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1、房地产估价师模拟冲刺试题集9辑房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第1辑 契约的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位何个人不得改变计税价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。A住房公积金管理中心动作B银行专户C低存低贷D财政监督正确答案：C下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。A.审计费B.利息C.外汇汇兑净损失D.融资代理费答案：A解析：本题考查的是房地产开发费。选项A属于管理费用。P262。封闭型基金公司的资产结构中不允许有负债。答案：错解析：开放型基金公司通常只发行一种股票，资产结构中不允许有负债；封闭型基金公司则没有
2、这种限制，它可以采取和一般股份公司相同的法律形态李某2022年3月8日因发生事故失踪至2022年3月8日下落不明，其妻子刘某2022年3月9日申请法院宣告其死亡，2022年4月9日法院发出寻找下落不明人的公告，2022年4月9日判决宣告李某死亡。李某丧失民事主体资格的时间是( )。A.2022年3月8日 B.2022年3月9日C.2022年4月9日 D.2022年4月9日答案：D解析：公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡：一是下落不明满4年的；二是因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。宣告死亡会引起与生理死亡同样的法律后果。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告
3、死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止；其财产转变为遗产，继承开始；其婚姻关系消灭等。 某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（ ）万元。A1141B1149C1241D1249正确答案：C国务院发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例规定，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。（）答案：对解析：本题考查的是城镇土地使用制度改革。国务院发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例规定，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单定指标，
4、其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离答案：D解析：本题考查的是房地产区位因索。经济距离是更科字但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通赛用统一用货币来衡量，以反映距离。参见敦材P132。房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第2辑 债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收受定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；给付定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：除了城镇土地使用税和（）因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。A.契税 B.财产税
5、C.不动产税 D.耕地占用税答案：D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（）答案：错解析：考点:房地产市场指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，而非吸纳量。城镇土地使用税的计税依据是（）。A.纳税人实际占用的土地面积 B.纳税人实际建设的房屋使用面积 C.纳税人实际建设的房屋建筑面积 D.纳税人自己测定的土地面积答案：A解析：本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。商品房预售合同登记备案的申请人应是（
6、）。A购房人B房地产开发企业C商品房销售代理机构D购房人和房地产开发企业答案：B解析：商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。保障性住房包括（）。A.限价商品住房 B.经济适用住房 C.公共租赁住房 D.老旧存量住房 E.90m2以下商品住房答案：A,B,C解析：本题考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。 长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于( )。A.假设开发法中开发完成后的房地
7、产价值的预测B.收益法中未来租金、运营费用的预测C.成本法中对先前发生费用的正确性的校核D.市场比较法中对房地产状况进行调整E.某些缺乏的房地产历史价格资料的填补正确答案：ABE下列关于价值、使用价值和交换价值的表述中，正确的是（）A.广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指使用价值 B.没有交换价值也一定没有使用价值 C.没有使用价值肯定就没有交换价值 D.人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是使用价值答案：C解析：本题考查的是价格和价值。选项A错误，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指交换价值；选项B错误，没有使用价值肯定就没有交换价值，没有交换价值不一定没有使用价
8、值；选项D错误，人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值。房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第3辑 实行包干制的物业服务费，其构成不包括（ ）。A物业服务成本B法定税费C物业服务企业的酬金D物业服务企业的利润正确答案：C房地产开发公司于2022年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2022年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2022年4月，正式开工建设。2022年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。按照规定，如果A房地产开发公司在确定
9、监理公司时，拟采用邀请招标方式，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A、1B、2C、3D、4答案：C解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税答案：对解析：对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。 房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。( )此题为判断题(对
