《2023年《房地产交易制度政策》高分通关五套卷之（四）附详解.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年《房地产交易制度政策》高分通关五套卷之（四）附详解.docx（48页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2023年房地产交易制度政策高分通关五套卷之（四）附详解一、单选题.房地产经纪机构在代理销售商品房时可以收取（）。（2012年真题）A、佣金B、咨询费C、手续费D、居间费答案：A解析：商品房销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务 委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方 式。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费 用。1 .根据我国合同法，出卖人迟延交付房屋，经催告后在（）个月的合理期限 内仍未履行，买受人请求解除合同的，人民法院应予支持，但当事人另有约定的 除外。A、1B、3C、4D、6答案：A 解析：房地产业与建筑
2、业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是 物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理 等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业 务对象主要都是房地产。在房地产开发活动中，房地产企业与建筑企业往往是甲 方与乙方的合作关系，房地产企业是房地产开发建设的甲方，建筑企业是乙方; 房地产企业是投资开发者、策划者 组织者，承担发包任务；建筑业则是建设承 包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设 场地平整等土地开发和房屋建 设的生产任务。19 .出租的房屋有权属争议的，则（）。A、承租人可单方面解除合同B、承租人与出租人协商解除合同C、少
3、支付租金D、出租人可单方面解除合同答案：A解析：根据合同法最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释的有关规定，当存在下列情形时，承租人享有单方解 除权：因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失，致使 不能实现合同目的的；不定期租赁；租赁物危及承租人的安全或者健康的; 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；租赁房屋权属有争议的； 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；法律、 法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。20 .在个人住房贷款中，下列关于贷款额度的说法正确的是0 oA、贷款金额可以超过某一最局金额
4、B、贷款金额可以超过按照最高贷款成数计算出的金额C、贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额D、当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以其中的最低限额作为贷款金 额答案：C解析：在个人住房贷款中，贷款额度是指借款人可以向贷款人借款的限额。贷款 人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，如：贷款金额 不得超过某一最高金额；贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额; 贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超 过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的, 以其中的最低限额作为贷款金额。21 .土地使用者在发生下列（）行为
5、时，必须取得出让人和市、县人民政府城市 规划行政管理部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议，相应调整土 地使用权出让金。A、土地使用权的出让B、土地用途的变更C、土地使用权的作价出资D、土地使用权的入股解析：土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取 得出让人和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，签订建设用地使用权 出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权 出让金。22 .某商品住宅楼于2003年1月10日竣工验收合格，如该住宅楼的尾房于2006 年1月10日交付给买受人，则房地产开发企业承担该商品住宅屋面防水的最低 保修期限应
6、至O。A、2006年1月9日B、2008年1月9日C、2009年1月9日D、2011年1月9日答案：C解析：在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行 保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。 商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约 定保修的存续期；存续期少于最低保修期限的，保修期不得低于下列最低保修期 限：商品住宅屋面防水最低保修期限为3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑 工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）。23 .下列房地产广告内容中，符合相关管理规定的房地产广告是（）。A、含有升值或者投资回报的承诺
7、B、标明实际销售价格及其有效期限C、以乘车或开车到达时间表示距离D、利用其他项目的形象作为本项目的效果答案：B解析：A项，广告法规定，房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺。B项，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价 格的有效期限。C项，以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置的, 属于房地产广告不得包含的内容。D项，房地产广告中不得利用其他项目的形象、 环境作为本项目的效果。24 .契税是在土地、房屋权属发生转移时，对()征收的一种税。A、交易的任何一方B、产权承受人C、交易双方D、卖方答案：B解析：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种
