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1、房地产估价师模拟冲刺试题集5节房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第1节下列用地中，不宜划拨供给的是( )。A.部队伙房建设用地B.工商管理所办公楼建设用地C.上市公司保卫科值班室建设用地D.科技博物馆扩建项目建设用地答案：C解析：国务院关于深化改革严格土地管理的决定提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。依据划拨用地目录(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨必须划拨；县级省级)：国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属
2、工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆
3、、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。 以
4、出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（）。A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C、房地产估价可以提供价值意见，也可以作价格保证D、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E、房地产估价既是一门科学又是一门艺术答案：B,D,E解析： 本题考查的是房地产估价的特点。选项A错误，房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。宏观调控改策中，属于一般性货币政策的有( )。A.对购买经济适用住房
5、提供优惠利率选择性 B.提高法定存款准备金率C.在公开市场卖出政府债券 D.规定商业银行最高贷款额度选择性E.提高再贴现利率答案：B,C,E解析：一般性货币政策工具是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施加普遍性影响所采用的工具，主要包括以下三种：(1)法定存款准备金率。指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。(2)再贴现利率。指中央银行对商业银行贴现的票据办理再贴现时采用的利率。(3)公开市场业务。指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量。中央银行的公开市场业务主要是买卖政府债券。 被征收房屋的房地产市场价格。实质上是
6、对被征收房屋，其中应包含室内自行装饰装修部分，及其占用范围内的土地的补偿。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。A期望值相同、标准差小的方案为优B标准差相同、期望值小的为优C标准差相同，期望值大的为优D标准差系数大的为优E标准差系数小的为优正确答案：ACE某人欲购买一套住房，有两家银行愿意提供贷款，甲行的年贷款利率为6%，按月计息。乙行的年贷款利率为7%，按年计息，问该人应从哪家银行贷款?答案：解析： 解 根据名义利率与实际利率的公式得 甲行的年贷款实际利率6.17%； 乙行的年贷款实际利率7%； 所以该人应从甲银行
7、贷款。 一般人通常对土地最直观的认识是( )。A建筑物B水域C田地D大气层E地面正确答案：CE答案 CE土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。 某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（ ）。A假设开发法和基准地价修正法两种方法B假设开发法和成本法两种方法C假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法正确答案：D房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第2节 房地
8、产市场存在着一种均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和折旧量相等，房地产资产存量保持不变。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有（）。A.使用一年后发现屋面漏水B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D.尚未使用即发现下水管道堵塞E.下雨时发现外墙渗水答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提
9、取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的（）。A5B10C20D30答案：D解析：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 2；售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20、高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。敏感性分析，要测定所有参数的敏感性，确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定性。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场分析报告。敏感性分析，这部分要测定关键参数的敏感性，确定分析结果适用范围，反映市场分析面对的不确定性。(2022年真
10、题) 房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级答案：C解析：本题考查的是房地产投资的利弊。由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。根据不动产登记实施细则规定，可以办理房屋预告登记的情形有（ ）。A.房屋所有权转让B.房屋抵押C.在建工程抵押D.预购商品房抵押E.预
11、购商品房答案：A,B,D,E解析：本题考查的是不动产登记的类型。有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。参见不动产登记实施细则。某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。A、 2040.82B、 3451.83C、 5089.01D、 6666.37答案：B解析：解析 复利计算甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产
12、估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（）。A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。 拆迁估价时点一般为（ ）之日。A接受估价委托B实地现场勘
13、察C开始实施拆迁D房屋拆迁许可证颁发正确答案：D房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第3节下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用答案：B解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。房地产置业投资项目的主要不确定性因素包括：购买价格；权益投资比率；空置率；运营费用。参见教材P216。某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（）万元。A.330B.350C.440D.870答案：B解析：本题考查的是土地增值税税率和应纳税额的计算。
14、（1）土地增值额2900万元1800万元1100万元。（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额40%扣除项目5%110040%18005%350万元。下列关于城乡规划控制线的表述正确的是（）。A.规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理B.建设城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上政府公布保护的历史建筑的保护范围界线C.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线D.城市黄
15、线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线E.城市蓝线线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线答案：A,B,C解析：本题考查的是规划红线管理。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。参见教材P77。 下列关于经济学中成本分析的表述中，止确的有（ ）。A.边际成本包括短期边际成长和长期边际成本B.长期总成本可以分为固定成本与可变成本C.平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都
