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1、2022房地产估价师考试题库精选7卷2022房地产估价师考试题库精选7卷 第1卷下列会计等式中，正确的是( )。A.资产=负债所有者权益 B.资产=负债所有者权益收入C.资产=负债(所有者权益-成本)D.收入-费用=利润E.资产=成本利润答案：A,D解析：(一)资产、负债与所有者权益的数量关系资产=权益=债权人权益所有者权益资产=负债所有者权益所有者权益=资产负债(二)收入、费用与利润的数量关系收入费用=利润 非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过成交价10% 的佣金。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于预备费的说法不正确的是（ ）。A基
2、本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用B基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和C涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起T程造价变化的预测预留费用 D若某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为1270.975万元正确答案：B “递交可行性研究报告批复”是属于“征收集体土地”工作中“审批用地”这一环节的工作内容。（ ）正确答案：这属于“申请用地”环节的工作内容。租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是（）。A.转
3、租赁B.杠杆租赁C.综合租赁D.直接租赁答案：C解析：本题考查的是商业银行中间业务。综合租赁是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，甶承租人以产品偿还租金的租赁形式。参见教材P241。某投资者将其商铺出租经营，租期15年，预计第1年的净租金收入为12万元，且每年递增5，年租金均发生在年末，若折现率为5%，该商铺净租金收入的现值为（）万元。A、91.76B、142.40C、150.94D、171.43答案：D解析：本题考查的是复利计算。有限年期的等比年值换算为现值，则P=nA1/（1+i）。由题目可知，A1=12，i=5%，s=5%，n=15，则P=1512/（1+5%）=
4、171.43万元。参见教材P160。下列情况中会导致房地产价格上升的有（）。A、上调开发商贷款利率B、限制房地产投机行为C、城市化的加速发展D、国际上的政治对立E、政府制定最高限价答案：A,C解析：考点:制度政策因素。选项BDE均可能降低房地产价格。2022房地产估价师考试题库精选7卷 第2卷目前，房地产估价师执业资格为国家准入类执业资格。（）答案：对解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产估价师必须是经国家 统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估 价师注册证的人员。参见教材P103。下列关于无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值关系的表述
5、中，正确的是（）。A、合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响B、无租约限制价值=出租人权益价值-承租人权益价值C、承租人权益价值只能是正的D、计算承租人权益价值时需要考虑运营费用答案：A解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项B，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值；选项C，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项D，承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值，不考虑运营费用。参见
6、教材P99。甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。按照规划方案设计的户数
7、，该项目的居住区级别为（ ）。A.社区B.居住区C.居住小区D.居住组团答案：C解析：本题考查的是居住区及规划布局。按规划方案，平均户型面积120m2，该项目住宅套数=1760/1201521=4620户。居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000?15000人、3000?5000户）相对应，配套建设有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（ ）。A拖欠建设工程价款B已抵
8、押担保的债券数额C房地产变卖处置费用D诉讼费用E其他法定优先受偿款正确答案：ABE 下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中，正确的是（ ）。A由全民所有制企业向有关部门提出用地申请B经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地C不计算土地补偿费和各种补助费D农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件正确答案：D 控制主要费用中的变动费用，这是控制工程成本的最基本的做法。（ ）正确答案：强化“成本”意识，协调各部门共同参加成本控制工作，是成本控制最基本的做法。 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。A房地产投机B物价变动
9、C财政收支状况D居民收入水平正确答案：A房地产投机属于社会因素。经济因素除了选项B、C、D外，还有经济发展、利率、汇率。2022房地产估价师考试题库精选7卷 第3卷(2022真题) 下列房地产中，属于免征房产税的有（）。A.监狱用房B.高校招待所C.部队营房D.法院办公楼E.房地产开发企业自用的房地产答案：A,C,D解析：本题考查的是房产税。选项BE，不属于免征房产税的情况。某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。A、 1200B、 1150
10、C、 1100D、 1050答案：D解析：甲公司于2022年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2022年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2022年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2022年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2022年、2022年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。如甲公司2022年3月未能偿还贷款，关于房屋处分的说法错误的是（ ）。A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑原租约
11、的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置答案：B解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。强制拍卖时应考虑原有租约的影响。 对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间（ ）计入裁决时限。A必须B应C宜D不正确答案：D鉴定时间不计入裁决时限。发现记账凭证中应借应贷会计科目错误和金额多计错误，致使账簿登记错误，应采用红字更正法进行更正。（）答案：对解析： 本题考查的是看懂账簿和会计核算形式。会计科目错误或金额多计错误采用红字更正法。当发现记账凭证中应借应贷会计科目或金额有错误，致使账簿登记错误，可用红字更正法。房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产
12、估价的( )。A、 根本准则B、 最高行为准则C、 基本行为准则D、 重要准则答案：B解析：房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。 财产保险是指以各种财产以及与其相关的利益为保险标的的一种保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试题库精选7卷 第4卷中国目前的房地产权利主要包括（）。A、所有权B、建设用地使用权C、地役权D、抵押权E、永租权答案：A,B,C,D解析：考点:房地产权益的含义。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。不同估价目的