10、，错)。正确答案：某市2022年新开工的房屋建筑面积为60万m2，2022年未完工转入今年继续施工的房屋建筑面积为20万m2，今年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。A、1B、1.5C、2D、3答案：A解析：考点:供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积，即平均建设周期（6020）801（年）。建设用地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳城镇土地使用税。答案：对解析：土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；在评估投资价值时，折现率是（）。A、
11、社会一般的收益率B、收益法中的资本化率C、投资者要求的满意收益率D、投资者要求的最低收益率答案：D解析： 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A房地产估价报告使用期限B经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定
12、的情况下，对房屋安全的合理假定C对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定答案：A,B,C,D解析：估价报告使用限制应说明估价报告的用途、使用者、使用期限以及在使用中需要注意的其他事项。估价假设主要包括以下方面：一般假设，如对评估对象进行了审慎检查，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定；未定事项假设，是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定
13、；背离事实假设；不相一致假设；依据不足假设，如房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。E项，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第4辑 某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣
14、工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10。预计购物中心的出租率为95，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20，则购物中心的年最低基础租
15、金为多少元，m2（精确到个位）?（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分）正确答案：解法一：叙述法 一、设最低基础租金为x，求最低基础租金 (1)计算各年自有资金净现金流量 1)第1年年初净现金流量=-5400万元 2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元 净现金流量=-5400+5400=0万元 3)第3年年初： 归还甲银行贷款=2700(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元 乙银行贷款=9093.87万元 净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元 4)第3
16、、4年年末： 还本付息=9093.877%=636.57万元 营运成本=(1.570%95%x+1000010%)35%=(0.9975x+1000)35%万元 经营收入=1.570%95%x+1000010%=(0.9975x+1000)万元 净现金流量-(0.9975x+1000)65%万元 5)第5年年末： 还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元 营运成本=(0.9975x+1000)35%万元 经营收入=(0.9975x+1000)万元 转售收入=(0.9975x+1000)65%9.5万元 净现金流量=(0.9975x+1000)65%+(0.9975x+1000
17、65%9.5-9730.44 =(0.9975x+1000)65%10.5-9730.44万元 (2)求基础租金 二、计算全投资内部收益率FIRR （1）计算各年净现金流量 1）第1年年初投资=8100万元 2）第2年年初投资=5400万元 3）第3年、4年年末： 经营收入=0.99751915+1000=2910.21万元 经营成本=2910.2135=1018.57万元 净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元 4）第5年年末： 经营收入=43.99751915+1000=2910.21万元 经营成本=2910.2135=1018.57万元 转售收入=2910.216
18、59.5=17970.55万元 挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元 （2）计算内部收益率 设i 1=13，则有： 解法二：图表法 一、列出自有资金现金流量表（年来），设计出租金为x 二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表： 下列不应免征房产税的订（ ）。A职工自用住房B企业创办的类学校用于数学的房产C产权不确定的及有纠纷的房产D经有关部门鉴定的危险房屋正确答案：C产权不确定的及有纠纷的房产不属于免征房产税的范围。押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析：在( )情况下，需要征收契税。A、 国有土地使用权出让、转让B、 房屋发生交换、买卖
19、或赠与C、 以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债D、 城镇职工首次购买公有住房E 以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属答案：A,B,C,E解析：除此之外，以获奖方式承受土地、房屋权属的，也视为转移土地、房屋权属，需要征收契税。而城镇职工首次购买公有住房，可以免征契税。注册房地产估价师、注册房地产经纪人信用档案的主要内容不包括良好行为记录，但应包括不良行为记录、投诉情况等。（）答案：错解析：本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。注册房地产估价师、注册房地产经纪人信用档案的主要内容包括：个人基本情况、个人业绩汇总、继续教育情况、科研能力表现、良好行为记录、不良行为记录、投诉情况等。
20、 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。A单独深度价格修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率D加权深度价格修正率正确答案：B股票市场融资方式包括（）。A、首次公开发行B、配发C、增发D、认股权证E、公司债券答案：A,B,C,D解析：本题考查的是股票市场融资。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权四种融资方式。参见教材P296。会计科目错误或者金额多记错误采用划线更正法。（）答案：错解析：本题考查的是看懂账簿和会计核算形式。会计科目错误或者金额多记错误采用红字更正法。参见教材P377。房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第5辑 （二）甲公司拥有一宗面积为80000
