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1、XX年广州市房地产市场年度分析报告31页经历了 2009年房地产市场的高涨，2010年开年伊始广州市房地产仍承接其 进展趋势，处于高位运行状况。尽管2010年开年国家出台了一系列房地产土地 调控政策，试图使高温进展的房地产市场缓慢降温，步入健康平稳的进展轨道， 但由于近期国内经济表现稳固，且人民对未来收入预期的乐观，消费意愿强烈， 为房地产交易奠定了良好的基础。通货膨胀、人民币升值等经济因素都推动了资 产价格的上涨。在这种社会总体经济宏观背景下，房地产市场快速升温，量价齐 升，制造了城市房价新的高点。为了遏制房地产市场价格的过快增长，国家出台 了一系列政策打击投机、投资者，广州市10月份也出台
2、了 “限购令”，对新购 商品住宅户籍及社保、缴税年限都有一定的限制，与二套房、三套房贷款利率等 的限制，力图减缓房地产市场快速上涨的势头。但从目前房地产市场的进展来看, 房价仍处于快速上涨趋势，估计未来政府将会出台更加严厉的调控政策来遏制房 地产市场的快速进展。一、2010年111月广州市十区商品房市场分析1、2010年1-11月各月供求情况（1）供求情况2010年1-11月总新增供应量为864. 83万平方米，比2009年同期减少了 5.08%；总成交量709. 76万平方米，同比减少了 38. 59%,总供求比为1. 22,整 体呈现供过于求的局面。从2010年各月的新增供应情况来看，9月
3、新增供应量达最高，5月、10月 单月新增供应也超过了 100万平方米，要紧是由于5月、9月与10月都是传统 的推盘旺季，且2010年房地产市场交投两旺，也是推盘旺季大幅度推盘的一个 原因之 一。2月要紧是受传统春节的影响，供应面积有所减少，而11月份受 广州10月15日出台的“限购令”的影响，新增供应数量大幅度减少，部分开发 企业放缓了推盘的速度，寻找更好的推盘时机。成交量方面，从统计数据来看，每个月的成交量都较为平均，集中在60 万平方米左右，个别月份有所升高或者降低，但升降幅度都不大。要紧是由于 新培供强 =i成交量 r-供新比（数据来源：广州市国土资源和房屋管理局，同致诚评估整理）成交价
4、格方面：天河持续处于领先优势，并突破了均价2万/平方米的大 关，越秀、荔湾、海珠等老城区新建商品住宅依然高企，已经高达16000-17000 元/平方米；黄埔区由于地铁5号线的开通运营，加之所推楼盘较为稀少，房价 也快速上升，均价突破1万元/平方米；番禺区则由于亚运会大多数会场大多位 于番禺，基础设施不断利好，环境得到了极大的改善，且很多大盘推出，高档楼 盘不断推向市场，成交均价得到拉升，反超了黄埔与白云区的成交均价；花都区 由于地铁九号线在建，利好因素带动了房价的上涨；萝岗方面，由于推盘数量较 少，其成交价格要紧表达在几个预售楼盘上。(数据来源：广州市国土资源和房屋管理局，同致诚评估整理)3
5、、广州市商品住宅市场的进展趋势及展望2010年广州楼市运行特点跟随2010年中国楼市整体向上的大势洪流,广州楼市也在2010年上演了一 出恢宏大戏。概括来讲，2010年的广州楼市表现出下列一些特点：政策年的表达新政下，房地产面临空前考验。从楼市供应到品牌房企推盘动态，不管是 开发商还是购房者，都试图寻找中国楼市的大致轮廓。房价飞涨，新“国十条” 横空出世，在房价持续走高的背景下，国务院出台了 “国十条”调控政策，直接 针对目前的房地产市场泡沫，2010年房地产市场表达出“政策年”的进展态势。房价上涨迅速，自住、投资两旺连续2009年房价快速上涨的趋势，2010年开年伊始，房价以迅猛上涨的 势头
