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1、房地产估价师模拟冲刺试题集6卷房地产估价师模拟冲刺试题集6卷 第1卷 农用地包括（ ）。A养殖水面B草地C耕地D水利设施用地E未利用地正确答案：ABC土地管理法第四条：前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。水利设施用地属于建设用地。 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有( )。A发行企业债券B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款D在公开市场上发行股票E土地储备贷款正确答案：
2、ABCE答案 ABCE债务融资就是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（）元/平方米。A.4630B.4634.1C.4750D.5000答案：B解析：本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房的市场价格50002000/1%11（11%）
3、6/10050005%5000115.92504634.1（元/平方米）。参见教材P108。城市建设用地分类与规划建设用地标准（GB 50137-2022）中，居住小区及小区级以下的商业用地归类到商业服务设施用地中。（）答案：错解析：本题考查的是城市用地。商业服务业设施用地：商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地。参见教材P18。不动产登记暂行条例规定，不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是（ ）。A.30年B.50年C.70年D.永久答案：D解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产
4、登记机构应当及时补造。下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是（）。A.直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益 B.直接资本化法的计算过程较简单 C.直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况 D.直接资本化法对可比实例的依赖性较差答案：D解析：本题考查的是直接资本化法。选项D错误，直接资本化法对可比实例的依赖性较强。 当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城市房屋拆迁管理条例规定的适用范围是指在（ ）实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。A城市行政区内B城市规划区内C城市开发区内
5、D国有土地上E集体土地上正确答案：BD房地产估价师模拟冲刺试题集6卷 第2卷业主对住宅的专有部分进行装修时，只能拆除部分的承重墙，不得损害其他业主的合法权益。（）答案：错解析：本题考查的是物业管理概述。业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得损害其他业主的合法权益。房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。A、价格 B、供给量 C、开发成本 D、开发价值答案：A解析：本题考查的是房地产的需求。房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。 该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。A3.O（万m2/hm2）B2.14（万m2/hm2）C50D33正确答案：A 在本金相
6、等、计息的周期数桢时，如果利率桢，则通常情况下，（计算的周期数大于1）（ ）。A单利计息的利息少，复利计息的利息多B单利计息的利息多，复利计息的利息少C单利计息的利息与复利计息的利息一样多D无法知道正确答案：A投资决策方法中的决策树法，常用于解决（）决策的问题。A、确定型 B、成长型 C、风险型 D、不确定型答案：C解析：本题考查的是决策的方法。确定型决策方法包括应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策；风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法；不确定型决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。参见教材P240。构造房地产开发项目评价方案，就是在对项目进行策划的基
7、础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（）答案：对解析：本题考查的是构造评价方案。构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。住宅楼共有建筑面积应以幢为单元进行分摊。（）答案：对解析：根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积可分为三大类：幢共有建筑面积，指为整幢（包括住宅功能、写字楼功能、商场功能等）服务的共有建筑面积。如为整幢服务的配电房、水泵房等。功能共有建筑面积，指为某一建筑功能（如住宅、写字楼、商场等）服务的共有建筑面积。如为某一建筑功能服务的专用电梯、楼梯间、大堂等。本层共有建筑面积，指为本层服务的共有建筑面积。如本层共有走廊等。
8、横道图法用于项目建设阶段的（）。A.进度控制 B.合同管理 C.成本控制 D.质量控制答案：A解析：本题考查的是进度控制。横道图和网络图是进行进度控制的两大方法。房地产估价师模拟冲刺试题集6卷 第3卷从事房地产估价活动需充分考虑房地产与其环境的相互影响，住房制度属于房地产环境中的( )。A.自然环境 B.人工环境C.经济环境 D.社会环境答案：D解析：对于某套住宅来说，周边居民的文化素养、收入水平、职业、社会地位等，都是影响其价值高低的社会环境。 （ ）之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。A中华人民共和国仲裁法B中华人民共和国宪法C中华人
9、民共和国土地管理法D中华人民共和国土地使用法E中华人民共和国民法通则正确答案：BC在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整 C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整 D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整答案：C解析：本题考查的是成本法概述。成本法估价时注意“逼近”，特别要注意下列3个问题：（1）应采用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象
10、的实际支出及所得利润。客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本；（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 预计某城市2022年较2022年国民生产总值增长10%，则该市2022年国民经济预计环比发展速度为10%。 （ ）正确答案：反映建筑物的外貌，标明各层建筑标高、层数等信息的施工图为（）。A.总平面图B.建筑平面图C.建筑立面图D.建筑剖面图答案：C解析：本题考查的是建筑识图基础。建筑立面图是建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形
11、成的投影图。反映了建筑物的外貌，标明各层建筑标高、层数等。参见教材P74。对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（）。A、租金收益B、物业增值C、股权增加D、销售收入E、开发利润的多少答案：A,B,C解析：考点:房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。（）答案：对解析：房地产开发项目策划方案，通常包括如下内容：区位分析与选择；开发内容和规模的分析与选择；开发时机的分析与选择；合作方式的分析与选择；融资方式与资金结构的分析与选择；产品经营方式的分
12、析与选择。下列( )属于投保人承担的义务。A、 交付保险费B、 如实告知保险标的情况C、 保证保险标的的正常情况和安全D、 不得非法侵害保险标的E 危险增加时通知保险人答案：A,B解析：保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。房地产估价师模拟冲刺试题集6卷 第4卷 采取随行就市定价法确定价格的情形有（ ）。A开发商处于市场领导者地位B开发商难以估算成本C开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D开发商打算与同行和平共处E开发商具有向市场领导者挑战的实力正确答案：BD(2022年真题) 对借贷人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险
