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1、22年房地产估价师考试题库精选5卷22年房地产估价师考试题库精选5卷 第1卷城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定（）A.城市规划执行 B.城市规划 C.城市规划反馈 D.城市规划保障系统答案：B解析：本题考查的是城市规划管理系统。城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定城市规划。 拍卖人不得以竞买人的身份参与自己的拍卖活动，但可委托他人代为竟买。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据物权法，不动产登记费按（ ）收取。A.面积B.套C.成交价格D.件答案：D解析：本题考查的是不动产登记收费。不动产登记计费按件收取，不得按照面积、体积或者价款的比例收取。 保险金额是保险人承担
2、赔付或者给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的实际投保金额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，必须符合的条件有（）。A.取得大专学历，工作满5年，其中从事房地产经纪业务工作满3年 B.取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年 C.取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年 D.取得硕士学历（学位），工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年 E.取得博士学历（学位)答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产经纪专业人员管理。申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，必须符合下列条件之一
3、：通过考试取得房地产经纪人协理职业资格证书后，从事房地产经纪业务工作满6年。取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年；取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年；取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；取得硕士学历（学位），工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；取得博士学历（学位) 。下列情况中可以发布房地产预售或销售广告的有( )。A、 尚未取得房地产项目预售许可证的B、 房地产权属有争议的或受司法、行政机关限制权力的C、 工程资料尚未全部归档的D、 工程决算尚未通过审计的E 工程质量验收不合格的答案：C,D解
4、析：根据中华人民共和国广告法、城市房地产管理法及土地管理法的有关规定，选项A、B、E的情况，均禁止发布房地产广告，另外，尚未取得国有土地使用权的，未经国家征用的集体所有土地上开发建设的、权属有争议的、违反国家有关规定建设的及法律、行政法规规定禁止的其他情形，均禁止发布房地产广告。城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（）答案：对解析：本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用
5、管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主不再有效。（）答案：错解析：考点:估价目的。房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。22年房地产估价师考试题库精选5卷 第2卷 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（ ）。A建筑安装工程费B公共配套设施建设费C土地费用D基础设施建设费正确答案：C 房地产估价机构管理办珐规定，二级资质房地产估
6、价机构不得从事（ )估价业务。A.城市房屋拆B.课税C.企业清算D.司法鉴定正确答案：C 已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（ ）万元。A550B856C1500D1236正确答案：A1000万元5%（1+7%+3%）。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。报建审批管理主要包括对出让地块建设项目的选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。（ ）答案：错解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对
7、城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。P73。 过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。A、风险估计B、风险评价C、风险辨识D、风险分析答案：C解析：考点:风险分析的一般过程和方法。风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目
8、建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。22年房地产估价师考试题库精选5卷 第3卷 房地产权属登记的地域范围是（ ）。A城市建成区内的所有房地产B城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产C城市行政区域内的国有土地及其上的房屋D城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产正确答案：D 只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上，边际转换率与等收益线的斜率相等，此时两种商品的数量组合是生产可能性曲线上可以获得最大销售收入的产量组合。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 甲公司与乙公司签订的合同属于（ ）。A有偿合同B无偿
9、合同C要式合同D单务合同正确答案：AC采取采取排除法选择。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订的工程承包合同，不是无偿合同、单务合同。 房地产估价中的价值，一般是指（ ）。A使用价值B交换价值C投资价值D账面价值正确答案：B交换价值是指该种商品同其他商品相交换的影响关系或比例，通常用货币来衡量，在房地产估价中通常指交换价值。 构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A
10、5B10C15D20答案：D解析：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20以下的土地闲置费；满 2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是（）。A完全竞争市场B完全垄断市场C寡头垄断市场D垄断竞争市场答案：A解析：在完全竞争市场上，对单个厂商而言，由于产品的市场价格既定不变，平均收益、边际收益和产品市场价格均相等，所以平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线相互重合，表现为同一
11、条曲线。 某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为1500元m2、900/m2、2000元m2和2400元m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为1.23、O.98、1.36和1.43，则可以判定（ ）。A在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收人C在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D此时乙的需求价格弹性最大正确答案：B22年房地产估价师考试题库精选5卷 第4卷 开发公司应支付的补偿费用总额为（ ）万元。A1716B1741C3985D1213正确答案：B 假设开发法不仅适用于评估可供开发建设的土地价值，而且适用于评估所有具有开发或再开
12、发潜力的房地产价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于（）描述。A.停车方便程度 B.交通收费情况 C.交通管制情况 D.停车位置情况答案：A解析： 本题考查的是房地产区位状况的描述。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。 基本预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月工资1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为
13、0。则2022年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为8%，该写字楼的现时价值为1000万元。则3年后该商业用地净地的价值为（）万元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00答案：C解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。设3年后该商业用地净地的价值为V，则：10008080/1.0880/1.082（V50）/1.083，V1029.22万元。参见教材P2
14、34。 某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为 5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。1计算开发完成后的价值。8000018000/(1+14%)元=126316万元2建筑费。(5000+2000)80000元=56000万元3专
15、业费。5000800006%元=2400万元4销售税与销售费用。126316(5%+3%)万元=10105万元5利息。V+5000(1+6%)80000311%=0.33V+13992万元6利润。V+(5000+2000)(1+6%)8000030%=0.3V+17808万元7总地价。V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63万元=15958万元正确答案：(1) 开发完成后的价值应为8000018000元=144000万元(2) 专业费应为(5000+
16、2000)800006%元=3360万元(3) 利息应为V311%+7000(1+6%)800001.511%=(0.33V+9794.4)万元下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（）。A.消费者的收入水平增加 B.该种房地产的价格水平下降 C.该种房地产的开发成本上升 D.消费者预期该种房地产价格上涨答案：C解析：本题考查的是房地产需求。一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少。22年房地产估价师考试题库精选5卷 第5卷采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。A、若IRRi
17、c，则投资大的方案为优B、若IRRic，则投资小的方案为优C、若IRRic，则投资大的方案为优D、若IRRic，则方案间无法直接比较答案：A解析：考点:方案经济比选定量分析方法。如果差额内部收益率大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果差额内部收益率小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。 在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。A有效经过年数B实际经过年数C剩余经过年数D自然经过年数正确答案：A答案 A 自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。房地产估价中的价值，一般是指（）。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值答案：B解
18、析：本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。 作为产品的生产者和商品的供给者，（ ）是指在市场经济条件下为获取利润而从事生产的某个经济单位。A经济实体B经营者C厂商D营销商正确答案：C房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的（）。A、二分之一 B、三分之一 C、三分之二 D、四分之三答案：A解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。参见教材P65。下列建设项目中，国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年的是（）。A住
19、宅B娱乐场C宾馆D体育馆答案：D解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：居住用地70 年；工业用地50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地50 年：商业、旅游、娱乐用地40 年；综合或其他用地50 年。交纳土地使用权出让金的责任主体是( )。A.政府B.土地所有者C.土地使用者D.土地承租者答案：C解析：土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。(2022真题) 王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有（）。A.按贷款发放的先后顺序B.按贷款数额的大小顺序C.按各银行起诉的先后顺序D.按贷款合同签订的先后顺序E.按房地产抵押登记的先后顺序答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产抵押登记。依据物权法的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。