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1、2022房地产估价师模拟冲刺试题集8章2022房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第1章甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（ ）亿元。A.0.3B.0.5C.0.8D.1.0答案：C解析：本题考查的是最高额抵押权。抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。 房地产
2、在2022年3月的价格为2022元/m2，现要调整为2022年9月的价格。已知该类房地产 2022年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2022年9月的价格为( )元/m2。A2700.8B2800.1C2800.8D2817.7正确答案：D房地产估价报告致委托方函（略）封面与目录(略）估价师声明（略）某商场抵押价值估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1. 土地(1)名称：某总公司综合用地。(2) 土地位置：某市人民西路某号。(3) 土地用途：综合用宗地。(4)宗地四至
3、：东至某路某小学，南至某路，西至某道，北至某厂。(5) 土地面积：总用地面积为10009.4m2(含住宅楼部分）。(6)土地权属性质：国有土地。(7)形状：规则，一面临街地。(8)周围环境、景观:估价对象位于某市某路，属某市旧城区，属较繁华商业区。该地区交通、水电、通讯等基础配套设施完备，各项公共配套服务设施齐全，目前周围建筑大部分是单位住宅及私人房。人民西路上有3路、210路公共汽车，估价对象距离某市商业中心区不到800m，客流量很大;距火车站、汽车客运中心仅5分钟的车程，据此分析，估价对象所处地段对外交通条件较好。(9)基础设施完备程度：水、电、通信、道路完善。(10)土地平整程度：平整。
4、(11)水文地质状况：土地承载力高，可以建高层建筑。(12)利用现状：商业用地。(13) 土地级别：某市二级。(14) 土地权利状况：土地使用权属属主:根据国有土地使用证记载，权属属主为某总公司。土地取得方式：政府出让方式取得。土地使用年限：50年（自1995年3月1日起至2045年3月1日止）。土地已使用年限：5. 75年。土地剩余使用年限:44. 25年。2.建筑物某购物广场于1999年6月26日建成使用，总建筑面积为21128m2，为地下1层、地上6层的框剪结构建筑，14层为商场，56层为娱乐场所，一面临街。本次的评估对象为第3层商场，建筑面积为2795.32m2;装修状况:外墙，临街面
5、为高级玻璃幕墙和贴铝塑板，其余各面贴高级劈离砖；内墙，双飞粉腻子墙面;顶棚，石膏板吊顶;地面，耐磨砖;设备，设有1台客货梯、2台货梯、2台自动扶梯、4座疏散楼梯，每层设有自动喷淋系统和自动防火报警系统;设有中央空调系统。根据房屋所有权证书记载，权属属主为某总公司。四、估价目的为委托方向银行申请抵押贷款提供房地产价值参考依据。五、估价时点2022年1月6日。六、估价原则（略）七、估价方法估价人员在实地调查勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价时点时估价对象状况、估价目的及某市房地产市场实际情况，估价对象用途为商场，具有持续稳定的收益，故采用收益法对估价对象进行评估最为适合。
6、收益法，是预计估价对象未来的正常净收益，选用正确的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价思路:首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。八、估价结果1.单位面积房地产评估价格9 395元/m2。2.房地产评估总价值2 626万元（大写：人民币贰仟陆佰贰拾六万元整）。九、估价人员（略）十、估价报告应用的有效期本报告有效期为一年，即从2022年7月6日至2022年7月5日止。房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、市场背景分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价人员在实地调査勘察的基础上，对委
7、托方提供的各种资料进行了认真分析，本次评估的内容包括了委估建筑以及其所分摊的土地，根据估价时点时估价对象状况、估价目的及某市房地产市场实际情况，估价对象用途为商场,具有持续稳定的收益，故采用收益法对估价对象进行评估最为合适。基本思路:首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。五、估价测算过程1.估算步骤(1)搜集有关收入和税费的资料；(2)估算潜在毛收入；(3)估算有效毛收入；(4)估算运营费用；(5)估算净收益；(6)选用适当的资本化率；(7)选用适宜的计算公式求出收益价格。2.估算过程(1)市场调査估价对象总建筑面积为2795.32m2，有效出租面
8、积为85%，现出租率为100%，实际租金为每月130元/m2，所有费用均由出租方承担，每月的税金（含房产税、营业税、城市维护建设费、教育费附加等)及水电费为10元/m2。据调査，某市同类结构和装修标准的商场租金水平为每月100150元/m2，年管理费为年租金的3%,年维修费为重置价的1.5%，年保险费为重置价的1.5%。，建筑重置价为1900元/m2，耐用年限为60年，残值率为0。据此分析，估价对象的租金水平符合某市客观租金水平，故取其实际租金进行评估。根据XX市近几年来房地产市场的变化趋势分析，同区域同类房地产的租金水平变化不大，故在评估过程中我们假设估价对象在使用年限内每年的净收益保持不变
9、。(2)计算年有效毛收入年有效毛收入=130元/(m2.月）X2795.32m2X12月X100%X85%=3706594.32元(3)计算年总运营费用年税金及水电费=10元/(m2 *月）X12月X2795.32m2=335438.40元年管理费=3 706594.32元X3%=111197.83元年维修费=1900元/m2X2795.32元X1.5%=79666.62元总费用=+=(335438.40+111197.83+79666.62)元=526302.85元(4)计算年总净收益年总净收益=年总收益一年总费用=(3706594.32526302.85)元=3180291元(5)选用适当
