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1、房地产估价师模拟冲刺试题集5章房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第1章下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是（ ）。A.有不少于1000万元人民币的实有资本B.货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行C.担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用D.担保公司不得经营财政信用业务答案：B解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。选项B错误，货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。分析市场趋势的方法不包括（）。A、购买者意图调查法B、市场规模分析法C、
2、专家意见法D、相关分析法答案：B解析：考点:市场趋势分析。分析市场趋势的方法主要有：购买者意图调查法、销售人员意见综合法、专家意见法、时间序列分析法、相关分析法。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。P5。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。A.图书馆B.学校C.空置的写字楼D.单独的建筑物E.加油站答案：A,B解析：本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产（
3、简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（旧房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）、计划开发建设的房地产（期房），都可采用成本法。选项A图书馆，很少发生交易限制了比较法，没有经济收益或潜在经济收益,限制了收益法。选项B学校以公益、公用目的的房地产，特别适用成本法估价。选项D单独的建筑物适用成本法，但是不属于“既无收益又很少发生交易”的房地产.选项C空置的写字楼可以寻找类似的写字楼，采用比较法，或收益法评估；选项E加油站是收益性房地产，可以采用收益法评估。 估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2022年8月30日获得
4、该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2022年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2022年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2022年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（-）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值六、估价时点：2022年9月5日。七、估
5、价依据1中华人民共和国城市房地产管理法；2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）；3房地产估价规范（GB/T50291-1999）；4A市城市房屋拆迁管理实施办法（A市人民政府令130号）；5A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定；6A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）（A房市2022148号）；7.市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知（A价房字202274号）；8房屋拆迁许可证（证号：规拆许（2022）第号）；9托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等；10其他法律法规、部门规章、政府规章及政
6、策性文件（略）。八、估价原则（略）九、估价方法由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义略）。十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告使用期限（略）正确答案：1价值定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值。2估价时点错，应为2022年8月30日（取得拆迁许可证之日）。3估价依据缺城市房屋拆迁估价指导意见。4估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故
7、可采用收益法进行评估。 商品房前期物业管理的委托方为房地产开发企业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）答案：错解析：当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例为可比实例，而不能“劣胜优汰”。例如，不得为了迎合委托人的高估或低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或明显偏低的交易实例。 从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有（ ）。A商住楼B土地C在建工程D写字楼E建成后的物业正确答案：BC
8、E(2022真题) 下列权利中，不属于不动产用益物权的是（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.房屋所有权D.宅基地使用权答案：C解析：本题考查的是不动产登记的类型。根据物权法，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第2章业主对建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利，视为一并转让。（）答案：对解析：本题考查的是所有权。业主对建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利，视为一并转让。参见教材P393。以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是（）。A.
9、最佳使用原理 B.适合原理 C.均衡原理 D.收益递减原理答案：B解析：本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（）。A、专业估价由专业机构和专业人员完成B、专业估价提供专业意见C、非专业估价具有公信力D、专业估价承担法律责任答案：C解析：考点:房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力。 房地产估价报告应有至少（ )名专职注册房地产估价师签字。A. 1B. 2C. 3D. 4正确答
10、案：B某市某类住房供给价格弹性系数为I，表明该城市该类住房的供给价格弹性类型是（ ）。A.完全弹性B.单一弹性C.富有弹性D.缺乏弹性答案：B解析：本题考查的是供给弹性。供给价格弹性等于1，表明价格每提高（或降低）一定比率，则供给量相应增加（或减少）相同比率，此时称供给为单一弹性。写字楼物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理均属于收益性物业管理。（）答案：对解析： 本题考查的是制定物业管理计划。在收益性物业管理中，可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理等。 随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度，开始实施抵押贷款证券化。（
11、 ）此题为判断题(对，错)。正确答案：普通商品住房开发项目的最低资本金比例为 30。（）答案：错解析：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于 20。2022 年 5 月 25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20，其它房地产开发项目的最低资本金比例为 30。 未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房
12、地产估价师模拟冲刺试题集5章 第3章 收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A预期未来收益B预期收益能力C预期价格高低D预期价格涨落正确答案：A答案 A收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。 银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增值率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月地还款额为（ ）元A1843.86B1847.55C2279.87D2291.27正确答案：A16、第6年最后一个月即计息期72期，月还款递增率为0.2%，则第6年最后一个月还款额为1600（1+0.2%）
