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1、房地产估价师模拟冲刺试题集8辑房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第1辑 房地产产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列合同中，属于实践合同的有( )。A.保管合同 B.借用合同C.买卖合同 D.定金合同E.保证合同答案：A,B,D解析：实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。房地产司法拍卖估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（）答案：错解析：在不同估价目的下的估价对象范围通常不完
2、全相同，司法拍卖估价不考虑债权债务因素。如表2所示。表2不同估价目的的估价对象范围注：表示估价对象包括；表示估价对象不包括。下列关于合同履行的表述，正确的是（）。A.质量要求不明确的，按照国家、行业标准履行B.履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行C.对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释D.履行地点不明确，给付货币的，按照订立合同时履行地的市场价格履行E.对格式条款的理解有两种以上解释的，应当做出不利于提供各式条款的一方的解释答案：A,B,C,E解析：本题考查的是合同的履行。履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行。参见教材P415。下列关于房屋征收的表
3、述错误的是（）。A.房屋征收以房屋征收实施之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿B.房屋征收补偿的内容包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿C.房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担D.房屋征收中评估的内容主要有被征收房屋的价值，用于产权调换房屋的价值和被征收房屋类似房地产的市场价格答案：A解析：本题考查的是房屋征收中的评估工作。房屋征收决定公告之日即为估价时点。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。参见教材P53。 房地产开发
4、项目的施工许可证由( )向发证机关申请领取。A施工单位B建设单位C监理单位D设计单位正确答案：B答案 B 建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(简称发证机关)申请领取施工许可证。由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（）。A.操作风险 B.信用风险 C.管理风险 D.市场风险答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购
5、房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。 某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是( )万元。A378.49B678.22C779.14D804.73正确答案：D某城市A和B，根据各自的洛伦茨曲线计算出来的基尼系数分别为0.2和0.4，说明城市A较城市B的收入分配更均衡。（）答案：对解析：本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。基尼系数越小，说明收入分配越平均。参见教材P215。房地产估价师模拟冲刺试
6、题集8辑 第2辑 下列房地产中，不得设定抵押的有（ ）。A共有房地产B未解决权属争议的房屋C已出租的房屋D被执法机关查封的房屋E经济适用住房正确答案：BD 估价时点除了说明评估估价对应的时间，还说明评估估价对象价值的时间界限，这是估价的时点原则。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。A过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B市场上能找到充分的房地产历史价格资料C房地产市场在过去无明显的季节变动D政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格正确答案：A答案 A长期趋势法是根据房地产价格在过去长时期内形成的变动规律作出判断，借助
7、历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。某餐厅资产分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。目前因该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而进行转让，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（）。A、土地B、建筑物C、装饰装修D、动产E、特许经营权答案：A,B,C解析：考点:房地产转让和租赁的需要。审题，“不适宜继续经营”所以特许经营权价格为0，动产也应该单独处置。 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（ ）。A空间直线距离B交通路线距离C交通时间距离D至市中心距离正确答案：C由于路况
8、、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。所以4个可比实例实际单价的高低排序为：乙>丙>甲>丁 房地产业是房地产开发活动的（ ）。A策划者B组织者C监督者D实施者E发包者正确答案：ABE房地产业是房地产开发活动的策划者、组织者和建设任务的发包者。下列各项中，属于债券特征的有（）。A.偿还性 B.收益性 C.流动性 D.安全性 E.风险性答案：A,B,C,D解析：本题考查的是债券的概念和特征。一般说来，债券具有以下特征：偿还性、收益性、流动性和安全性。目前个人住房公积金有效凭证一般是存折或磁卡。 ( )答案：错解析：目前个人住房公积金
9、有效凭证有几种形式：凭条、存折或磁卡等。下列关于增值税一般计税方法和简易计税方法的表述中，正确的有（）。A、一般计税方法的应纳税额计算公式为：应纳税额=销售额征收率B、简易计税方法的应纳税额，不得抵扣进项税额C、增值税起征点适用于登记为一般纳税人的个体工商户D、增值税按期缴纳的，增值税起征点幅度为月销售额500020000元（含本数）E、一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但答案：B,D,E解析：本题考查的是营业税改征增值税。选项A错误，一般计税方法的应纳税额计算公式为：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额；选项C错误，增值税起征点不适用于登记为
10、一般纳税人的个体工商户。房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第3辑保险单、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。答案：对解析：保险合同是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议。保险合同一般采用书面形式。保险单是保险合同的主要体现形式和证明。此外，投保单、暂保单、保险凭证、批单等也在不同程度上构成保险合同的一部分。投保单又称保单，投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分。保险单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发；保险单是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。保险凭证，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。在
