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1、2022房地产估价师考试题库精选8卷2022房地产估价师考试题库精选8卷 第1卷(2022真题) 下列文书中，不属于要约邀请的是（）。A.拍卖公告B.中标通知书C.招股说明D.寄送的价目表答案：B解析：本题考查的是要约和要约邀请。下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。职业道德调节要求，房地产估价人员在估价活动中应以（）去支配自己的行为。A法律法规B掌握的知识C技术规范D内心的良知答案：D解析：法律和道德是两个不同的范畴，在社会活动中，具体的行为往往需要法律和道德共同调节。法律调节是国家或政府通过强制力
2、来规范具体的行为，而道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。关于合法原则具体应用的说法，错误的是（ ）。A.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C.未经登记无产权信息的房地产经政府组织有效认定处理后可以作为征收估价对象D.司法拍卖估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响答案：B解析：本题考查的是合法原则。选项B错误，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估价对象。P156。下列房地产投资方式中，属于间接投资形式的是（）。A、购买房地产股票B、购买商铺C、购买土地D、购买买已建成的房地产
3、答案：A解析：考点:房地产间接投资。房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券，投资房地产投资信托基金，购买住房抵押支持证券。以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A、签订估价委托合同之日 B、发放抵押贷款之日 C、估价对象实地查勘之日 D、未来处置抵押房地产之日答案：C解析： 本题考查的是价值时点原则。房地产抵押估价指导意见第十条规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意
4、。某宗地的面积为1000m2，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比较价格为（）元/m2。A.2160B.2175C.2181D.2205答案：C解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均法得到的比准价格21300.321900.422200.32181（元/m2）。 某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付
5、息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（ ）。A10%B1127%C1418%D2255%正确答案：D 某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。A923B1111C1353D1872正确答案：C国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。 （ ）此题为判断题(对，错)
6、。正确答案：2022房地产估价师考试题库精选8卷 第2卷 在F列合同中，属于从合同的有（ ）。A购房合同B抵押合同C保险合同D借款合同正确答案：B判断一个评估价值的准确性，可以采用的标准是（）。A.实际成交价格B.实际价格C.正常负担下的价格D.复核评估价格答案：D解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项A，不可以用实际成交价格，因为可能是非正常交易；选项B，实际价格，是相对于名义价格的概念，是成交日一次性支付的价格，无法判定是否存在价格扭曲；选项C，正常负担下的价格，仅校正了税费转嫁下的税费负担的问题。可以用复核价格作为评判是否存在误差的依据。参见教材P10。投资组合理论告诉我们，把适当的投
7、资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。（）答案：错解析：本题考查的是投资组合理论。通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下收益最大，而不仅仅是获得高额的投资收益。某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2 。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为1 2666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，一、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为1 2309元/
8、m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为1 1460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566 +12309+11694+11460)*2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？答案：解析：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。 在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。A
9、-100B50C50D100正确答案：B答案 B三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=68000.3+67000.5+63000.26650(元/m2)，而三个可比实例的比准单价的中位数为6700元/m2，前者与后者的差6650 -6700-50(元/m2)住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。（）答案：对解析：本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性
10、购买行为。参见教材P135。采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是（ ）。A.工程量清单B.招标标底C.招标控制价D.评标办法答案：B解析：工程建设招标。招标如有标底，必须保密，在开标时公布。 拍卖人的责任要以委托人的告知为前提，即委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人就不承担责任。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。A.共代理了多少个项目 B.代理成交额有多少 C.人员素质 D.代理的成功率有多大答案：D解析：本题考查的是选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。2022房地产估价师考试题库精选8
11、卷 第3卷房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。（）答案：对解析：本题考查的是房地产广告。房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。 根据以下材料，请回答 102106 问题：古桥房地产开发公司开发了一个占地3万m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自已所购住房面积仅95 m2，并非售房合同中注明的100 m2，遂要求解除合同。第 102 题 古桥公司在住宅楼交付使用前应该（ ）。A成立业主委员会B申请业主委员会验收C申请单项建筑竣工验收D申请住宅小区竣工综合验正
12、确答案：C已依法公告列入拆迁范围的房地产，可以设定抵押。（）答案：错解析：考点:按权益状况划分的种类。已依法公告列入拆迁范围的房地产，不得设定抵押。 在商品房交易中，常见的最低价格有( )。A商品房销售中的起价B拍卖活动中的保留价C拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E采用收益法确定的参考价格正确答案：AB答案 AB拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（）。A、估价与通常意义上的定价没
13、有本质不同B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值答案：B解析：考点:房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。某人两年前承租了一商业房地产，租期为5年，每年年末支付租金。该房地产各年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，则现在该