8、税。中华 人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。25.非住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要 继续使用土地的，应当至迟于届满前。申请续期。A、6个月B、9个月C、1年D、2年答案：C 解析：根据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住 宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。按照现行法规，非住 宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满 前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批 准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地 使用
9、权出让金等费用。26 .房屋所有权人张某与承租人王某签订了房屋租赁合同，合同约定房屋的 租赁期为25年。该房屋租赁合同约定的租赁期的效力为()oA、有效B、无效C、效力待定D、20 年答案：D解析：房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租赁合同的租赁期限 均不得超过20年，租赁期限超过20年的，超过部分无效。出租人有权在签订租 赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁 期满后返还所承租的房屋。27 .下列交易形式中，不属于我国城市房地产管理法规定的房地产交易形式 的是()。A、房地产转让B、房地产典当C、房地产抵押D、房屋租赁答案：B解析：房地产交易关系是
10、指参与房地产买卖、租赁 抵押等房地产交易行为的各 方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：房地产开发企业对 特定房地产拥有的所有权关系；开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所 形成的转让关系；房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系 或抵押关系。28 .国务院和各省（区）建设行政主管部门等对住房公积金管理实施0监督。A、财政B、行政C、直接D、实时答案：B解析：在同级监督的基础上，国务院和各省（区）建设行政主管部门会同财政、 人民银行对住房公积金管理实施行政监督，建立自上而下的行政监督体系。其目 的是保证住房公积金的安全高效运作。29 .城市房地产开发经营管理条例规定
11、，房地产开发企业转让房地产开发项 目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利义务由。 承担。A、受让人B、转让人C、房屋拆迁管理部门D、受让人与转让人共同答案：A解析：房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成征收（拆迁）安置补偿 的，原房屋征收（拆迁）安置补偿合同中有关的权利 义务随之转移给受让人。 项目转让人应当书面通知被拆迁人。30 .计算土地增值额的扣除项目不包括（）oA、取得土地使用权时所支付的金额B、契税C、开发土地的成本D、开发土地的费用答案：B解析：计算土地增值额的扣除项目包括：取得土地使用权时所支付的金额； 开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本 费
12、用，或旧房及建筑物的 评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。31 .购买经济适用住房不满（）年的，不得直接上市交易。（201K 2008年真题）A、1B、2C、3D、5答案：D解析：2007年11月，建设部联合国家发展改革委等7部门出台的经济适用住 房管理办法（建住房2007 258号），对经济适用住房上市又进行了较严格的 限制性规定。该办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住 房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的， 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。32 .适用于本行政区域内的存量房屋买卖合同示范文本由各
13、地住房城乡建设主管 部门和（）联合制定。A、房地产经纪机构B、工商行政主管理部门C、土地建设主管部门D、中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：B解析：依据合同法房地产经纪管理办法等法律 规章的规定，各地住房 城乡建设主管部门和工商行政主管理部门联合制定了适用于本行政区域内的存 量房屋买卖合同示范文本。33 .按照（）划分，不动产登记可分为所有权登记和他项权利登记。A、业务类型B、登记主体C、登记物类型D、登记物权类型答案:D解析：不动产登记有多种分类方法。按照登记的业务类型可分为首次登记 变更 登记 转移登记、注销登记 更正登记 异议登记、查封登记和预告登记。按照 登记物的类型可分为土地登记
14、、房屋登记和林权登记等。按照登记物权的类型可 分为所有权登记和他项权利登记。34 .根据城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业违反规定，擅 自预售商品房的，应责令停止违法行为，没收违法所得，并处已收取的预付款0 以下的罚款。A、1%B、2%C、3%D、4%答案：A解析：违反法律 法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法 所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款35 .关于房地产中介服务特点的说法，正确的是。A、人员特定、服务无偿 指定服务B、人员特定 服务有偿 委托服务C、人员不特定、服务有偿 指定服务D、人员特定、服务无偿、委托服务答案：B解析：商品房销
15、售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业 务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营 方式。主要规定包括：实行销售代理必须签订委托合同。房地产权利人应当与 受托房地产中介服务机构订立书面委托合同。受托房地产中介服务机构销售商 品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。房地产中介服 务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以 外的其他费用。房地产销售人员的职业资格。房地产专业性强、涉及的法律多， 对房地产销售人员具有一定的要求。36 .房屋租赁市场可以划分为自住租赁市场和转租用于投资租赁市场，这是按照 。进行划分
16、的。A、房屋用途B、租赁目的C、住宅性质D、租赁期长短答案：B解析:房屋租赁市场按房屋用途可划分为:住宅租赁市场;非住宅租赁市场。按照租赁目的可划分为：自住租赁市场；转租用于投资租赁市场。按照租赁 期长短可划分为：短租租赁市场；长租租赁市场。37 .房屋转移登记应在事实发生之日起（）日内提出申请。A、30B、60C、90D、100答案：C解析：城市房地产转让管理规定对房地产转让的程序做了如下规定：房地 产转让当事人签订书面转让合同；房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 解析：根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延 支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人