6、持续快速上涨，尽管两会以后国家出台了一系列政策抑制房价的过快上涨， 如“国十条”、“粤4条”、“国五条”、“限购令”、“二套房”、“三套房” 等政策的出台，希望能稳固房地产市场，促进其健康稳固的进展。但从下半年房 价的涨势来看，政策并没有成为楼市冷却的主因，反而楼市出现持续、快速上涨 趋势；在楼市快速上涨的势头上，越来越多的自住型、改善性需求与投资性需求 入市，成为市场的主力。二手房市场特殊火爆自今年年初开始，二手房持续交投两旺，特别是市内六区二手房进入新 一轮火爆交易场面。成交量节节攀升，更在自住客、住房改善、投资客的带动下, 急剧膨胀的成交量保持所向披靡的势头。(1) 2011年广州楼市展
7、望随着2010年楼市政策的调整，银根缩紧、二套房、三套房贷款的缩紧与 停贷、限购令等政策，与对土地闲置的查处力度与加大保障性住房建设等，特别 是国际、国内增发货币，通货膨胀席卷全球。金融危机还在持续，国内经济面临 着通胀压力。都预示着2011年楼市都面临这一定的调整。房价不可能出现较大跌幅。受通胀治理、货币政策调整、与区域新政等综合影 响，较2010年比较，新一年的楼市热度会出现一定降温，但基于稳健货币政策 依旧较为温与，市场流淌性相对会保持充裕，央行全年信贷额度依旧持续保持一 定的稳固额度，楼市预期不可能出现根本性改变，房价小幅震荡后依旧会保持稳 固；由于2010年持续上调存款准备金与存贷款
8、利率，势必造成融资门槛增加，估 计实力通常的开发企业将加大对已建成物业的销售力度，迅速实现资金的回笼；新增供应方面：2009年土地市场的特殊火爆,2010年上半年土地市场尽管 冷清，但下半年地王频现，假如按照一定的建设工期来看，估计2011年有大量 的楼盘推向市场，供应量较为充足；成交方面:市内十区受“限购令”的影响，自2010年11月份开始成交量有所 下跌，假如“限购令”持续起到限购的作用，那么成交量将持续低迷；销售价格方面,2010年连续了 2009年房地产销售价格的疯狂上涨，不仅超出 了大部分购房者的心里预期，价格也实现新高。但随着下半年政府频频出台相应 的房地产、土地、金融货币等政策，
9、试图稳固当前的房地产市场，使房地产价格 回到合理的价格区间，但鉴于目前通胀情况仍较为严重，购置房地产物业作为抵 消通胀的一大途径使得房地产成为投资首选，因此综合上述种种，假如没有更严 厉的房地产调控政策与房地产金融政策，房地产市场将趋于平缓，房价保持较慢 的平稳增长；假如后续还有有关调控政策的出台，房地产市场观望气氛加强，估 计未来房价将会出现小幅下跌的趋势。二、广州市商业物业市场分析统计数据显示，2010年1-11月份，广州新增商用物业批准预售面积为70. 55万 平方米，同比增长26. 43%；成交量为66.66万平方米，同比增长34. 99%,这说 明2010年的一手商用物业销售呈现出更
10、好的供求两旺态势，市场消化情况较好, 空置率持续下降。2010年1-11月广州市商业物业成交情况图J新增供或成交量r-供得出（数据来源：广州市国土资源和房屋管理局，同致诚评估整理）由于广州市出售的商铺多以商业裙楼为主，纯商业广场出售较少， 因此，成交方面，成交量要紧集中在裙楼商业。尽管商业物业风险较高，但市民 对商铺的投资热情不减，高风险带来的高回报是一个吸引原因；另一个原因是由 于通货膨胀预期带来的，在通胀预期面前，大家都纷纷选择投资，加上广州近几 年来可卖的商铺多是风险相对较低的裙楼商铺，大家购买的欲望自然高涨。而市场上，则频频出现尚未面市便宣告“无铺可买”热销局面。白云万达 广场的散铺基
11、本不入市，据说已经早被“关系客户”抢夺一空。万科天河御品的 裙楼商铺，据说概不对外发售，除“VIP”客户勿扰。天河的时尚天河项目，尚 未发售就预定出六成商铺。价格方面：由于全年商业物业统计价格反映的是全市均价,受成交区域、地 段、楼层等多因素的影响，成交价格也将有较大的影响。从均价来看，商业价格 波动明显，2010年8月以后，均价突破2万，其余各月在15000元/平方米左右 徘徊，4月、5月出现价格低点。存量商业物业方面，则保持持续上涨的价格水 平。|t一新建商业一一存量商应（数据来源：广州市国土资源和房屋管理局 同致诚评估整理）2、热点区域的租售比分析岗顶一石牌东板块广州市天河岗顶板块房地产
