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1、贵州省城镇化、房地产投资 与经济增长的关系研究 重庆大学硕士学位论文 (学术学位） 学生姓名：魏琴琴 指 导 老 师 ：马 智 利 教 授 专 业：管理科学与工程 学 科 门 类 ： 工 学 重庆大学建设管理与房地产学院 二 0 _五年五月Research on the relationship among Urbanization、 Real Estate Investment and Economic Growth of GuiZhou A Thesis Submitted to Chongqing University in Partial Fulfillment of the Requ
2、irement for the Master Degree of Engineering By Wei Qinqin Supervised by Prof. Ma Zhili Specialty: Management Science and Engineering College of Construction Management and Real Estate of Chongqing University ,Chongqing, China. May, 2015中文摘要 I 摘 要 贵州省的城镇化水平低于全国平均水平，目前正处于加速发展阶段。贵州省 的GDP 增长率排名位于全国前茅，说
3、明其经济增长的发展潜力巨大。此外，其 房地产投资增速过快，经济增长严重依赖于房地产投资。基于上述 背景下，本论 文研宄贵州省的城镇化、房地产投资与经济增长的关系，对于促进城镇化、房地 产投资与经济增长之间的协调发展有着十分重要的现实意义。 本论文在对国内外的研究现状进行文献综述的基础上，进一步分析城镇化、 房地产投资与经济增长的内在关系。然后在理论研宄的基础上，选取贵州省 2000-2013年的数据，以城镇化率 （ UR)代表城镇化水平，房地产开发投资额 (RI)代表房地产投资， GDP 代表经济增长 （ ECG)水平，运用 Eviews 6.0 软件 实证研宄城镇化、房地产投资与经济增长的关
4、系。研宄结果表明：从时间序 列数 据分析的结果来看，城镇化率、房地产开发投资额和经济增长之间存在长期均衡 关系，其短期波动也较为明显。其格兰杰因果检验结果显示：城镇化和经济增长 之间存在双向因果关系，房地产投资与经济增长之间不互为因果关系，经济增长 是促进房地产投资发展的格兰杰因，城镇化与房地产投资之间不互为因果关系， 城镇化是推动房地产投资的格兰杰因。面板数据分析显示，数据模型采用固定效 应变系数模型，三个变量之间存在长期均衡的协整关系，而三者之间的相互影响 程度存在地区间的差异。 针对上述结论，立足贵州省现状，提出注重城镇群建设、 制定非均衡化的城 镇化发展模式、加快推进户籍制度改革、合理
5、控制房地产投资规模和増长速度、 适当抑制房地产投资的挤出效应、提高经济增长水平等措施来促进城镇化、房地 产投资和经济增长间的协调发展。 关键词：城镇化，房地产投资，经济增长，相互作用机制，实证分析英文摘要 ABSTRACT The urbanization level of Guizhou is lower than the national average, and it is currently in the stage of accelerated development. The growth rate of GDP in Guizhou has ranked the highest
6、in the country, but its growth potential is huge. In addition, the growth rate of its real estate investments is too fast,its economic growth is heavily reliant on real estate investments. Based on the above background, this thesis researches on the relationship among urbanization, real estate inves
7、tment and economic growth of Guizhou , having a very important practical significance to promote the coordinated development of urbanization, real estate investment and economic growth . Based on the literature review on the current research situation at home and abroad in this paper , further analy