10、的资本化率利用安全利率加风险调整值进行确定，通过比较分析，根据银行一年期存款利率（为2. 25%)，宏观经济增长率、某市同类同性质房地产收益状况等，我们取综合资本化率r为12%。(6)计算收益价格收益价格计算公式：式中r房地产综合资本化率；n收益年限，估价对象的尚可使用年限即为收益年限，为50年；a-年净收益。(7)评估结果房地产评估总价值:2626万元。单位面积房地产评估价格：9395元/m2。六、估价结果确定房地产评估总价值:2626万元（大写：人民币贰仟陆佰贰拾六万元整）答案：解析：(1)封面及目录与致委托方函顺序颠倒。(2)缺少估价的假设和限制条件。(3)缺少对价值定义的说明。(4)缺
11、少估价作业日期。(5)缺少估价依据。(6)缺少区域因素分析。(7)年总运营费用未计算年保险费。(8)计算收益价格时的收益年限有错误。(9)最好选用两种以上估价方法进行估价。(10)综合资本化率的取值依据应再充分一些。(11)报告应对短期强制处分对抵押价值的影响作出说明。(12)估价结果中缺少单价。(13)缺少确定估价结果的依据。(14)估价技术报告中的总价大写金额错误。(15)缺少附件。 （ ）年，国务院颁布的住房公积金管理条例是住房公积金管理工作的法律依据。A1999B2000C2022D2022正确答案：A 招标人采用邀请招标方式的，应当向两个以上具备承担招标项目能力的、资信良好的特定的法
12、人或者其他组织发出投标邀请书。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第2章预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 对于不同的房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为（）。A.权益型 B.综合型 C.增长型 D.抵押型 E.
13、混合型答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。财务分析的目的不包括（）。A.评价企业的偿债能力 B.评价企业的资产管理水平 C.评价企业的营运能力 D.评价企业的发展趋势答案：C解析：本题考查的是财务分析。财务分析的目的包括：评价企业的偿债能力、评价企业的资产管理水平、评价企业的获利能力和评价企业的发展趋势。 成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟冲刺
14、试题集8章 第3章 下列报表中，不属于房地产开法项目财务报表中基本报表的是（ ）A资本金现金流量表B资本来源与运用表C损益表D投资计划与资金筹措表正确答案：D商品房开发市场通常是典型的（）市场。A、完全竞争B、垄断竞争C、寡头垄断D、完全垄断答案：B解析：考点:房地产市场结构。房地产市场具有明显的垄断竞争市场特征。在商品房存量市场中，竞争多于垄断，在商品房开发市场中，一般垄断多于竞争。金融机构在融出资金时，要遵循（）原则。A、流动性B、安全性C、偿还性D、营利性E、地域性答案：A,B,D解析：考点:房地产项目融资的概念。金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和营利性原则。已知一年期国债年利
15、率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A、7.78%B、8.28%C、13.21%D、14.21%答案：A解析： 本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率3.31%2.23%1.32%1.42%0.50%7.78%。法的分类中，按法设立和适用范围分为（）。A.国内法 B.国际法 C.实体法 D.程序法 E.普通法答案：A,B解析：本题考查的是法的分类。按法设立和适用范围，分为国内
16、法和国际法。2022房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第4章 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 分析信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： (二)甲公司2022年3月以2000万元购买了一宗办公用地及写字楼，其中，地价占到总价格的50%。甲公司办理了权属转让手续后，又花费了10万元用于构建以该公司商标为原型的雕塑。2022年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到2022年6月，该类办公用地地价已增值10%。若评估此时出售此宗房地产的价格，以下说法正确的是( )。A房地产价格中应包
17、括为构建以该公司商标为原型的雕塑而花费的10万元；B在评估得出的此宗房地产价格中地价也应占到总价的50%；C房地产的办理权属转让手续的费用在计算出售价格时可忽略不计；D根据条件可采用房地分估的方法进行计算。正确答案：D居住区的规模包括人口及用地两个方面，以用地面积作为规模的标志。（）答案：错解析：本题考查的是居住区的用地构成和规模。居住区的规模包括人口及用地两个方面，以人口数作为规模的标志。 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D建筑物的折旧就是
18、建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额E建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧正确答案：ACDE2022房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第5章房地产的现状价值小于房地产的市场价值。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。房地产估价师在资料收集后，应及时进行整理、分类，以便需要时查阅和对其进行分析，对委托人提供的资料无需核实。（）答案：错解析：考点:收集估价所需资料。估
19、价师也要合理怀疑委托人提供的资料的真实性、完整性、合法性和准确性，对其提供的资料应进行检查。对自己收集的资料也应进行检查。（）是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。A.汇票 B.本票 C.支票 D.银行券答案：B解析：本题考查的是金融工具。本票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据潜在购买者一般具有的特点不包括（）。A、兴趣B、收入C、支出D、途径答案：C解析：考点:市场规模的估计。潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。 表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于（ ）。A货币证券B信用