12、呈商业为主、住宅为辅的格局,其中商业房地 产要紧以IT电脑城为主，集中了大大小小几十个电脑城。而零售百货卖场也比 较集中，以摩登百货为主、天河娱乐城、华亿百货相辅的百货卖场也在岗顶商业 房地产中占据一席之地。岗顶一石牌东板块商业物业租售情况一览表名称面积（平 方米）均价（万 元/平方米）租金（元/ 平方米.月）租售比石牌东*商 铺157. 333305. 40%石牌东*商铺237. 503505.60%石牌东*商 铺787. 693505. 46%石牌东*商 铺508. 004006. 00%（数据来源：同致诚评估公司市场调查数据）宝岗大道-江南西板块江南西是海珠区进展较为成熟的商圈之一,商圈
13、气氛十分浓厚,商铺的租 售都相当活跃，基本上商铺的数量相对有限，需求量却十分大，一直处于供不应 求的状况宝岗大道一江南西板块商业物业租售情况一览表名称面积（平方 米）均价（万元/平 方米）租金（元 /平方米.月）租售比江南西路头段*商铺7517. 339076. 28%江南西路中段*商铺4215. 717145.45%宝岗大道中杏园小区* 商铺259. 003504. 67%宝岗大道*商铺506. 003006. 00%（数据来源：同致诚评估公司市场调查数据）3、广州市商业物业的进展趋势及展望番禺成为新的商业进展点番禺具有优秀的商业历史，有浓厚的商业氛围，且番禺通过大规模的进 展，目前集聚了大
14、量人口，常住人口已经超过了 200万，占了广州的五分之一， 作为广州城市副中心的形成，商业的稳固化，把稳固的住宅演变成为综合性的城 市片区，会带来很多的商业机会。番禺作为一个新兴的进展上去，番禺的商业进 展，目前商业形态比较单一，未来由形态单一，经营规模落后向高端大型主题式 商业转变，商业物业升级换代的时机已经到来，番禺日后将成为广州新的商业进 展点。传统商业区旺铺依然抢手广州市的传统商业区域要紧集中在北京路与上下九商业步行街，由于传 统的商业地段已经成形，因此现时的传统商业区的商铺供应量较少，加上商业街 内庞大的消费人流量带给商家足够的投资信心，自然导致商业街内旺铺受到投资 者的青睐。主题式
15、商场逐步主走俏主题式商场开始成为商场租售策划的一个关键因素，买家投资选择时所考虑 的因素除了地段、配套、人流等硬性因素外，对商场的定位亦开始关注，而主题 式概念是商场的一个重要附加值，也成为增强买家购买信心的重要因素，如以 “异国风情”包装的康王商业城、专做女人生意的洪德女人街等。租赁经营模式或者将成为主流返租销售模式，近年来在我国的商业地产运作中也屡见不鲜,但是由于商家 的诚信问题也出现了很多争议。这种营销模式由于其后期经营难以统一，风险将 逐步显现。近年来，众多商业项目的开发商改变以往把项目销售一空的短期牟利的运营策 略，更倾向于项目的长期回报，因此目前在建设中的商业项目大部分只租不售。
16、这种“只租不售，追求长期稳固收益”的营销模式，由于风险能够受到进展商很 好的操纵，习惯于社会经济的整体进展方向，正逐步为市场认可。从商业物业进 展方向上看，只租不售或者租售结合正在成为目前大多数商业物业的运营模式， 特别是大规模的商业物业，关注经营已成为商业地产进展的主流，表达出商业地 产进展日趋理性，逐步走向成熟。价格趋势预测估计未来需求的增长将抵消供应对价格带来的压力,整体价格水平将在一些 成熟项目的带动下继续增长。局部区域价格会出现大幅度的上涨，如广州南站邻 近商业物业随着南站更多的投入使用与周边配套的完善，价格将会有较大幅度的 上涨。三、广州市办公物业市场分析1、2010年1T1月办公
17、物业成交情况从广州市国土资源与房屋管理局统计数据能够看出，2010年1-n月新增供应办 公物业93. 75万平方米，同比增长44. 61%；成交面积67. 47万平方米，同比增 长70.68%。从新批准预售的写字楼物业来看，珠江新城新增了较大面积的写字 楼物业，如广州银行大厦整体推向市场。从销售情况来看，成交较为活跃，但从整体供需情况来看，目前仍处于供过 于求的局面，除了第一季度受传统春节影响，供应量跟成交量都较少以外，其余 各季度成交量均远小于供应量，一方面由于珠江新城甲级写字楼供应量持续增 加，极大的增加了供应量；另一方面，随着至于外围经济逐步企稳，外资企业亦 再度活跃，要紧在扩租或者寻找
