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1、2022房地产估价师模拟冲刺试题集6辑2022房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第1辑项目资金有多种来源渠道，为了满足项目的资金需求，可优先使用（）。A、借贷资金B、预租售收入C、资本金D、融资资金答案：C解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。 保险事故的估价中，一般采用市场法还是成本法?或哪种方法在此类目的的估价中用得较多?正确答案：保险评估中用的较多的方法是成本法，也可用市场法。下列企业或机构中，不属于房地产业的是( )
2、。A.房地产开发企业B.房地产估价机构C.物业服务企业D.建筑施工企业答案：D解析：房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。 下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是（ ）。A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物B预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证C抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准D乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押正确答案：D 某房地产投资项目的
3、表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为544%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。A357%B400%C656%D1056%正确答案：A某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加即为( )。A、 总折旧额B、 物质折旧额C、 建筑的折旧额D、 年平均折旧额答案：B解析：划定城市规划紫线的作用是
4、确定( )。A.绿地控制范围B.历史建筑保护范围C.地表水保护范围D.城市基础设施用地控制界线答案：B解析：在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。2022房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第2辑房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。（）答案：对解析：本题考查的是房地产测绘概述。房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。（）答案
5、：对解析：有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的加减调整得到的。当建筑物的施工、使用、维护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护差的，其有效年龄大于实际年龄。甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6）。（）答案：错解析： 本题考查的是净收益每年不变的公式。甲的楼面地价土地单价容
6、积率14004350（元m2），VV401K40350（16）40（16）401387.69（元m2）。乙的楼面地价土地单价容积率9002.5360（元m2），VV501K50360（16）50（16）501380.67（元m2）。则投资乙地块比甲地块更经济。下列比例尺中，可以用在总平面图中的比例尺是（）。A.1:100 B.1:200 C.1:300 D.1:500答案：D解析：本题考查的是建筑识图基础。总平面图常用的比例尺是1:500、1:1000和1:2000。 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采取逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时
7、间序列，借以消除价格短期波动的影响，显示出价格变动的基本发展趋势。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场，”这种划分所采用的市场细分标准有( )A按存量增量细分B按交易形式细分C按目标市场细分D按房地产用途细分E按地域细分正确答案：CD 下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）A投资回收期B借款偿还期C利息备付率D财务净现值E现金报酬率正确答案：ADE2022房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第3辑 某市于2022年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2
8、，并且一直没有变动；2022年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m2为基础进行修正。A4000B5000C6000D9000正确答案：C答案 C城市房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准而不是清单价值标准，故选C。（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A、住房价格
9、合理性指数B、量价弹性C、住房市场指数D、消费者信心指数答案：C解析：本题考查的是市场监测与预警指标。选项A是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前住房价格合理性做出的判断；选项B，指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值，可以判断市场所处的景气阶段；选项D，指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者“未来6个月内是否计划买房未来6个月内是否计划买自住房”的调查结果来构造。商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应根据合同约定对面积差异进行结算。（）答案：对解析： 本题考查的是商品房交付使用。商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，
10、商品房交付时，开发商与购房人应根据合同约定对面积差异进行结算。 权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋权属证书。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最小产出量。（）答案：错解析：本题考查的是生产理论。生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（）答案：对解析：土地开发是对毛地或生地进行改良，为建筑施工进行前期准备的阶段。虽然开发后的熟地所创造的收入并不比毛地多，但它毕竟向土地的最终用途靠近了一步。即便如此，为土地开发进行融资
11、仍然较为困难。土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许特定地块从整体的抵押合同中释放出来，即解除该地块的抵押权，使其得以出售。此时，借款人必须向金融机构偿还部分贷款。 对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其（ ）的风险因素。A变动可能性B影响重要性C发生经常性D类型归属性正确答案：AA对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。2022房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第4辑一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）答案：对解析：本题考查
12、的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。下列关于旅馆房地产估价的表述中，错误的是（）。A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让 B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值 C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价 D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大答案：B解析：本题考查的是旅馆房地产及其估价特点。选项B错误，单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。不仅如此，这样单独
13、估算的结果必然是导致价值的重复计算。 下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁的必备条款正确答案：B自然终止主要包括： (1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同； (2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的； (3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈正相关，收益
14、性与安全性负相关。答案：错解析：一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。如银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。此外，金融工具的收益性与安全性往往也呈负相关，而流动性与安全性呈正相关。 住房公积金委员会各项决策的执行机构是（ ）。A住房公积金管理中心B住房公积金管理委员会委托的银行C各个单位D全体职工大会正确答案：A管理中心是公积金委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是住房公积金管理的主体。 农民集体的范围包括（ ）。A村农民集体B村内两个以上农村集体经济组织的农民集体C乡(镇)农民集体D建制农民集体E县农民
15、集体正确答案：ABC从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）答案：对解析：考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。2022房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第5辑把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。（）答案：错解析：把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为经济距离。交通时间距离应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量。由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对
16、甲的住宅进行评估。下列关于房屋征收估价，说法错误的是（）。A、被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B、评估被征收房屋价值时，租约期内用租约租金，租约期外用市场租金C、不考虑被征收房屋抵押、查封等因素的影响D、房屋征收评估价值以人民币为计价的货币单位，精确到元答案：B解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。选项B错误，被征收房屋价值评估不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测算，不能直接从图上量取。答案：对解析：一般测绘从图上索取或量取，精度可以满足需要。但房地产测量精度要求较高，例如界址点的坐标、房屋建筑
17、面积的量算精度要求都比较高，一般不能直接从图上量取，而必须进行实测和计算。2022年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置时为450万m2，则该市2022年末的商品住房空置率是（）A.9% B.12%C.15%D.20%答案：B解析：本题考查的是房地产市场指标。商品住房空置率=商品住房空置量/同期商品住房存量=450/3750=12%。 关于合同生效应具备的条件说法不正确的是（ ）。A当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同B意思表示真实C不违反法律
18、D不违反社会公共利益正确答案：A下列关于商品房租赁的表述，正确的是（ ）。A.防火要求不符合强制性标准的公寓可以出租B.未经批准由化工仓库改变成的住宅可以出租C.租金是租赁合同的核心，出租人不得单方面随意提高租金D.房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，任何条件下，承租人有优先购买权答案：C解析：本题考查的是商品房租赁合同。不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租；房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，同等条件下，承租人有优先购买权。P135137。地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于（）mm。A、250 B、300 C、490 D、500答案：C解析：本题考查的
19、是地基、基础与地下室。地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于490mm。2022房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第6辑政府债券体现的权利关系是（）关系。A股权B行权C债权债务D信托契约答案：C解析：政府债券，又称公债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。公债券通常分为中央政府债券和地方政府债券。房地产开发企业承担的商品房保修期从（）之日起计算。A竣工B交付C办理房屋所有权登记D入住答案：B解析：房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评
20、价指标包括（）。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值答案：C,E解析：本题考查的是经济评价指标体系。动态盈利指标只有三个：净现值、内部收益率、动态投资回收期。选项A是清偿能力指标；选项BD是静态盈利能力指标。参见教材P178。 下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ）。A建筑高度B建筑间距C建筑密度D建筑后退红线距离正确答案：C 成套房屋的建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。 （ ）正确答案：成套房屋的套内建筑面积由以上三部分组成，而成套房屋的建筑面积除以上三部分外，还应加上分摊的共有建筑面积。 下列说法不正确的是（ ）。A建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的B土建工程的利润直接工程费利润率C安装工程的利润人工费利润率D依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率正确答案：B 出让城市国有土地使用权，出让前应当制定指定性详细规划。( )正确答案：答案 出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。