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1、房地产估价师模拟冲刺试题集7章房地产估价师模拟冲刺试题集7章 第1章6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:考前黑钻押题,超压卷瑞牛题库软件考前更新,
2、下载链接 10.乙方现在应出资()万元购买甲方的权益。A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92答案:B解析:乙方购买甲方收益的购买价格为:803000120.850.65/10%1-1/(1+10%)34802000120.850.65/10%1-1/(1+10%)11=839.92(万元)。根据国家有关财务会计制度,采用分期收款方式销售的房地产开发项目,当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。( )答案:对解析:投资与成本。对于分期收款的房地产开发项目,房地产投资的营业成本通常按当期銷售面积占全部销售面积的比率,计算本期应结转的营业成本。 在城市
3、规划中,地下建筑面积通常计算容积率。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案:认知价值定价法是指房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格。()答案:错解析:本题考查的是房地产市场指标。根据顾客(消费者)对价值的判断来制定价格。参见教材P98。房地产需要专业估价,是下列哪些房地产特性决定的()。A.独一无二 B.寿命长久 C.供给有限 D.价值量大 E.保值增值答案:A,D解析:本题考查的是房地产估价的必要性。一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性,才需要专业估价。因为独一无二,无法简单参照其他房地产的价格;因为价值量大,所以评估结果重要,并且可以承受专业估价服务费用。收益法是以预期原
4、理为基础。预期原理说明,决定房地产当前价值的因素,重要的不是过去的因素而是现在的因素。()答案:错解析:考点:收益法的理论依据。收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示,决定房地产当前价值的因素,主要是未来的因素而不是过去的因素。房地产估价师模拟冲刺试题集7章 第2章在城市规划中,规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线,称为()。A、蓝色 B、黄色 C、红色 D、紫色答案:D解析:本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析,是在风险因素确定发生概率已知条件下的风险分析。( )答案:错解析:本题考查的是不确定性分析
5、的种类。盈亏平衡分析和敏感性分析,是在风险因素确定发生概率未知条件下的分析。P229。 下列不属于股票基本特征的是( )。A稳定性B决策参与性C流通性D非返还性正确答案:D股票的基本特征有:盈利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性、价格波动性。下列有关假设开发法中,开发完成后的价值,描述错误的是()。A、未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产,还可能包括房地产以外的动产、权利B、开发完成后的价值对应的时间,不会是未来开发完成之前的某个时间C、静态分析法中,开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值D、动态分析法中,对于未来开发完成后的房地产适宜建成销
6、售的,通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值答案:B解析:考点:开发完成后的价值。选项B错误,开发完成后的价值对应的时间,可能是未来开发完成之时,也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。工业用地的最高出让年限是()年。A、30B、40C、50D、70答案:C解析:本题考查的是建设用地使用权出让年限。工业用地使用权的最高出让年限是50年。某公司有一钢筋混凝土结构厂房,于2022年12月31日建成投入使用,经济寿命为50年。经批准,该公司于2022年12月将该厂房改为二手汽车交易市场,并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金,将土地转变为出让商业用地,土地使用期限为4
7、0年,自2022年12月31日起至2053年12月30日止,不可续期。2022年6月30日,该公司与他方合资,以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格,下列说法中正确的是()。A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准D、作价出资价格应较评估出的价值低答案:C解析:本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型。作价出资价格评估应采用公开市场价值标准。房地产估价师模拟冲刺试题集7章 第3章 城市规划部门列出的规划设计条件中属于控制性指标的是( )。A
8、容积率B人口容量C停车位D绿地率正确答案:ACD一般房地产投资项目,利息备付率通常在01。()答案:错解析:本题考查的是利息备付率。一般房地产投资项目,利息备付率应大于2。窗扇目前采用平移式为多,安装在框中预留在滑框内。()答案:对解析:本题考查的是门窗。窗扇目前采用平移式为多,安装在框中预留在滑框内。商业广告的内容符合要约规定的,应视为要约答案:对解析:中华人民共和国合同法第十五条规定,下列行为属于要约邀请而不属于要约:寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的,应视为要约。 某三层楼房,每层建筑面积相等,房地总价值为200万元,其中一层价值是二层价
9、值的2倍,三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为20万元,下列关于土地份额分摊的表述中正确的有( )。A按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%B按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%C按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%D按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%E按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%正确答案:ACD 房地产投资者通常只需投入占项目总投资( )左右的自有资金,而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。A20%B25%C30%D35%正确答案:C答案 C 由于房地产业与金融业息息相关,因此投资者可以使用银行贷款,实现“用别人的钱为
