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1、22年房地产估价师考试题库精选7节22年房地产估价师考试题库精选7节 第1节大数法则的含义是：个别事件的发生，可能是不规则的，但若集合众多的事件来观察，就可以发现随着随机事件的增加，实际结果同预期的结果在比例上的偏差会愈来愈小。（）答案：对解析：本题考查的是保险形成的条件。大数法则也叫大数定律，其含义是：个别事件的发生，可能是不规则的，但若集合众多的事件来观察，就可以发现随着随机事件的增加，实际结果同预期的结果在比例上的偏差会愈来愈小。甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投
2、资乙土地较投资甲土地更经济（假设土地报酬率为6%）。（）答案：对解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲房地产VV40/11/（16%）401400/11/（16%）401550.77（万元/m2），甲土地的楼面地价1550.77/4387.69（元/m2）；乙房地产VV50/11/（16%）50900/11/（16%）50951.66（万元/m2），乙土地的楼面地价=951.66/2.5=380.66（元/m2）。乙土地的楼面地价甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。参见教材P105。关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出 B
3、.重新购建价格相当于账面价值 C.重新购建成本是客观的重新购建成本 D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本 E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格答案：C,D解析：本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的；选项B账面价值是基于历史成本的余值；选项E土地重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。修建性详细规划应当符合（）规划。A控制性详细B区域C近期建设D分区答案：A解析：详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。 成本法中的“开发利润”是指（ ）。A开发商所期望获得的利润B开发商所能获得
4、的最终利润C开发商所能获得的平均利润D开发商所能获得的税后利润E开发商所能获得的税前利润正确答案：CE22年房地产估价师考试题库精选7节 第2节某工业用房占地面积5000m2,容积率1.5, 土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D4400答案：D解析：本题考查的是补地价的测算。新容积率=（5000x1.5+2500） /5000=2.0;补地价= （5600x2-2400） x5000=4400（万元）。参见教材P385。确立
5、施工中控制质量的具体措施，主要包括（）。A.实行科学合理的施工进度控制安排 B.控制混凝土质量 C.对工程中采用的配套设备进行检验 D.对砌筑工程.装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 E.对各项施工设备.仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量.计量方面不出现严重误差答案：B,D,E解析：本题考查的是质量控制。确立施工中控制质量的具体措施主要包括：（1）对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差；（2）控制混凝土质量；（3）对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的
6、技术要求。 房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。A施工单位B建设单位C监理单位D设计单位正确答案：B建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。股票和股单同属于证据证券。（）答案：对解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的。 房地产中介服务机构或执业人员获部、省级表彰或荣誉称号，即可作为良好行为记录载入该企业或执业人员的信用档案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试题库精选7节 第3节
7、乙公司2022年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。假如选择假设开发法，则选择估价前提（）。 A.业主自行处理前提B.业主自主转让前提C.业主自行开发前提D.业主被迫转让前提答案：C解析： 假设开发法的估价前提有3种：业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提，题目背景已经说明乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，因此选择“业主自行开发前提”。在明确了估价基本事项
8、的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括( )。A、 拟采用的估价技术路线和估价方法B、 拟调查搜集的资料及其来源渠道C、 预计所需的时间、人力、经费D、 估价作业步骤和时间进度安排E 违约责任答案：A,B,C,D解析：E项为估价委托合同的内容。城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。 ( )答案：错解析：房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。某公司2022年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。评估时应考虑的补偿费用不包括（）。
9、A、拆除工程费B、修缮工程费C、恢复工程费D、修复期间的损失营业额答案：D解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法估价时，各项费用主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用，不包括修复期间损失的营业额。某个10层楼的建筑，其沉降缝的宽度宜为（）mm。A.1020 B.5080 C.80120 D.120以上答案：D解析：本题考查的是变形缝。五层以上的建筑物的沉降缝的宽度不小于120mm。22年房地产估价师考试题库精选7节 第4节某住宅楼共有30 套住宅，应分摊的共有建筑面积为270 ，参加共有建筑面积分摊的住宅套内建筑面积共
10、为2160 ，则共有建筑面积的分摊系数为( )。A.0.125B.3.6C.3.75D.8答案：A解析：共有建筑面积的分摊系数K=应分摊的共有建筑面积参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和=27021600.125。如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么该项目的净利润将基本保持不变。（）答案：对解析：假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将基本保持不变。但在房地产开发投资过程中，总收入和总费用的变化并不同步。因此，有必要对各不确定性因素的变化情况，以及这些变化对开发商或投资者的影响进行详细分析，为房地产开发投资决策提供充分依据。 债务融资地资金供
11、给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 建设单位应当自领取施工许可证之日起（ ）内开工。A15日B30日C3个月D6个月正确答案：C建设期的起点和开发经营期的起点相同。（）答案：对解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。建设期的起点和开发经营期的起点相同。22年房地产估价师考试题库精选7节 第5节对有违法违规行为的注册建造师，可能受到的行政处罚有（）。A.罚款 B.降低资质等级 C.吊销注册执业资格证书 D.停业整顿 E.暂停执业答案：A,C,E解析：本题考查的是建筑施工企业的资质管理。对有违法违规行为的企业，依