11、对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是（）的。A相互关联B相互排斥C相互独立D相互制约答案：C解析：多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同。多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的要素。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。 出让
12、城市国有土地使用权，出让前应当制定指定性详细规划。 （ ）正确答案：出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。A.缓刑期未满的人员B.现职公务员C.年龄超过65 周岁的人员D.具有完全民事行为能力的人员E.申请在2 个房地产估价机构执业的人员答案：A,B,C,E解析：房地产估价师注册的条件为：取得房地产估价师执业资格；达到房地产估价师继续教育合格标准；受聘于房地产估价机构；无注册房地产估价师管理办法第十四条规定不予注册的情形。注册房地产估价
13、师管理办法第十四条规定不予注册的情形有：不具有完全民事行为能力的；刑事处罚尚未执行完毕的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3 年的；被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3 年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3 年的；申请在2 个或者2 个以上房地产估价机构执业的；为现职公务员的；年龄超过65 周岁的；法律、行政法规规定不予注册的其他情形。下列属于房地产交易管理机
14、构主要职责的有（）。A.制定国家有关房地产交易管理的法规 B.负责房地产交易合同网签备案.资金监管工作 C.整顿和规范房地产交易秩序 D.征收与房地产交易有关的税款 E.发布市场交易信息答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产交易管理机构及其职责。房地产交易管理机构主要职责是：执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实施办法；整顿和规范房地产交易秩序，对房地产较易、经营活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；负责房地产交易合同网签备案、资金监管工作；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；发布市场交易信息，为政府
15、宏观决策和正确引导市场发展服务。 建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。A.估价假设和估价原则B.价值类型和估价结果C.估价程序和估价方法D.估价目的和估价对象答案：D解析：本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和技术因素，是影响房地产市场发展的基本因素。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。地产市场运
16、行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第4辑根据城市用地适用性评价，下列地段中，属于一类建设用地的是 ( )。A.存在冲沟、岩溶等现象的地段B.存在百年一遇洪水淹没危险的地段C.地下水位高于建筑物的基础埋置深度的地段D.采用简单工程措施即可排除地面积水的地段答案：D解析：地基承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流砂层的土壤，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建；地形坡度超过20度以上，布置建筑物很困难；经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5m；有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取
17、防治措施需花费很大工程量和工程费用；农业生产价值很高的丰产农田，具有开采价值的矿藏埋藏，属给水水源卫生防护地段，存在其他永久性设施和军事设施等。 某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（ ）m2。A10000B12000C180000D15000正确答案：B 该城市20222022年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。A116.7%B16.7%C14.3D114.3正确答案：B房地产估价师一
18、项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（）。A、估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右 B、该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语 C、从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想 D、这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引答案：C解析：本题考查的是房地产估价文书概述。选项A错误，估价报告应语义鲜明，不能含糊不清、模棱两可，可以表述为：估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在39004100元之间
19、；选项B错误，估价报告用词不可带有较强烈的感情；选项D错误，估价报告应用词简练、标准，不堆砌、不生造，可以表述为: 这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常有吸引力。 中介服务机构出示哪些材料才可以合法预售住宅?（ ）。Aw公司与商品房预购人签订的预售合同B集体土地所有权证和国有土地使用权证C商品房预售许可证及w公司出具的商品房销售委托书D商品房预售许可证，房屋所有权证及w公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合同正确答案：D住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素答案：C解析：本题考查的是房地产实物因素。平面设
20、计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A、确定价值时点在先，得出评估价值在后B、得出评估价值在先，确定价值时点在后C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以答案：A解析：考点:价值时点。价值时点在先，评估价值在后。 股票是（ ）。A股份制企业一定量资本额的代表B计算股份制企业资本的最小单位C用以证明投资者的股东身份和权益的凭证D获得股息和红利的凭证E认定所有人有权取得收入的凭证正确答案：CD本题主
21、要考查的是股票的概念：股票是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B房地产估价是替相关当事人为房地产定价C房地产估价是为委托人提供价格保证D房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E房地产估价既是一门科学也是一门艺术答案：A,D,E解析：房地产估价的本质有以下五点：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内；房地产估价既是一门科学也是一门艺术。房
