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1、房地产估价师模拟冲刺试题集6辑房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第1辑以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（）。A.拟租售物业的类型.时间和数量 B.租售价格 C.租售收入及收款方式 D.租售方式答案：D解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与缴纳的地价款之和占全部开发投资总额的 25以上，可以转让。（）答案：错解析：以出让方式取得建设用地使用权的房屋开发项目，开发单位
2、除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25以上，才可转让。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素有关的风险。P22。 某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000平方米、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000平方米，开发成本为5000元/平方米(不含土地费用)，销售均价为8000元/平方米，销售税费为销售收
3、入的5.5%。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是( )元/平方米。A.1804B.3608C.4608D.5120正确答案：A 房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。 ( )答案：错解析：就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之
4、后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方( )元/m2。A2022.80B2214.28C2336.45D2447.37正确答案：B 某幢房屋的建筑面积为200m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/m2。估算该房屋的重新购建价格为( )万元。A10B20C25D30正确答案：B答案 B该房屋的重新购建价格估算为：2001000=20(万元)。房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第2辑某房产年折旧率为1.6，有效年龄为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（）答案：对解析：本题考查的是年限法。总折
5、旧额EtCdt，成新率qVC（CEt）/C（CCdt）C1121.680.8，属完好房。参见教材P315。在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销答案：A,E解析：本题考查的是偿债备付率。可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。参见教材P203。 国务院将房地产估价机构资质核准列为国家行政许可项目。（ ）正确答案：2022年7月1日，行政许可法实施后，根据行政许可法、国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定和建设部关于改变房地产经纪人执业资格注册
6、管理方式有关问题的通知，房地产估价机构资质核准和房地产估价师执业资格注册被列为行政许可项目。以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（）。A.建筑安装工程费 B.国有土地使用权出让金 C.土地开发成本 D.公共配套设施建设费 E.土地增值收益或溢价答案：B,C,E解析：本题考查的是土地费用。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（）。A.私人权益融资 B.私人债务融资 C.公开权益融资 D.公开债务融资答案：C解析：本题考查的是房地产市场与资本市场。上市融资渠道属于
7、公开市场融资，同时也属于权益融资。 下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是 （ ）A与财务报表中的成本完全不一样B应根据实际发生费用记录来确定C与财务报表中的成本一样D是对项目未来将要发生的费用的预测和估算正确答案：D银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。这表明了（）。A.金融工具的流动性与收益性呈正相关 B.金融工具的流动性与收益性呈负相关 C.金融工具的收益性与安全性往往呈负相关 D.金融工具的流动性与安全性呈正相关答案：B解析：本题考查的是金融工具。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。如银行发行的银行券流动
8、性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第3辑个人独资企业、合伙企业不适用中华人民共和国企业所得税法。（）答案：对解析： 本题考查的是企业所得税。个人独资企业、合伙企业不适用中华人民共和国企业所得税法。 土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。A.房产税的课税对象是房产B.房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D.城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土
9、地使用税的计税依据答案：A解析：本题考查的是房产税的纳税人、城镇土地使用税、契税的计税依据、耕地占用税减税、免税。选项B错误，为了避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据；选项C错误，农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收；选项D错误，城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列对供给规律的叙述有误的一项是（ ）。A供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系B在其他条件不
10、变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动C供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而少D供给曲线是一条自左上方向向右下方倾斜的曲线正确答案：D在供给曲线图上，供给曲线是一条自左下方向右上方倾斜的曲线。需求曲线是一条自左上方向右下方倾斜的曲线。 简单算术平均数适用于已分组的分布数列。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A进行项目的财务评价B获取项目所需土地C确定规划设计方案并获得批准D对项目的建设工程进行招标E提交项目开工申请并获得批准答案：B,C,D,E解析：房地产开发过程的前期需要做以下几方面工作：获取土地；项目核准和开工计
11、划；确定规划设计方案并获得规划许可；工程建设招标；开工申请与审批；其他。房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第4辑 下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）A资金时间价值是资金的增值特性使然B利率是资金时间价值的一种标志C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等正确答案：ACE 衡量会计信息质量的标准中，（ ）是对会计工作的基本要求。A客观性B相关性C一贯性D明晰性正确答案：A 关于投资项目资本金的表述错误的是（ ）。A投资者可以转让其出资B投资者
12、享有所有者权益C投资者不得以任何方式抽出D投资者可从项目法人处获取利息正确答案：D投资项目资本金对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。P5。本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为XX房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方XX建筑安装公司获取了相关成本
13、等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断：(一）估价的假设条件1.估价时点2022年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3.本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为M年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限
