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1、22年房地产估价师考试试题题库6卷22年房地产估价师考试试题题库6卷 第1卷当房地产的供给增加大于需求减少时，房地产的均衡价格将上升。均衡交易量增加。( )答案：错解析：知识点 房地产均衡价格商品房预售许可的最低规模不得小于（）。A居住区B居住小区C栋D单元答案：C解析：商品房预售应当符合以下条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。商
2、品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取( )等方式予以处置。A.国有土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.国有土地作价出资(入股)E.保留划拨土地使用权答案：A,C,D,E解析：下列情况应采取土地出让或出租方式处置(用途改变(租赁经营)；国有非国有)：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。 房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬
3、率为8%，价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2A.3816B.3899C.4087D.4920答案：D解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和报酬率计算其价值。先算年收益，解得a326.97（元/m2）。再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格（元/m2）。注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。分项最细，定额子目最多的工程建设定额是( )。A.估算指标 B.概算指标C.预算定额 D.施工定额答案：D解析：施工定额由劳动定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要
4、直接用于工程的施工管理，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（）。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价值D.合格估价师的重新估价结果答案：D解析：本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答案。本题给我们的启示细心审题，注意发
5、现题干中的提示。设置调查项目，必须注意的问题包括（）。A.对重大或敏感性强的问题应采用单项选择，宜采用是非提问 B.所问的问题应便于被调查者回答 C.备选项目必须互不相容 D.问题的形式不宜太难和过于复杂 E.问题不宜太短答案：B,C,D解析：本题考查的是统计数据的收集。设置调查项目必须注意以下几点：（1）对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问；（2）所问的问题应便于被调查者回答；（3）备选项目必须互不相容；（4）调查项目应当防止渗入调查者的思想导向；（5）问题的形式不宜太难和过于复杂；（6）问题不宜太长。22年房地产估价师考试试题题库6卷 第2卷债券的短期市场是指发行和买卖2
6、年期内的短期政府债券活动的总称。答案：错解析：债券的偿还期限指从债券发行日起到本息偿清之日止的时间。债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。偿还期在1年以内的为短期；1年以上、10年以下的为中期；10年以上的为长期。报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A、报酬率是投资回收与投入资本的比率B、风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C、当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D、当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率答案：D解析： 本题考查的是报酬率的实质。选项A错误，报酬率是投资回报和投入资本
7、的关系；选项B错误，风险大，风险报酬高，二者是正比关系；选项C错误，能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低；选项D正确，土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。 评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ ）等。A环境景观B离市中心距离C朝向D城市规划限制条件E地势正确答案：ABC 在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是( )。A专家打分法B“三项预测值”法C解析法D蒙特卡洛模拟法正确答案：B答案 B “三项预测值”法是敏感性分
8、析的一种方法。常用的风险评价的方法除了选项 A、B、D外，还有调查法。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。（）答案：对解析：考点:房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的批量估价方法有（）。A、标准价调整法B、基准地价修正法C、多元回归分析法D、损失资本化法E、长期趋势法答案：A,C解析：本题考查的是多元回归分析法。标准价调整法和多元回归分析法是批量估价方法，主
9、要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估。参见教材P378380。 直接房地产金融主要方式有：银行吸收的各种长期存款、短期存款、向房地产开发企业提供的土地开发贷款、商品房开发贷款、短期流动资金贷款以及向居民个人发放的住房消费贷款等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试试题题库6卷 第3卷(2022年真题) 王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。A.逐渐减少B.逐渐增加C.数额相等D.先增后减答案：A解析：本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金
10、和利息之和逐渐减少。 建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，平面图表示建筑物的位置，立面图表示建筑物的绝对标高，剖面图表示建筑物内部所有的细部构造做法。 （ ）正确答案：选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 ( )答案：对解析：房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A、2.00B、7.30C、8.53D、9.00答案：A解析： 本题考查的是名义利率与实际利率。IFPP（1i）nP，按月计算：I1000（18%/12）1231000
11、270.24（万元），按季计算：I1000（18%/4）431000268.24（万元），利息差270.24268.242.00（万元）。其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。房地产专项策划报告中，产品策划报告应包括的内容是（）。A.对项目规模进行分析和选择 B.对开发时机进行分析和选择 C.对融资方式进行分析和选择 D.对租售价格与定价策略进行分析和选择答案：A解析：本题考查的是其他房地产估价业务概述。产品（项目定位）策划报告的主要内容包括产品定
12、位、目标客户定位和价格定位、对开发内容、项目规模等进行分析与选择。市场调查的第一个阶段是制定出最为有效地收集所需信息的计划。（）答案：错解析：考点:市场调查的步骤。市场调查的第二个阶段是制定出最为有效的收集所需信息的计划。 甲公司实施房屋拆迁时，可对（ ）的房屋依法给予补偿。A产权人下落不明B报建未批准C被依法查封D产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决正确答案：ACD 再拍卖是指必须经过一次以上拍卖程序才拍定的拍卖。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试试题题库6卷 第4卷现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2
