房地产估价师模拟试题5辑.docx

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1、房地产估价师模拟试题5辑房地产估价师模拟试题5辑 第1辑保险人为债务人的信用提供担保的险种称为( )。A.财产损失保险 B.保证保险 C.责任保险D.信用保险答案：D解析：信用保险与保证保险的主要区别：投保人不同：债权人投保债务人的信用风险的，为信用保险；债务人为自己的信用投保的，是保证保险。 某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（ ）。A小于20%B满足目标收益率要求C大于20%D不满足目标收益率要求正确答案：C 在市场调查中，（ ）是最易出错的阶段。A分析信息B信息汇总C收集信息D报告结果正确答案：CC收集信息是市场调查中成本最高，也最容易

2、出错的阶段。 需求和供给反方向变化时，若供给增加大于需求减少，则均衡价格和均衡交易量的变化为（ ）。A下降；增加B上升；增加C下降；减少D上升；减少正确答案：A供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响见教材。 以下适宜公开招标的工程项目有( )。A建设周期长的工程项目B技术复杂的工程项目C工程性质特殊的工程项目D专业要求强的工程项目E工期紧迫的工程项目正确答案：AB答案 AB C、D两项适用于邀请招标方式。(2022真题) 下列保险原则中，不适用于人身保险的是（）原则。A.近因B.最大诚信C.保险利益D.权益转让答案：D解析：本题考查的是保险的基本原则。权益转让原则是损失赔偿原则派生出来的原则。权

3、益转让原则仅适用于财产保险，不适用于人身保险。房地产估价师模拟试题5辑 第2辑同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是( )。A、 无差异性营销B、 差异性营销C、 定制性营销D、 集中性营销答案：B解析：解析 市场细分 根据以下材料，请回答 110111 问题：某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款

4、方式弥补工程建设不足；在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业1年，W公司为了还贷，将商场整体出售给S公司。第110题：W公司按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ）。A向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请B向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请C签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金D报原批准用地的人民政府批准正确答案：ABCD(2022年真题) 能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资答案：C解析：本

5、题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拨款D.所得税E.房屋保险费答案：A,C,E解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。出租净收益是有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的收益。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩

6、建费用和所得税。参见教材P253。 下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）。A投资回收期B借款偿还期C利息备付率D财务净现值E现金报酬率正确答案：ADE外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。（）答案：错解析：本题考查的是保值增值。投资改良导致的房地产价格上涨，是投资增值，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。房地产估价师模拟试题5辑 第3辑对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动

7、态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期答案：A,E解析：本题考查的是净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。商业、旅游、娱乐等经营性用地可用招标出让国有土地使用权方式来获取土地使用权。答案：对解析：在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（） 元/m2。A、-100B、-50C、50D、100答案：B解析：考

8、点:计算最终的比较价值。加权平均值为：68000.367000.563000.26650（元/m2）。中位数为：6700。差值为：66506700-50（元/m2）。产生房地产价格泡沫的基础是( )。A、 土地稀缺B、 城市化进程快C、 投机需求膨胀D、 过度放贷答案：A解析：股票市场融资方式包括（）。A、首次公开发行B、配发C、增发D、认股权证E、公司债券答案：A,B,C,D解析：本题考查的是股票市场融资。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权四种融资方式。参见教材P296。下列（）属于需办理不动产所有权变更登记的情形。A.权利人法定名称变更 B.不动产现状的改变 C.房屋门牌号码

9、改变 D.买卖房屋 E.改建或添建而使房屋面积增加答案：A,B,C,E解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时进行的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。房地产估价师模拟试题5辑 第4辑 房地产的交换价值是其使用价值的前提。（ ）正确答案：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，例如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。公开招标通常适用于工程项目规模较大，建设周期较长，技术复杂的开发项目建设。答

10、案：对解析：城市发展战略是城市（）三位一体的统一的发展战略。A.经济 B.生态 C.社会 D.建设 E.文化答案：A,C,D解析：本题考查的是城市发展战略。城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。 采用成本法估价时，应（ ）。A按照预算额测算在建工程价值B按工程已结算额测算在建工程价值C按综合完成的形象进度测算在建工程价值D结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值正确答案：D某市2022年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2022年未完工转入2022年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2022年竣工的房屋建筑面积为80万m2，那么，该市房屋的平均建设周期为（）。

11、A.0.5年 B.1.5年 C.2年 D.3年答案：B解析：本题考查的是供给指标。评价建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=报告期新开工面积/新竣工面积+上期开工跨入报告期继续施工的面积/新竣工面积+上期已停建在报告期恢复施工的面积/新竣工面积=（90+30）/80=1.5（年）一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )米。A、 22B、 28C、 38D、 50答案：B解析：依题意，可根据公式：前街影响深度总深度?房地产估价师模拟试题5辑 第5辑计算个人所得税时，允许从其转让收入中的减除

12、的合理费用包括（ ）。A.土地增值税B.印花税C.住房装修费用D.住房贷款利息E.手续费答案：C,D,E解析：本题考查的是个人所得税。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。P256。 从投资角度来看，资金时间价值的大小主要取决于（ ）。A资金的供求关系B投资利润率C通货膨胀率D风险因素E利率正确答案：BCDBCD资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。 由于股票可以自由流通，因此股东

13、与股份有限公司之问的关系不稳定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条

14、件。2022 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。3 幢建筑二层以上每层建筑面积分别为（）m2。A.600.83B.618.33C.686.66D.706.67答案：D解析：3 幢建筑二层以上每层建筑面积=（170003720）m2（81）层=706.67m2。 某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率 为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？正确答案：81.02万元(2022真题) 商品房屋租赁管理办法规定，房屋租赁合同期内，出租人不得（）。A.转让该房屋B.单方面提高租金水平C.抵押该房屋D.与承租人协议变更合同答案：B解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁管理办法中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。