22、地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第5辑纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起（）日内缴纳耕地占用税。A、10B、15C、30D、60答案：C解析：本题考查的是耕地占用税。纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。 进度计划管理通常采用横道图和（ ）。A资金流动计划图B网络图C直方图D控制图正确答案：B进度计划的制定有两种方法，一种是应用传统的水平进度计划(横道图法)，另一种是网络计划(网络图法)。土地用途管制是指根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是（）。A.不能开垦荒地 B.不能无证使用国有土地 C.不能随便改变农
23、用地的用途 D.不能在国有土地上设立抵押权答案：C解析：本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制是指根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随便改变农用地的用途。 房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲公司2022年通过有偿出让的方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为9500元/m2。甲公司拟分两期建设30栋精装修住宅。第一期共15栋，主力户型为90m2的二
24、室一厅，于2022年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖10栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为9800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为9860元/m2，其余4栋无人承接，退还给甲公司。第二期产品以140m2三室两厅为主， 2022年6月当工程竣工后，建成的精装修住宅以11200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问，1.乙房地产估价公司评估拍卖底价的委托人是甲公司吗拍卖底价评估属于
25、鉴证性评估还是咨询性评估估价技术路线是什么2.乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些答案：解析：1.委托人是法院，不是甲公司。拍卖底价评估属于鉴证性评估。因市场高档住宅交易实例众多，优先选用比较法，由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。2.乙估价公司可以从如下5个方面说明自己给出
26、估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价公司是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期住宅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；二是从价值时点看，拍卖时是2022年12月，而第二期工程在2022年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期是以小户型为主，赠送的精装修的价值也低，第二期以改善型为主，精装修的价值会高一些，相当于第一期住宅产品的升级换代，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的
27、影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为9800元/m2，售出6栋的平均价格为9860元/m2，比较吻合，尚有4栋没有拍出，也从市场方面反映了市场的低迷、估价结果的合理性。房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有（）。A买卖房屋B租赁房屋C新建房屋D改建房屋E改变房屋用途答案：C,D,E解析：在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现
28、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/m2，买方购买该房地产实际付出为2575元/m2。（）答案：对解析：本题考查的是统一税费负担。卖方实得金额正常负担价格（1应由卖方缴纳的税费比率）2500（16%）2350（元/m2）。买方实付金额正常成交价格（1应由买方缴纳的税费比率）2500（13%）2575（元/m2）。参见教材P186187。 稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。A取得待开发房地
29、产的时间B开发期间的某个时间C开发完成后的时间D开发完成之后的某个时间正确答案：B房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第6辑(2022年真题) 下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。A.成本利润率B.资本金利润率C.销售利润率D.财务内部收益率答案：D解析：本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。 某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2， 1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为( )元/m2。A1230B1235C1240D1242.5正确答案：
30、A答案 A(1220+1240+1230)31230(元/m2) 某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收 费标准，估价收费最高为（ ）万元。A1.60B3.00C4.25D5.00正确答案：C 各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是（ ）。A不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B土地费用包括土地使用
31、权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费正确答案：A不可预见费与管理费、销售费用、财务费用、税费、其他费用等同级。区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（ ）等内容。A.项目竞争分析B.敏感性分析C.专业市场分析D.市场趋势分析答案：D解析：房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。 取得工程设计行业资质的企业，可以承接同级别相应行业的工程设计业务，可以承接本行业范围内同级别的相应专项
32、工程设计业务，但需再单独领取工程设计专项资质。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。（）答案：对解析：考点:通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。下列属于流动资产的是（）。A.长期投资 B.固定资产 C.无形资产 D.应收账款答案：D解析：本题考查的是资产负债表和损益表。流动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、存货、待摊费用等。成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有( )。A.客厅B.卧室C.厨房D.卫生间E.封闭阳台答案：C,D,