13、，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。A9616.83B10161.05C12022.04D12800答案：A解析：由题意，该写字楼开发完成后的现值=年金终值FV（10%，3）=80001.6/（1+10%）3=9616.83（万元）。个人独资企业、合伙企业不适用中华人民共和国企业所得税法答案：对解析：在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织(以下统称企业)为企业所得税的纳税人。个人独资企业、合伙企业不适用中华人民共和国企业所得税法。 某开发商开发的为业质量也市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的
14、是（ ）A随行就市定价法B价值定价法C应战定价法D挑战定价法正确答案：D 房地产开发企业不得采取（ ）的方式销售商品房。A分期付款B收取预售款C收取定金D返本销售正确答案：D房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。住房公积金委员会各项决策的执行机构是( )。A、 住房公积金管理中心B、 住房公积金管理委员会委托的银行C、 各个单位D、 全体职工大会答案：A解析：管理中心是公积金委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是住房公积金管理的主体。 管理巾心运作住房公积金的基本要求是（ ）。A效益性B安全性C流动性D风险性正确答案：B住房公积金管理中心在保证职工提取的
15、前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以依法运用住房公积金，比如将公积金余额用于购买国债。这样既能保证资金运作的安全性，又具有较好的效益性。某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为 5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。1计算开发完
16、成后的价值。8000018000/(1+14%)元=126316万元2建筑费。(5000+2000)80000元=56000万元3专业费。5000800006%元=2400万元4销售税与销售费用。126316(5%+3%)万元=10105万元5利息。V+5000(1+6%)80000311%=0.33V+13992万元6利润。V+(5000+2000)(1+6%)8000030%=0.3V+17808万元7总地价。V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.
17、63万元=15958万元答案：解析：(1) 开发完成后的价值应为8000018000元=144000万元 (2) 专业费应为(5000+2000)800006%元=3360万元 (3) 利息应为V311%+7000(1+6%)800001.511%=(0.33V+9794.4)万元您可能感兴趣的试题房地产市场划分为三级市场，下列市场类型属于二级市场的包括（）。A.国有土地使用权出让市场 B.土地转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 E.一手房市场答案：B,C解析：本题考查的是房地产市场细分。通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（国有土地使用权出让市场）、二级市场（土地转
18、让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场），更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。22年房地产估价师考试试题题库6卷 第5卷某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A、2400B、2410C、2490D、2500答案：A解析：考点:分解法。该办公楼扣除没有电梯引起的
19、折旧后的价值25001002400（万元）。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。答案：对解析：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。 一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用假设开发法估价在建工程价值时，当在
20、建工程要续建成房屋时，在建工程价值需要扣除（）。A、续建完成后的价值B、在建工程取得税费C、续建成本D、管理费用E、投资利息答案：B,C,D,E解析： 本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在建工程价值续建完成后的价值在建工程取得税费续建成本管理费用销售费用投资利息销售税费续建利润。开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A.14 B.15 C.28 D.30答案：B解析：本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工
21、验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 （ ）是指在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策正确答案：B业主转让建筑内专有部分，对其共有部分享有的共有和共同管理的权利可以分别转让。（）答案：错解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主转让建筑内专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（）。A.基本不变 B.开始下滑 C.缓慢上升 D.快速上升答案：B解析：本题考查的是房
22、地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。22年房地产估价师考试试题题库6卷 第6卷 机会成本和沉没成本不仅运用仔投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（）确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价 B.放弃型期权估价 C.成长型期权估价 D.柔性期权估价答案：C解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。成长型期权估价，首期开发通常很难产生理想的收益，其投入很可能与收
23、益持平甚至大于收益，但对项目后期投资收益会有较大影响。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。A、13 B、15 C、16 D、17答案：C解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A(n1)b0，n302116（年）。 每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充，但不应相互替代。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 从广义上讲
24、，建筑物是指人工建筑而成，由( )等组成的整体物。A建筑材料B建筑构配件C建筑设备D建筑文化E风险理念正确答案：ABC答案 ABC从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）答案：错解析：本题考查的是按权益状况划分的种类。根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将无形资产价值从房地产价值中分离出来。 下列关于住房公积金的表述中，正确的是（ ）A每年的1月1日为职工住房公积金的结息日B住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过5%C职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金帐户内的存储余额D个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有去捏，应免征个人所得税正确答案：D一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是（）。A、业主自行开发前提B、自愿转让开发前提C、被迫转让开发前提D、持续经营前提答案：A解析： 本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。