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1、房地产估价师模拟冲刺试题集8篇房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第1篇 由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现（ ）的现象。A价格越高，需求越B价格越低，需求越小C价格越低，需求越大D价格越高，需求越大正确答案：D由于消费者追逐“高雅”，产生了“炫耀效应”，以至出现D所述情况。 2022年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问：1拆迁估价中如何考虑甲、乙双方
2、签订的租赁合同？2拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？正确答案：答：1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。2.根据城市房屋拆迁估价结果指导意见规定：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立
3、的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。统计中通常把所要研究的事物或现象的全体称为( A )。 A.统计总体 B.总体单位 C.样本容量 D.统计个体答案：A解析：统计总体简称总体，是指所要研究的事物或现象的全体。构造房地产开发项目评价方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的
4、具体开发经营方案。（）答案：对解析：本题考查的是构造评价方案。构造评价方案就是在项目策划的基础上，构造出可评价比较的具体开发经营方案。国有土地使用权转让人应缴纳的税费有（）。A土地增值税B教育费附加C营业税D城市维护建设税E契税答案：A,B,C,D解析：A 项，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。B 项，教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。C 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。D 项，城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。E 项，契税是在土地、房屋
5、权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。房地产开发企业未按合同约定的动工开发期限1年动工开发的，可以无偿收回土地使用权。（）答案：错解析：本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。应该是2年，可以无偿收回土地使用权，如果1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。营改增之后，个人将购买2年以上（含两年）的普通住房对外销售的，免征增值税。（ ）答案：对解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。P259。房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第2篇甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目
6、，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。关于甲企业中途变更设计的说法，正确的为（）。A.张某无权退房B.张某有权退房C.张某退房，甲企业应承担违约责任D.张某退房应承担违约责任答案：B,C解析
7、：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 某公司委
8、托一家房地产估价机构对其名下的一处房地产进行估价，估价时点为2022年6月2日。机构选取了一可比实例A，其成交价格为23700元/群，成交时间为2022年6月2日。在可比实例A中，由于买家急于购买，因此成交价格比正常高了15%。当地同类房地产价格水平的变动情况为：2022年中期比2022年中期上涨了5%，2022年中期却比2022年中期下降5%。另外，由于可比实例A成交的单价区域因素要好于估价对象，当地房地产的价格水乎比估价对象所处区域要高12%；而且可比实例A的用材也相对考究，由此导致可比实例的价格高于估价对象7%。由此可得出：交易情况修正系数=(10015)/100=O.85交易日期修正系
9、数=(1004-55)/100=1个别因素修正系数=(1007)/100=O93比准价格=237000.851O.93=18734.85元/m2(以下略)正确答案：交易情况修正系数应为：100/(100+15)=0.87交易日期修正系数应为：(100+5)(100-5)/1002=0.9975个别因素修正系数应为：100/(100+7)=0.9345因此，比准价格应为：237000.870.99750.9345=19221.92元/m2广义货币M2 是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。（）答案：错解析：现金M0 为狭义货币，现实货币M1 是最活跃的货币，是作为流
10、通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。对于广义货币M2 来说，目的在于“储币待购一，为第二活跃的货币。下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是( )。 A.应付票据 B.应付账款 C.应交税费 D.应付债券答案：D解析：类。左右两方的金额合计必定相等，保持平衡。资产负债表中资产类所列项目，有以下几类：(1)流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款(减坏账准备)、存货、待摊费用等。(2)长期投资，反映长期投资的情况。(3)固定资产，包括固定资产(减累计折旧)、固定资产清理、在建工程等。(4)无形及递延资产，反映无形及递建资产及其他资产等。银行对房地产开发贷
11、款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。 房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后10天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案
12、：古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：对甲的要求，古桥公司应( )。A、.以各套的面积相同为由拒绝其要求B、.退还5m2的房价款C、.退还7m2差额的房价款D、.退还10m2差额的房价款答案：C解析：房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第3篇 在房地产风险中，风险最大的是零售商业用房。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：收益性物业服务费用通常以（）
13、为基础进行测算。A.收益性物业经营收入 B.收益性物业管理费用 C.收益性物业运营费用 D.收益性物业的预算费用答案：C解析：本题考查的是收益性物业管理中的服务费用。收益性物业服务费用通常以收益性物业运营费用为基础测算。如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值也相等。（）答案：错解析：考点:名义利率与实际利率。现值计算，如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值不一定相等。消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，不会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。（）答案：错解析：考点:房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当
14、消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。 城市总体规划的近期建设规划期限一般为（ ）年。A5B10C15D20正确答案：A房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的（）。A、独一无二B、寿命长久C、供给有限D、价值量大E、保值增值答案：A,D解析：考点:房地产估价的必要性。一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。因为独一无二，无法简单参照其他房地产的价格；因为价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。
15、(2022真题) 建设用地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳城镇土地使用税。（）答案：对解析：本题考查的是城镇土地使用税。建设用地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳城镇土地使用税。房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第4篇 1994年土地管理法的颁布实施标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列属于土地使用管制的事项有( )。A建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地B取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C某宗土地使用中，要求容积率为2.0D甲、乙两
16、宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商业房地产开发正确答案：ACE答案 ACE对土地利用的限制可归纳为三个方面：土地权利的设立和行使的限制；房地产相邻关系的限制；土地使用管制。题中的A、C、E所述的内容属于土地使用管制的内容，而B选项属于第项的内容，D选项属于第项的内容。 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过( )年。A10B15C20D30正确答案：D答案 D个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性(住房公积金)住房抵押贷款两种类型。目前，我国个人住房抵押贷款期限最长不超
