房地产估价师模拟试题9辑.docx

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1、房地产估价师模拟试题9辑房地产估价师模拟试题9辑 第1辑 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为05%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。A5000B12574C12650D13911正确答案：B根据物权法，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。（）答案：对解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的

2、有（）。A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号 B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称 C.预售商品房广告涉及装修装饰的，应当真实.准确.清楚.比例恰当 D.在房地产广告中的项目位置示意图，应当准确.清楚.比例恰当 E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产广告。选项B错误，在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的房地产项目，不得发布销售广告。债券和股票都是金融市场交易的媒介。( )答案：对解析：知识点 金融市场的含义与要素 建筑制图中，根据“国标”规定，总图以厘米为单位。（ ）此题为判断题(对

3、，错)。正确答案： 下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（ ）。A法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值E在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金正确答案：ABDE商品房现售条件与预售条件的不同之处有（）。A.已通过竣工验收 B.取得建设工程规划许可证 C.取得建设用地使用权证书 D.取得建筑工程施工许可证 E.物业管理方案已落实答案：A,E解析：本题考

4、查的是商品房预售。商品房预售的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。商品房现售，必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可

5、证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A、 权益和区位B、 权益C、 实物和权益D、 区位答案：D解析：虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。房地产估价师模拟试题9辑 第2辑（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、

6、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数答案：C解析：本题考查的是房地产市场指标。选项A是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断；选项B指报告期内房地产价格变化率与交易量变化率的比值，可以判断市场所处的景气阶段；选项D指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果来构造。参见教材P44。 房地产开发用地使用权必须以出让方式取得。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（ ）物业。A收

7、益性B工业性C居住性D特殊性正确答案：A 要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。A依法成立B有必要的财产或经费C有自己的名称、组织机构和场所D能独立承担法律责任正确答案：D应能独立承担民事责任，D项说法不够准确。下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是（）。A、区位选择异常重要B、适用于短期投资C、变现性好D、不易产生资本价值风险答案：A解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造投资；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移。参

8、见教材P79。针对垄断的经济政策包括（）。A.反垄断 B.税收调节 C.价格管制 D.政府干预 E.明晰产权答案：A,B,C解析：本题考查的是微观经济政策。为了消除垄断，提高资源配置效率，政府可以通过经济立法、税收调节和价格管制等手段进行干预。选项DE属于针对外部性的经济政策。下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（ ）。A.市场因子推演法B.加权移动平均法C.简单平均法D.指数平滑法答案：A解析：市场趋势分析。时间序列分析法包括：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项A属于相关分析法。一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值

9、大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（）答案：对解析： 本题考查的是假设开发法的估价前提。自己开发前提下的价值自愿转让前提下的价值被迫转让前提下的价值。房地产估价师模拟试题9辑 第3辑根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法答案：A,D,E解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。市场提取法，是收益法中求取报酬率的方法。分解法，是折旧计算

10、的方法。大气污染源情况的影响可从（）方面来看。A.源强 B.源弱 C.源高 D.源低 E.源近答案：A,C解析：本题考查的是大气污染源。大气污染源情况的影响可从源强和源高两方面来看。 甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。A营业税B城市维护建设税C契税D房产税正确答案：ABA、B关于评估带租约房地产的说法，正确的有（）A、合同租金与市场租金的差异程度，影响承租人权益价值B、抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C、无租约限制价值是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值D、房屋征收评估应评估无租约限制价值E、只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变答案：A,C,D解析：本题

11、考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B，快速变现价值通常低于市场价值；选项C，在合法利用下，现状价值一般低于市场价值，而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P9293。房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A、投资机会寻找B、市场分析C、投资机会筛选D、项目财务评价E、规划设计答案：B,D解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。选项AC属于投资机会选择阶段，不属于投资决策分析阶段。投资机会选择阶段主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作；投资决策分析主要包括市

12、场分析、项目财务评价和投资决策三个部分。选项E，规划设计属于前期工作，不属于决策阶段的工作。 金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（ ）万元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79答案：D解析：复利系数的应用。P5+A（P/A，I，n）5+5（1+6%）17.8-1/6%（1+6%）17.858.79。 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。A银行信用B商业信用C

13、民间信用D国家信用正确答案：AC房地产估价师模拟试题9辑 第4辑房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。P243。 如果想熟悉建筑物“各层建筑标高、层数”，应查找平面图。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：

