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1、房地产估价师模拟冲刺试题集5卷房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第1卷经济适用房的成本包括（）。A、土地房屋征收补偿费 B、建筑安装工程费 C、管理费 D、贷款利息 E、小区营业性配套公建费答案：A,B,C,D解析：本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。经济适用住房的成本包括土地房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素。某写字楼过去的市场价格为12000元/m2，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市
2、场价格将达12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。该写字楼在第3年末的价格为（ ）元/m2。A.10800 B.11250 C.11280 D.11750答案：D解析：甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。A、 该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B、 该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记C、 该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D、 该在建工程已取得
3、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续答案：A解析：王某承租李某的住房，并办理了房屋租赁登记备案，若该住房因李某偿还债务被拍卖，则王某享有优先购买权。答案：对解析：有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。普通商品住房开发项目的最低资本金比例为 30。（）答案：错解析：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于 20。2022 年 5 月 25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20，其它房地产
4、开发项目的最低资本金比例为 30。关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个人投资者答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产权益投资。A资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。E权益融资主要来源于机构投资者。 中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：横墙指与建筑短轴方向一致的墙；纵墙是
5、与建筑长轴方向一致的墙。（）答案：对解析：本题考查的是墙。按其方向不同，墙可分为纵墙与横墙。纵墙指与建筑长轴方向一致的墙；横墙是与建筑短轴方向一致的墙。房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第2卷关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A确定估价时点在先，得出评估价值在后B得出评估价值在先，确定估价时点在后C确定估价时点与得出评估价值应同时进行D确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以答案：A解析：价值时点又称为估价时点、评估基准日、评估期日，是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。房
6、地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的。遵循估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定估价时点应在先，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。 房地产权属档案宜与文书档案、会计档案等其他门类档案相混淆。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）答案：错解析：本题考查的是按权益状况划分的种类。根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将无形
7、资产价值从房地产价值中分离出来。建设工程竣工验收，由（）负责组织实施。A.工程质量监督机构 B.建设单位C.工程监理单位 D.房地产开发主管部门答案：B解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。下列房地产中，能够作为拍卖标的物的是( )。 A.抵押的房地产 B.未经共有人书面同意的共有房产C.未依法取得不动产权证书的房产 D.用于城市基础设施建设的划拨用地答案：A解析：以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：1)以出让合同取得的土地应按
8、照出让合同的约定支付全部使用权出让金；2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证；3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件；4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；5)出让合同约定的其他条件；6)划拨方式取得的除符合2)、3)、4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。(3)以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。(4)集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让
9、条件。具体包括：1)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产产权证书；2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。(5)下列划拨用地不可以拍卖：1)国家机关用地和军事用地；2)城市基础设施用地和公益事业用地；3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4)法律、行政法规规定的其他用地。(6)抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。在房地产自然周期的上升阶段，物业租
10、金的增长率是先下滑后上升的。参见教材P51。某宗可比实例房地产2022年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2022年1月30日为1美元 7.98元人民币，2022年9月30日为1美元7.95元人民币，则将该可比实例调整为2022年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。 ( )答案：对解析： 母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。( )正确答案：答案 利害关系人之间的交易往往造成成交价格偏离正常市场价格。房地产估价师模拟冲刺试题
11、集5卷 第3卷 “任何一项工程都有特定的用途、功能和规模，因此对每项工程的结构、造型、空间分割、设备配置和内外装饰等都有具体要求”，这句话体现了工程造价的( )特点。A、特殊性B、个别性和差异性C、复杂性D、层次性正确答案：B 某宗房地产交易总价为40万元，其中首期付款为20%，余款于半年后支付。假设季度利率为0.5%，则该宗房地产在成交日期一次付清的价格应为39.37万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：教育费附加是随（）附征专门用于教育的一种特别目的税。A、增值税B、消费税C、房产税D、城建税E、企业所得税答案：A,B解析：本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教
12、育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税。房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过( )年。A、 10B、 15C、 20D、 30答案：C解析：合同法规定，租赁期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2。(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该