8、ses the intrinsic relationship of urbanization, the real estate investment and economic growth. Then, on the basis of theoretical research, select data from 2000-2013 in Guizhou , with the urbanization rate represents the urbanization level, real estate development investment on behalf of the real e
9、state investment , gross domestic product on behalf of the economic growth , using Eviews 6.0 software to empirical research on the relationship among urbanization, real estate investment and economic growth. The research results show that? from the results of time series analysis, we find that ther
10、e is a stable equilibrium relationship among them, and its short-term fluctuations are also obvious. The Granger causality test shows: Urbanization is the long term cause of economic growth, and economic growth is also the long term cause of Urbanization, but real estate investment isnt the long ter
11、m cause of economic growth; Urbanization is the long term cause of real estate investment, but real estate investment promote urbanization obviously. Panel data analysis shows : Data model should be used fixed-effects model with variable coefficients, there is a stable equilibrium relationship among
12、 them , the interaction has difference among regions. For the above conclusion, based on the present situation in Guizhou , proposed to focus on the construction of the urban group , develop non-equilibrium model of urbanization development, speed up the reform of household registration system, reas
13、onably control the size and growth rate of real estate investment, appropriately suppress the out effect of real estate investment, improve the level of economic growth in重庆大学硕士学位论文 IV and other measures to promote the coordinated development of urbanization, real estate investment and economic grow
14、th . Key words ： Urbanization, Real estate investment, Economic growth, Interplay mechanism, Empirical analysis巨 录 V 目 录 . I 英文摘要 . III 1 绪论 . 1 1.1 研究背景 . 1 1.2 国内外研究现状 . 2 1.2.1 城镇化与经济增长的关系研宄 . 2 1.2.2 房地产投资与经济增长的关系研究 . 3 1.2.3 城镇化与房地产投资的关系研究 . 4 1.2.4 研究综述 . 6 1.3 研究目的和意义 . 7 1.3.1 研究目的 . 7 1.3.2