17、一方请求解除合 同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定， 经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的, 解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。3 .不动产登记制度的类型中，契据登记制度为0首创A、美国B、德国C、法国D、英国答案：C解析：契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产权利的变 更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关 系，不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。该项制度为法国首创，所 以又称“法国登记制”。4 .住房公积金缴存比例不应低于职工上一年
18、度月平均工资的（）。A、5%B、6%C、8%D、12%答案：A 90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明 转让合同等有关文件向房地产 所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；房地产管理部门对提供 的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书 面答复的，视为同意受理；房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要 对转让的房地产进行现场查勘和评估；房地产转让当事人按照规定缴纳有关税 费；登记机构办理房屋权属登记手续，核发权属证书。38 .下列关于房屋抵押的表述中，错误的是O。A、共有产权的房屋抵押的，必须征得其他共有权人同意B、已出租的房屋可以设定抵押C、以土地
19、使用权为出让方式取得的房地产抵押的，担保债务的履行期限不得超 过已使用的年限D、预购商品房贷款抵押的，必须取得商品房预售许可证答案：C解析：A项，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有权人的 书面同意。B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵 押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。C项，以土地使用权 为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出 让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。D项，预购商品房贷款 抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。39 .企业按房改标准价出售住房，其收
20、入。增值税。A、免征B、在正常税率上减半征收C按正常税率征收D、按优惠税率征收答案：A解析：企业 行政事业单位按房改成本价标准价出售住房的收入，暂免征收增 值税。40 .房地产广告中不得。A、涉及规划中的文化教育设施B、涉及物业管理内容C、含有升值或者投资回报的承诺D、使用建筑设计效果图或模型照片答案：C解析：A项，房地产广告中涉及的交通 商业、文化教育设施及其他市政条件等， 如在规划或者建设中，应当在广告中注明。B项，房地产广告中涉及物业管理内 容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注 明。C项，广告法规定，房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺。D 项，房地
21、产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。41 .登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（）日以内不起诉，异 议登记失效。（2012年真题）A、10B、20C、15D、30 答案：C解析：异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知 书 仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议 登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的, 不动产登记机构不予受理。42 .耕地占用税优惠政策的减税规定，铁路线路、公路线路、飞机场跑道 停机 坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米（）元的税额征收耕地占用税。A、2B、
22、5C、8D、12答案：A解析：根据规定，可以减征耕地占用税的情形有：铁路线路 公路线路、飞机场 跑道、停机坪港口航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。43 .土地增值税实行（）税率。（2011年真题）A、比例B、定额C、超率累进D、超额递减答案：C解析：土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的 部分，税率为30%,速算扣除率为0;增值额超过扣除项目金额50%、未超过 扣除项目金额100%的部分，税率为40%,速算扣除率为5%；增值额超过扣除 项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%,速算扣除率为1 5%；增值额超过扣除项目金额200
23、%的部分，税率为60%,速算扣除率为35%。 44.承租人未按照约定的方法使用房屋，则出租人（）。A、可单方面解除合同B、需与承租人协商解除合同C、可加收租金D、需经工商管理部门同意解除合同答案：A解析：承租人在租赁期间，应按照约定的方法使用房屋，并对房屋尽妥善保管义 务。如果承租人未按照约定的方法使用，致使房屋受损，出租人可以解除合同并 要求赔偿损失。合理使用房屋还包括不得擅自对房屋进行改善或增设他物，否则 出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。45 .在正常使用下，关于房地产开发企业对商品住宅最低保修期限的说法，正确 的是（）。A、屋面防水为1年B、电器开关为1年C、地面开裂为1年D、
24、卫生间防渗漏为2年答案：C解析：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修 书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限 时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：地基基础 和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；屋面防水3年（竣工多年后房屋 售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；墙面、厨 房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面,顶棚抹灰层脱落1年；地 面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2 个月；供热,供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、 电器开关6个月。4