10、自己赚钱”。因而只需投入占总投资30%左右的自有资金。房地产估价师模拟冲刺试题集7章 第4章 公开招标的费用要低于邀请招标的费用。( )正确答案:答案 采用邀请招标的方式,由于被邀请参加竞争的投标人有限,房地产开发商会节约招标费用。 房地产开发企业申请商品房预售许可,应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交( )等证件及资料。A商品房预售许可申请书B征地补偿的标准C开发企业的营业执照和资质证书D适用房的租用标准E土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证正确答案:ACE产生房地产价格泡沫的基础是()。A、土地稀缺B、城市化进程快C、投机需求膨胀D、金融机构过度放贷答案:A解析: 本题考查的是
11、房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础,投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因,金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。有独立设计文件和相应综合概(预)算书,竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程是()。A.单位工程 B.单项工程 C.分部工程 D.分项工程答案:B解析:本题考查的是工程项目的划分。工程项目也称单项工程,具有独立的设计文件,竣工后能够独立发挥生产能力或使用效益的工程。王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款,如不考虑利率变化,则各期的还款额()。A、逐渐减少 B、逐渐增加 C、数额相等 D、先增后减答案:A解析:本题考查的
12、是利息。等额还本利息照付,规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息,利息越来越少,则偿还的本金和利息之和逐渐减少。参见教材P202。 根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是( )。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值正确答案:D房地产估价师模拟冲刺试题集7章 第5章陈某购买了江某的一套学区房,双方为避税,在办理相关手续时隐瞒了成交价格,后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估,助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款,被
13、诉到法院,法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务,此时,赵某虚假评估的事情败露。关于赵某评估行为的说法,正确的为( )。A.应该主动申诮回避B.直接赔偿有关税金损失C.将受到行政处分D.将作为不良行为记入信用档案答案:A,C,D解析:本题考查的是注册房地产估价师执业监督。注册房地产估价师管理办法第三十八条规定,注册房地产估价师有签署有虚假记载、误导性陈述或者重大行为的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门给予警告,责令其改正,没有违法所得的,处以1 万元以下罚款,有违法所得的,处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。第三十二条规
14、定,注册房地产估价师及其聘用单位应当按照要求,向注册机关提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。注册房地产估价师信用档案应当包括注册房地产估价师的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等),并按复利计息,称为间断复利。()答案:对解析:本题考查的是单利计息与复利计息。复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等),并按复利计息,称为间断复利;如果计息周期无限期缩短,称为连续复利。物业甲为写字楼项目,2022年
15、末价值为1000万元,预计2022年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%;物业乙为保龄球场项目,2022年末价值为1000万元,2022年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%,甲乙两个物业投资风险比较的结果是( )。A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断答案:B解析:本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值:110050%90050%1000;物业乙的价值的期望值:120050%80050%1000;甲的标准差=(11001000)20.5(9001000)20.50.5
16、100;乙的标准差=(12001000)20.5(8001000)20.50.5200;甲、乙物业价值的期望值相同,则标准差小的风险小,甲的标准差小。P233。根据国有土地上房屋征收与补偿条例,房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施的行为有( )。A.改建房屋B.新建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.变卖房屋答案:A,B,C解析:在房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施上述行为的,不予补偿。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1 年。在建
17、工程拍卖时,需要核查政府相关管理各部门的批准文件是否齐全,其中不包括()。A.建设用地规划许可证 B.建设工程规划许可证 C.预售许可证 D.安全生产许可证答案:D解析: 本题考查的是房地产拍卖注意事项。在建工程拍卖时,需要核查政府相关管理各部门的批准文件是否齐全,包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等等。 除法律、法规另有规定外,划拨土地的使用年限为( )。A没有使用期限的限制B一律70年C与出让土地使用权的年限一样D根据用地性质由政府与使用者协商确定正确答案:A房地产估价师模拟冲刺试题集7章 第6章某房地产投资项目的实际收益率为8.
