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1、2022房地产估价师模拟冲刺试题集5辑2022房地产估价师模拟冲刺试题集5辑 第1辑 房地产转让最主要的特征是（ ）。A房地产转让需要资金投入B房地产转让申报制度C房地产发生权属转移D只有符合条件的房地产才能转让正确答案：C房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。关于在正常使用下施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的说法，正确的是( )。A.装修工程为1 年B.外墙面防渗漏为5 年C.给排水管道为1 年D.供热系统为1 个供暖期答案：B解析：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2、2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 年；3.供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期；4.电气系统、给排水管道、设备安装为2 年；5.装修工程为2 年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。（）答案：对解析：一套完整的施工图，既有总图也有细部大样详图，选用一种比例尺显然不合适。一个图形一般只采用一种比例尺，这就要根据图纸的具体内容选择恰当的比例尺。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。结构施工图在施工中以所注尺寸为准。下列市盈率的表达式中，正确
3、的是（）。A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流答案：B解析：本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率（P/E）股价/每股收益；市净率（P/B）股价/每股净资产。 房屋的他项权利登记应由房屋所有人和他项权利人共同提出受理登记申请。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是( )。A、 irB、 irC、 irD、 i1+r答案：B解析：根据名义利率r与实际利率i的关系式。2022房地产估价师模拟冲刺试题集5辑 第2辑建设投资估算精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1
4、.0%3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%1.0%，这一阶段属于（）。A、投资机会研究 B、项目评估与决策 C、初步可行性研究 D、详细可行性研究答案：D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率（）。A.互为倒数 B.相同 C.成等差数列 D.相加为1答案：B解析： 本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。 如果两笔资
5、金等值，则用复利公式把它们变换到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍。（）答案：对解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，即人均耕地平均年产值的4至6倍。(2022真题) 王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有
6、（）。A.按贷款发放的先后顺序B.按贷款数额的大小顺序C.按各银行起诉的先后顺序D.按贷款合同签订的先后顺序E.按房地产抵押登记的先后顺序答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产抵押登记。依据物权法的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。2022房地产估价师模拟冲刺试题集5辑 第3辑下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是( )。A.继承B.赠与C.抵债D.交换答案：A解析：对于继承法规定的法定继承人，
7、包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 股票和债券的相同之处表现在( )。A.都是融资工具B.都是流通证券C.享有相同权利D.都是长期投资E.都可以为投资者带来收益正确答案：ABE 注册房地产估价师管理办法规定，取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：经营性国有土地使用权可以通过（）方式取得。A.行政划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让E.挂牌出让答案：B,C,E解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和
8、年限。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。协议出让，适用于某些非盈利性用地。保险资金的性质主要有（ ）。A.自有性B.负债性C.相对稳定性D.不稳定性E.社会性答案：B,C,E解析：本题考查的是保险资金的性质。保险资金通过保费筹集，具有负债性；保险公司可运用资金在一定数量上、一定时间内保持一定规模，这是相对稳定性；保险资金来源于社会大众缴纳的保险费，具有社会性。P336。 影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟
9、冲刺试题集5辑 第4辑 房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（ ）之日起计算。A竣工B竣工验收C入住D交付正确答案：D工程监理单位可以依法转让工程监理业务。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。工程监理单位不得转让工程监理业务。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值
10、 3000 万元，被征收房屋补偿价值 4000 万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有 10 幢房屋。第 16 幢办理了房屋所有权证，其中第 12 幢长期出租，第 36 幢自用，第 710 幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：1该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些?2造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些?答案：解析：1抵押估价的估价对象房屋为第 16 幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第 110 幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。2在估价对象不存在法定优先受偿款前
11、提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：（1）抵押价值遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。（2）征收补偿目的估价的估价对象建筑物数量（10 幢）多于抵押目的估价的建筑物数量（7 幢）；（3）抵押价值评估要考虑租约的影响。 销售期是自开发完成后房地产开始销售之日起至将其售出之日止的时间。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的
12、资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。2022房地产估价师模拟冲刺试题集5辑 第5辑 按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（ ）。A陈某的儿子B陈某的经纪人C陈某的继母D陈某的女儿E护理陈某多年的保姆正确答案：BE能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营
13、费用答案：B,D解析：本题考察的是收益性物业经营状况的评估。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。连续复利计息情况下本利和的计息公式是FnP（1+i）n。（ ）答案：错解析：单利计息与复利计息。复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利，题干所列的本利和公式是间断复利计息的公式。影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构的因素不包括（）。A.城市经济的发展水平 B.城市的产业结构 C.相应的就业结构 D.城市用地的布局答案：D解析：本题考查的是城市用地评价。城市经济的发展水平、城市的产业结构和相应的就
14、业结构都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构。在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是（）。A领导定价法B认知价值定价法C成本加成定价法D随行就市定价法答案：C解析：“以价换量”的销售策略是指薄利多销，属于价值定价法。A 项，领导定价法实际上是一种定价策略，是处于市场领导者地位的开发商可以采用的定价法，其制定的价格在同类物业中居较高的价位；B 项，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法；C 项，成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。D 项，随行就市定价法指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。 对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：