13、72-1=1843.86（元） 某宗房地产2022年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为( )年。A15B20C25D30正确答案：B征收集体土地的补偿费归( )所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡(镇)人民政府C.土地使用者D.农村集体经济组织答案：D解析：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。消费者市场的特点包括（）。A、广泛性B、
14、发展性C、伸缩性D、固定性E、替代性答案：A,B,C,E解析：考点:消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点包括：广泛性、分散性、复杂性、易变性、发展性、情感性、伸缩性、替代性、地区性、季节性。张某转让雇主李某无偿赠与的房产，应以转让收入作为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。（ ）答案：错解析：本题考查的是个人所得税。受贈人取得赠与人无偿贈与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收人减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。 李某购买新房并入住，说法正确的有（ ）。A李某应向物业管理
15、公司出具住宅质量保证书和住宅使用说明书B因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可C因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金D李某有义务缴纳公共性物业管理费用正确答案：D 有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（ ）乙的价格。A高于B低于C等于D条件不足，无法确定正确答案：B投资基金类别中，允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份指的是（）。A、封闭型B、开放型C、契约性D、公司型答案：B解析： 本题考查的
16、是投资基金类别。开放型，允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份。房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第4章 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A17087.20B18699.20C19666.40D20666.67答案：D解析：设该写字楼的价值为P，则有：P=8000+6000+800+600+720+6%P+16P，解得P=20666.67万
17、元。 下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）A甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更B周某有权退房C周某退房，甲公司应承担违约责任正确答案：AB 房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：影响房地产价值的权益因素包括（）。A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制E.房地产相邻关系的限制答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的
18、限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。我国物权法规定的物权主要有（）。A.使用物权 B.他物权 C.所有权 D.担保物权 E.用益物权答案：C,D,E解析：本题考查的是物权概述。我国物权法规定的物权主要有所有权、用益物权、担保物权等。 造成成交价格偏离正常市场价格的因素有（ ）等。A利害关系人之间的交易B供求不均衡C急于出售的交易D交易税费非正常负担的交易E交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易正确答案：ACDE(2022年真题) 房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是（）。A.市场风险B.经营风险C.财务风险D.完工风险答案：B解析：本题考查的是房地产开发贷款的风
19、险。B企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险，这属于经营风险。C财务风险，是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。本题有一定难度，BC很容易混肴。房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。A对原材料的检验B对配套设施的检验C确立质量文件档案制度D确立成本控制档案制度答案：D解析：工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：对原材料的检验；对工程采用的配套设备进行检验；确立施工中控制质量的具体措施；确立有关质量文件的档案制度。房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第5章建设用地使
20、用权划拨由市级以上人民政府依法批准。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的含义。建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）A估价方法选用恰当B估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C计算公式和计算过程正确无误D各种估价方法的测算结果一致答案：D解析：测算估价对象价值要做到估价方法选用恰当，估价基础数据和技术参数选取准确且有充分的依据或理由，计算公式和计算过程正确无误。关于该项目，下列说法不正确的有( )。A、 竣工验收
21、后即可以交付使用B、 提倡采用招标方式来选择物业管理公司C、 小区特约性物业管理服务费实行政府定价D、 业主委员会应由业主选举产生答案：A,C解析： 某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2%折扣策略，则最可能发生的情况是（ ）。A销售收入增加0.24%B销售收入增加3.76%C销售收入减少0.24%D销售收入减少3.76%正确答案：C下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。A、审计费B、利息C、外汇汇兑净损失D、融资代理费答案：A解析：考点:投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外
22、汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。选项A属于管理费用。2022 年某市职工上一年度月平均工资为3500 元，该市职工李某上一年度月平均工资为4000 元，李某每月住房公积金免缴个人所得税的最高额度是（）元。A175B250C420D480答案：D解析：缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2 或3 倍。缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。单位和个人缴存的比例不低于5，原则上不高于12，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除，免征个人所得税。由题意，李某每月住房
23、公积金免缴个人所得税的最高额度400012480（元）。从狭义的角度，正常利润是下列哪项生产要素的报酬（ ）。A.土地B.资本C.劳动力D.企业家才能答案：D解析：本题考查的是分配理论。狭义而言，正常利润是指企业主经营管理自己的企业所应获得的薪金。通常将正常利润看作是对企业家才能的贡献所给予的报酬。P213。 某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（ ）。（有修改）A0.18B0.12C 3.39D5.00正确答案：C一般而言，城市总体规划的期限为20年。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划概述。城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为20年。