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1、21年房地产估价师模拟冲刺试题集5辑21年房地产估价师模拟冲刺试题集5辑 第1辑甲公司承租了一栋建筑面积为 10000的旧商业大楼，承租期为 20 年，前 3 年租金保持不变，每年为 600 元/，以后每年递增 3。该公司用 1 年时间，将该商业大楼装修改造成共有 400 个摊位的专业市场，装修改造费用共 1000 万元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前 2 年租金保持不变，以后每年递增 5。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的 40，甲公司目标收益率为 10，装修改造费用在第 1 年年初一次性投入，其他收支均发生在年末（不考虑空置损失），请计算该公司达到目标收益率时，前2
2、 年平均每个摊位的最低年租金。答案：解析：（1）前三年每年承租旧商业大楼的租金为 60010000600（万元），设甲公司前2 年平均每个摊位的最低年租金为?元，则甲公司前 2 年的最低年净收益400（140）x/100000.024 （万元）。（2）甲公司达到目标收益率且满足最低年租金情况下，甲公司的财务净现值为 0。重新定位指避开强有力的竞争对手的二次定位。（）答案：错解析：本题考查的是市场定位。重新定位指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。 建筑规划区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，并及时颁发房屋权属证书。（ ）此
3、题为判断题(对，错)。正确答案：一级资质的房地产开发企业由国务院住房城乡建设主管部门审批。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发企业资质管理。一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（）答案：错解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。房地产作价入股要体现出对合作各方的公平性，应该采用市场价值标准。谨慎价值标准仅只在抵押贷款的情况下才存在。 是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。A差异性B各异性C特色性D独立性正确答案：B答案 B 各异性是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地
4、产。由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两幢建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两幢采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毀损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。（）答案：错解析：本题考查的是房地产征收征用的需要。房地产被征用后毀损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毀损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。参
5、见教材P18。21年房地产估价师模拟冲刺试题集5辑 第2辑现代意义的金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象包括（）。A.财产 B.信用 C.货币资金 D.货币 E.实物答案：C,D解析： 本题考查的是金融的概念。现代意义的金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是货币和货币资金。某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。A、比较法 B、成本法 C、假设开发法 D、长期趋势法答案：C解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用
6、比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率为6%）（）。A、现在按9.5折一次性付款B、一年后一次性付款C、现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付D、现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付答案：D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，现在一次性支付0.95；选项B，一年后支付1/1.060.943；选项C，现在首付30%，以后3年内等额支付0.3+0.7/3（P/A，6%，3）0.923702788；选项D，现在首付50%，10年内等额支付0.5+0.5/10（P/A，6%，10）
7、0.868004352。参见教材P106107。医疗照射不会对人体产生辐射污染。（）答案：错解析： 本题考查的是辐射污染。医疗照射已经成为主要的人工污染源。 某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（ ）元/m2。A 1250B1750C2050D2150正确答案：B保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。（）答案：对解析：损失补偿金额受到实际损失、保险合同和保险利益的限制。损失补偿原则进一步派生出权益转让原则和分摊原则。权益转让原则
8、仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。在财产保险中，权益转让原则是指由于保险事故发生，保险人在向被保险人支付赔偿金后，取得相关保险标的的所有权或向第三人的索赔权。分摊原则与财产保险业务中发生的重复保险密切相关，不适用于人身保险。关于市场法的说法，错误的是（）。A测算结果容易被人们理解、认可、接受B测算结果有时并不一定是合理、真实的C需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化答案：D解析：市场法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。A项，由于市场法是利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求
9、取估价对象的价值，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受；B项，市场法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值；CD两项，对可比实例成交价格进行的修正和调整时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度。但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化，主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查后
10、作出判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识和丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用市场法得出正确的估价对象价值。21年房地产估价师模拟冲刺试题集5辑 第3辑 在某商业街深度30.48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%（即150英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为（ ）万元。A1504B1404C1304D1204正确答案：B1200(40%+30%+20%+10%+9%+8%)1404(万元)某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为
