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1、22年房地产估价师模拟冲刺试题集5章22年房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第1章房地产赠与属于缴纳土地增值税的范围。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。物权法规定房地产抵押权实现的方式有（）。A、抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿 B、抵押权人直接向人民法院提起诉讼 C、抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产 D、按合同约定将抵押房地产转移给
2、抵押权人 E、抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押人可以请求人民法院变卖抵押房地产答案：A,C解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。依据物权法的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。地价本质上是( )。A、 劳动创造B、 “劳动价值”的货币表现C、 围绕着“劳动价值”而上下波动D、 地租的资本化答案：D解析：知识点 地价与一般物品价格的不同表现下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表
3、述中，正确的有( )。A.拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担B.如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任C.委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任D.承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责E.即使拍买中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责答案：C,D,E解析：拍卖人先行负责指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责任后，向委托人追偿。对于（），市场营销者应采取有效措施帮助消费者了解产品性能及其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买者带来的利益，从而影响购买者的最终选择。A、寻求多样化购
4、买行为B、习惯性购买行为C、复杂购买行为D、化解不协调购买行为答案：C解析：本题考查的是消费者购买决策过程。对于复杂购买行为，市场营销者应采取有效措施帮助消费者了解产品性能及其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买者带来的利益，从而影响购买者的最终选择。参见教材P133。某宗房地产2022年2月25日的价格为1000美元m2，汇率为1美元8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比上月递减0.5，则其2022年10月25日的价格为（）元人民币。2022年10月25日的汇率为1美元8.29元人民币。A、7935B、7964C、8260D、8290答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的
5、方法。该类房地产在2022年10月25日的价格1000（1-0.5）88.297964（元）。参见教材P195。某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.21 B.27 C.79 D.85答案：C解析： 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。当R0时，该建筑物的成新率qn（tn）30（830）78.9。在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。A开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途
6、径C开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径答案：B解析：土地取得成本又称为土地费用，是指取得房地产开发用地的必要支出。土地取得成本的具体构成因取得房地产开发用地的途径不同而有所不同。目前取得房地产开发用地的途径主要有三个：通过市场购置取得；通过征收集体土地取得；通过征收国有土地上房屋取得。在实际估价中，应根据估价对象中的土地在估价时点取得的主要途径，选取上述三个途径之一来求取。下列关于单利计息与复利计息的表述中，正确的是（）。A、我国个人储蓄存款实行复利计息B、我国国库券实行复利计息C、我国房地产开发贷款实行复利计息D、实
7、际中采用连续复利计息答案：C解析：本题考查的是单利计息与复利计息。选项A、B错误，我国个人储蓄贷款和国库券实行单利计息；选项D错误，在实际中都采用较为简单的间断复利计息方式计算。22年房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第2章以下属于修建性详细规划内容的有 ( )。A.绿地系统规划设计 B.规定各地块土地使用、建筑容量C.建设条件分析和综合技术经济论证 D.工程管线规划设计E.竖向规划设计答案：A,C,D,E解析：修建性详细规划的内容主要内容如下：建设条件分析和综合技术经济论证；建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图；道路系统规划设计；绿地系统规划设计；工程管线规划设计；竖向规划设
8、计；估算工程量、搬迁量和总造价，分析投资效益。价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算（）。A.余地价 B.减少地价 C.补地价 D.增加地价答案：C解析： 本题考查的是价差法。价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算补地价。下列选项中，属于申请领取建设工程施工许可证应具备的条件有（）。A、施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，必须完成征收工作B、已经确定施工企业C、有保证工程质量和安全的具体措施D、建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%E、建设单位应当提供银行出具的到位资金证明答案：B,C,E解析： 本题考查的是开工申请与审批。选项A错误，需要征
9、收房屋的，其进度符合施工要求；选项D错误，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是( )。A、 强迫出售或强迫购买的交易B、 交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解C、 急于出售或急于购买的交易D、 受债权债务关系影响的交易答案：D解析：（）从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。A、全部投资现金流量表B、资本金现金流量表C、投资者各方现金流量表D、投资计划与资金筹措表答案：B解析：
10、考点:基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 求取报酬率的方法有（ ）。A累加法B市场提取法C投资报酬率排序插人法D实际观察法E分解法正确答案：ABC 地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支撑建筑骨架的基础被称为（ ）。A 条形基础B 独立基础C 整体式筏式基础D 箱形基础正确答案：C繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的
11、影响。（）答案：错解析：本题考查的是房地产自身因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。参见教材P129。下列选项中，不属于宗地图主要内容的是（）。A.宗地代码B.本宗地界址点C.相邻宗地权利人名称D.房屋结构、所在层次答案：D解析：本题考查的是不动产权籍图。宗地图，应包括和本宗地相关的，土地、建筑物、构筑物等信息。选项D属于房产分户图的内容，精确到房屋。参见教材P171。22年房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第3章关于商业物业投资的说法，正确的有（）。A商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势B商业物业交易常在机