20、证券C商品证券D资本证券正确答案：C2022房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第6章甲公司的自营地下商场原价2000 万元，当地类似物业的年租金为200 万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是（）万元。A8.00B11.76C16.80D24.00答案：B解析：自用的地下建筑中，商业和其他用途房产，以房屋原价的 70%80%作为应税房产原值，计算公式为：应纳房产税的税额=应税房产原值1（10%30%）1.2%。若税务机关课征房产税时适用最低利率，则甲公司的自营地下商场应缴纳的房产税为：200070%130%1.2%=11.76（万元）。下列表达式中，正确的是（）。A
21、.GDP=GNP+对外要素收入净额 B.NDP=GDP-折旧 C.GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 D.GNP=消费支出+投资支出+政府购买+进口出口答案：B解析：本题考查的是国民收入核算体系。选项A错误，GNP=GDP+对外要素收入净额；选项C错误，GDP=工资+利息+利润+租金+间接税+企业转移支付+折旧；选项D错误，GDP=消费支出+投资支出+政府购买+净出口。在求取净收益中，运营费用包括（）。A房地产保有环节的税收B房地产折旧费C房屋保险费D房地产抵押贷款还本付息额E为承租人提供的服务费答案：A,C,E解析：ACE三项，运营费用（operatingexpense），
22、是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括：房地产税；房屋保险费；人员工资及办公费用；保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。BD两项，运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。需求规律在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用价格效应来解释，三者的关系为（）。A.价格效应=替代效应收入效应 B.价格效应=收入效应替代效应 C.价格效应=替代效应+收入效应 D.替代效应=价格效应+收入效应答案：C解析： 本题考查的是需求及其变动。价格效应、
23、替代效应和收入效应的关系为：价格效应=替代效应+收入效应。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即（）。A、所有权 B、抵押权 C、地役权 D、土地使用权答案：A解析：本题考查的是物权概述。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。2022房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第7章当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。（）答案：对解析：考点:房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该
24、种房地产的当前需求通常会增加。通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比。（）答案：错解析：本题考查的是绝对指标。通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比。土地的“无偿无限期使用”并非指使用者在任何情况下都可以无限期占用下去。 ( )答案：对解析：基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（）。A政府确定并公布了征收农用地地区片价标准B估价对象位于基准地价覆盖区域C有完备的基准地价修正体系D估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致E估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同答案：B,C解析：基准地价修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用相关调整
25、系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行适当调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门答案：错解析：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证2022房地产估价师模拟冲刺试题集8
26、章 第8章 在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。A、目前住宅市场价格B、未来住宅市场价格，折现至估价时点C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点正确答案：D开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（）。A.细化投资设想 B.提出投资设想 C.可行性研究 D.投资机会选择答案：B解析：本题考查的是房地产开发的一般程序。提出投资设想，是指开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占
27、有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性。办理转移登记的房屋应缴纳契税，是否缴纳土地增值税则要考虑转让房地产时有无土地增值额。（ ）答案：对解析：本题考查的是契税的计税依据。课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额，契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。 市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 单位指标估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单位指标数得到项目或单项工程总投资的估算方法。 （ ）正确答案：单位指标估算法是指以单位工作量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。