13、房地产的期房价格为( )元/m2。A、 3300B、 3324C、 3335D、 3573答案：C解析：知识点 市场状况调整契据登记制模式是（）。A.非对抗要件主义 B.不成立要件主义 C.对抗要件主义 D.成立要件主义答案：C解析： 本题考查的是不动产登记模式。契据登记制模式是对抗要件主义。 详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（ ）。A5%B10%C15%D20%正确答案：B详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达10%。 什么是选取可比实例的分配法?正确答案：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可将此土地与建筑物综合
14、体及其成交价格予以分解(进行价值分配)，提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将此作为可比实例。例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的单独交易实例，但有包含与该土地同类型土地的房地产交易实例且其他条件也符合采用市场法的条件时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价值。例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为l00万元，其中建筑物的价格为60万元(用成本法求得)，则土地的价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，通过修正、调整
15、，得出该宗居住用地的价值。房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第4卷 房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 政治环境是构成市场的三大要素之一。（ ）正确答案：市场=人口+购买力+购买欲望，人口是构成市场的三大要素之一。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越集中，风险就越小。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资风险的概念。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各
16、种可能收益的分布就越分散，风险就越大房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。A、 超额利润B、 投资回报C、 内部收益D、 风险报酬答案：D解析：当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，法定优先受偿款为100万元，贷款成数为六成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。A、400B、300C、440D、240答案：D解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款额度= 抵押价值贷款成数，抵押价值= 未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受
17、偿款，抵押贷款额度=（500100）0.6240（万元）。建筑规模为5000平方米的商业物业属于（）。A、市级购物中心B、居住区商场C、地区购物中心D、特色商店答案：B解析：考点:零售商业物业分析。居住区商场：建筑规模一般在300010000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口15万人，年营业额在300010000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2 。其中，一、二层为出租商铺，三
18、、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为1 2666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，一、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为1 2309元/m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为1 1460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566 +12309+11694+11460)*2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？答案：解析：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。在实际的房地产估价中，房
19、地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债权数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E.其他法定优先受偿款答案：A,B,E解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第5
20、卷 会计要素主要包括（ ）。A资产、负债、所有者权益B资产、负债、所有者权益、收入、费用C资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润D资产、收入、利润正确答案：C会计要素是会计核算对象的基本分类，是设定会计报表结构和内容的依据，也是进行确认和计量的依据。会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等。 甲级写字楼的特点有( )。A具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求B有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务C建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应D建筑物的功能不是最先进的，有自
21、然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物正确答案：B答案 B A、D项为乙级写字楼的特点，C项为丙级写字楼的特点。 已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ ）万元。A109B117C124D130正确答案：B100+lOO(9%+8%)117(万元) 工程师应该在收到变更合同价款报告后l4日内予以确认，如无正当理由工程师在报告送达之日起14日后变更合同价款报告自动生效。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 保险费的确定与（ ）因
22、素有关。A保险价值大小B保险费缴纳期限长短C银行利率水平D保险标的的价值E保险金额正确答案：ABC保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式、期限长短、银行利率水平等多种因素有关。工程建设监理基本工作中的“三控”指的是监理工程师在工程建设全过程中的( )。A.工程进度控制B.工程质量控制C.工程人员控制D.工程投资控制E.工程物资控制答案：A,B,D解析：监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组
23、织协调。 长期趋势法的作用有( )。A用于成本法中预测未来的租金B用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整C用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力D用来补填某些房地产历史价格资料的缺乏E用来预测未来的房地产市场价格正确答案：BCD答案 BCD长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有一些其他作用，例如：用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整；用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。下列估价中，价值时点应为现在、估价对象状况应为现在状况的是（）。A、评估期房的价值B、房地产损害赔偿C、房屋征收评估D、估价鉴定答案：C解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。参见教材P162。