21、的工业用地，地上建有面积为50000的厂房及10000的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。 第 8 题 甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（ ）。A按工业用途估价B按居住用途估价C按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合正确答案：A房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照( )分类。A、 经济活动类型B、 投资方式C、 投资主体D、 物业类型E 投资偏好答案：A,C,D解析：施工图未经审查批准的，不得使
22、用。（）答案：对解析：本题考查的是勘察设计的监督管理。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。 （一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?正确答案：1选用假设开发法和市场法进行估价。（1分）2了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。（1分） 3了解类似公寓、写字楼的市
23、场售价、租金、房地产状况及租售成本。（1分） 4分析确定土地的最佳开发方案及开发完成后的市场经营模式（租或售）。（1分） 5运用市场法（05分）和收益法等（05分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格。（1分） 6选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。（1分） 7综合两种方法的结果，确定最终估价结果。（1分） 8根据房地产估价规范的要求，撰写并出具估价报告。（1分） 以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ）。A几何图形法B求积仪法C界址点坐标法D称重法E光电面积量算仪法正确答案：BDE面积测算的
24、方法有很多，根据面积测算数据资料的来源分为解析法和图解法两大类。图解法包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等；而几何图形法和界址点坐标法属于解析法。有一个大型购物中心，总建筑面积50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表4-5所示。如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是( )。A、 4%5%B、 5%6%C、
25、6%7%D、 7%8%答案：D解析：持有优先股的股东，在公司重大决策时享有表决权。答案：错解析：优先股股东一般不参与公司经营管理，也没有重大决策的表决权。但在涉及优先股股东的权益时，则他们享有表决权。 细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第6辑新建商品房的质量问题由( )承担责任。A.勘察设计单位B.施工企业C.工程监理单位D.房地产开发企业答案：D解析：房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也
26、理应由开发商与责任单位协调解决。此外，消费者是从开发商手里购房，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）答案：对解析： 本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年未受到停业处罚的评估师。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处
27、罚的评估师。参见教材P180。关于设计方案评价原则的表述中，错误的是（）。关于设计方案评价原则的表述中，错误的是（）。A.项目全寿命费用是指项目从投资开始直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用 B.建设项目设计应尽可能满足眼前或者短时间内的要求 C.经济合理性与技术先进性相结合的原则要求在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价 D.项目全寿命费用包括建设过程的工程造价和建成后使用过程发生的使用成本答案：B解析：本题考查的是建设项目设计阶段工程造价的计价与控制。选项B错误，建设项目设计要求不仅要满足眼前或者短时间内的要求，还应满足项目的未来需要。因为不是所有的委托人都懂得提出估价目的，甚至
28、不懂得估价目的是什么，所以估价师只得自己提出估价目的。（）答案：错解析：考点:估价目的的确定。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。但在实际中，估价师不应指望委托人提出估价目的，特别是提出符合估价要求的具体、准确的估价目的。因为委托人一般不懂得要提出估价目的，甚至不懂得什么是估价目的，更不懂得如何表述它。因此，估价目的应是估价师根据委托人的估价需要，将其表述出来，然后请委托人认可。在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。（ ）答案：错解析：本题考查的是移动平均法。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价值、价格变化的周期长度进行移动平均。
29、P390。 房地产权属档案应当以（ ）为单元建档。A街道B房号C幢D丘正确答案：D权属档案有专业管理方法，以丘为中心，各有侧重，相辅相成。 （ ）是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁T作。A自行拆迁B委托拆迁C指定拆迁D强制拆迁正确答案：A房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第7辑为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的服务半径，一般为居住区级8001000m。（）答案：对解析：本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的服务半径，一般为居住区级8001000m。 城市房地产管理法规定国家实行（ ）登记发证制度。A土地所有权B土地
30、使用权C房屋所有权D房地产他项权利E继承权正确答案：BC居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有很多幢相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等。房改房、经济适用房价格的技术路线与商品房的不同之处是要考虑（ ）。A.成本建筑面积的修正 B.土地出让金或土地收益的扣除问题C.交易实例的修正 D.房屋重新购建价格答案：B解析：(2022真题) 出让合同约定的控制性详细规划指标中，属于规定性指标的为（）。A.容积率B.绿地率C.建筑密度D.人口容量答案：A,B,C解析：本题考查的是控制性详细规划。控制性详细规划的控制体系指标中
31、，规定性指标一般包括以下各项：（1）用地性质；（2）用地面积；（3）建筑密度；（4）建筑控制高度；（5）建筑红线后退距离；（6）容积率；（7）绿地率；（8）交通出入口方位；（9）停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标一般包括以下各项：（1）人口容量；（2）建筑形式、体量、色彩、风格要求；（3）其他环境要求。下列房地产市场的分类中，属于一级市场的是（）。A.土地使用权转让市场 B.存量房地产交易市场 C.土地使用权出让市场 D.新建商品房租售市场答案：C解析： 本题考查的是房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新
