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1、房地产估价师模拟冲刺试题集7篇房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第1篇 房地产投资的缺点是（ ）。A投资回收周期较长B投资数额巨大C变现性差D以上均正确正确答案：DD房地产投资的缺点除了选项A、B、C外，还包括需要专门的知识和经验。 城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是（ ）之日。A建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请B房屋拆迁许可证颁发C拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议D房屋拆迁实施正确答案：B已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为（）。A预告登记B更正登记C异议登记D房屋抵押权登记答案：D解析：以在建工程设定抵押的，当事
2、人应当申请在建工程抵押权设立登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。A.529412.37 B.83265.38 C.87867.78 D.91022.12答案：A解析： 本题考查的是复利系数的应用。月还款A2000040%8000（元），i6%/120.5%，n1012120，可负担的贷款额P=A/i1-1/(1+i)n=8000/0.5%1-
3、1/(1+0.5%)120=720587.63（元），首付款1250000720587.63529412.37（元）。 房地产测量工作包括测绘和测设。( )参考答案：正确下列可以不采取土地出让或出租方式处置的划拨地块是（ ）。A.国有企业租赁经营的B.继续作为城市基础设施的用地C.国有企业改组为股份合作制的D.非国有企业兼并国有企业的答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。选项ACD应采取土地出让或出租的方式处置；选项B经批准可保留划拨土地使用权。P40。房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第2篇下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（）。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入
4、与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生 B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。选项C错误，供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率；选项D，转折点处供给增长率等于需求增长率，转折点之前需求增长大于供给增长，转折点之后需求增长小于供给增长；选项E错误，租金和空置率非同向变动。评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、楼层
5、C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。参见教材P129135。 某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为( )元/m2。A3800B4500C5200D5600正确答案：D己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。A.3816B.3899C.4087D.
6、4920答案：D解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。这种房地产的年收益总是一样的。先算年收益，解得a326.97。再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。参见教材P224。 租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议可以不继续履行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对房地产开发项目进行独立的财务评价时，必须编制资产负债表。（）答案：错解析：本题考查的是基本报表。对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表。房地产估价师模拟冲刺试题集
7、7篇 第3篇用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。答案：对解析：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（ ）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项D租金收入属于现金流入；选项E开发投资中没有购买房产的成本。P148。 以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是(
8、)。A非理性预期B价格机制C容积率控制D生产的时间落差正确答案：B答案 B 房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000，剩余经济寿命为35年，在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/?天，空置率为6；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/?天，空置率为4。预计5年后该写字楼旁边将新建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/?天，空置率将降为2；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加
9、电梯，其必要费用为180万元，而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10，运营费用率为25，每年计365天，请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。答案：解析：（1）该写字楼无电梯的功能缺乏可以修复。理由：由题意，增加电梯所能带来的房地产价值增加额为：修复成本180万元小于房地产价值增加额242.26万元。（2）由题意，该写字楼的年净收益1.5（16）2000365（125）77.20（万元）；兴建大型购物中心后该写字楼的总价值为：获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值有电梯的写字楼现时价格功能缺乏折
10、旧986.76180806.76（万元）。（）要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。A.合理原则 B.有效原则 C.合法原则 D.公正原则答案：C解析：本题考查的是独立客观公正原则。所谓客观 ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A、市场提取法B、分解法C、累加法D、排序插入法答案：A解析： 本题考查的是市场提取法。市场提取法是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益、收
11、益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率。房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第4篇 某房地产占地4000，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；23层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可
12、出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；1124层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。正确答案：某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为15万平方米、容
13、积率为3的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。采用动态分析法进行估价时，正确的是（）。A、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点B、对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D、对滚动开发的各期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总答案：C解析：本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。动态分析法要将未来净现金流量折现到价值时点（在本题中是取得土地
14、的时点）的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。房地产泡沫的成因主要有（）。A、土地的稀缺性B、投机需求膨胀C、开发商之间的博弈D、开发资金的易得性E、金融机构过度放贷答案：A,B,E解析：考点:房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。领取房屋权属证书，权利人应按（）缴纳印花税。A.申请登记时的房地产价值的0.3B.申请
15、登记时的房地产价值的0.5C.申请登记时的房地产价值的1D.按件计税答案：D解析：本题考查的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。房产证按件计税。参见教材P258。 某市2022年房地产投资统计中，统计总体是该市2022年全年累计的新开工建筑面积投资总额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 由于土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。所以在任何情况下，土地永远无折旧。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第5篇被撤销的民事行为，从该民事行为( )无效。A.被撤销时 B.被发现时 C.开始起
16、 D.造成损害起答案：C解析：无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。行为人对行为内容有重大误解和显失公平的，一方有权请求人民法院或者他裁机关予以变更或者撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。 违章建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（ ）。A.做出是否投资的决定B.对项目投资进行详细测算C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.系统比较项目的规划设计方案答案：A,C,D解析：可行性研究的工作阶段。初步可行性研
17、究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。（）是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。A.任意拍卖 B.不动产拍卖 C.动产拍卖 D.强制拍卖答案：D解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。强制拍卖是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。认股权证一般是有确定期限的，通常以（）为限。A.半年1年 B.12年 C.13年 D.35年答案
18、：B解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。认股权证一般是有确定期限的，通常以12年为限。 一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价(土地单价)为1000元/m2，后街路线价(土地单价)为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为（ ）m2.A13.33B6.66C11.33D8.66正确答案：A依题意，根据公式：前街影响深度=总深度前街路线价/（前街路线价+后街路线价）=201000/（1000+500）=13.33(m)房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第6篇人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。A、 空间直线距离B、 交通路线距离
19、C、 交通时间距离D、 至市中心距离答案：C解析：由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。（）答案：对解析：本题考查的是路线价法。路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。市场规模就是特定商品的消费数量。（）答案：错解析：本题考查的是市场规模的估计。市场规模是特定商品的潜在购买者数量（主体），消费数量（客体）称为市场需求。参见教材P111112。下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。
20、A、 是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B、 贷款的担保人能取代借款人的信用状况C、 贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D、 贷款有保证、抵押、质押三种形式答案：B解析：贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。 房地产产品进行功能定位的具体方法与步骤是（ ）A以人为本和对人的关怀B明确目标使用者群体C把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力D针对目标使用者群体设计正确答案：BCD体现以人为本和对人的关怀，是进行房地产产品功能定位应遵循的根本原则。 某建筑物的建筑面积5000m2
21、，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（ ）元/m2。A1000B1100C1200D1300正确答案：C房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第7篇改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，2/3 B.2/3，2/3 C.2/3，4/5 D.4/5，4/5答案：B解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，
22、应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后（ ）日内向当地房地产管理部门申报价格。A15B30C60D90正确答案：D对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（）。A、租金收益 B、物业增值 C、股权增加 D、销售收入 E、开发利润的多少答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该
23、店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2022年10月时，王某的权益价格为（）。A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和 B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和 C.该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格 D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额于2022年10月的现值之和答案：D解析：本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。王某的权益价格=剩余3年租期的正常市场租金与180元/条件下的差额于2022年10月的现
24、值之和。 对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为（ ），也是进行投资分析最重要的基础数据。 投资；成本；销售或出租收入；税金；利润ABCD正确答案：BB所有选点均是开发投资项目现金流量的基本要素。甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。若甲企业在开发过程中，欲将项目A整体转让，则有关表述正确的为（ ）。A.需经乙银行同意B.需经取得预售许可证C.需先予办理首次登记D.需取得土地使用权证书答案：A,D解析：本题考查的是房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。P272。