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1、房地产估价师模拟冲刺试题集5篇房地产估价师模拟冲刺试题集5篇 第1篇房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是( )的影响。A、 预期通货膨胀B、 非预期通货膨胀C、 成本型通货膨胀D、 需求型通货膨胀答案：A解析：知识点 房地产投资的优缺点期望值法判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。（）答案：对解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值法判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。参见教材P234。充分掌握市场信息，是企业实现可持续经营与发展的基础。
2、（）答案：对解析：考点:市场调查的意义和内容。充分掌握市场信息，是企业实现可持续经营与发展的基础。 在承包方式和内容上，房地产开发商通常选择（ ）。A全部包工包料总价合同方式B全部包工包料成本加酬金合同C专业工程发包的总价合同D部分包工包料的单价合同正确答案：A非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了
3、商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：刘某与B房地产开发公司约定的屋面防水的最低保修期限至( )结束。A、 2022年1月2日B、 2022年1月2日C、 2022年1月2日D、 2022年1月2日答案：C解析：知识点 建设工程质量保修办法 知识点 住宅质量保证书和住宅使用说明书制
4、度某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A、100B、300C、600D、900答案：D解析：考点:统一计价单位。容积率总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积6000/32000m2；土地单价1800000/2000900元/m2。甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A.70 B.80 C.90 D.100答案：C解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：7070/（70+50）（150-7
5、0-50）87.5（万元）。 在征收土地时，可通过大幅提高征地费用的做法，以限制非农业部门占地，确保农业用地比例。 （ ）正确答案：这种做法违反了“保证国家建设用地原则”。甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4 年，乙方案的开发经营期为3 年，两方案比选宜采用的方法是（）。A净现值法B等额年值法C差额投资内部收益率法D费用年值比较法答案：B解析：当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值，以等额年值大的方案为优选方案。房地产估价师模拟冲刺试题集5篇 第2篇 凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到土地管理部门申请土地使用权变更登记，然后凭变更
6、后的土地使用权证书向同级人民政府房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在财务分析指标中，应收帐款周转率越高，说明应收帐款收回越快，资产的流动性增强，因此应指标越高越好。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：下列有关地租的测算，描述错误的是（）。A、在地租测算中，土地是在最佳用途下利用的B、在地租测算中，土地是在最佳集约度下利用的C、地租计算公式：地租农产品市场价格农产品销售税费农产品成本农产品运输成本土地上投入资本的利息D、当通过地价求出地租时，可通过“地租地价资本化率”求出地租答案：C解析：本题考查的是地租理论及地租的测算。选项C错误，
7、地租农产品市场价格农产品销售税费农产品生产成本农产品运输成本土地上投入资本的利息农业经营者的利润。参见教材P250。 在房地产投资过程中，政府任何法律政策，都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是( )。A.继承B.赠与C.抵债D.交换答案：A解析：对于继承法规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。房地产转让应当以申报的（）作为缴纳税费的依据。A.
8、重置价格 B.实际价格 C.成交价格 D.挂牌价格答案：C解析： 本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值最大C流动性差和价值最大D不可移动和用途多样正确答案：B成本法中的投资利息的应计息项目包括（）。A、土地成本B、销售税费C、管理费用D、销售费用E、建设成本答案：A,C,D,E解析：考点:投资利息。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用均应计算利息。 公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向
9、缴纳：售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的（ ）。A3%B10%C15%D20%正确答案：D房地产估价师模拟冲刺试题集5篇 第3篇(2022年真题) 某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%答案：C解析：本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ ）。A下降B上升C不变D不能确定正确答案：A长期利率下调，预期房地产投资
10、风险降低一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值；二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本；三是会刺激房地产市场的需求增长（居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加），从而会带动投资需求上升。评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。参见教材P129135。将企业连续几个会计期间的财务
11、比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势描述的是（）。A.比较财务报表 B.比较百分比财务报表 C.比较财务比率 D.图解法答案：C解析：本题考查的是财务分析。比较财务比率就是将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势。 量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造，重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根
12、据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见，甲公司可能提出哪些评估要求？对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答？正确答案：解法一：(1)甲公司可能会提出如下要求：1)要求按改造、装修后的办公楼市场价值进行评估；2)对该办公楼的改造、重新装修费用支出进行评估；3)对该办公楼的承租人的损失大小进行评估。(2)房地产估价机构可以作出的答复为：1)该宗房地产应按改造之前原法定用途即标准工业厂房进行评估，并且评估价格中不应包括改造、装修为办公楼的费用支出，但可按工业用途评估时，另外委托评估停产停业的损失补偿；2)对当前办公楼承租人的损失应由甲公司与承租人协商解决；3）如果经拆迁当事人
13、双方协商同意或者经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行评估（评估中应注意土地使用权性质是行政划拨还是有偿出让的区别），还可以对办公楼承租人的损失进行评估。解法二：甲公司可能提出的要求：(1)按改造后的办公用途市场价值进行评估；(2)对办公楼承租人损失进行评估；(3)对装修、改造费用进行评估。房地产估价机构可作的答复：(1)应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失。按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿；(2)经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失；(3)对承租人的损失由