17、过30年。商业性个人住房抵押贷款的操作流程，包括受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷款回收几个阶段。按照消费者对不同属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场分别有（）。A、同质偏好市场B、分散偏好市场C、个别偏好市场D、集群偏好市场E、集中偏好市场答案：A,B,D解析：考点:市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额
18、为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的资本金利润率为（ ）。A13.0%B43.3%C33.3%D23.3%正确答案：B6501500100%=43.3% 从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性答案：B,C,D,E解析：本题考查的是市场细分。细分市场的四大特性包括可衡量性；可实现性；可营利性；可区分性。参见教材P121。 估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其（ ），进而确定需要采用的估价方法。A估价原则B价格内涵C产权D用途正确答案：B房地产估价师模拟冲
19、刺试题集8篇 第5篇 基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。序数效用论采用的分析方法是边际效用分析法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A.应采用客观成本而不是实际成本 B.应该采用实际成本而不是客观成本 C.应结合选址.规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整答案：A,C,D解析：本题考查的是成本法概述。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析
20、调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。 在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。A销售费用、销售税费和开发利润B销售费用、销售税费和所得税C销售费用、销售税费和购地税费D销售费用、销售税费、投资利息和购地税费正确答案：C房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（）。A.估价方法选用B.估价结果确定方式C.估价师的职业道德D.估价技术路线E.估价参数选取答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对估价机构的技术鉴定的内容，也是估价技术内容，包括估价对象、价值时点、价值内涵、估价依据、估价原则、技术路线、估价方法
21、、重要参数选取、估价结果确定等。 整个建筑的全部荷载最终是由基础来承受的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。A 市场价格上升 B 广市场价格下降C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定正确答案：D 按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是（ ）。A招标出让国有土地使
22、用权B拍卖出让国有土地使用权C协议出让国有土地使用权D租赁国有土地使用权E抵押国有土地使用权正确答案：ABCABC除了选项A、B、C外，还有挂牌出让国有土地使用权。房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第6篇某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，抵押率为70%，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。A.370 B.385 C.420 D.550答案：B解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款额度=抵押价值抵押率，抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款，抵押贷款额度=（60050）0.7385（万元）。
23、 甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。A营业税B城市维护建设税C契税D房产税正确答案：AB下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A、用途专业的房地产B、开发程度低的房地产C、独立使用的房地产D、不景气市场环境下的房地产答案：C解析：考点:难以变现。独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用途越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。某居住区规划总人口5 万人，居住用地面积10 万平方米，住宅用地面积6 万平方米，绿化用地面积3 万平方米，该居住区规划人口净密度是（）人/hm2。A3846B5000C5556D8333答案：D解析：人口净密度是指单位住宅用地上居住
24、的人口数量。由题意，该居住区规划人口净密度规划总人口/住宅用地总面积0.8333（人/m2）8333（人/hm2）。在会计法规体系中，最具有权威和法律效力的法律规范是（）。A.中华人民共和国会计法 B.总会计师条例 C.企业会计报告条例 D.企业会计准则答案：A解析：本题考查的是我国会计法规体系。在我国，中华人民共和国会计法是会计法规体系中最具有权威和法律效力的法律规范。 根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 为评估某住宅2022年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为400
25、0元/m2，成交日期为2022年5月1日，成交价格比正常价格低2，房地产状况调整系数为1.087，已知从2022年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元/m2。A3790B4238C4658D4663正确答案：D房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第7篇对于任何工程项目，开发商可以在开标会议上当场决定中标单位。答案：错解析：对于一般不太复杂的工程项目，开发商可以在开标会议上当场决定中标单位。 对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为1.2%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：物体间相互撞击、摩擦产生的
26、噪声是（）。A.机械噪声 B.空气动力噪声 C.电磁性噪声 D.摩擦噪声答案：A解析：本题考查的是环境噪声的类型和危害。机械噪声是物体间相互撞击、摩擦产生的噪声。（）原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。A、估价对象B、价值时点C、估价程序D、估价原则答案：B解析：考点:价值时点原则。价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。 （ ）是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A成本利润率B投资利润率C资本金利润率D资本金净利润率正确答案：A 构成竞争关系的要件是企业间存在着相同或相近的利润目标。
27、（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束韵，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第8篇某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2022年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2022年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。A、 15B、 16C、 17D、 30答案：B解析：估价资料的保管期限一般为15年，从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价
28、所服务的行为完结为止。例如，某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管20年以上。 （ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。A信用B贷款C公债D金融正确答案：A本题主要考查的是信用的概念。 关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有（ ）。A双方达成的是一种单务合同B双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权D开发公司开始支付的款项是一种定金正确答案：BC建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分应当认定为
29、建筑物的专有部分。（）答案：错解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分应当认定为建筑物的共有部分。参见教材P222。 土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，与其自身的肥沃程度有关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（）答案：对解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价( )的佣金。A、 1%3%B、 0.5%0.9%C、 3.5%D、 4%答案：A解析：根据行业公认的委托物业代理进行物业销售的佣金比例。