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1、2022房地产估价师模拟试题6辑2022房地产估价师模拟试题6辑 第1辑在土地面积量算中，条件许可时应采用解析法计算的面积代替图解法计算的面积。（）答案：对解析：本题考查的是土地面积量算。图解法计算的宗地面积应在地籍调查表、土地登记卡、产权证书说明栏注明“本宗地面积为图解面积。条件许可时应采用解析法计算的面积代替图解法计算的面积。”参见教材P173。 房屋内的大厅层高超过4.40m的，按其水平投影面积2倍计算建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理
2、了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。关于王某购买经济适用住房的表述，正确的为（ ）。A.不允许购买者使用公积金贷款B.不向王某征收契税C.不向王某征收房产税D.不允许王某转让经济适用住房答案：C解析：本题考查的是不动产登记类型和程序。允许王某使用公积金贷款；购买经济适用住房，契税减半征收；购买经济适用住房满5年，允许上市交易。P7、10、261。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（）类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三 B.四 C
3、.五 D.六答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析 下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（ ）。A增加抵押贷款B抵押期间对抵押房地产进行动态监测C抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D处置抵押房地产E租赁抵押房地产正确答案：ABCD职工完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的，可以提取住房公积金。（）答案：对解析：本题考查的是住房公积金制度。完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的职工可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A静态分析法中应根据价值时
4、点的房地产市场状况测算后续建设成本B动态分析法中要进行现金流量预测C静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点答案：C解析：动态分析法与静态分析法主要有下列3大区别：对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上
5、，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，动态分析法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。 已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为( )。A7.
6、78%B8.28%C13.21%D14.21%正确答案：A答案 A3.31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%7.78%2022房地产估价师模拟试题6辑 第2辑 城市生活污水不是酚类污染物的来源（ ）。此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值最大C流动性差和价值最大D不可移动和用途多样正确答案：B 在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（ ）。A50%B60%C70%D80%正确答案：D 保险活动所特有的内在功能是（ ）。A组织经济
7、补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A、310.61B、321.60C、477.87D、494.77答案：C解析：考点:房地产价格构成。建设成本、管理费用、销售费用3亿；投资利息3（17.2%）0.511061.23（万元）；总成本31061.23（万元）；单位成本为310.61（万元）；可转让地块单位成本310.61/65%477.87（元/m2）。对于收
8、回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。（）答案：对解析：对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；纳入政府土地储备；对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性是 （）。A.不可移动 B.独一无二 C.相互影响 D.易受限制答案：B解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的独一无二特
9、性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。 房地产图的测绘顺序为（ ）。A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图正确答案：B2022房地产估价师模拟试题6辑 第3辑请教:2022年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题及答案第2大题第5小题如何解答?采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。A0.03B0.83C0.85D1.25：正确答案：D
10、答案分析：原题：甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000，2022年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000。2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。容积率按原规划计算：25000/20000=1.25 （）一般都是移动污染源，
11、主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。A、生活污染源B、气态污染物C、工业污染源D、交通污染源答案：D解析： 本题考查的是大气污染源。交通污染源一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。根据城市房地产管理法规定，建设用地使用权出让合同及其管理的表述错误的是（）。A.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金30%以下的土地闲置费B.满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外C.用地单位改变土地利用条件及用途
12、，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款D.在签订出让合同后，受让人延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。参见教材P36。 甲预售商品房时，应当具备（ ）等条件。A取得土地
13、使用权证B投入资金达到工程建设总投资的20%C取得建设工程规划许可证D取得商品房预售许可证正确答案：ACD定额计价方式下，以直接费单价为基础，分为人工费、材料费、施工机具使用费单价，并考虑风险因素，属于完全单价。（）答案：错解析：本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。定额计价方式下，以直接费单价为基础，分为人工费、材料费、施工机具使用费单价，属于不完全单价。土地增值税的纳税人包括( )。A.出售中国境内的房地产的个人B.继承中国境内的房地产的外国人C.出售中国境内的房地产的外国人D.继承中国境内的房地产的个人E.受赠中国境内的房地产的社会团体答案：A,C解析：凡有偿转让国有土地使
14、用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。(2022年真题) 一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（）万元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79答案：D解析：本题考查的是复利计算。国有土地上房屋征收补偿费用应在作出房屋征收决定前足额到位，专款专用
15、。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收决定前， 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。参见教材P44。2022房地产估价师模拟试题6辑 第4辑 住房抵押贷款属于（ ）。A银行信用B商业信用C国家信用D消费信用正确答案：AD 投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视A各异性B适应性C相互影响性D专业管理依赖正确答案：B下列有关房地产权益因素的描述，错误的是（）。A.容积率的高低对地价有很大影响 B.相邻关系的存在对房地产价格有一定影响 C.权利所对应的实质内容对价值有很大影响 D.