15、 研究意义 . 7 1.4 研究内容与方法 . 7 1.4.1 研究内容 . 7 1.4.2 研究方法 . 7 1.4.3 研究框架 . 8 2 城镇化、房地产投资与经济增长的相关理论 . 11 2.1 城镇化的相关理论 . 11 2.1.1 城镇化的含义与实质 . 11 2.1.2 城镇化水平的评价指标体系 . 12 2.1.3 城镇化的发展阶段划分 . 13 2.2 房地产投资的相关理论 . 14 2.2.1 房地产投资的含义与内容 . 14 2.2.2 房地产投资的影响因素 . 15 2.3 经济增长的相关理论 . 16 2.3.1 古典经济增长理论 . 16 2.3.2 新古典经济增长
16、理论 . 16 2.3.3 内生经济增长理论 . 17 2.4 城镇化、房地产投资与经济增长的相关性理论 . 17 2.4.1 产业结构变动理论 . 17 2.4.2 投资乘数理论 . 18 2.5 城镇化与经济增长的相互影响作 用 . 19 重庆大学硕士学位论文 VI 2.5.1 城镇化对经济增长的影响作用 . 19 2.5.2 经济增长对城镇化的影响作用 . 19 2.6 房地产投资与经济增长的相互影响作用 . 20 2.6.1 房地产投资对经济增长的影响作用 . 20 2.6.2 经 济增长对房地产投资的影响作用 . 22 2.7 城镇化与房地产投资的相互影响作用 . 23 2.7.1
17、城镇化对房地产投资的影响作用 . 23 2.7.2 房地产投资对城镇化的影响作用 . 24 2.8 城镇化、房地产投资与经济增长的交互作用 . 25 2.9 本章小结 . 25 3 贵州省城镇化、房地产投资与经济增长的现状分析 . 27 3.1 贵州省概况 . 27 3.2 城镇化发展现状分析 . 27 3.2.1 贵州省与全国、西南地区城镇化水平比较 . 27 3.2.2 贵州省城镇等级划分 . 28 3.2.3 贵阳市、遵义市和安顺市城镇化水平比较 . 29 3.2.4 贵州省城镇化水平低的原因 . 30 3.3 房地产投资发展现状分析 . 30 3.3.1 贵州省房地产开发投资增速情况
18、. 30 3.3.2 贵州省房地产投资占固定资产投资比重 . 31 3.3.3 贵阳市、遵义市和安顺市房地产投资情况 . 32 3.3.4 贵州省房地产投资快速发展的原因 . 33 3.4 经济增长发展现状分析 . 34 3.4.1 综合经济增长水平与全国比较 . 34 3.4.2 三大产业对经济增长的拉动 . 35 3.4.3 各市州经济增长水平比较 . 36 3.4.4 贵州省经济发展水平滞后的原因 . 36 3.5 本章小结 . 37 4 贵州省城镇化、房地产投资与经济增长的实证研宄 . 39 4.1 基于时间序列数据的实证研究 . 39 4.1.1 变量选取与数据处理 . 39 4.1
19、.2 单位根检验 . 40 4.L3 协整检验 . 41 g 录 VII 4 丄 4 向量误差修正模型 . 43 4.1.5 格兰杰因果 检验 . 44 4.1.6 脉冲响应函数分析 . 45 4.1.7 分析总结 . 46 4.2 基于面板数据的实证研宄 . 48 4.2.1 变量选取与数据处理 . 48 4.2.2 面板数据模型确定 . 50 4.2.3 面板数据单位根检验 . 51 4.2.4 面板数据协整检验 . 52 4.2.5 基于面板数据的变量间相互影响作用分析 . 54 4.2.6 58 4.3 对策建议 . 59 5 结论与展望 . 63 5.1 研宄结论 . 63 5.2
20、研宄不足与展望 . 64 至夂 . 65 #考文献 . 671 1 绪论 1 绪论 1.1 研究背景 2013 年我国农村居民消费水平为 7409 元，城镇居民消费水平为 22880 元， 城镇居民消费水平是农村居民消费水 平的 3.1 倍左右。据此测算，一个农村居民 转变成城镇居民时，消费水平将会增加 1 万多元。按照 2013 年底中国总人口 13.6 亿人计算，城镇化率每增加 1 个百分点，城镇人口将会增加 1000 多万，进 而刺激 1000多亿的消费需求，从而带动经济增长。 而随着城镇化步伐的加快，一方面城镇数量增多，原有城镇规模扩大，会增 大城镇用地面积和城镇建设用地面积，为房地产
21、投资开发提供更多的建设用地。 另一方面，随着人口集聚和经济增长，新转移到城镇的居民会产生刚性住房需 求，原有城镇居民会产生改善性住房需求和其他非住房性的房地产产 品的消费需 求，这些都会促进房地产投资增长。 近年来，房地产开发投资额不断增加，其在全社会固定资产和 GDP 的比重 也不断增加。房地产投资能够通过改变经济结构、带动相关产业的发展和拉动内 需等促进经济的增长。但是同时房地产投资对经济增长也有一定的挤出效应，房 地产投资增长过快，会导致非房地产投资的增长，不利于经济的平稳增长。而 且，房地产投资过热，投资结构不合理，会引起房价的不合理上涨，导致居民购 买力降低，也会造成大量的土地和房屋