14、自估价时点起为40年。5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8.我们于2022年6月25日至26日对估价对象进行了实地査勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。9.注册房地产估价师在进行实地査勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。(二)估价的限制条件1.本次估价目的仅为确定房地产
15、抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告,本估价机构不承担相应法律责任。2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。3.根据XX市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化,并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审査部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。答案：解析：错误:本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改
16、为:本次估价以委托人(或XX房地产开发公司）提供的资料及数据错误:设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。改为:设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。错误:不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致。改为:假定估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致。市场调查的第一个阶段是制定出最为有效地收集所需信息的计划。（）答案：错解析：考点:市场调查的步骤。市场调查的第二个阶段是制定出最为有效的收集所需信息的计划。若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产为500万元，则收益乘数为4%
17、。（）答案：错解析：本题考查的是直接资本化法。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数500/2002.5。房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第5辑 建设项目投资中的固定资产投资与建设项目的工程造价在量上不相等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产现房价格为4000元/ m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/ m2（年末收到），出租运营费用为每年50元/ m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/ m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/ m2。A 3300 B 3324 C 3335 D 3573正确答案：C下列选项中，不属
18、于工程款的动态结算方式的是（）。A、按月结算B、分段结算C、进度款结算D、竣工后一次结算答案：C解析：考点:成本控制。建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对于开发投资者来说，对开发商的收益产生巨大影响的是（）。A.资本化率的变化 B.物业毁损造成的损失 C.未来租金水平 D.未来房地产市场销售价格答案：D解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对
19、开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。市民王某在市区有一住宅按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠政策规定，问王某缴纳的房产税应是（）元/年。A.1440B.480C.540D.1000答案：B解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。从2022年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。1000124%480（元/年）。参见教材P261。房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )。A
20、、 变动成本的设B、 销售收入的不同C、 固定成本的设置D、 平衡点的设置答案：D解析：知识点 房地产项目的盈亏平衡分析城市规划的实施管理主要是（）两部分内容。A.报建审批管理 B.网络管理 C.批后管理 D.人工管理 E.微机管理答案：A,C解析：本题考查的是城市规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第6辑 收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A预期未来收益B预期收益能力C预期价格高低D预期价格涨落正确答案：A答案 A收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。房地产市场状况调整不仅是
21、交易日期调整，还包括一些其他因素调整。（）答案：错解析：本题考查的是市场状况调整的含义。市场状况调整也称为交易日期调整。参见教材P192。本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为XX房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方XX建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断：(一）估价的假设条件1.估价时点2022年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经
22、营。3.本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为M年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等
23、。8.我们于2022年6月25日至26日对估价对象进行了实地査勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。9.注册房地产估价师在进行实地査勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。(二)估价的限制条件1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告,本估价机构不承担相应法律责任。2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。3.根据XX市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告
24、估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化,并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审査部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。答案：解析：错误:本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为:本次估价以委托人(或XX房地产开发公司）提供的资料及数据错误:设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。改为:设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。错误:不能确认估价对
25、象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致。改为:假定估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致。债券的基本要素包括债券( )。A.利率 B.价格 C.持有人 D.偿还期限 E.票面价值答案：A,B,D,E解析：要包括发行主体的名称、发行时间、债券类别以及批准单位及批准文号等。居住区绿化的标准一般是按每居民平均占有多少平方米绿地面积来衡量。（）答案：错解析：本题考查的是居住区绿地的规划布置。居住区绿化的标准可按每居民平均占有多少平方米绿地面积和整个居住区用地的绿地覆盖率两种指标来衡量。制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，这是（）法的缺点A.横道图 B.单代号网络图 C.双代号网络图 D.时标网络图答案：A解析：本题考查的是进度控制。制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。A、 直线距离B、 空间距离C、 空间直线距离D、 经济距离答案：D解析：知识点 房地产一般因素