13、属于（）。A.法律风险B.信用风险C.市场风险D.管理风险答案：D解析：本题考查的是房地产抵押贷款。管理风险：目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。管理风险主要表现为：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险，以及抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱所带来的风险。对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（ ）。A.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值B.自用
14、的工业房产，以房屋原价的50%60%作为计税依据C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E.地下人防设施免税答案：A,C,D解析：本题考查的是房产税的计税依据。选项B错误，自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值，以应税房地产原值一次性扣除10%30%的余值作为计税依据；选项E错误，地下人防设施，应当参照有关规定征收房产税。与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）A.是一种专业意见 B.估计价格或价值 C.实行有偿服务 D.承担法律责任 E.估价作业日期长答案：A,C,D解析： 本题考查的是房地产估价的
15、含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成；（2）提供的是专业意见；（3）具有公信力；（4）实行有偿服务；（5）承担法律责任。 为评估某宗房地产2022年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2022年11月13日。经调查获知2022年6月至2022年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。A3214B3347C3367D3458正确答案：B答案 B3000(1+1%)113347(元/m2) 已知某房地产价格为900元/时，需求量为100万，当价格为
16、1000元/时，需求量为90万，则需求价格弹性为（ ）。（过时）A10B9C09D01正确答案：C 城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，减征城建税。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 写字楼分类过程中需考虑的因素有( )。A写字楼的级别B写字楼的物业管理C写字楼的级别，写字楼的位置D写字楼的位置，交通方便性，建筑形式正确答案：D答案 D 写字楼分类需考虑的因素有位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置，为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。房地产估价师模拟冲刺试题集6卷 第5卷202
17、2年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置时为450万m2，则该市2022年末的商品住房空置率是（）A.9% B.12%C.15%D.20%答案：B解析：本题考查的是房地产市场指标。商品住房空置率=商品住房空置量/同期商品住房存量=450/3750=12%。 根据原建设部关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知，房地产经纪人执业资格注册转变管理方式，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会承担，原建设部负责监督。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：202
18、2 年3 月，李某购买一套普通住房，建筑面积80 ，单价为5000 元，当地契税税率为3，李某应缴纳契税( )元。A.4000B.6000C.12000D.16000答案：C解析：李某应缴纳契税=5000803=12000(元)。 （ ）原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。A及时性B简便性C明晰性D可比性正确答案：C估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（）。A.估价委托书 B.估价代理书 C.估价报告书 D.估价结果书答案：A解析：本题考查的是受理估价委托。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价
19、值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（）。A.价值类型和定义.估价作业日期.估价的假设与限制条件 B.价值类型和定义.估价对象分析.致估价委托人函 C.价值类型和定义.估价的假设与限制条件.估价报告应用的限制 D.价值类型.估价作业期.实地查勘期答案：D解析：本题考查的是撰写估价报告。估价的假设与限制条件与估价结果报告并列，估价对象分析在技术报告中；致估价委托人函与估价结果报告并列。关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方
20、收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式答案：B,C,E解析：本题考查的是选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式。选项D错误，开发商可以直接委托分代理。 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。A户型B楼层C层高D装修正确答案：B房地产估价师模拟冲刺试题集6卷 第6卷 地价本质上是“劳动价值”的货币体现，是地租的资本化。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 未确定规划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划的
21、实施与监督。规划设计条件，是出让合同的重要内容。无规划条件不得出让。洛伦莰曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。（）答案：对解析：本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦莰曲线越是靠近 四边均为100%的正方形的对角线，则表示收入分配越平均；而越是远离上述对角线，则表示收 入分配越不平均。参见教材P201。国有土地上房屋征收补偿费用应在作出房屋征收决定前足额到位，专款专用。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收决定前， 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。参见教材P44。 地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌
22、的正投影图。地物指地表面上的固定性物体，如山地、丘陵、平原等；地貌指地表面高低起伏的形态，如房屋、道路等。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。A.所处的位置 B.交通便利条件 C.自然或质量状况 D.设施完善程度 E.收益能力答案：A,C,E解析： 本题考查的是写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。某房地产开发公司开发建设的住宅小区，建设工期10个月，工程合同价为1500万元，按照规定，该开发公司申领施工许可证时的到位资金应不少于（）万元。A.150 B.300 C.450 D.750答案：D解析：本题考查的是施工许可管理。申领施工许可证的条件中，建设资金已经落实要求：建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。1500万元 50%750万元。 某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是（ ）元。A388000B388640C399640D400000正确答案：C