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1、22年房地产估价师模拟试题6辑22年房地产估价师模拟试题6辑 第1辑 建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：下列属于影响商品需求的其他因素的是（）。A、城市化 B、消费者的偏好 C、相关商品的价格 D、消费者的收入水平答案：A解析：本题考查的是需求及其变动。影响商品需求的其他因素包括城市化、人口因素、政府产业政策、消费政策等。某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该
2、熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82答案：B解析：本题考查的是计息方式及利率。投资利息=89.8611.012.35103.22（元/m2）。下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（）。A、当交易状况正常时，成交价格接近市场价格B、当市场状况正常时，市场价格接近理论价格C、当估价科学准确时，评估价值接近市场价格D、当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值答案：D解析： 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价
3、值和成本价值。 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ ）。A下降B上升C不变D不能确定正确答案：A长期利率下调，预期房地产投资风险降低一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值；二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本；三是会刺激房地产市场的需求增长（居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加），从而会带动投资需求上升。22年房地产估价师模拟试题6辑 第2辑债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和( )。A、 自有资金B、 企业资金C、 预售期房D、 债券融资答案：D解析：因为自有资金、企业资金、预售期房款都不属于债务资金。房地产
4、估价是估价行业的主流是由( )决定的。A、 需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性B、 房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备其他专业知识和经验C、 房地产估价行业具有广阔的发展前景D、 房地产量大面广，其他资产的数量相对较少E 房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少答案：A,D,E解析：新设立房地产估价机构等级核定为三级资质，在暂定期内需要完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积8万平方米以上。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构等级。三级房地产估价机构在暂定期内需要完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上。王
5、某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入5000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，则王某还款能力符合要求。( )答案：对解析：知识点 个人住房贷款的风险与风险管理一般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。（）答案：对解析：由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。22年房地产估价师模拟试题6辑 第3辑 建军设工程竣工验收，由（ ）负责组织实施。A工程质量监督机构B建设单位C工程监理单位D房地产开发主管部门正确答案：
6、B某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（）万元。A.330B.350C.440D.870答案：B解析：本题考查的是土地增值税税率和应纳税额的计算。（1）土地增值额2900万元1800万元1100万元。（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额40%扣除项目5%110040%18005%350万元。 一级资质房地产估价有限责任公司应当具备的条件有（ ）等。A有15名以上专职注册房地产估价师B专业技术人员达70%C法定代表人是注册后从事房地产估价工作3
7、年以上的专职注册房地产估价师D专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%E股东中有3名以上专职注册房地产估价师正确答案：ACDE下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。A、 周期风险B、 比较风险C、 资本价值风险D、 时间风险答案：A解析：知识点 宏观调控房地产市场的手段某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（）年。A、10.0B、12.5C、13.5D、40.0答案：C解析： 本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。令A（n1） b0 ，有30（n1） 2.40， n13.5 年。22年房地产估价
8、师模拟试题6辑 第4辑以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是（）。A.资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响 B.利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平 C.可贷资金的需求主要由投资需求.赤字需求和家庭需求三个要素构成 D.利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率答案：B解析：本题考查的是利息与利率。选项A，为古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项C，为可贷资金利率理论的观点；选项D，为马克思的利率决定理论的观点。 成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：我国发行的股票中，可以避免投资者在买卖股票时进行繁琐的远距离股权
9、转换手续和美国的法律限制的是（）。A.B股 B.H股 C.N股 D.A股答案：C解析：本题考查的是股票的基本分类。N股，系指大陆境内的公司所发行的以人民币标明面值，供境外法人和自然人以外币认购，获纽约股票交易所批准上市的股票。其优点是可以避免投资者在买卖股票时进行繁琐的远距离股权转换手续和美国的法律限制。求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拨款D.所得税E.房屋保险费答案：A,C,E解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。出租净收益是有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的收益。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的
10、必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。 长期趋势法包括（ ）等方法。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D年限法E指数修匀法正确答案：ABCE22年房地产估价师模拟试题6辑 第5辑下列关于房产税的纳税人，表述错误的是（）。A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人 B.产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人 C.产权出典的，以出典人为纳税人 D.产权所有人.承典人均不在房
11、产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人答案：C解析：本题考查的是房产税。产权出典的，以承典人为纳税人。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。（）答案：对解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。 市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，
12、说明房地产价格有一定的泡沫。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 认股权证是确认股东地位和股东权的凭证，而股票则是购买股票的权利凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师模拟试题6辑 第6辑完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区別是（）。A.产品是否具有差别性B.市场信息是否完全C.资源流通是否存在障碍D.生产者和消费者数量的多少答案：A解析：本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别，参见教材P194。 居民因房屋被拆迁而重新购置住房的，不征收契税。 （ )此题为判
13、断题(对，错)。正确答案：某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2022年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2022年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2022年12月31日起至2053年12月30日止，不可续期。2022年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5，则收益价格为（）万元。A、3752.92B、3786.20C、3875.70D、3892.44答案：A解析：本题考查的是商业房地产估价的常用方法。V3007.511（17.5）38.53752.92（万元）。 设计阶段影响工程造价的因素主要包括在建筑设计和工艺设计两个阶段中。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：