16、呈“U”形D.短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵E.收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则正确答案：ACD估价方法中，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的是（）。A、基准地价修正法B、修复成本法C、长期趋势法D、多元回归分析法答案：D解析：考点:多元回归分析法。多元回归分析法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。关于图解法量算土地面积的说法，正确的是( )。A.图上面积测算至少一次 B.图上面积测算应独立进行两次C.图形面积不应小于2cm2 D.图上量距应量至0.5mm答案：B解析：使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，
17、图上量距应量至0.2mm。一份不定值保险投保时，保险标的实际价值为300 万元，保险金额为400 万元；发生保险事故时，该标的实际价值为600 万元，实际损失为450 万元，则保险人应支付赔偿（）万元。A300B400C450D600答案：B解析：对于不定值保险而言，保险当事人双方事先仅约定了保险人最高赔偿限额的保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定赔偿金额时进行。无论保险标的的实际价值如何变化，保险人应支付的赔偿金额都不得超过保险合同约定的保险金额。如果实际损失小于保险金额，保险人仅赔偿实际损失；如果实际损失大于保险金额，保险人的赔偿额以保险金额为限。某房地产幵发企
18、业1幢商住楼。2022年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2022年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2022年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2022年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2022年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。1.该项目竣工验收前，甲企业可能申请的登记为( )。A.预告B.抵押C.在達工程抵押D.抵押权预告答案：A,C解析：本题考查的是不动产登记的类型。物权法第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物
19、权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。物权法还将在建工程抵押纳人抵押权登记的范畴。参见教材P136。甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。若相关
20、当事人因协商不成起诉至法院，房地产估价机构接受委托评估侵权人应承担的最低赔偿金额，最合理的估价思路是（）。A.测算河景房与非河景房的销售价差B.测算甲公司支付给乙公司的补偿金及利息C.测算河景房与非河景房的销售价差，减去甲公司支付给乙公司的补偿金及利息D.测算河景房与非河景房的销售价差，加上甲公司支付给乙公司的补偿金及利息答案：D解析：房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第4节(2022年真题) 下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（）。A.权益投资比率B.空置率C.土地费用D.容积率E.运营费用答案：A,B,E解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。对于房地
21、产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。增值税简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，体现进项税额的抵扣。（ ）答案：错解析：本题考查的是营业税改征增值税。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。P249。对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A、利息备付率B、偿债备付率C、流动比率D、速动比率答案：A解析：考点:利息备付率。当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。偿
22、债备付率介于1.151.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。该宗房地产第13年的净收益为（）万元。A、 1B、 -1C、 2D、 -2答案：A解析：商品房现售条件与预售条件的不同之处有( )。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取
23、得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实答案：A,E解析：商品房销售管理办法(原建设部令第88 号)规定，商品房现售，必须符合以下条件：四证(现售：房地产开发企业资质证书；预售：商品房预售许可证)(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；(7)物业管理方案已经落实。在环境污染类型划分方法
24、中，将环境污染分为物理污染、化学污染和生物污染的依据是污染的( )。A.环境要素 B.性质C.产生原因 D.空间答案：B解析：按照污染物的性质，环境污染分为物理污染(如声、光、热、辐射等)、化学污染(如无机物、有机物)、生物污染(如霉菌、细菌、病毒等)。 可行性研究费一般占项目总投资的（ ）。A1%2%B2%4%C1%3%D1%4%正确答案：C 安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对假设开发法适用条件的表述最准确的是（）。A、新开发房地产项目B、用于出售用途的房地产项目C、具有投资开发或再开发潜力的房地产D、用于投资或再开发的房地产答案：C解析：
25、本题考查的是假设开发法适用的估价对象。凡是具有开发或在开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第5节 合同未作约定的，面积误差比绝对值超过1%时，买受人有权退房。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：已售公有住房的住宅公共部位维修基金向（ ）筹集。A.房管部门B.物业管理公司C.住房公积金管理中心D.售房单位和购房人答案：D解析：本题考查的是住宅专项维修资金的使用。售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。个人住
26、房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。 农民集体的范围包括（ ）。A村农民集体B村内两个以上农村集体经济组织的农民集体C乡(镇)农民集体D建制农民集体E县农民集体正确答案：ABC关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B房地产位置固定性意味着房地产的社会
27、经济位置也固定不变C房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性答案：B解析：房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的。某房地产开发项目销售收入为65000 万元人民币，扣除项目金额为35000 万元，则应缴纳土地增值税（）万元。A9000B10250C12000D15000答案：B解析：土地增值税实行四级超额累进税率及对应的土地增值税计算公式为：增值额未超过扣除项目金
28、额50的部分，税率为30，应纳税额=土地增值额30；增值额超过扣除项目金额50，未超过100的部分，税率为40，应纳税额=土地增值额40-扣除项目5；增值额超过扣除项目金额100，未超过200的部分，税率为50，应纳税额=土地增值额50-扣除项目15；增值额超过扣除项目金额200以上部分，税率为60，应纳税额=土地增值额60-扣除项目金额35。根据题意，土地增值额=6500035000=30000（万元），土地增值额占扣除项目金额比例=3000035000=85.71，5085.71100，所以，税率为40%，则应缴纳的土地增值税=3000040350005=10250（万元）。(2022真题
29、) 下列建筑施工图中，简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图样是（）。A.建筑详图B.建筑剖面图C.建筑立面图D.建筑平面图答案：B解析：本题考查的是建筑识图基础。建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。 ( )答案：错解析：由于房地产投资具有区位选择异常重要的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。 无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：