营，购买价格为 180 万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为 1
34、 年，装修费用为 60 万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为 12，动态投资回收期不长于 16 年，则假定该类店铺的经营费用占毛租金收入的 30，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初。请计算满足投资者收益目标要求的店铺最低单位面积年租金，并画出该项目投资经营的现金流量图。答案：解析：（1）设单位面积最低毛租金为x 万元，则单位面积净租金收入为：x（130）=0.7x；年净租金收入为：0.7x 错误100=70x。将购买价和装修费折现：动态投资回收期内，净租金收益的折现和的绝对值应等于P。（2）画出现金流量图，如图3 和图4 所示。国库券是一种直接金融工具。（）答案：对解析：本
35、题考查的是金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。 资产负债表的左方反映资产类，右方反映负债及所有者权益类。左右两方的金额合计不一定相等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师模拟试题6辑 第6辑下列行为中，应当缴纳契税的有( )。A.房屋赠与B.房屋继承C.以土地、房屋权属抵债D.以土地、房屋权属投资、入股E.房地产抵押答案：A,C,D解析：下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：1)以土地、房屋权属作价投资、入股；2)以土
36、地、房屋权属抵债；(抵债抵押)3)以获奖方式承受土地、房屋权属；4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可在房地产估价机构注册。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。第四十二条：大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以参照本办法注册，但不得担任房地产估价机构法定代表人或者执行合伙人。下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是（）。A.城市绿地 B.汽车加油站 C.街心公园 D.地税局机关答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。依据划拨用地
37、目录（国土资源部令第9号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：（1）国家机关用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定（）。A债务履行期限B被担保的债权数额C抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人D债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有答案：D解析：房地产抵押是担保债权债务履行的手段。房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议，是债权债务合同的从合同。抵押物须保险的，当事人应在
38、合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。抵押人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。 主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。A直接融资B间接融资C开发投资D置业投资正确答案：B答案 B 房地产投资分为直接投资和间接投资两类。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2022年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 1
39、0 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10配建公共租赁住房。2022 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022 年 10 月20 日该项目取得商品房预售许可证。“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司可以进行该项目的营销活动为（）。A.制作公共车身广告介绍该项目名称B.向前来参观者免费发放VIP 卡C.在项目销售大厅展示项目沙盘D.在房地产展销会上预售房屋答案：C解析：“十一”期间，乙房地产开发公司还未取得预售许可证。房地产广告发布暂行规定规定，预售房地产，但未取得该项目预售许可证的不得发布房地产广告。所以 A
40、D 项不符合条件。 下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是（ ）。A销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定B商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向物业管理公司缴交维修基金C公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集D公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有E公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金正确答案：ACD商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向售房单位缴交维修基金；公有住房出售，购房者按购房款2的比例向售房单位缴交维修基金。 某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过
41、时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A43.2%B50%C56.8%D70%正确答案：C估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，下列说法错误的是（）。A.不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值 B.不得高估法定优先受偿款 C.不得低估预期实现抵押权的费用 D.不得低估税金答案：B解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。