11、1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（ ）元/m2。A.7000B.8750C.11000D.13750答案：C解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积400010005000（m2），土地面积建筑面积/容积率2000（m2），房地产总价800050004000（万元），土地价值房地产总价建筑物价值400018002200（万元），土地单价土地价值/土地面积2200万元/200011000（元/m2）。 商品房在销售时，购房者应当按购房款23的比例缴交维修资金。 （ )此题为判
12、断题(对，错)。正确答案： 房地产抵押人不一定是债务人。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（）答案：对解析：本题考查的是制度政策因素。减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。此章节编辑中,后续会自动更新.答案：解析： 业主大会议事规则由（ ）制定并修改。A业主大会B业主委员会C政府物业管理部门D业主和物业管理企业若同正确答案：A此题已过时。根据新修订的物业管理条例，业主大会议事规则由业主共同制定并修改。21年房地产估价
13、师模拟冲刺试题集5辑 第4辑 不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之曰。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点 应当为房屋征收决定公告之曰。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点 致。参见教材P49。 房地产图的测绘顺序为（ ）。A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图D先测绘分幅图，再测绘分户图
14、，最后测绘分丘图正确答案：B对经营公租房所取得的租金收入，按4%征收房产税。（）答案：错解析： 本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。对公共租赁住房免征房产税。在会计信息的质量要求中，体现“实质重于形式”要求的是（ ）。A.会计业务发生后要及时入账B.不同企业之间的会计信息要相互可比C.融资租赁资产视作自有资产管理D.经济业务发生时不高估资产或收益，不低估负债或费用答案：C解析：本题考查的是会计信息质量要求。选项A是及时性要求；选项B是可比性要求；选项D是谨慎性要求。P365366。划拨土地使用权出租的，租赁期限超过（）个月的，应签订租赁合同。A.3 B.5 C.6 D.9答案：C解析：本题考
15、查的是建设用地使用权划拨的管理。划拨土地使用权出租的，租赁期限超过6个月的，应签订租赁合同。无差异曲线上各点的边际替代率相同。 ( )答案：错解析：从边际替代率本身的含义看，它可以用无差异曲线上任一点切线的斜率来描述，而该曲线上各点切线的斜率并不相同，因此，无差异曲线上各点的边际替代率也不相同。21年房地产估价师模拟冲刺试题集5辑 第5辑新城区开发房地产具有的不利条件有( )。A、 增加安置补偿费开支B、 获得土地非常困难C、 规划设计条件苛刻D、 市政配套设施缺乏答案：D解析：因为新城区开发房地产，其市政配套设施缺乏。某房地产幵发企业1幢商住楼。2022年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，
16、未办理登记。2022年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2022年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2022年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2022年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。关于该企业出租商业用房的说法，正确的是（）。A.应当向房产管理部门申请登记备案B.应当经甲、乙银行同意C.该租赁关系不得对抗Z银行的抵押权D.该租赁关系不受抵押权影响答案：A,C解析：本题考查的是商品房屋租赁登记备案。城市房地产管理法规定 “房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同
17、，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。抵押权设立后房屋出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。参见教材P119。 在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取（ ）等方面具有管理经验和能力。A土地使用权B规划设计C工程管理D市场营销E危机管理正确答案：AB如在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入 额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年
18、度开始，15 年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表1所示。请根据已知条件完成表2和表3，并用净现值法，分别从 全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求。(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)表1 项目现金流量表 单位:万元 时 间 O 1 26 711 1219 20 自有资金 2000 2000 借 款 6000 租金收入 1000 1200 1300 1300 经营费用 200 300 300 300 转售收入 8000表2 全部投资现金流量表 单位:万元时间 O 1 26 711 121
19、9 20 现金流人量 现金流出量 净现金流量正确答案：(1)填表2、表3得出表4、表5：表4 全部投资现金流量表 单位：万元时 间 O1267111216171920现金流人量600010001200130013009300现金流出量20008000778.05878.05878.05300300净现金流量-2000-2000221.95321.95421.9510009000表五 自有资金现金流量表 单位：万元时 间 O1267111216171920现金流入量10001200130013009300现金流出量20002000778.05878.05878.05300300净现金流量-200
20、0-2000221.95321.95412.9510009000表六 自有资金现金流量表 单位：万元 时 间O1267111216171920现金流入量10001200130013009300现金流出量20002000778.05878.05878.05300300净现金流量-2000-2000221.95321.95412.9510009000(2)净现值的计算公式：(3)计算贷款的年还本付息额：(4)计算项目的全部投资经济效果：因为FNPV1>O，所以可以满足全部投资的经济效果评价要求。(5)计算项目的自有资金经济效果：方法1：满足自有资金的经济效果评价要求。 房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（ ）正确答案：房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。 权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋权属证书。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：酬金制物业服务费的构成包括（）。A.物业服务成本B.物业服务支出C.法定税费D.物业服务企业的酬金E.物业管理企业的利润答案：B,D解析：本题考查的是物业服务收费。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。