25、6 .土地全民所有制的全民所有，是指国家所有土地的所有权由（）代表国家行 使。A、国土资源部B、地税局C、国务院D、省级人民政府答案：C解析：土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被 称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又 由国务院代表国家行使。土地管理法第二条规定：“全民所有，即国家所有 土地的所有权由国务院代表国家行使。47 .以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业（）通过，并报 其上级主管机关备案。A、董事会B、股东大会C监事会D、职工代表大会答案：D解析：对于不同性质企业的房地产抵押规定包括：国有企业 事业单位法人以
26、 国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定；以 集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过， 并报其上级主管机关备案；以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的 房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外；以股份有限 公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业 章程另有约定的除外。有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债 务的履行期限不应当超过企业的经营期限。48 .住房公积金的缴存基数是（）。A、职工该月工资的一定比例B、职工本人上一季度的月平均工资C、职工本人上一年度的月平均工资D、按照
27、政府的指定标准答案：C解析：缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，缴存基数不得高于职工工作所 在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。具体标准由各地根 据实际情况确定。职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。49 .某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为1200万元，则其应纳土地增值税适用税率为。A、0B、20%C、30%D、50%答案:D解析：土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50% 的部分，税率为30%,速算扣除率为0;增值额超过扣除项目金额50%、未 超过扣除项目金额100%的部分，税
28、率为40%,速算扣除率为5%；增值额超 过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%,速算 扣除率为15%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%,速算 扣除率为35%。本题中，增值额占扣除项目金额的比例为：2200 1200二183%, 所以，土地增值税税率为50%,速算扣除率为15%。50 .如果租赁双方没有专门约定，出租房屋的修缮责任一般由O承担A出租人B、承租人C、出租人和承租人共同D、房屋的建设单位答案：A解析：出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。 当租赁物出现故障时，承租人应及时通知出租人在合理期限内维修。出租人未
29、及 时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减 少租金。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负 担。多选题.关于等额本息还款法和等额本金还款法的区别与联系，下列说法正确的有（）。A、二者都是随着剩余本金的逐月减少，利息也将逐月递减B、等额本息还款法适用于有一定积蓄，但家庭负担将日益加重的借款人C、二者都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的D、等额本金还款法较等额本息还款法而言同期较多地归还贷款本金，因此归还 的总利息相对较少E、等额本金还款法则适合于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的 借款人答案：ACD解析：A项，等额本息还款法
30、，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中 每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，随着剩余本金的逐月减少, 其利息也将逐月减少。等额本金还款法是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿 还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额 固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款 数也越来越少。BE两项，等额本息还款法适合于预期收入在未来整个贷款期间 比较稳定的借款人，等额本金还款法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是 即将退休的人。C项，二者都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。D 项，由于等额本金还款法较等额本息还款法而言同期较多
31、地归还贷款本金，因此 以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小，所归还的总利息相对就少。1 .关于契税的计税依据，说法正确的有0。A、国有土地使用权出让、土地使用权转让以成交价格为计税依据B、土地使用权赠与、房屋赠与，参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核 定C、房屋买卖以市场价格为计税依据D、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由产权承受人补交契 税E、土地使用权交换以交换的价格差额为计税依据答案:ABE解析：计税依据有：国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，以成 交价格为计税依据。土地使用权赠与 房屋赠与，参照土地使用权出售 房屋 买卖的市场价格核定。土地使用权交
32、换 房屋交换，以交换的价格差额为计税 依据。以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者 补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。2 .下列各项免征增值税的有（）。A、对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租廉租住房 的租金收入B、个人出租住房的收入C、销售个人自建自用住房的收入D、企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入E、个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的收入答案:ACDE解析：销售及出租不动产时增值税的免税规定：个人自建自用住房销售时免征 增值税。企业 行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征
