《21年房地产估价师考试题库精选6卷.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产估价师考试题库精选6卷.docx（24页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、21年房地产估价师考试题库精选6卷21年房地产估价师考试题库精选6卷 第1卷 成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。( )正确答案：答案 成本法是指先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：宗可比实例房地产2022年1月30目的价格为800美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，
2、假设人民币与美元的市场汇率2022年1月30日为1美元6.30元人民币，2022年9月30日为1美元6.25元人民币，则将该可比实例调整为2022年9月30日的价格约为4726元人民币/m2。（）答案：对解析：考点:市场状况调整的方法。800（10.7%）86.254726（元人民币/m2）。 国家和地方重点项目，如不适宜公开招标的，经批准可以进行邀请招标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以国有资金投资为主的工程建设项目必须采用工程量清单计价。（）答案：对解析：工程量清单是建设工程实行工程量清单计价的专用名词。表示的是拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规费项目和税金项目的
3、名称和相应数量等的明细清单。全部使用国有资金投资或国有资金投资为主（简称“国有资金投资”）的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。这是国家标准中的建设工程工程量清单计价规范（GB505002022）中的强制性规定。而非国有资金投资的工程建设项目，也可采用工程量清单计价。除独立、客观、公正原则外，评估房地产的在用价值时，还应遵循合法原则、估价时点原则、替代原则和最高最佳利用原则。（）答案：错解析：在用价值是指在现状利用下的价值。现状利用可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。所以，评估房地产的在用价值时，可以不遵循合法原则和最高最佳利用原则。 简单平均法在
4、时间序列比较平稳，即随时间变化各期实际销售量增减变化不大时可以采用，但它既看不出数据的离散程序，也不能反映近，远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（）。A.银行信贷B.商业信用C.企业债券D.租赁融资E.发行股票答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产债务融资。企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。 如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与公开市场价值标准有矛盾吗?正确答案：21年房地产估价师考试题库精选6卷 第2卷对某房地产项目进行敏感性
5、分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。A、地价B、建造成本C、贷款利率D、资本化率答案：D解析： 本题考查的是敏感性分析的概念。要看利润的变化率，不是看利润的值是多少。本题中由于计算利润的变化率，分母不变，分子大的利润变化率大。对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。（）答案：对解析：本题考查的是闲置土地的处置方式。对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用。 由于细分市场总
6、是处于不断的变化中，所以要周期性地运用这种市场细分的程序。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起两个月内未申请登记的，预告登记失败。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是100
7、00平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82答案：B解析：投资利息=540（1+8%）2-1+90（1+8%）1.5-1+60（1+8%）0.5-1=89.8611.012.35103.22（元/m2）。 下列说法不正确的是（ ）。A建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计人建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的B土建工程的利润一直接工程费利润率C安装工程的利润一人工费利润率D依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率正确答案：B正确的公式为：土建工程的利润(直接工程费+间接费
8、)利润率。有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。A、 不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B、 市场法中交易情况调整C、 比较相同类型不同期限价格的高低D、 不同类型房地产不同使用年限价格的高低E 直接用于测算价格答案：A,C,E解析：知识点 净收益每年不变的公式 下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）。A保险费B房产税C法律费D贷款利息正确答案：D收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。21年房地产估价师考试题库精选6卷 第3卷 是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。A估价项目B估价对象C估价目标D估价标的正确答案：B答案 B本题
9、主要考查的是估价对象的概念。尽管房地产的存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。在中国率先开展土地使用权有偿出让和转让试点的特区是（）。A.上海B.深圳C.厦门D.珠海答案：B解析：本题考查的是城镇土地使用制度改革。在中国率先开展土地使用权有偿出让和转让试点的特区是深圳。 房地产权属档案应当以（ ）为单元建档。A街道B房号C幢D丘正确答案：D权属档案有专业管理方法，以丘为中心，各有侧重，相辅相成。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是先
10、下滑后上升的。参见教材P51。 对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（）答案：错解析：考点:房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险，时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理（）。A规划意见书（选址）B建设用地规划许
11、可证C国有土地使用证D建设工程规划许可证答案：A解析：对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得用地建设项目，规划意见书（选址）审批环节已经在土地一级开发环节完成，出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，已经作为国有建设用地使用权出让合同的组成部分确定下来，开发商只需向政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。A、开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B、开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C、开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径D、开发用地取得途径应为估价委托人
