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1、22年房地产估价师考试题库精选6卷22年房地产估价师考试题库精选6卷 第1卷以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（
2、）。A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失答案：D解析：下列行为中，体现某宗房地产受到外部经济性影响的有（）A.在其邻近建化工厂 B.调整城市发展方向 C.在其邻近建垃圾站.公共厕所 D.在其邻近建花园.开辟一块绿地 E.改善城市格局答案：D,E解析： 本题考查的是房地产的特性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的院子里种植花草树木、美化周围环境，其邻居也因赏心悦目和空气
3、新鲜而受益，但邻居不会为此向他支付任何费用。 注册管理初审机构自准予注册变更之日起（ ）日内，报建设部登记备案。A15B30C45D60正确答案：B未经登记备案的，其续期注册无效。对相邻企业排污造成的环境污染提起损害赔偿的诉讼时效期间是（）年。A1B2C3D4答案：C解析：根据法律对诉讼时效期间的规定，诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。普通诉讼时效期间为2 年，长期诉讼时效期间为20 年。民法通则规定，法律对诉讼时效另有规定的，依照其规定。这为其他法律规定特别诉讼时效提供了立法依据。本题对应特别诉讼时效期间，按环境保护法规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时
4、效期间为3 年。22年房地产估价师考试题库精选6卷 第2卷债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险是（）。A、财产保险 B、责任保险 C、信用保险 D、保证保险答案：D解析：本题考查的是保险的种类。保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。物业代理的形式主要有以下( )方式。A、 联合代理B、 独家代理C、 招标代D、 投标代理E 政府代理答案：A,B解析：此题属于熟悉范畴。根据教材的有关内容。城市建设用地分类与规划建设用地标准（GB 50137-2022）中，居住小区及小区级以下的商业用地归类到商
5、业服务设施用地中。（）答案：错解析：本题考查的是城市用地。商业服务业设施用地：商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地。参见教材P18。下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有（）。A全距B中数C标准差D平均差E变异系数答案：A,C,D,E解析：变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括：全距，又称极差，是指分布数列中最大标志值与最小标志值之差，反映现象的实际变动范围；平均差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的差异绝对值的算术平均数，反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度；标准差，是指
6、分布数列中各单位标志值与其平均数的离差的平方的算术平均数的平方根；变异系数，是以相对形式表现的变异指标。通过全距、平均差、标准差分别与平均数的比得到，而常用的是标准差系数。某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A、30，60B、30，80C、60，100D、80，100答案：C解析：考点:土地成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍。A房地产开
7、发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低1000元亩100亩660万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高1000元亩100亩10100万元。22年房地产估价师考试题库精选6卷 第3卷与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（）答案：对解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动，因此，以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论，为此需要消除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系数。在现金流量折现法中要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。( )答案：错解
8、析：知识点 现金流量折现法与传统方法房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A、区域结构分心B、租买结构分析C、供求结构缝隙D、投资结构分析答案：D解析：本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。参见教材P37。 对零售商业物业进行分类的主要依据有( )。A建筑规模B经营商品的特点C商业辐射区域的范围D周围环境E服务人口的收入水平正确答案：ABC答案 ABC 零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射
9、压域的范围等三个方面。在市场繁荣时期，同样的行业市场营销费用对应的市场潜量要大于市场衰退时期的市场潜量。( )答案：对解析：知识点 市场需求分析的基本概念22年房地产估价师考试题库精选6卷 第4卷在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值误差的范围。A、 使用估价对象房地产的实际成交价格B、 使用政府公布的房地产交易指导价格C、 使用近1年内房地产的平均成交价格D、 依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值答案：D解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。房地产估价是对房地产价格的一种估算和判定，肯定与其真实价格有出入，一般认为误差在上下15%范围之内是允许的。英国和
10、其英联邦国家，法院一般依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值来判断房地产评估价值误差的范围。解决此题的关键在于在比较的基础上进行记忆。制定租金收取办法的目的，是杜绝由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。（）答案：错解析：本题考查的是制定租金收取办法。制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。 （ ）是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向， 合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。A土地利用总体规划B城市规划C土地开发D城市建设正确答案：B现金流量表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的
11、收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表。( )答案：错解析：知识点 现金流量表 下列有关地籍图的阐述有误的是（ ）。A地籍测量绘制的图件称为地籍图B地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素C地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料D地籍要素指土地产权、地界和分区，及各部分的说明、注解和识别资料正确答案：D22年房地产估价师考试题库精选6卷 第5卷 最高工程费用与预测可能的工程费用之间的差距越（ ），说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越（ ）。A大；小B大；大C小；大D无法判断正确
12、答案：B评估专业人员应当履行的义务包括（）。A.完成规定的继续教育，保持和提高专业能力 B.诚实守信，依法独立.客观.公正从事业务 C.依法签署评估报告 D.对评估活动中知悉的国家秘密.商业秘密和个人隐私予以保密 E.接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务答案：A,B,D,E解析：本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。评估专业人员应当履行下列义务：（1）诚实守信，依法独立、客观、公正从事业务；（2）遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务；（3）完成规定的继续教育，保持和提高专业能力；（4）对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行
13、核查和验证；（5）对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；（6）与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避；（7）接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务；（8）法律、行政法规规定的其他义务。 根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。A物权B知识产权C人身权D撤销权正确答案：D根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。 下列关于资
14、金等效值概念的表述中，正确的是（ ）。A时值是资金运动起点的金额B终值是资金运动结束的金额C资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值正确答案：B 按固定资产的使用构成，投资可以分为（ ）。A建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用B基本建设和房地产开发投资C土地投资和房屋投资D国内投资和外商投资正确答案：A22年房地产估价师考试题库精选6卷 第6卷物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉答案：D解析：本题考
15、查的是零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。P358。购买的房屋出现问题，（）应该承担责任。A、房地产开发企业B、施工单位C、设计单位D、监理单位单位答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。下面不属于造成功能折旧的因素是（）。A、建筑设计缺陷 B、人们消费观念的改变 C、建筑技术进步 D、环境污染答案：D解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。导致功能折旧的原因有：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及建筑技术进步。选项D属于外部折旧的因素。下列关于房地产交易环节税收
16、的说法中，错误的是（）。A.耕地占用税不属于其税收 B.卖方市场，增加卖方的税收会使房价上涨 C.买方市场，减少卖方的税收会使房价下降 D.卖方市场，减少卖方的税收会使房价下降答案：D解析： 本题考查的是制度政策因素。选项D错误，如果是卖方市场，减少卖方的税收则主要使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有( )。A、 矿藏、森林、草原B、 水流、山岭、滩涂C、 森林、山岭、荒地D、 森林、水流、荒地E 草原、滩涂、荒地答案：C,E解析：宪法第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”