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1、房地产估价师模拟试题6章房地产估价师模拟试题6章 第1章 房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。（ ）正确答案：房地产拍卖成交，收齐相关款项后，买受的需在拍卖人的协助下办理房地产权属变更过户手续，取得拍卖房地产的产权证，该项标的拍卖才告结束。(2022真题) 房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三答案：A解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。 在现金流量图上，横坐标
2、轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？答案：解析：（1）由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。房地产抵押估价服务于金融（银行）业的抵押贷款、担保业务，金融（银行）业本身需要的是安全、稳健、谨慎。房地产估价机
3、构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中要更加严格地执行房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高（虚）估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：估价目的。房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点。因设定抵押时点在评估时是不确定的，价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日。估价委托合同对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在估价时点时的（过去或未来）状况，并在“估价
4、假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。价值类型。估价对象抵押的合法性分析。合理确定假设前提和限制条件。应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明。把握市场风险防止高估。估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价。遵循谨慎原则。在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。市场变现能力分析。房地产估价师进行房地产抵押估价活动时，应当掌握抵押房地产的特点，并关注和收集相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析等手段，对抵押
5、房地产的市场流动性及快速变现能力进行定性分析。估价对象风险提示。房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。其他。根据当地抵押登记的需要，有的需分列土地与建筑物的抵押价值。（2）本案例，在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：预测开发完成后的价值宜谨慎；开发费用可能发生变化；开发周期可能延长；开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化；折现率或利润率水平可能发生变化。对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风
6、险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。P21。房地产估价师模拟试题6章 第2章利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点，对近期的数据给予较小权重。（）答案：错解析：加权移动平均法是在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对近期的数据给予较大权重，对较远的数据给予较小权重，将各期房地产价格的实
7、际值经过加权后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。民事法律关系构成部分包括( )。A.主体 B.行为 C.内容 D.客体 E.权属答案：A,C,D解析：民事法律关系由主体、客体和内容所构成。商品房现房销售应具备的条件有( ABCD )。A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B.持有建设工程规划许可证C.已通过竣工验收D.物业管理方案已落实E.取得商品房销售许可证答案：A,B,C,D解析：商品房销售管理办法(原建设部令第88 号)规定，商品房现售，必须符合以下条件：四证(现售：房地产开发企业资质证书；预售：商品房预售许可证)(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照
8、和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；(7)物业管理方案已经落实。 某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（ ）元/m2。A200B300C700D1000正确答
9、案：B依题意，该建筑物的实际价值（250010002000500）/1000500元/m2，比重置价格低300元/m2。 缴存住房公积金的对象包括（ ）。A国家机关、国有企业B城镇集体企业，城镇私营企业C外商投资企业D事业单位、民办非企业单位和社会团体E农村居民正确答案：ABCD住房公积金缴存的对象包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、城镇私营企业、外商投资企业、其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。房地产估价师模拟试题6章 第3章 中国目前房地产市场的（ ）统计是不完整的。A新竣工量B存量C空置量D灭失量正确答案：CC空置
10、量(VCt)，指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。中国目前房地产市场的空置量统计是不完整的。 国家实行土地登记制度，属于国有土地的，核发（ ）。A国有土地所有证B国有土地使用证C集体土地所有证D集体土地使用证正确答案：B根据国土资源听证规定的规定，征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续。 房地产的( )特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。A静止B坚固C不可移动D永久正确答案：C答案 C房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。 导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同
11、。A土地出让制度B土地转让制度C房地产登记制度D土地储备制度正确答案：A答案 A 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。 由于房地产开发商要根据房地产的涨价及时地增加开发量，或者根据房地产的降价及时地缩减开发量都存在着程度不同的困难，因此，房地产供给的价格弹性是比较小的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师模拟试题6章 第4章2022年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于（）万元。A.4000B.5000C.60
12、00D.7000答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2亿元20%4000万元。（）是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包，对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。A.总承包服务费 B.企业管理费 C.暂列金额 D.暂估价答案：A解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。总承包服务费是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包，对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）。A资本化率应用在直接资本化法中B资本化
13、率是有效毛收入乘数的倒数C资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D资本化率能明确表示房地产的获利能力E资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算答案：A,E解析：资本化率（R）和报酬率（y）都是将房地产的预期收益转换为价值的比率，但两者有很大区别。资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的。是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常用未来第一年的净收益除以价格来计算），仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率是用来除一连串的未来各期净收益，
14、以求取未来各期净收益的现值的比率。资本化率是净收益乘数的倒数。 一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较高，但收益率也较高。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 债券按发行方式分类，可分为（ ）。A附息债券B贴现债券C公募债券D私募债券E长期债券正确答案：CD债券按发行方式分类，可分为公募债券和私募债券；按利息支付方式可分为附息债券和贴现债券；按偿还期限长短可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。房地产估价师模拟试题6章 第5章名义利率是实际利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。（）答案：错解析：本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实
15、利率。 下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有（ ）。A施工定额B预算定额C概算定额D概算指标E投资估算指标正确答案：ABCD甲公司拥有的某汽车加油站，于1 年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1 幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。请问：1该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？答案：解析：1（1）该估价项目的估价对象范围具体包括：加油站的房屋、构筑物及其占用范围内的使用权。加油站的设施设备以及工器具等动产。加油站的特色装饰装
16、修。加油站的特许经营权。理由：房地产估价报告中，估价对象范围有：土地、房屋、构筑物、树木等，同时说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益。在界定估价对象的范围时，应注意同一标的物在不同的估价目的下，如抵押估价、房屋征收估价、自愿转让估价、人民法院拍卖估价，估价对象的范围可能应有所不同。对继续经营下的自愿转让估价，其估价范围包括：特色装饰装修、动产、特许经营权、抵押贷款和其他债务等。2加油站是一种特殊用途的房地产，有其自身特点，在估价中只有充分了解其特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，才可能通过科学评估得到其合理的价格。本案例，乙房地产估价机构应要求甲公司提
17、供的资料有：（1）加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）。（2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）。（3）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。（4）加油站近3 年的经营状况及财务报表。建设工程施工和施工管理的最后环节是（）。A竣工验收B竣工决算C质量保修项目维修D交付使用答案：A解析：竣工验收，是建设工程施工和施工管理的最后环节，是把好工程质量的最后一关，意义十分重大。任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。在我国法律体系中，国有土地上房屋征收与补偿条例属于（）。A法律B行政法规C部门规章D地方性法规答案：B解析：房地产的行政法规是
18、以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例等。房地产估价师模拟试题6章 第6章下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有( CDE )。A.股票B.期货C.工业产权D.非专利技术E.建设用地使用权答案：C,D,E解析：项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用
19、高新技术成果有特别规定的除外。（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平A、低价格政策 B、高价格政策 C、均价格政策 D、最高价格政策答案：A解析：本题考查的是制度政策因素。低价格政策一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平。利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的有（）。A、临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C、该路线价所对应的日期本身就是价值时点D、该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E、交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行答案：A,C解析：本题考查的是路线价法概述。在路线价法中，利用路线价求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：求得的路线价若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格；求得的路线价所对应的日期，已与要求取的街道土地价值或价格所对应的日起一致，都是价值时点的。参见教材P364。 房地产供给有限特性的本质是（ ）A土地的总量有限B房地产的不可移动性C房地产的独一无二性D房地产的价值量大正确答案：B 自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：