12、提供的土地取得途径答案：B解析：考点:成本法估价需要具备的条件。取得途径，有市场购买、征收集体土地、征收国有土地上房屋等。客观成本原则。 下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ）。A建筑高度B建筑间距C建筑密度D建筑后退红线距离正确答案：C建筑密度属于环境容量控制指标。21年房地产估价师考试题库精选6卷 第4卷 会计的基本职能不包括（ ）。A反映职能B监督职能C管理职能D控制职能正确答案：D(2022真题) 张某购买李某总价款为160万元的一套住房，并按合同约定支付了定金48万元。李某不能履约，则应返还张某（）万元。A.48B.64C.80D.96答案：C解析：本题考查的是违
13、约责任。担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。即160万元20%=32万元的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，双倍返还定金=322=64（万元），加上多付的定金“4832=16”万元，共计80万元。我国现行的税率形式有（）。A.比例税率B.定额税率C.加成税率D.累进税率E.附加税率答案：A,B,D解析：本题考查的是税收制度及构成要素。我国现行的税率形式有比例税率、累进税率、定额税率三种。利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。A、
14、项目净现值期望值大于零，则项目可行 B、净现值标准差能准确说明项目风险的大小 C、净现值标准差越小，项目的相对风险就越小 D、净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大 E、净现值期望值相同时，标准差小的方案为优答案：A,E解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。选项BC错误，净现值标准差在一定程度上能够说明项目风险的大小，但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，因此单纯以净现值标准差大小衡量项目风险高低，有时会得出不正确的结论；选项D错误，净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越小。 一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是
15、（ ）。A上涨B下跌C保持相对稳定D先涨后跌正确答案：A在计算个人所得税应纳税所得额时，下列不属于转让住房过程中缴纳的税金是（ ）。A.增值税B.城市维护建设税C.契税D.印花税答案：C解析：本题考查的是个人所得税。转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。P256。要想成为法人，需要具备的条件有（）。A.依法成立 B.有必要的财产和经费 C.有自己的名称.组织机构和场所 D.能独立承担民事责任 E.经上级有关部门批准答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是自然人、法人和非法人组织。要成为法人，需要具备4个条件：（1
16、）依法存在；（2）有必要的财产或经费；（3）有自己的名称、组织机构和住所；（4）能独立承担民事责任。选项E不属于法人成立的条件 潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的( )。A租金B租金以外的收入C空置率的差异D运营费用的差异E转让收益正确答案：AB答案 AB潜在毛收入乘数法未考虑房地产空置率和运营费用的差异。下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（）。A、房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高C、房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E、在房地产周期循环中
17、，价格（租金）和空置率通常是同向变动的答案：A,B,D解析： 本题考查的是房地产市场的自然周期。选项C错误，供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率；选项D，转折点处供给增长率等于需求增长率，转折点之前需求增长大于供给增长，转折点之后需求增长小于供给增长；选项E错误，租金和空置率非同向变动。参见教材P5052。21年房地产估价师考试题库精选6卷 第5卷关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（ ）。A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率C.当每年计息周期数m1时，名义利率小于实际利率D.当每年计息周期数m，名义利
18、率r与实际利率i的关系为：i=er-1E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值答案：B,C,D解析：名义利率与实际利率。选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。下列房地产中，不得抵押的有（）。A共有的房地产B人民法院查封的房地产C出租的房地产D设有地役权的房地产E尚未注销异议登记的房地产答案：B,E解析：城市房地产抵押管理办法规定下列房地产不得设定抵押权：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限
19、制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/m2，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。法院第一次拍卖的保留价应为（ ）万元。A. 7 500 B. 9 600C. 12 000 D. 18 000答案：C解析：某房地产广告，将正在规划中的地铁站点，描述为正在建设中，此
20、违背房地产广告发布规定。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产广告。房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件，如在规划中或者建设中，应当在广告中注明。P113。（一）甲公司于 2022 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层，地下1 层，2022 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元（m2天）；地上 14 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，
21、租金为 2.50 元/（m2天）；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。A、B 座合计抵押建筑面积为（）m2。A.124500B.127000C.132500D.135000答案：A解析：根据相关法律规定，以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权；以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权
22、同时抵押。但预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证；开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押。根据以上规定，本案例中，A、B 座合计抵押建筑面积=A 座总建筑面积+B 座总建筑面积B 座已售出的面积=65000+675008000=124500m2。接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。 ( )答案：错解析：签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人书面同意，不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的专职注册房地产估价师负责该估价项目。张某将其一套房屋出