22、资源的空置和浪费。 贵州省是西部地区 14 个城市中房地产开发很典型的省份，房地产 投资增速 迅猛，位居全国前茅，在房地产界中一度称为“贵州现象”，原因在于贵州省房 地产开发大盘频出，从 2008 年 -2013 年，贵阳市相继出现了 18 个体量超过百万 平方米的大型楼盘（大盘），总共规划面积为 9079.67 万平方米，其中超级楼盘 “花果园”以总建筑面积 1830 万平方米成为“中国第一大盘”，而贵州省 2013 的城镇化水平仅为 37.83%，位居倒数第二位，其人均 GDP 为 22982 元 /人， 排名全国倒数第一，其 GDP 增长率为 16.68%，位居全国第一。从数据显示来 看
23、，贵州省的城镇化、房地产投资与经济 增长相互间的关系似乎不太协调同步。 因此，如何提高贵州省城镇化质量、并实现城镇化建设、房地产投资发展与经济 增长的协调发展是当下亟待解决的问题。重庆大学硕士学位论文 2 1.2 国内外研究现状 1.2.1 城镇化与经济增长的关系研究 关于城镇化与经济增长的关系研究由来己久，国外的学者多侧重于城市化与 经济增长相关性的研宄，国内的学者大多是在国外学者研宄的基础上实证分析城 镇化与经济增长的相关性和探索 二者之间的相互作用机制。 Lampard 最先使用美国的数据研究城市发展与经济增长之间的关系，分析指 出二者呈现非常显著的正相关性，且经济发展程度与城市化阶段呈
24、现出一致性 1。 Berry、Richardson 分别利用 95 个国家和 111 个国家的城市化水平、相关经济 要素数据研究证实城市化水平与经济发展存在显著的正相关关系 23。 McCoskey and Kao 利用 30个发展中国家和 22 个发达国家的 1965-1989 年的 GDP、 城市化 率、劳均资本存量等面板数据进行研宄，分析表明 GDP 与城市化水平存在长 期 协整关系 4。 Henderson利用不同的发展中国家的截面数据，分析得出城市化与 人均 GDP 存在正相关，其相关系数为 0.855。 BertLnelli and Duncan 通过对 100 个国家 1960-
25、1990 年的面板数据构建城市最优规模和均衡规模模型进行分 析，研宄表明城市化在一定的假设前提下能够促进经济增长 6。 Bmlhart and Sbergami 利用截面数据及面板数据，研宄证实城市化在经济发展初期能显著促进经 济增长，但达到门限值后，城市化对经济增长的影响变小，甚至不利于经济增 长 7。 Annez and Buckley 利用 1960-2000 年的城市化率和人均 GDP 数据进行分析，研 宄发现二者之间存在显著的线性关系，且城市化是引起经济增长的重要因素 8。 姚奕等利用 1978-2007 年间 30 个省市区的城市化水平、人均 GDP 等面板数 据进行分析，研宄表明
26、城市化与经济增长存在长期均衡关系，城市化是带动人均 GDP增长的长短期原因，但未能证实经济增长是不是城市化的长短期原因；且二 者间的长短期因果关系存在区域差异性 9。朱孔来等利用我国 1978-2009 年的城 市化率和人均地区生 产总值数据进行分析，表明城市化能促进经济增长，但经济 增长不是城市化的格兰杰因；然后选取 2000-2009 年 31 省市区的数据建立固定效 应变系数模型研宄，发现城市化对经济增长的推动作用存在着明显的地区差异性 。 张志勇等利用山东省 1978-2009年的城镇化率、人均 GDP 等数据通过 Eviews 软件分析，研宄发现，城镇化与经济增长之间存在稳定的长期均
27、衡关系， 长期而言，城镇化率每增加 1%，人均 GDP 将增加 1.99%;短期内，城镇化率每 增加 1%，人均 GDP 将增加 0.34%，人均 GDP 每增加 1%，城镇化率将 增加 0.12%11。蔺雪芹等利用我国 1978-2008 年的人均 GDP、 人均物质资本、人均劳 动资本、人均知识资本、第二、三产业占 GDP比重等数据，建立双对数线性回 归模型，分析发现城镇化主要是通过促进物质资本的积累从而促进经济增长，在 经济发展的不同阶段人均 GDP 增长对城市化水平的促进程度不一样 12。项本武 等基于经济增长理论，利用我国 1995-2010 年 29 个省 （ 直辖市、自治区）的城
28、镇 化率、实际物质资本、人力资本、实际 GDP 等数据 ，建立双对数计量模型。研 宄发现四个变量之间存在长期协整关系，城市化率每增加 1%，实际 GDP 值将增 加 2.33%13。 1.2.2 房地产投资与经济增长的关系研究 房地产投资与国民经济发展之间的关系一直受到国内外学者的广泛关注，从 现有文献的研宄内容来看，主要是从两个方面来进行研究的。 一个方面是应用格兰杰 （ Granger)因果分析方法、投入产出法来研宄房地产 投资与经济增长的关系。 Green 采用美国 1959-1992 年的住宅投资额、非住宅投 资额和 GDP 值的季度 数据，运用 Granger 方法分析，研宄发现房地
29、产住宅投资是 引起 GDP增长的原因， GDP 是非住宅投资的原因但不是住宅投资的格兰杰因 14。 Coulson and Kim 采用美国 1959-1997 年的住宅投资额、非住宅投资额和 GDP 值的季度数据，运用 Granger 方法分析，研究发现，房地产投资是经济增长 的格兰杰因，其中住宅投资对 GDP 的影响程度大于非住宅投资对 GDP 的影响程 度，而且非住宅投资对住宅投资会产生挤出效应 15。 Liu、 Yun and Zheng 通过 研究房地产住宅投资与经济增长的相互作 用机制，发现房地产住宅投资与经济增 长之间互为因果关系 16。 Miles 采用美国 1959-2007