33、收增值税。廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租廉 租住房的租金收入，免征增值税。公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住 房免征增值税。个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征 增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按销售收入全额征收增值税; 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。3 .下列关于税收特征的表述，正确的有0。A、政府征得的税收收入不直接向纳税人返还B、税收的征收过程具有强制性C、政府获得税收收入后无需向纳税人直接支付任何报酬D、税收征收机构可以根据具体情况调节税收比例E、税收分配关系的建立具有强制性，即税收征收完全是凭借国
34、家拥有的公共权 力答案：ABCE解析：AC两项，无偿性是指国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还， 也不支付任何形式的直接报酬。BE两项，税收的强制性特征体现在两个方面： 一方面税收分配关系的建立具有强制性，即税收征收完全是凭借国家拥有的公共 权力；另一方面是税收的征收过程具有强制性，即如果出现了税务违法行为，国 家可以依法进性处罚。D项，税收的固定性是指国家征税必须通过法律形式，征 税之前预先规定了统一的征税标准，包括纳税人、征税对象、税率、纳税期限 纳税地点等。这些标准一经确定，在一定时间内是相对稳定的。 解析：住房公积金缴存比例是指职工个人按月缴存（或职工单位按月资助职工缴 存）住房
35、公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。目前，缴存比例不应 低于5%,不高于12%。4 .城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，最高 人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释公布 施行后，在。的，适用该解释。A、一审和二审阶段B、三审和终审阶段C、一审、二审和终审阶段D、终审阶段答案：A解析：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释共28条，已于2003年6月1日起施行。第28条规定，城市房地产管理 法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，该解释公布施行后尚在一审、 二审阶段的，适用该解释。城市房地产管理法施行后订立
36、的商品房买卖合同 发生的纠纷案件，在该解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判 监督程序决定再审的，不适用该解释。城市房地产管理法施行前发生的商品 房买卖行为，适用当时的法律、法规和最高人民法院关于审理房地产管理法 施行前房地产开发经营案件若干问题的解答。5 .工业用途的房产，应缴纳的房产税额为（）。A、应税房产原值又1 （10%30%） X1.2%B、应税房产原值X1 (10%30%) 1X1.5%5 .我国现行的税率形式有0。A、比例税率B、定额税率C、加成税率D、累进税率E、附加税率答案:ABD解析：税率是应纳税额与征税对象数额之间的法定比例。它是税收制度和政策的 中心环节，直
37、接关系到国家财政收入和纳税人的负担水平。我国现行的税率形式 有比例税率、累进税率、定额税率三种。6 .房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种，下列行为属于继受取得的 有0。A、房屋遗赠取得B、依法建造房屋C、依法没收房屋D、房屋买卖取得E、房屋交换取得答案：ADE解析：房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种。原始取得主要包括:依法建造房屋；依法没收房屋；收归国有的无主房屋；合法添附的房屋 （如翻建 加层）。继受取得主要包括：房屋买卖（包括拍卖）；房屋赠与；房屋相互交换；继承人或受遗赠人依法取得。7 .下列关于公共租赁住房税收优惠政策的说法中，正确的是()oA、低收入住房保障家庭从地
38、方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税B、对企事业单位转让旧房作为公共租赁住房房源，免征土地增值税C、对公共租赁住房免征城镇土地使用税D、对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花 税E、企事业单位捐赠住房作为公共租赁住房，公益性捐赠支出不可在计算应纳税 所得额时扣除答案:ACD解析：B项，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房 房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。E项，企事业单 位 社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定 的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所 得
39、额时扣除。个人捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其 公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得 额中扣除。8 .关于房地产抵押的一般规定，下列说法错误的有。A、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意B、正在建造的建筑物不能用于抵押C、以已出租的房地产设定抵押的，原租赁合同无效D、以享受国家优惠政策购买获得的房地产可全额抵押E、以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得 超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限 答案：BCD解析：B项，正在建造的建筑物可以申请在建工程抵押。C项，
40、以已出租的房地 产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原 租赁合同继续有效。D项，以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押, 其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。9 .住房租赁合同期限内，下列出租人的行为合理的有0。A、有权随时解除合同B、由于物价增长，出租人提高租金C、不得随意克扣押金D、承租人延迟交付押金，出租人要求解除合同E、对不属于承租人承担责任的房屋损坏承担修缮义务答案：CE解析：出租人应当按照合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房 租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得 随意克扣押金;承租人
