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1、2022房地产估价师模拟冲刺试题集6章2022房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第1章 目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁入，所以政府不能作为土地一级开发者。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 地役权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该宗房地产的所有空间。 （ ）正确答案：地役权是指土地所有人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利，而空间利用权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。基金公司将所有的各种基金作为全部运
2、行资本。答案：错解析：公司型。基金发起人通过组织投资公司(或称基金公司)的形式，发行投资基金股份(即基金股票)。一个基金公司只能发行一种基金，并以该基金作为唯一的全部运行资本。金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括（）。A、内部收益率B、销售利润率C、权益资金占总投资比率D、贷款偿还期E、敏感性评价答案：A,B,D,E解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性评价。 光化学烟雾还能引发哮喘、诱发肺癌，中毒严重者呼吸困难、视力减退、头晕目眩、手足抽搐。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产中，难
3、以采用市场法估价的有（）A房地产开发用地B学校C在建工程D别墅E特殊厂房答案：B,C,E解析：难以采用比较法（市场法）估价的房地产有：数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，如在建工程等。个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。A、 政府B、 建造商C、 开发商D、 物业管理企业答案：C解析：因为个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和开发商两方面。2022房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第2章不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，
4、因此可以按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。（）答案：对解析：考点:房地产市场细分。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。 对甲的要求，古桥公司应（ ）。A以各套的面积相同为由拒绝其要求B退还5m2的房价款C退还7m2差额的房价款D退还lOm2差额的房价款正确答案：C 在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为( )。A18%B20%C15%D25%正确答案：A答案 A
5、3000(3000-1-2000)30%18% 程某购买的住房（ ）。A是具有保障性质的政策性商品住房B是廉租住房C是中小套型的住房D其土地使用权最高期限不超过70年正确答案：AC 增价拍卖是一种常见的叫价方式，在增价拍卖中，起拍价可低于、等于、高于保留价。 ( )正确答案：答案 增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有（ ）。A功能落后B功能缺乏C环境污染D交通拥挤E正常使用的磨损正确答案：CD功能落后和功能缺乏属于功能折旧；正常使用的磨损属于物质折旧。市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目的类型包括
6、（）。A、描述性调查B、试探性调查C、抽样性调查D、因果性调查E、电话回访性调查答案：A,B,D解析： 本题考查的是市场调查的步骤。市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成描述性调查、试探性调查和因果性调查，参见教材P107。2022房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第3章物业管理服务收费的计费方式主要包括（）。A.包干制B.酬金制C.社会服务费D.社区服务费E.一般服务费答案：A,B解析：本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。 该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开T建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的（ ）的建筑
7、面积。A综合楼B住宅C水塔D配套公建用房正确答案：ABD在计算个人所得税应纳税所得额时，下列不属于转让住房过程中缴纳的税金是（ ）。A.增值税B.城市维护建设税C.契税D.印花税答案：C解析：本题考查的是个人所得税。转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。P256。 城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：下列不确定性因素中，属于“开发销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A土地
8、费用B权益投资比率C运营费用D开发期E贷款利率答案：A,D,E解析：对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用；建筑安装工程费；租售价格；开发期与租售期；建筑容积率及有关设计参数；资本化率；贷款利率。甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（）亿元。A.0.3B.0.5C.0.8D.1.0答案：C解析：本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。最高额抵押所担保的最高债权额是
9、确定的，但实际发生额不确定。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。参见教材P146。 目前个人住房公积金有效凭证一般是存折或磁卡。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第4章(2022真题) 商品房预购人可以将购买的尚未竣工的预售商品房转让。（）答案：错解析：本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。国务院根据城市房地产管理法第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在下列合同中，属于从合同的有( )。A、 购房合同B、 抵押合同C、 保险合同D
10、、 借款合同答案：B解析：临时设施和临时用地规划管理的办法应由（）制定。A.省人民政府 B.自治区人民政府 C.直辖市人民政府 D.市人民政府 E.县人民政府答案：A,B,C解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，应由省、自治区、直辖市人民政府制定通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以( )作为取得建设用地使用权所支付的金额。A.使用土地期间投入的基础设施费B.使用土地期间投入的公共配套设施费C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用答案：C解析：凡通过行政划拨方
11、式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。 近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（ ）。A在建工程抵押估价B房地产损害赔偿估价C期房市场价值评估D房地产估价的复核估价正确答案：D 商业银行的基本职能是（ ）。A充当信用中介B变货币收入为货币资本C充当支付中介D创造派生存款和信用流通工具正确答案：A四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业银行的最基本职能。(2022年真题) 下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。A.空置率B.竣
12、工房屋价值C.房屋施工面积D.吸纳率答案：D解析：本题考查的是市场交易指标。市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。2022房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第5章 房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可以办理过户手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：固定资产账面价值= 固定资产成本+累计折旧一累计减值准备。 （）答案：错解析：考点:历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。固定资产账面价值= 固定资产成本一累计折旧一累计减值准备。保险单、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔、理赔的主要依据。（）
13、答案：对解析：保险单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发，其载明了双方当事人的具体权利和义务，是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件，一般不记载保险条款，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。投资价值可看成是房地产投资者的心理价位，当价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资，反之，会向市场出售过去所投资的房地产。（）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。每个房地产投资者对其拟投资（如购买）的房地产都有一个心理价位，投资价值可看成是这个心理价位，当价
14、格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资，反之，会向市场出售过去所投资的房地产。下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。A、周期风险B、比较风险C、资本价值风险D、时间风险答案：A解析：考点:房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。 不计入房屋面积的有（ ）。A房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池B活动房屋、临时房屋、简易房屋C与房屋室内相通的伸缩缝D层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等E房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：ABDE除了选项A、B、D、
15、E外，不计算房屋面积的还有：突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、无柱雨篷等；建筑物内的操作平行、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房屋室内不相通的房屋问的伸缩缝。 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为
16、8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。A548.19B558.15C567.39D675.40正确答案：C2022房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第6章 长期预测法除了用于推测，判断房地产的未来价格外，还可用于（ ）等。A收益法中预测未来的租金B收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C填补某些房地产历史价格历史资料的缺乏D比较分析两娄以上房地产价格的潜力E成本法中确定房地产的重新构建价格正确答案：ACD 房地产开发过程中需要（ ）资金。A高利息B建设贷款C租赁贷款D民间融资E抵押贷款正确答案：BEBE房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的短期资金“建设贷款”
17、和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。（）答案：对解析：考点:年限法。成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是在大范围内开展建筑物现值摸底调查。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法答案：C解析：本题考查的是长期趋势法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房
18、地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（）。A、由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B、以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C、用比较法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D、用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度答案：C解析：本题
19、考查的是房地产价值变化额度。测算房地产价值变化额度的正确思路是用比较法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度。厂商经营决策的利润最大化原则是（）等于边际成本。A.边际收益 B.利润 C.总收益 D.平均收益答案：A解析：本题考查的是成本理论。边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2022 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。该项目预售时，依据国务院有关规定，该市下列居民家庭中，不具备购房资格的为（）。A.拥有1 套住房的当地户籍居民家庭B.拥有1 套住房的非当地户籍居民家庭C.拥有2 套住房的当地户籍居民家庭D.拥有2 套住房的非当地户籍居民家庭答案：B,C,D解析：关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20221 号），要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。