12、构投资者之间进行C区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性D商业物业不适合长期投资E商业物业投资收益全部来自出租收益答案：B,C解析：A 项，随着房地产市场的发展，商业物业投资的开发一出售模式，即将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力，而开发一持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式越来越成为一种趋势。开发一持有或整体出售给机构投资者统一持有模式越来越成为一种趋势。B 项，物业交易涉及的资金数量巨大，所以常在机构投资者之间进行。C 项，由于商用物业内经营者的效益在很大程度上受其与市场或客户接近程度的影响，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。DE 两项，由于商用物业投资的收益主要
13、来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（ ）答案：对解析：本题考查的是物业管理的基本特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12
14、年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。请评估出该宗房地产2022年9月30日的买卖价格。正确答案： 中介服务机构出示（ ）材料才可以合法预售住宅。AW公司与商品房预购人签订的预售合同B集体土地所有权证和国有土地使用权证C商品房预售许可证及w公司出具的商品房销售委托书D商品房预售许可证，房屋所有权证及w公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合同正确答案：D挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。（）答案：对解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。挂牌价格简称挂牌价，是出售房地
15、产时公开标出的要价。它不是成交价格，且通常高于成交价格。挂牌价一般不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。参见教材P86。 年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为（ ）元。A1060B1060.9C1061.36D1061.68正确答案：D某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每
16、幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。3 幢建筑二层以上每层建筑面积分别为（）m2。A.600.83B.618.33C.686.66D.706.67答案：D解析：3 幢建筑二层以上每层建筑面积=（17
17、0003720）m2（81）层=706.67m2。 房地产投资的优点包括（ ）。A自然寿命长B易于满足使用者不断变化的需要C能从公共设计的改善中获益D能从投资中获益E投资质量绝对有保障正确答案：ABCD房地产投资的优点，包括自然寿命长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是（）。A项目总投资估算表B投资计划与资金筹措表C借款还本付息估算表D财务计划现金流量表答案：D解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。其中，基本报表包括：现金流量表；财务计划现金流量表；利润表；资产负债表。ABC 三项属于辅助报表。2
18、2年房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第4章有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。 ( )答案：对解析： 某工厂拟以1O000m2的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该土地熟地价格，估价人员主要应掌握哪些相关资料？正确答案：用假设开发法评估该工厂厂区土地熟地价格时，估价人员主要应掌握的相关资料有：(1)该厂区土地使用权证或能够证明土地权属的有关资料；(2)该工业用地转换为住宅用地的规划许可文件；(3)该
19、工业用地转换为住宅用地应补交的土地使用权出让金的有关规定；(4)该地块1000m2的规划设计条件要求(也可答规划容积率、建筑密度、建筑层数、建筑高度等具体的规划设计要求)；(5)拟建的住宅建筑造价的社会一般水平(也可答拟建住宅的结构、装修、设备等与建筑造价有关的资料)；(6)该厂区土地现状情况资料(也可答该土地的地形、地势、土质、承载力以及市政配套设施等土地现状资料)；(7)当地住宅开发的平均利润率资料；(8)当地的资金利润率资料；(9)当地住宅开发的专业费用资料；(10)当地住宅开发的销售费用(或租售费用)资料；(11)当地住宅的供求情况及类似住宅的正常成交价格资料。4类声环境功能区包括4a
20、和4b两种类型。（）答案：对解析：本题考查的是环境噪声标准。4类声环境功能区，指交通干线两侧一定区域内，需要防止交通噪声对周围环境严重影响的区域，包括4a和4b两种类型。编制城市规划一般分为（）两个阶段。A.控制性详细规划 B.修建性详细规划 C.总体规划 D.分区规划 E.详细规划答案：C,E解析：本题考查的是城市规划体系。编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。下列不属于房地产权益状况描述的是（ ）。A.是否依法列入征用征收范围B.物业管理情况C.交通管制情况D.土地使用管制情况答案：C解析：本题考查的是房地产实物、权益、区位状况描述。选项C，属于区位状况描述中对交通的描述。P78
21、80。某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。A.噪声和污染程度发生变化 B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化 D.出行便捷程度发生变化答案：D解析： 下列属于间接融资方式的是（ ）。A政府发行债券B股票融资C银行借款D签署商业票据正确答案：C （ ）是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品成劳务的数量。A供给B需求C购买能力D购买欲望正确答案：B土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个
22、人征收的一种税。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。必须是国有土地使用权。22年房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第5章(2022年真题) 由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（）答案：错解析：本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。估价委托合同的内
23、容一般包括（）。A、委托人的名称或者姓名和资产状况B、估价服务费及其支付方式C、解决争议的方法D、估价机构的名称和住所E、委托人的协助义务答案：B,C,D,E解析：本题考查的是估价业务接洽与承接。委托人的资产状况不需要在委托合同中约定。参见教材P400。为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的含义。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。 是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。A
24、投资估算B竣工结算C成本结算D技术报告正确答案：B答案 B 竣工结算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。工程竣工验收报告经开发商认可后，承包商应向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算（）。A.余地价 B.减少地价 C.补地价 D.增加地价答案：C解析： 本题考查的是价差法。价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算补地价。注册监理工程师每人最多可以申请（）个专业注册。A.二 B.三 C.四 D.五答案：A解析：本题考查的是建设监
25、理制度。注册监理工程师每人最多可以申请两个专业注册。对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。（）答案：错解析：考点:假设开发法适用的估价对象。可以做经推测的最可能规划条件下的假设前提下的房地产价值评估。规定商品房预售实行预售许可制度的法律是( )。A.城市房地产管理法B.城市房地产开发经营管理条例C.城市商品房预售管理办法D.城市房地产转让管理规定答案：A解析：城市房地产管理法规定商品房预售实行预售许可和商品房预售合同登记备案制度。（）是指对物品的有支付能力支持的需要。A.购买力 B.有用性 C.稀缺性 D.有效需求答案：D解析：本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。