14、 有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金，并有权按规定申请住房公积金、 贷款。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。其中社会公众股是指募集型公司向社会公众发行的股份。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产价格与利率的关系是( )。A、 正相关B、 负相关C、 不定D、 无关答案：B解析：此题属于掌握的范畴。是在考查利率对房地产价格的影响。利率上升或下降都会使房地产的价格产生波动。房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降：利率下降，房地产价格会上升。解决此题的关键在于弄清利率的作用。某宗商用房地产于30年前建成，预计

15、建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年答案：B,C,D解析： 有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有（ ）。A抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行B住房公积金管理中心可能是抵押权人C贷款年限不得超过20年D担保公司也有可能是抵押权人正确答案：AD房地产估价师模拟试题9辑 第5辑 某

16、房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。A形象差异化战略B人员差别化战略C服务差别化战略D产品差别化战略正确答案：C凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产估价师注册。并非所有离退休人员都可以办理注册，其应当提供离退休的影印件，并无不予注册的情形，才能予以注册。下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A拆迁补偿费及有关税费B市政基础设施建设有关费用C贷款利息D建安费用答案：D解析：土地储备开发成本包括：征收、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程

17、中发生的有关费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。 假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。( )正确答案：答案 假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。 估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。 （

18、 ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城市房屋拆迁补偿估价应当由具有（ ）资格的估价机构承担。A资产评估B土地估价C房地产估价D价格鉴证正确答案：C城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有（）。A名胜古迹自用的房产B寺庙出租的经营用房产C校办工厂的房产D房地产开发企业建造未售但自用的房产E地下停车场答案：B,C,D,E解析：免征房产税的房产有：国家机关、人民团体、军队自用的房产，但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围；个人所

19、有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产。 在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是( )。A基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的B测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则C基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则D公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否

20、切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理正确答案：B答案 B寻找导致较大差异的原因，可以从下列方面进行检查：测算过程是否有误；基础数据是否准确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则；房地产市场是否处于特殊状态，例如房地产市场是否不景气，是否存在泡沫。房地产估价师模拟试题9辑 第6辑商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约答案：对解析：中华人民共和国合同法第十五条规定，下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。

21、某地区某类房地产1999-2022年价格如下表所示：某类房地产1999-2022年价格 单位：元/m2 年份 1999 2000 2022 2022 2022 2022 2022 2022 房地产价格 1800 2000 2220 2460 2730 3030 3360 ？根据平均发展速度法进行估价，预测该地区该类型房地产2022年的价格为（ ）元/m2。A3700B3785C3729D3156正确答案：C某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积297000m2，总容积率为7.425

22、，其中地上建筑面积约247000m2(含写字楼104900m2，商住楼60100m2，商场81000m2，管理服务用房1000m2)，地上容积率为6.175;地下建筑面积50000m2(含商场11 000m2，停车库25000m2,仓库5000m2，技术设备用房7000m2，管理用房2000m2)。项目开发建设进度安排是：于2022年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，2022年7月初至2022年2月底完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设，一期工程于2022年3月初开始，建设写字楼主楼A和副楼B,于2022年11月底结构封顶，2022年5月底完成装修工程;第二期建设商住楼

23、C和写字楼副楼D，于2022年12月初开始结构工程，2022年1月底完成装修工程。整个项目将于2022年3月底全部竣工投入使用。假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付,建造费用（开发成本）和管理费用等在项目建设期内均匀投入。有关项目的土地费用、建造费用、贷款利率和销售价格情况，可参考项目所在地的实际情况。对该项目进行初步财务评价。(1)项目销售收入销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱乐用房的面积共245000m2和地下11000m2的商场、5000m2的仓库和668个停车位。开发商制定的销售计划中，销售面积的具体分配情况见表376。(3) 土地增值税计算其他扣除项目=(土地费

24、用+建造费用）X20% =7234.2万美元土地增值税扣除项目金额总计：（57 081+7234.2+4758)万美元=69073.2万美元增值额：（86 066-69073.2)万美元=16992.8万美元增值比率：16 992.8/(57081+7234.2)X100%=26.42%增值比率超过20%，低于50%，适用税率= 30%应缴纳土地增值税：16 992.8万美元X30%=5097.84万美元(4)开发利润计算土地增值税前a.总开发价值= (860664758)万美元=81308万美元b.总开发成本= (57081-4758)万美元=52323万美元c.开发利润= (8130852