23、租给李某，并签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为25年。根据中华人民共和国合同法“房屋租赁期限不得超过20年”的规定，此房屋租赁协议的全部条款无效。（）答案：错解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。中华人民共和国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5的速度上涨
24、。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（）。A、目前住宅市场价格B、未来住宅市场价格，折现至价值时点C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点答案：D解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在（）。A、期初B、期末C、期中D、任一时刻答案：B解析
25、：考点:报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。21年房地产估价师考试题库精选6卷 第6卷如以拍卖方式进行处分,其拍卖底价一般确定为( )。A.400万元B.400万元C.270万元D.270万如以拍卖方式进行处分，其拍卖底价一般确定为( )。A400万元B400万元C270万元D400万元，270万元正确答案：D下图32是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为2000元/m2，旁街路线价(土地单价）为1000元/m2，临正街深度为22.86m(即75英尺），临旁街深度为15.24m(BP50英尺）。根据表335中的临街深度价格修正率，
26、另假设旁街影响加价率为20%。该块土地的总价为（ ）万元。A. 139. 35 B. 132.39C. 93.37 D. 51.56答案：C解析： （ ）建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。A砖木结构B砖混结构C钢筋混凝土结构D钢结构正确答案：C关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A、担保能确保贷款得以足额偿还B、金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C、最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押D、贷款质押不转移财产的占有权答案：B解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A错误，担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；选项C错误，常见的
27、是以土地房屋为设定的抵押；选项D错误，质押转移产权或权利凭证的占有权。某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，
28、由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）2、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000m2的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建
29、设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60、70和80，之后各年保持90的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运
30、营成本为毛租金收入的30。若开发商要求的目标收益率为16，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）3、某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。答案：解析：1、 1.面积
31、计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）（2）建筑面积：66666.672.6173333.34（m2）1）保障性住房建筑面积：600001.272000（m2）2）商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000600043200（万元）（2）商品住房收益1）第一年：900020%101333.3418240.00（万元）2）第二年：900060%101333.3454720.00（万元）3）第三年：900020%101333.3418240.00（万元）（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.005
32、.5%1003.2（万元）2）第二年：54720.005.5%3009.6（万元）3）第三年：18240.005.5%1003.2（万元）（4）土地增值税1）第一年：18240.001%182.4（万元）2）第二年：54720.001%547.2（万元）3）第三年：18240.001%182.4（万元）3.项目成本计算（1）前期工程费：800（万元）（2）建安成本1）第一年：3200173333.3425%13866.67（万元）2）第二年：3200173333.3440%22186.67（万元）3）第三年：3200173333.3435%19413.33（万元）（3）其他建设费用1）第一年：
33、112025%280（万元）2）第二年：112040%448（万元）3）第三年：112035%392（万元）（4）管理费用1）第一年：990/3330（万元）2）第二年：990/3330（万元）3）第三年：990/3330（万元）（5）销售费用1）第一年：120020%240（万元）2）第二年：120050%600（万元）3）第三年：120030%360（万元）（6）契税及土地价格假设土地最高买价为V万元/亩，土地总成本为1001.04V=104V万元（7）计算净现值，报酬率取内部收益率10%。NPV=0时推算出的土地价格，即为最高买价104V=54078.22V=519.98（万元/亩）2、
34、（1）设月最低租金为A元第1年：年初支出200万元；年末收入4008000=320（万元）第2年：年初支出400万元；年末收入6007800=468（万元）年末支出本息和：Pin+P=400102+400=480（万元）第3年末：净经营收入=1000A60（1-30）12=5040A第4年末：净经营收入=1000A70（1-30）12=5880A第5年末：净经营收入=1000A80（1-30）12=6720A第6-50年末：净经营收入=1000A90（1-30）12=7560A（2）净现值=0可求最低月租金水平：ic=16，则：0=-200-（400-320）（1+16）-（480-468）（
35、1+16）210000+5040A（1+16）3+5880A（1+16）4+6720A（1+16）5+7560A161-1（1+16）45（1+16）5则：A=86.45（元/m2）。3、甲方案的等额年费用为672.19万元，乙方案的等额年费用为595.94万元，由于乙方案的等额年费用低，故应选用乙方案。 首先判断两个方案的关系，两个方案是互斥关系，只能是二选一，互斥方案可以采用净现值法、差额内部收益率法、等额年值法、费用现值法和等额年费用法五种方式。由于方案中管道的使用寿命不同但效益相同，因此采用等额年费用法，选择等额年费用较小的项目为最优。 城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以（ ）。A向原估价机构申请复估B申请行政复议C向人民法院提起诉讼D自行委托估价机构评估E申请估价专家委员会鉴定正确答案：ACDE工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务答案：对解析：工程建设招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。任何单位和个人不得限制或者排斥工程建设招标代理机构依法开展工程建设招标代理业务。 下列房地产中，不得抵押的有（ ）。A集体所有的土地使用权B村办企业厂房C列入城市房屋拆迁范围的房屋D宅基地E已经设定抵押权的房地产正确答案：AD 因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：