14、甲公司与承租人协商解决。 在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用（）。A银行存款利率B银行贷款利率C通货膨胀率加银行存款利率D资金的机会成本加风险调整值答案：D解析：确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益率应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。实现消费者均衡的条件可通过在家庭预算支出约束条件下求解效用函数的极小值得出。（）答案：错解析：本题考查的是消费者均衡。实现消费者均衡的条件可通过在家庭预算支
15、出约束条件下求解效用函数的极大值得出。 估价对象为一写字楼，土地总面积为1000， 2022年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500，建成于2022年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2022年9月30日的价值。搜集有关资料如下：（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：实 例 交易价格/（远） 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2022年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2022年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2022年5月30日 比估价对象优5%从
16、2022年11月2022年10月地价逐月上升05%。（2）当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5732万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/，土地开发费用、税金和利润等为120远，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：级 别 一 二 三 四 五 七 八 土地是次级土地的倍数 1 4 1.4 1.4 1.4 1 4 1.3 1 5 1 土地是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2
17、.00 1 50 1（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/。估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命为10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要
18、高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2022年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）正确答案：房地产估价师模拟冲刺试题集5篇 第4篇甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售
19、价为P，在正常市场条件下，P最可能的取值为（）万元。A.FC.4000答案：A解析：投资利润率的计算基数包括（）。A、土地成本B、建设成本C、投资利息D、销售费用E、管理费用答案：A,B,D,E解析：考点:开发利润。投资利润率的计算基数包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用。 关于该项目，下列说法不正确的有（ ）。A竣工验收后即可以交付使用B提倡采用招标方式来选择物业管理公司C小区特约性物业管理服务费实行政府定价D业主委员会应由业主选举产生正确答案：AC 房地产开发企业对其开发的房地产项目承担（ ）。A质量责任B经营责任C经济责任D服务责任正确答案：A我国对开发项目实行质量责任制度，房地产
20、开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。关于报酬率的说法，正确的是（ ）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率答案：D解析：报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。选项B错误，国债和银行存款的风险不同，其风险调整值也不同。P263266。 占用业主共有的道路
21、或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该 购房者在第5年第6个月的还款额为（ ）。A2277.36元B2281.9元C2728.8元D2741.9元正确答案：AAtA1（1S）t12000（1+0.2%）（512+1）2277.36（元）某城市某类住房需求价格弹性系数为0，表明该城市该类住房的需求价格弹性类型是（）。A单一价格弹性B完全无弹性C富有价格弹性D缺乏价格弹性答案：B
22、解析：需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度，用Ed 表示。Ed0，表明无论价格如何变动，需求量都固定不变，始终有Q0。如以价格为纵坐标，需求量为横坐标，则需求曲线是一条垂直于横轴的直线。此时称需求完全无弹性，或称需求价格弹性为零。陈某预买一套建筑面积为l00m2 的商品住房，单价为10000 元m2，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2，如陈某选择购房，则实付购房款（）万元。A90B91C93D95答案：C解析：计算面积误差比：面积误差比=（产权登记面积一合同约定面积）/合同约定面积l00=（95100）/1001
23、00=5；陈某实际支付购房款：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3（含3）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付购房款=10010000（100100003+1001000022）=930000 元。房地产估价师模拟冲刺试题集5篇 第5篇某商品住宅楼于2022年10月30日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承担保修责任，2022年10月1日交付买受人使用，房地产开发企业承担该楼墙面防渗漏最低保修期限应至（ ）。A.2022年10月29日B.2022年9月30日C.2022年10月29日D.2022年9月30
24、日答案：C解析：本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，在正常使用下，外墙面防渗漏的最低保修期限为5年，即从2022年10月30日至2022年10月29日。按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场答案：A,B,C,D解析：本题考查的是零售商业物业分析。零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。(2022真题) 经济
25、分析中，企业正常利润可作为生产经营过程中使用自有生产要素的社会成本计入产品的经济成本之内。（）答案：对解析：本题考查的是成本理论。在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。 单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为（ ）。A屋面板B屋架C天窗架D托架正确答案：B屋盖结构的主要承重构件为屋架或屋面梁，承受屋面板、天窗的荷载并传递给搁置其上的柱子。 某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。（ ）此题为判断题(
26、对，错)。正确答案：在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A、业主B、承租人C、物业服务企业D、业主、承租人和物业服务企业共同答案：A解析：考点:写字楼租金的确定。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。标准化装修通常由业主支付，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。工、器具及生产家具购置费一般以设备购置费为计算基数，按照不同行业选取不同的费率计算。 ( )答案：对解析：(2022真题) 房地产估价机构分立的，分立后的各方都可以保持原房地产估价机构的等级。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方承继原来的等级，但应符合原等级条件，其他各方按照新设立的机构申请资质。 当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B 平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法正确答案：B运用平均增减量法进行预测的条件是房地产的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近。