12、法给予罚款、停业整顿、降低资质等级、吊销资质证书等行政处罚；对有违法违规行为的注册建造师，依法给予罚款、暂停执业、吊销注册执业资格证书等行政处罚。(2022年真题) 房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。A.前期开发计划B.工程建设计划C.物业服务计划D.建设场地布置E.施工队伍选择答案：A,B,D,E解析：本题考查的是可行性研究的内容。开发建设计划的编制：（1）前期开发计划，包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划；（2）工程建设计划，包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等；（3）
13、建设场地的布置；（4）施工队伍的选择。在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债权数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E.其他法定优先受偿款答案：A,B,E解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及
14、增值税及附加等费用和税金。随着房地产企业小型化、专业化的发展，房地产市场上出现的寡头垄断问题开始受到社会关注。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场结构。随着企业大型化发展趋势，出现了寡头垄断趁势。 房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取（ ）。A佣金B手续费C咨询费D保证金正确答案：A22年房地产估价师考试题库精选7节 第6节 若年利率是是%，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为 ( )元。A320B1200C1210D210正确答案：A答案 A In=p?n?i=200028%320(元)根据城市房地产管理办法，下列有关房地产行政管理的需要，表述正确的是
15、（）。A、采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价B、基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约C、房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价D、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产答案：A解析：考点:房地产行政管理的需要。选项B错误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；选项C错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报；选项D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。平均建设周期是指
16、某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积。（）答案：对解析：考点:供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。确定城市规模的常用方法主要包括( )。A.综合平衡法 B.环境容量法C.区域分配法 D.线性回归分析法E.数学分析法答案：A,B,C,D解析：(1)综合平衡法。对城市人口的自然增长和机械增长分别作出预测，再加上当前期末人口总数，从而得出未来城市总人口的预测结果。(2)区域分配法。根据区域经济发展预测城市化水平，将城市人口根据区
17、域生产力布局分配给各个城镇。(3)环境容量法。根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力来计算城市极限人口的方法。(4)线性回归分析法。根据城市人口发展规模与年份之间的相互关系，对未来城市人口规模进行预测的方法。注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。当地2022年1月8月房地产价格定基指数为1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、 1051。比准价格计算如下。一、交易日期修正系数KA=99.7%；KB=99.0%；KC=99.2%二、求取比准价格1比准价格A=6000
18、99.7%100/100100/98100/97100/98100/100100/ 100100/99100/99101/100=6617(元/m2)比准价格B=680099.0%100/100100/102100/99100/101100/100100/ 100100/102100/100100/102=6344(元/m2)比准价格C=690099.2%100/100100/103100/100100/101100/100 100/100100/102100/102100/103=6201(元/m2)比准价格计算结果(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)答案：解析：KA计
19、算错，应为1051/1048=100.3%2比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为100/101。比准价格A=600099.7%100/100100/98100/97100/98100/100100/100 100/99100/99100/101元/m2=6487元/m23比准价格C，容积率修正系数错误，应为100/99。比准价格C=690099.2%100/100100/103100/100100/101100/100100/ 100100/99100/102100/103元/m2=6326元/m2您可能感兴趣的试题22年房地产估价师考试题库精选7节 第7节下列选项中，对商业房地产的区
20、位优劣有着非常重要影响的区位因素有（）。A.层高 B.楼层 C.临街状况 D.交通条件 E.外部配套设施答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产区位因素。选项A，不属于区位因素；选项BCD，对商业房地产来说均是非常重要的区位因素；选项E，对商业房地产影响不大。市辖县、区、乡镇域总体规划应当以（）为依据。A.所在省的省域城镇体系规划 B.所在城市的市域总体规划 C.城市详细规划 D.修建性详细规划答案：B解析：本题考查的是城乡规划管理。市辖县、区、乡镇域总体规划应当以所在城市的市域总体规划为依据。下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估
21、价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内E.房地产估价是一门科学也是一门艺术答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不作价格保证。 一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是( )。A14%B10%C33%D15%正确答案：D答案 D 15
22、+100100%=15%由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。A、操作风险B、信用风险C、市场风险D、法律风险答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款。假按揭是操作风险，违约不还称为信用风险。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。