16、供役地在给他人方便时，不会给土地所有权人带来损失答案：D解析：本题考查的是房地产权益因素。选项D错误，供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。 贷款银行签订合同后，属于从合同的为（ ）。A借款合同B抵押合同C保险合同D委托估价合同正确答案：BC运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.52倍范围内。（）答案：对解析：本题考查的是选取可比实例的要求。运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.52倍范围内。 1999年4月，建设部令第69号已购公有住房和经济适
17、用住房上市出售管理暂行办法颁布实施，标志着上市限制的取消。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市化率或城镇化率，通常作为城市化水平的测度指标。（）答案：对解析：本题考查的是社会因素。通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标称为城市化率或城镇化率。股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。（）答案：对解析： 本题考查的是股票的基本特征。股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。2022房地产估价师模拟试题6辑 第5辑拍卖方式的特点是有利于公平竞争，主要适用情形包括（）。A.区位条件好的
18、地块的出让 B.交通便利的繁华市区地块的出让 C.土地利用上有较大灵活性的地块的出让 D.非盈利性的某些特殊用地的出让 E.需要优化土地布局地块的出让答案：A,B,C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的繁华市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。混凝土的和易性是一项综合性能，下列不属于和易性指标的是（）。A.流动性 B.吸湿性 C.黏聚性 D.保水性答案：B解析：本题考查的是混凝土。和易性是一项综合性能，包括流动性、黏聚性和保水性。某项目的投资额为500 万元，运营期为3 年，各年的运营费用分别为160 万元、20
19、0 万元和220 万元，残值为100 万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10，则该项目的费用现值为（）万元。A876.03B900.90C1051.16D1076.03答案：B解析：传统投资决策方法隐含两种假定，即（）。A、可逆性和可延期性B、不可逆性和可延期性C、不可逆性和不可延期性D、可逆性和不可延期性答案：D解析：考点:房地产投资决策的期权性质。传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。构造房地产开发项目评估方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（）答案：对解析：构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发
20、经营方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77答案：C解析：本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理
21、费用、销售费用3亿，投资利息=3（17.2%）0.5-11061.23（万元），总成本300001061.2331061.23（万元），单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本310.61/65%477.86（元/m2）。 某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价4 000元/，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。A40 000B53 600C66 800D80 000正确答案：C甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值
22、进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。该酒楼房地产的年净收益为（）万元。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56答案：B解析：净收益为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。本案例中，该酒楼房地产的年净收益
23、=4362.402260130250-21010%4362.40=1554.96（万元）。2022房地产估价师模拟试题6辑 第6辑 在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是（ ）。A股票+投资基金B债券+投资基金C投资基金+股票+债券D股票+债券正确答案：B 住房公积金的增值收益，可用于支付住房公积金管理中心的管理费用。 （ ）正确答案：某房地产项目建设期2年，第一年计划投资额2000万元，第二年计划投资额3000万元，年度价格上涨率为5，则该项目建设期间涨价预备费是( )万元。A.150.00 B.250.00 C.400.00 D.271.18答案：D解析：涨价预备费2
24、000(1+5)0.5-1+3000(1+5)1.5-143.39+227.79=271.18万元。 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（ ）。A物理结构B区域结构C产品结构D供求结构E总量结构正确答案：BCDE 组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元。A30B50C100D150正确答案：A 该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没有下降，但（ ）。A需求曲线已向右上方移动B需求曲线已向左下方移动C需求量已在需求曲线上向下移动D需求量已在需求曲线上向上移动正确答案：B 收益乘数有（ ）。A毛租金乘数B利润乘数C净收益乘数D销售收入乘数E潜在毛收入乘数正确答案：ACE在统计中，收集数据的方法有直接观察法、间接调查法和报告法。（）答案：错解析：统计数据的收集方法有：直接观察法、采访法和报告法。