25、323)万美元=28985万美元d.开发成本利润率=(28 985/81308)X100%=35.65%土地增值税后a.总开发价值=(86 0664758)万美元=81308万美元b.总开发成本=(57 081-4758)万美元=52323万美元c.缴纳土地增值税=5 097.84万美元d.开发利润= (8130852323-5097.84)万美元=23887.16万美元e.开发成本利润率=23887.16/81308X100%=29.38%开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为35.65%和29.38%。答案：解析：改错如下：(1)土地增值税扣除项目金额总计：（57 098 + 7 23

26、7. 6)万美元=64 335. 6万美元(2)增值额：（86 066-64335.6)万美元=21730.4万美元(3)增值比率：21 730.4/64335.6X100%=33.78%(4)应缴纳土地增值税：21 730.4万美元X30%=6519.1万美元(5) 土地增值税前开发成本利润率=(28968/52340)X100%=55.35%(6) 土地增值税后缴纳土地增值税=6519.1万美元开发利润=(81308-52340-6519.1)万美元=22448.9万美元开发成本利润率=22448.9/52340X100%=42.89%开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为55.35%

27、和42.89%。 下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是（ ）。A承租人将承租的房屋擅自转租的B签订无效合同的C无正当理由，拖欠房租6个月以上的D承租人故意损坏房屋的正确答案：B合法租赁合同的终止有自然终止和人为终止两种情况。人为终止主要是租赁双方的原因导致的合同终止，除了选项A、C、D的情形外，还包括：将承租的房屋擅自转让、转借他人、拆改结构、私自调换使用或改变承租房屋使用用途的；公有住房无正当理由闲置6个月以上的；承租人利用承租的房屋从事非法活动的；法律、法规规定的其他可以收回的情形。这些情况都属于人为因素造成的合同终止。员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的( )。A、

28、 人工费B、 办公费C、 法定税费D、 保险费答案：A解析：知识点 房产税 甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从（ ）之日起计算。A物业管理企业进驻小区B小区全部竣工验收合格C商品房交付给陈某D陈某实际入住正确答案：C甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从商品房交付给陈某之日起计算。业主对建筑物的区分所有权不包括（ A.专有部分所有权B.专有部分共同管理权C.共有部分共有权D.共有部分共同管理权答案：B解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据上述规定，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构

29、成。P220。依照代理委托方的不同，代理形式可以细分为（）A、买方代理 B、卖方代理 C、双重代理 D、首席代理 E、分代理答案：A,B,C解析：本题考查的是选择物业租售形式。依代理委托方的不同，代理形式还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。房地产估价师模拟试题9辑 第7辑某建筑物的建筑面积为500m2，重置成本为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置成本为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置成本为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。A.75.6B.7

30、7.6C.80.6D.87.6答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法分解法。（1）门窗等损坏的修复费用2（万元）；（2）装饰装修的折旧额6005003/518（万元）；（3）设备的折旧额6010/1540（万元）；（4）长寿命项目的折旧额（360050020000600500600000）10/5017.6（万元）。该建筑物的物质折旧额2184017.677.6（万元）。参见教材P322。某宗房地产成交价格为4000元/m2，分五次付清，首付40%以后平均每半年支付一次，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为( )元/m2。A、 3620B、 3742C、 3909D、 4000

31、答案：B解析：知识点 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法 甲公司按营业收入的2%购买保险，该2%属于（ ）。A绝对指标B相对指标C平均指标D变异指标正确答案：B反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为( )。A.时点指标 B.相对指标 C.时期指标 D.平均指标答案：A解析：时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下三个特点：只能间断计数；各时点指标值不可以直接累加；每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系。 路线价法估价时需要用路线价再配合（ ）计算出待估宗地的价格。A深度百分率B资本化率C收益率D物价指数E其他价格修正率正确答案：AE 对于居住物

32、业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来租赁，这是由居住物业的商业特性所决定的。( )正确答案：答案 对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。甲公司6年前取得一宗土地的使用权，使用期为40年，并届时与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购