13、的估价，评估的价值类型不同，应遵循的估价原则都是相同的。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价原则概述。不同估价目的的估价，评估的价值类型等的不同，应遵循的估价原则有所不同。 环境污染源按照污染物发生的类型，可分为固定污染源和移动污染源。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（）。A.能够获得的交易实例数量较多B.所取得的报酬率是利用过去的数量求取的C.利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整答案：B解析：本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法求出的报
14、酬率反映的是人们头脑巾过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材P250。国有土地上房屋征收的主体是( )。A.市、县级人民政府B.市、县级房屋征收部门C.房屋征收实施单位D.市、县级房地产行政主管部门答案：A解析：房屋征收主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 房地产开发项目策划报告主要内容有哪些?正确答案： 运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（）答案：对解析：蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法，特点是用
15、数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理，蒙特卡洛模拟法是风险分析的主要方法之一。蒙特卡洛法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样，适用于当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时的情况。2022房地产估价师考试题库精选7卷 第5卷(2022年真题) 除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（）。A.财务决算报告B.施工人员变动情况C.竣工图D.物业服务企业招标文件答案：C解析：本题考查的是竣工验收。编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。商品房预售和商品房现售，各自应符合的条件中，最大的差异在于前者应事
16、先取得建设工程规划许可证。（ ）答案：错解析：本题考查的是商品房预售。无论是房屋预售还是现售，均必须持有建设工程规划许可证。P128、130。市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格。答案：错解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一贯性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。（）答案：错解析：本题考查的是一致性原则和一贯性原则。资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一致性原则，即对置
17、换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。参见教材P172。 统计资料的收集中，报告单位与调查单位有时一致有时又不一致。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ）A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值正确答案：CE在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；是
18、否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2022年底2022年底2022年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2022年底可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2022年1月1日该房地产价值接近为886万元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试题库精选7卷 第6卷甲公司的主营业务收入为210 亿元，主营业务成本为l82.50 亿元，年初存货为60 亿元，年末存货为10 亿元，其存货周转天数是（）天。A61B
19、70C120D140答案：B解析：计算平均存货：计算存货周转率：计算存货周转天数：存货周转天数=365/存货周转率=365 天/5.2170（天）。 制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ ）。A物业租金必须能抵偿所有投资成本B只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C租金确定应考虑业主希望的投资回报率D市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系E利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正正确答案：ACDE 以下不属于经营性用地的是( )。A工业用地B旅游用地C娱乐用地D商品住宅用地正确答案：A答案 A 2022年7月1日起开始实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中规定
20、，商业、旅游，娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，特殊情况下才允许协议出让。拆迁估价一般应当采用( )。A、 市场比较法B、 成本法C、 收益法D、 假设开发法答案：A解析：拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。下列( )属于投保人承担的义务。A、 交付保险费B、 如实告知保险标的情况C、 保证保险标的的正常情况和安全D、 不得非法侵害保险标的E 危险增加时通知保险人答案：A,B解析：保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。甲公司委
21、托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（）。A.估价委托书载明的房屋坐落地址 B.房屋权属证书记载的坐落地址 C.实地查勘显示的房屋门牌号地址 D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。估价对象的坐落应该表述为房屋权属证书记载的坐落位置，并说明现房屋门牌号及变动原因。 以下属
22、于重新购建价格的是( )。A建筑物的重置价格B土地的重置价格C建筑物的重建价格D土地的重建价格E房地的重建价格正确答案：AC答案 AC土地和房地没有重置价格和重建价格之说。2022房地产估价师考试题库精选7卷 第7卷房地产开发投资的清偿能力指标一般有( )。A、 借款偿还期B、 利息备付率C、 偿债备付率D、 资产负债率E 速动比率答案：A,B,C,D解析：解析 清偿能力指标及其计算(2022真题) 根据物权法，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A.无偿收回B.给予补偿收回C.自动续期D.届满前一年申请续期答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。依据物权法规定，住宅建设用地使用
23、权期间届满的，自动续期。 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。 建设工程教育网提供A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则正确答案：B 在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越小。（ ）正确答案：在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。 城市蓝线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在城市房屋拆迁沽价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，辅助报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：