14、承租人权益价值为（ ）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58答案：A解析：本题考查的是承租人权益价值。剩余租赁期为523（年），承租人权益价值（6550）/7%11/（17%）339.36（万元）。P99。大城市的土地使用税的年幅度税额为每平方米（）元。A、1.530B、0.412C、0.612D、0.918答案：A解析：本题考查的是城镇土地使用税。大城市的土地使用税的年幅度税额为每平方米1.530元。修建性详细规划应当符合( )规划。A.控制性详细B.区域C.近期建设D.分区答案：A解析：各类修建性详细规划由城市、县城乡规划主管部门依法负责审定，修建性详细规划应当
15、符合控制性详细规划。住房公积金属于（）所有。A.缴存住房公积金的单位B.缴存住房公积金的职工C.缴存住房公积金的单位及个人D.住房公积金管理中心答案：B解析：本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。2022房地产估价师考试题库精选8卷 第4卷 某宗房地产占地2000 ，容积率为30。土地是在2022年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2022年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/，同类建筑物重置价格是1 000元/。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对
16、门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%，求该房地产在2022年5月的市场价格。正确答案：下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A、写字楼层高偏低B、厂房受酸雨腐蚀C、住宅库存量过大D、在建工程基础不均匀沉降答案：A解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。如果是在建工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产
17、开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。（）答案：对解析：考点:假设开发法的估价前提。如果该建设工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制拍卖给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。 土地增值税的计税依据是（ ）。A土地价格B房地价格C土地增值额D房屋增值额正确答案：C房地产开发项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起（）日内应书面通知
18、买受人。A.7 B.10 C.15 D.30答案：B解析： 本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。(2022真题) 某居住区规划总人口5万人，居住用地面积10万m2，住宅用地面积6万m2，绿化用地面积3万m2，该居住区规划人口净密度是（）人/hm2。A.3846B.5000C.5556D.8333答案：D解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。人口净密度=规划总人口/住
19、宅用地面积=50000/6=8333（人/hm2）。毛-居、净-住。hm2，公顷的表示方式，等于10000平方米。在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界限的是（）。A.城市蓝线B.城市绿线C.城市紫线D.城市黄线答案：A解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。 某居民楼总建筑面积为5000 m2，主地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（ ）。A 3% B 3.5%
20、C 7% D 4%正确答案：D房地产估价师执业资格考试合格，取得房地产估价师执业资格证书即可以房地产估价师的名义从事房地产估价活动。（）答案：错解析：房地产估价师是指经全国统一考试或者通过认定、互认，取得房地产估价师执业资格，并经注册登记取得房地产估价师注册证书后，从事房地产估价活动的人员。2022房地产估价师考试题库精选8卷 第5卷不动产登记簿是物权归属和内容的根据。（）答案：对解析：登记簿是不动产物权的法律根据。物权法规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。材料的塑性是指材料在外力作用下产生变形，
21、外力去掉后变形能完全消失的性质。（）答案：错解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全恢复的性质。材料的这种可恢复的变形，称为弹性变形。材料的塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质。参见教材P111。房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性是 （）。A.不可移动 B.独一无二 C.相互影响 D.易受限制答案：B解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给
22、，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。 在资产负债表的编制中，（ ）是根据几个账户的期末余额合计数填列。A短期投资项目B累计折旧项目C未分配利润项目D存货项目正确答案：D资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目直接根据总分类账各账户余额填列，有些项目是根据几个账户的期末余额合计数填列，如存货项目是根据库存商品、材料、包装物、低值易耗品、产成品、生产成本等账户期末余额合计数填列。银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该
23、家庭的月均收入应不低于( )元。A、 10000B、 11000C、 7800D、 9200答案：B解析：银行一般规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入，则该家庭最低月均收入应不低于(5000+500)/50%元=11000元。 现有一套总价目11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为（ ）A439B1230C743D928正确答案：C根据公式A、=P(A、/P,I,n)直接求得 市场潜量是在特定的环境下，随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。（ ）正确答案：市场潜量是在市场营销
24、费用超过一定水平之后，就不再刺激需求了，此时市场需求有一个上限，称为市场潜量。下列税种中，属于既可适用比例税率也可适用定额税率的是( )。A.营业税B.房产税C.印花税D.契税答案：C解析：(1)印花税的征收范围，主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证；2)产权转移书据；3)营业账簿；4)权利、许可证照；5)经财政部确定征税的其他凭证。城镇住房制度改革取得了重大突破，自（）年以后，掀起了第一轮房改热潮。A.1984 B.1985
25、C.1986 D.1987答案：C解析：本题考查的是城镇住房制度改革。自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。2022房地产估价师考试题库精选8卷 第6卷财务分析的目的不包括（）。A.评价企业的偿债能力 B.评价企业的资产管理水平 C.评价企业的营运能力 D.评价企业的发展趋势答案：C解析：本题考查的是财务分析。财务分析的目的包括：评价企业的偿债能力、评价企业的资产管理水平、评价企业的获利能力和评价企业的发展趋势。下列不属于主体结构施工图的是（）。A.基础详图 B.砖混结构施工图 C.工业厂房结构施工图 D.钢筋混凝土框架结构施工图答案：A解析： 本题考查的是建
26、筑识图基础。主体结构施工图一般是指标高在0.000以上的主体结构构造的图纸，也称为结构施工图，主要有砖混结构施工图、钢筋混凝土框架结构施工图、工业厂房结构施工图。基础详图是基础施工图的内容。成本利润率的计算公式是( )。A、 开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B、 开发利润(土地取得成本+开发成本)C、 开发利润(土地取得成本+开发成本+投资费用)D、 开发利润开发完成后的房地产价值答案：A解析：B项是直接成本利润率的计算公式，D项是销售利润率的计算公式，C项不是任何利润率的计算公式。正常成交价格的形成条件包括( )。A、 公开市场，交易对象本身也具备市场性B、