33、买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。答案：解析：办公楼整体年净收益80300085%（135%）12159.12万元收益年限40634年办公楼现值为：VA/Y11/（1Y）n159.12/10%11/（1 10%）341528.92万元（2）计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益80200085%（135%）12106.08万元乙方使用权剩余收益年限15411年乙方使用权剩余收益年限价格为：VA/Y11/（1 Y）n106.08/10%11/（1 10%）11689万元（3）甲方权

34、益价格办公楼现值乙方使用权价格1528.92689839.92万元#某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A、 3000B、 3277C、 3295D、 3599答案：C解析：依题意，可根据公式，建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格?房地产估价师模拟试题9辑 第8辑 某宗房地产1993年10月建成，在2022年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为( )。A60%B70%C80%D90

35、%正确答案：C持有优先股的股东，在公司重大决策时享有表决权。答案：错解析：优先股股东一般不参与公司经营管理，也没有重大决策的表决权。但在涉及优先股股东的权益时，则他们享有表决权。抵押合同作为主合同无效，则债权债务从合同也就自然无效。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押合同。债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效。P145。 该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。A3.O（万m2/hm2）B2.14（万m2/hm2）C50D33正确答案：A 市场提取法计算出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指标。 （ ）此题为判断题(对，

36、错)。正确答案： 从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后对房地产的升值作用一般会停止。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。正确答案：经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，不包括（）。A、销售收入B、出租收入C、营业外收入D、补贴收入E、自营收入答案：C,D解析：考点:营业收入、利润和税金。营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。房地产估价师模拟试题9辑 第9辑(2022年真题) 计算题（二）某市拟将一占地面积

37、100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的

38、销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）（12分）（与2022年真题计算题第二题类似）答案：解析：1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）；（2）建筑面积：66666.672.6173333.34（m

39、2）。保障性住房建筑面积：600001.272000（m2）；商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）。2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000600043200（万元）；（2）商品住房收益1）第一年：900020%101333.3418240.00（万元）；2）第二年：900060%101333.3454720.00（万元）；3）第三年：900020%101333.3418240.00（万元）。（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.005.5%1003.2（万元）；2）第二年：54720.005.5%3009.6（万元）；3）第三年：1824

40、0.005.5%1003.2（万元）。（4）土地增值税1）第一年：18240.001%182.4（万元）；2）第二年：54720.001%547.2（万元）；3）第三年：18240.001%182.4（万元）。3.项目成本计算（1）前期工程费：800（万元）；（2）建安成本1）第一年：3200173333.3425%13866.67（万元）；2）第二年：3200173333.3440%22186.67（万元）；3）第三年：3200173333.3435%19413.33（万元）。（3）其他建设费用1）第一年：112025%280（万元）；2）第二年：112040%448（万元）；3）第三年：1

41、12035%392（万元）。（4）管理费用1）第一年：990/3330（万元）；2）第二年：990/3330（万元）；3）第三年：990/3330（万元）。（5）销售费用1）第一年：120020%240（万元）；2）第二年：120050%600（万元）；3）第三年：120030%360（万元）。（6）契税及土地价格假设土地最高买价为V万元/亩，土地总成本 1001.04V=104V（万元）（7）计算净现值，报酬率取内部收益率10%。NPV=0时推算出的土地价格，即为最高买价建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的也不能除外。( )答案：错

42、解析：知识点 我国现行土地制度概述根据城市房地产管理法，以出让方式取得土地使用权进行房屋建设的，其完成的开发投资达不到项目开发投资总额的( )以上的，不得转让。A.15B.20C.25D.30答案：C解析：城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定规定，下列房地产不得转让：(1)达不到下列条件的房地产不得转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基

43、础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数答案：D解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。参见教材P258。在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi 的取值范围是（）。APi0BPi1C0Pi1DPil答案：C解析：采用期望值法进行概率分析时，各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于l、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于l。 城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的（ ）。A区位B用途C搬迁补助费D建筑面积正确答案：C拆迁条例规

44、定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。从城市用地分类来看，银行、电影院和体育馆涉及的用地都属于公共设施用地。（ ）答案：对解析：本题考查的是城市用地分类。公共设施用地：居住区级及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚于土地使用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。（）答案：对解析： 本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。住宅是这样的，因为住宅建设用地使用权到期可以自动续期。而如果是非住宅，建筑物经济寿命早于土地使用权到期的，应该按照建筑物经济寿命计算折旧；建筑物经济寿命晚于土地使用权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土地使用权到期时间计算折旧。