33、E解析：自然人、法人或非法人组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第7辑甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A、70B、80C、90D、100答案：C解析： 本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：7070/（70+50）（150-70-50）87.5（万元）。
34、甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2022年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2022年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2022年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（）。A.项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润B.项目改建的前提是投入
35、成本小于项目产生的经济收益C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题答案：B解析： (三)某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房3000m2用于经营，2022年12月31日开始使用，6个月后将其中的2000m2出租，1000m2出售。并将出租部分向银行抵押贷款280万元，贷款期限2年，抵押率70%。2022年6月30日由于未按期偿还贷款，拟处分房地产。对于出售部分转让评估时主要审查的证件是( )。A建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证B房屋所有权证、原土地使用证C土地使用权出让证件、房屋所有权证D房屋销售
36、许可证、土地使用权出让证件正确答案：C 从2022年1月起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税额暂减按3的税率征收，房产税暂减按4 9，6的税率征收。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：注册于分支机构的专职注册房地产估价师，计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。 税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。 （ ）正确答案：下列税收中，采用定额税率的是( )。A.耕地占用税B.房产税C.契税
37、D.个人所得税答案：A解析：耕地占用税实行定额税率，具体分4 个档次：以县为单位(下同)，人均耕地在1 亩以下(含1 亩)的地区，10 元至50 元；人均耕地在1 亩至2 亩(含2 亩)的地区，8 元至40 元；人均耕地在2 亩至3 亩(含3 亩)的地区，6 元至30 元/；人均耕地在3 亩以上的地区，5 至25 元。 以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是（ ）。AGDP=GNP+对外要素收入净额BGDP=NDP+折旧CGDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付DGDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口正确答案：B由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（）。A.
38、操作风险 B.信用风险 C.管理风险 D.市场风险答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第8辑建设项目一般会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。
39、（）答案：对解析：本题考查的是建设项目决策阶段工程造价的计价与控制。建设项目一般会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是( )。A.概算指标 B.概算定额C.预算定额 D.施工定额答案：D解析：施工定额由劳动定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要直接用于工程的施工管理，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。 下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是（ ）。A销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定B商品房销售时，购房者按照购房款的2%
40、3%的比例向物业管理公司缴交维修基金C公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集D公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有E公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金正确答案：ACD商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向售房单位缴交维修基金；公有住房出售，购房者按购房款2的比例向售房单位缴交维修基金。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起（）日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。A.5 B.10 C.15 D.30答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处
41、。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。工程量清单计价法，以直接费单价为基础，属于不完全单价。（ ）答案：错解析：本题考查的是工程量清单计价法。定额计价法，是以直接费单价为基础，属于不完全单价。工程量清单计价法，采用综合单价的方式，属于完全单价。P151。 政策性保险在交纳保险费和给付保险金方面，遵循利益对等原则，并向被扶持对象倾斜。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。A.0.48B.0.412C.0.612D.0.918答案：C解
42、析：本题考查的是城镇土地增值税的适用税额和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 （1）大城市1.530元；（2）中等城市1.224元；（3）小城市0.918元；（4）县城、建制镇、工矿区0.612元。坐标解析法是土地面积量算的一种基本方法。（）答案：对解析：本题考查的是土地面积量算的基本方法。土地面积量算的基本方法包括坐标解析法、几何要素法和图解计算法等。 政府的土地供给、住房、会融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的（ ）产生影响。A市场价值B投资C工期D质量E安全正确答案：ABAB政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。