27、理性的经济行为C、 适当的期间完成交易D、 买者和卖者众多，且具有完全信息E 卖者对价格具有控制力量答案：A,B,C,D解析：正常成交价格的形成条件包括公开市场，交易对象本身也具备市场性；理性的经济行为；在适当的期间完成某种交易；买者和卖者众多，且具有完全信息。某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（）。A.市场价格上升 B.市场价格下降 C.市场价格不变 D.市场价格变化不确定答案：D解析：本题考查的是影响商业房地产价格的因素。
28、高架桥可能带来大的客流量，使商业用房价格上升；也可能带来噪音污染、采光不畅等引起房地产价格下降。下列建设工程必须实行监理的是（）。A.三峡水利工程B.农民个人出资自建住宅C.利用亚洲银行贷款工程D.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程答案：A解析：本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。下列有关房地产估价的表述正确的是（）。A、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，估价师和估价机构可以不负任何责任B、估价
29、是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性的估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任C、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任，但对于鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构要承担责任D、对于咨询性或参考性的估价专业意见和鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构都要承担一定的法律责任答案：D解析：考点:房地产估价的特点。根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：一是鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价），二是咨询性估价（或称参考性估价）。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估
30、价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。 将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作A投资机会选择于决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租售阶段正确答案：B 下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ ）。A市场供求风险B变现风险C利率风险D时间风险E资本价值风险正确答案：ABC2022房地产估价师考试题库精选8卷 第7卷非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的存续期。 ( )答案：对解析：招标文件的内容通常包括（）等。A、投标文件格式B、技术标准和要求C、投标人须知D、施工组织设计
31、E、设计图纸答案：A,B,C,E解析： 本题考查的是招标程序。招标文件包括招标公告、投标人须知、评标办法、合同条款及格式、采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单、设计图纸、技术标准和要求、投标文件格式、投标人须知前附表规定的其他材料。参见教材P77。 关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。A利率是由储蓄和投资决定的B利率是由货币的供求决定的C利率是由可贷资金的供求决定D利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性正确答案：BE土地管理法根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地的概念、分类和特
32、点。根据土地利用总体规划，土地按用途分为：农用地、建设用地和未利用地。 某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房 产税数额为（ ）。A42.0万元B50.4万元C60.0万元D72.0万元正确答案：D60012%=72(万元)，对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为1.2%；对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收，税率 为12%。 某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万
33、元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。A2290.91B2326.41C2344.16D2308.66正确答案：B 建筑安装工程费由人工费、材料费和施工机械使用费构成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。A营业税B城市维护建设税C契税D房产税正确答案：ABA、B通常情况下，金融机构主要根据（）确定房地产开发企业的资信等级。A、资金实力B、企业信誉C、企业偿债能力D、项目获利能力E、资金担保方式答案：A,B,C解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。通常情况下，金融机构主要根据企业素质、资金实力、企业偿债能力、
34、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标，确定房地产开发企业的资信等级。2022房地产估价师考试题库精选8卷 第8卷房地产具有投资品和消费品的双重特征，所以房地产市场存在空间市场和消费市场两个层面。（）答案：错解析：考点:房地产空间市场与资产市场。房地产兼有投资品和消费品的双重特征，因此，房地产市场存在空间市场和资产市场两个层面。用业主共有道路而增设的车位，属于（ ）。A.买受人所有B.业主共有C.房地产开发企业所有D.房地产开发企业与业主共有答案：B解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权-共有部分的共有权。建筑区划内车位、车库的所有权归属。物权法第七
35、十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：（1）建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ ）。A市场供求风险B变现风险C利率风险D时间风险E资本价值风险正确答案：ABC下列房地产开发项目的成本费用中，属于房屋开发费的有（）。A建筑安装工程费B基础设施建设费C公共配套设施建设费D土地取得费E销售代理费答案：A,B,C解析：房屋开发费包括：建筑安装工程费；
36、基础设施建设费；公共配套设施建设费。在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括（）。A.小中取大法 B.大中取小法 C.大中取大法 D.小中取小法 E.最小最大后悔值法答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产投资风险的概念。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法
37、包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。A、项目投资形成的可分配利润B、协议中所规定的贷款利息C、协议中规定的有关费用D、租售收益E、股息答案：B,C解析： 本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。参见教材P289。 下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是（ ）A.城市规划的制定B.城市规划的实施和管理C.城市规划的监督检查D.城市规划法律、法规的制定正确答案：D 评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ ）等。A环境景观B离市中心距离C朝向D城市规划限制条件E地势正确答案：ABC某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85答案：B解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。价值减损额（4025）/8.5%11/1.0851098.42万元。参见教材P221。