32、建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。已知年利率为24，则按季度计息时的实际年利率为（）。A.24% B.25.68% C.24.75% D.26.25%答案：D解析：本题考查的是名义利率与实际利率。根据名义利率与实际利率的关系，按季度计息的实际年利率=（1+24%4）4-1=26.25%。建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）。A、单位比较法B、分部分项法C、工料测量法D、指数调整法答案：A解析： 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法的实质是比较法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位
33、建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。一套建筑面积为100m2，单价为13000元/m2的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付65万元，第二期于第一年年中一次性支付50万元，余款于第二年年中结清，则此房地产的实际单价为（）元/m2。（年折现率为8%）A、1.2416B、1.2597C、1.2648D、1.2700答案：C解析： 本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价：6550/（1+8%）0.515/（18%）1.5126.48（万元），实际单价：126.48/1001.2648（元/m2）。
34、房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第8辑下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（）。A、发行企业债券B、向银行借入信用贷款C、房地产开发贷款D、在公开市场上发行股票E、土地储备贷款答案：A,B,C,E解析：考点:房地产债务融资。选项D，发行股票属于权益融资。债务融资有四种，分别是银行信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。 办理游乐场买卖手续时，W公司应当向当地主管部门提交（ ）等必备材料。A当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书B土地使用权证CW公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同D当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证正确答案：BCD下列关于证券市场的说法中，错
35、误的是（）。A.证券是一种直接融资的金融工具 B.证券具有直接融资的优点 C.发行证券有利于吸纳广泛的社会闲散资金 D.证券市场分为三级答案：D解析：本题考查的还是证券市场。选项D错误，证券市场分为两级，包括证券的发行市场和交易流通市场，前者称为初级或一级市场，后者称为二级市场。拆迁估价时点一般为( )之日。A、 接受估价委托B、 实地现场勘察C、 开始实施拆迁D、 房屋拆迁许可证颁发答案：D解析：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大，分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。 下列可以作为假设开发法适用的对象有（ ）。A待开发的土地B在建工程C有收益或有潜在收益
36、的房地产D可装修改造或可以改变用途的房地产E既无收益又很少发生交易的房地产正确答案：ABDC项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。 国有土地有偿使用台同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自（ ）之日起满1年来动工开发的，可以收取土地闲置费。A使用土地B土地使用权出让合同生效C土地使用权出让金缴纳D土地使用证取得正确答案：B在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。（）答案：对解析：考点:写字楼租金的确定。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。编制城市总体规划和详细规划时，必须控制的城市基础设施用地的控制界线为城市( )。A.紫线B
37、.黄线C.绿线D.蓝线答案：B解析：在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第9辑物业服务定价成本审核的方法和标准中，固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。答案：对解析：物业服务定价成本审核的方法和标准(1)工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险
38、费的计提比例按当地政府规定比例确定。(2)固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。固定资产残值率按3%5%计算。某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值答案：B解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别判断基础上的，属于投资价值。 评估某宗房地产2022年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2
39、022年1月末，该类房地产自2022年1月末至2022年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5，2.5，0.5，-1.5，-2.5，-1.0，1.5，-1.5，0。则该可比实例在2022年9月末的价格为（ ）元/m2。A2938B2982C 3329D 3379正确答案：A房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A.独立方案 B.互斥方案 C.相关方案 D.相容方案答案：B解析： 本题考查的是方案经济比选及其作用。常见的比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。征收国有土地上房屋的土地成本包括（）。A、场地平整费 B、城市基础设施建设费 C、渣土清运费 D、青苗补偿费 E、地上物拆除费
40、答案：A,B,C,E解析： 本题考查的是房地产价格构成。征收国有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用和其他费用。房屋征收补偿费用一般包括被征收房屋补偿费、搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿费；相关费用一般包括房屋征收评估费、房屋征收服务费和政府规定的其他有关费用。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 其他费用一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，而非吸纳量。(2022真题) 住房置业担保公司为个人购置住房借款，提供担保的方式是（）。A.质押B.一般保证C.抵押D.连带责任保证答案：D解析：本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证。 生产要素的需求决定于（ ）。A生产速度B资源供应C市场需求D生产技术状况正确答案：D答案：D。生产要素的需求决定于生产技术状况。如资本密集型的生产技术状况对资本的需求量大，而劳动密集型的生产技术状况则对劳动的需求量大。当生产技术水平提高后，生产同样数量的产品将会减少对生产要素的需求。