41、应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。 D项，承租人在合理期限内延迟交付租金，出租人不可单方面解除合同。10 .下列房屋中不得出租的有（）。A、属于违法建设的房屋B、被司法机关查封的房屋C、未取得房屋权属证书的房屋D、已购公有住房E、不成套的房屋答案：ABC解析：商品房屋租赁管理办法第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租： 属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定 改变房屋使用性质的；法律 法规规定禁止出租的其他情形。房地产经纪人应 当明白，租赁的标的物为法律法规禁止的，所签订租赁合同无效。11 .住房公积金制度的作用有。A、增加了职工工资中的住房消费含
42、量，实现分配体制的转换B、建立了职工个人住房资金积累机制C、实行“低存高贷”原则，促进了政策性住房信贷体系的建立D、增强了职工解决住房问题的能力E、实行“低存低贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金贷 款答案：ABDE解析：住房公积金把住房改革和住房发展紧密地结合起来，解决了长期困扰我国 的住房机制转换问题和政策性住房融资问题。其作用有：住房公积金制度作为 法定的住房货币分配方式是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资 分配的重要手段之一，增加了职工工资中的住房消费含量，实现分配体制的转换。 建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的能力，调整了 职工消费结
43、构，确保了职工住房消费支出，有利于扩大住房消费，增加住房有效 需求。住房公积金制度为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金贷款,促进了政策性住房信贷体系的建立。12 .关于公共租赁住房租金水平的表述，正确的有()。A、各地可根据保障对象支付能力的变化，动态调整租金减免或补贴额度B、公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整C、原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定D、政府投资建设并运营管理的公共租赁住房实行相同的租金水平E、社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，对符合条件的对象予以适当补贴 答案:ABCE解析：D项，政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的
44、 支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。13 .在正常使用下，下列符合施工单位对房屋建筑工程的最低保修期限规定的有()OA、屋面防水为5年B、电气系统安装为1年C、装修工程为2年D、卫生间地面渗漏为1年E、供暖系统为1个供暖期答案：AC解析：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构 工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程 有防水要求 的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、 供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。14 .下列行为属于房地产转让的有。A、房地产抵押B、房地产租赁C、房
45、地产买卖D、房地产抵债E、房地产权属随企业兼并而转移答案:CDE解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地 产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。房地产转让可 分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖 房地产抵债 房地产 作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与 房地产继承等行为。A项，房 地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债 务履行担保的行为，未发生权属转移，不属于房地产转让的方式。B项，房屋租 赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人 支付租金的行为，其转移的是房屋的使
46、用权而非所有权，不属于房地产转让。15 .城市维护建设税以纳税人实际缴纳的。税额为计税依据。（2010年真题） A、增值税B、所得税C、消费税D、契税答案：AC 解析：城市维护建设税(简称城建税)是我国为了加强城市的维护建设，扩大和 稳定城市维护建设资金的来源，而对有经营收入的单位和个人征收的一种附加税。 凡缴纳增值税 消费税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。城建 税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。16 .李某向银行申请期限为20年的个人住房抵押贷款，银行给出的贷款条件是首 付50%,贷款利率上浮10%。假定5年以上银行基准贷款利率为6%,按月计息。 关于李某的还款
47、方式，下列说法错误的有()oA、李某可以选择等额本息还款法或等额本金还款法进行分期还款B、采用等额本金还款法时，各期还款压力是一样的C、不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求不同D、采用等额本息还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减E、还贷的方式一般由房地产经纪人员代理选择，因此房地产经纪人员应充分考 虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑 答案：BD解析：AC两项，目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等 额本金还款法两种归还贷款本息的方式。不同的还款方式，对借款人借款后的现 金流要求不同。BD两项，采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的；采 用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减。E项，房地产 经纪人员在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄 收入水平、家庭 开支以及家庭理财状况，进行综合考虑，还贷的方式一般由借款客户自己选择， 房地产经纪人协理应向借款人介绍等额本金和等额本息两种还贷方式的区别，为 贷款客户提供参考意见。17 .购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有0。A、使用一年后发现屋面漏水B、办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C、办理房屋所有权证前，确认房屋主体