18、0,若银行的存、贷款年利率分别为3.5和6.5,通货膨胀率为4.0,则该项目投资的名义收益率是()。A11.78B12.00C12.32D15.02答案:C解析:实际收益率(Rr)、名义收益率(Ra)和通货膨胀率(Rd)之间的关系式为:(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd),本题中,实际收益率为8.0,通货膨胀率为4%,带入上述公式,则有(1+Ra)=(1+8.0)(1+4%),解得名义收益率Ra=12.32。房地产开发项目销售利润率的正确表达式是()。A.销售利润率销售利润/销售收入B.销售利润率销售利润/总开发价值C.销售利润率销售利润/总开发成本D.销售利润率销售利润/项目总投资答案:A
19、解析:本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率销售利润/销售收入100%。资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率,但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。()答案:对解析:考点:资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率,仅表示从收益到价值的比率,并不明确地表示获利能力。 登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的( )登记申请予以核准登记。A初始B转移C变更D他项权利E注销正确答案:ABCD城市建设用地使用权以熟地出让时,出让地价款包括()。A市政基础建设费B土地出让金C征地拆迁费D契税E公建配套设施费答案:B,C解析:以出让方式
20、取得熟地土地使用权时,土地出让价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成,政府出让土地时的底价通常以出让金和土地开发成本为基础确定,土地增值收益或溢价为开发商在土地出让市场竞买时所形成的交易价格与出让底价的差值。以出让方式取得毛地土地使用权时,土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案:房地产估价师模拟冲刺试题集7章 第7章不动产登记费按照不动产的面积收取。( )答案:错解析:本题考查的是不动产登记程序。不动
21、产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。不动产登记暂行条例规定,可以由当事人单方申请不动产登记的情形有( )。A.合法建造取得的房屋所有权B.商品房所有权转移C.主债权转让申请抵押权转移D.房屋所有权人更名E.受遗赠取得的房屋所有权答案:A,D,E解析:本题考查的是不动产登记程序。选项BC均属于转移登记,应当由当事人双方,共同登记。某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地,总价为1500万元。根据四三二一法则,与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元
22、。A、 1200B、 1150C、 1100D、 1050答案:D解析:张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年,费用按法规各自承担。在2022年10月时,王某的权益价格为()。A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和 B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和 C.该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格 D.剩余3年租期的正常市场租金与
23、180元/m2条件下的差额于2022年10月的现值之和答案:D解析:本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。王某的权益价格=剩余3年租期的正常市场租金与180元/条件下的差额于2022年10月的现值之和。 针对某个估价对象,下列关于估价方法选用的说法中,正确的有( )。A理论上适用的估价方法,都必须选用B在适用的估价方法中,选用两种即可C理论上适用的估价方法因客观原因不能用的,可以不用D必须选用两种以上的估价方法,不能只选用一种估价方法E仅有一种估价方法适用的,可只选用一种估价方法正确答案:ACE(2022年真题) 李某向银行贷款30万元购买了一套的住宅,该笔贷款的期限为20年,贷款年
24、利润为6%,按月等额还本付息。如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元,则从第11年开始的月还款额为()元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29答案:B解析:本题考查的是复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%,n=1220=240个月,P=30万元,A1=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=3000000.5%(1+0.5%)240/(1+0.5%)240-1=2149.293元,第11年年初一次性提前偿还本金10万元,折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2=1000000.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=1110.205元,则从第11年开始的月还款额为A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。#