30、 年的住宅投资额、非住宅投 资额和 GDP 值的季度数据通过脉冲响应函数考察房地产投资与经济增长之间的 关系。研宄发现住宅投资通过促进消费从而带动经济增长，而且住宅投资还能促 进非住宅投资 17。刘洪玉、沈悦选取我国 1986-2002年的房地产开发投资额、 GDP 值数据，运用 Granger 方法分析，研究结果表明，二者之间不互为因果关 系，即房地产开发投资不是 GDP 的格兰杰因，但 GDP 是房地产开发投资的格兰 杰因， 而且房地产开发投资对 GDP 的贡献程度大于 GDP 对房地产开发投资的贡 献度 18。梁云芳等选取 1998 年 1 季度 -2005 年 3 季度的房地产投资实际
31、完成额、 GDP 等数据，建立变参数模型和脉冲响应函数模型进行实证分析。研宄结果表 明， GDP 是决定房地产投资增长的重要因素，其对房地产投资是富有弹性的；同 时，房地产投资对 GDP 有着大约 10-20 年的同向的直接影响和间接影响 19。夏 明利用 2007 年国家的投入产出数据分析，他发现，房地产投资通过拉动其他相 关产业产出的增加来拉动经济的增长，房地产投资的拉动能力是 2.475,房地产 投资拉动的总产出占行业总产出比重的 8.7%2()。况伟大选取 1996-2007 年房地产 投资与经济增长的数据，以房地产开发投资和房地产销售额代表房地产投资，以 GDP 值代表经济增长，研宄
32、结果表明，房地产开发投资每增加 1%， GDP 将增加 0.03%，房地产销售额每增力口 1%， GDP 将增力口 0.05%， GDP 每增力口 1%，房地产 销售额会增加 . 6%21。祝运海选取我国 1995 年 1 季度 -2010 年 4 季度的房地产重庆大学硕 士学位论文 4 开发投资、 GDP 数据，运用 Granger 方法分析，研宄表明房地产投资与经济增长 之间互为因果关系，房地产开发投资额每增加 1%，经济增长就会增加 0.3105%22。余菊选取我国 1986-2011 年的房地产开发投资、非房地产投资， GDP和国内就业总人数数据进行研究。结果表明，房地产投资每增加 1
33、%，经济 增长将增加 0.12%，房地产投资是经济增长 的格兰杰因，经济增长在滞后阶取值 为 2 年时才是房地产投资的格兰杰因 23。 另一方面是运用面板数据模型来研宄房地产投资与地区经济增长之间的关 系。黄忠华等选用 1997-2006 年全国 31 省市区的 GDP、 房地开发投资额、非房 地产投资额、就业人数等数据建立动态面板模型分析。研宄结果表明，房地产投 资年拉动经济增长率在全国范围内为 10.78%，东部地区为 10.89%，中部地区为 10.55%，西部地区为 10.08%;房地产投资对经济增长的影响程度存在区域差异， 东部地区的影响程度最大为 0.29,西部地区次之为 0.22
34、，中部地区的影响程度最 小为 0.2124。陈坚选用 1997-2007 年全国 31 省市区的 GDP、 房地产实际投资额 数据建立变参数面板模型分析。研宄结果表明，房地产投资对经济增长的影响程 度存在区域和省份的差异，西藏的影响程度最大，系数为 2.73，北京最小为 1.64，西部地区的影响程度最大为 1.76，中部地区次之为 1.64，东部地区的影响 程度最小为 1.5125。刘贵文等选取 1997-2007年全国 30个省市区的房地产开发 投资总额和生产总值数据进行分析。研宄结果表明，房地产投资每增加 1%， GDP 会随之增加 0.899%,而且，在 10%的显著性水平下，房地产投资
35、与经济增 长之间存在双向因果关系 26。陈淑云等选取1998-2009 年全国 70 个大中城市的 房地产投资、非房地产投资、建成区面积、劳动力投入量和 GDP 数据，建立面 板数据模型分析，研宄表明不论城市规模的大小如何，房地产投资对经济增长的 拉动能力都较弱，经济增长更多的依赖于非房地产投资和劳动力投入量 27。陈湘 州等选取 1999-2011 年的 31 省市区的地区生产总值、房地产投资额、非房地产投 资额等面板数据，建立固定效应变系数模型对数 据进行分析。研宄结果表明，房 地产投资对经济增长在长期内起着正向促进作用，东中部地区房地产投资对经济 增长的拉动能力强于西部地区，而西部地区的经济增长拉动力主要来自于非房地 产投资 28。张洪等选取 1998-2010 年全国 70 个大中城市的房地产投资、非房地 产投资、劳动力投入和地区 GDP 值等数据进行分析，研究结果表明，房地产投 资对经济增长有空间溢出作用，即房地产投资不仅促进本地区的经济增长，同时 还能促进相邻地区的经济增长 29。 1.2.3 城镇化与房地产投资的关系研究 国内外关于城镇化与房地产投资关系的研宄集中在两个方面： 一个方面是采用单一指标评价城镇化水平来研宄二者之间的关系。赵朋选取 1986-2004 年的城镇化率和房地产开发投资额数据进行分析，研宄表