18、合适物业作搬迁。来自周边城市在广州设立区域 总部的公司有上升趋势，租户大多以金融机构、房地产、顾问咨询、投资行业为 主，估计未来写字楼消化状况将有所好转。2010年1-11月广州市办公物业成交情况图新增供或 成交量一供得比（数据来源：广州市国土资源与房屋管理局，同致诚评估整理）成交价格方面:整体成交价格保持稳固,新建办公物业各月成交均价基本稳 固在15000-20000元/平方米之间，各区域不一致价格也大有差异。成交价格要 紧是由于不一致区域对写字楼整体成交均价影响较大，如海珠区写字楼价格上涨 要紧是琶洲地区的新写字楼受市场追捧，天河区写字楼价格上涨则要紧受珠江新 城新推写字楼的影响。而存量办
19、公物业方面，价格则保持在5000-6000元/平方 米，价格基本保持平稳。2010年1-11月广州市办公物业成交均价图“(数据来源：广州市国土资源和房屋管理局 同致诚评估整理)2、热点区域的租售比分析琶洲板块琶洲片区在广州市的地位属于进展型区域，琶洲地区进展目标定位为： 以广州会展博览中心的建设为契机与核心，进展成为以会展博览、国际商务、信 息交流、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的RBD (Recreational Business District)型、生态型的新城市中心构成部分。其 板块内要紧写字楼租售情况如下表所示：琶洲板块要紧写字楼租售情况一览表2010年开年后政府就采取了相应
20、的稳固房地产市场的一系列措施，但房价依然 居高不下，处于快速上涨的势头，市场预期的明朗程度不够。2010年1-11月广州市商品房各月供求情况一览表位：万平方米月份新增供 应2010. 167. 222010.239. 402010. 341. 372010.440. 072010. 5113. 002010.672. 322010. 794.84成交量供需比71.340. 9463. 500. 6274. 800. 5563. 520. 6365.451. 7364. 101. 1350.271.89写字楼均价（元/平 方米）租金（元 /平方米.月）租 售比管理费（元/平方 米.月）入驻企业保
21、利国际广场26,0001004.62%28广发基金、一汽 大众、中国银行、泉 州轻工、迈科金属进 出口集团有限公司等 知名企业中州中心20,000704.20%25展会有关企业琶洲国采中心25,000703.36%展会有关企业中洲交易中心21,00025在售（数据来源：同致诚评估公司市场调查数据）根据规划，琶洲已是广州珠江新城-琶洲-员村这个大CBD的重要构成 部分，是总部经济及会展经济的重点进展区域，在政策支持所衍生下来的各类利好因素，确保了琶洲地区各商业项目的进展前景与投资价值。根据统计数据显示, 一年两届的广交会采购商客流有20多万人次，当中约有一半是每年新参展客商, 而整个琶洲今后每年
22、可接待的海内外商务客流超过200万人次，琶洲商圈的物业 价值得到进一步提升。目前，琶洲的要紧写字楼商铺售价在2万元/平方米以上，接近CBD核心区珠 江新城水平。如保利世界贸易中心写字楼、琶洲国际采购中心售价都在2. 5万元 /平方米左右，中洲交易中心写字楼商铺价格则在2.1万元/平方米左右。随着未来经济的进展与琶洲片区的逐步开发完善，琶洲村、黄埔村、石基村的改 造完成，琶洲丰富的土地储备与良好的景观资源（珠江、万亩果园等）都将为琶 洲的房地产市场进展带来机遇。琶洲作为总部经济及会展经济的重点进展区域， 估计未来写字楼物业、商业物业价格将出现进一步的上涨空间。珠江新城板块珠江新城，位于天河区西部
23、，广州新城市中轴线上，东起华南大道，西至广 州大道，南临珠江，北达黄埔大道。总规划用地面积6. 44平方公里，核心地区 约1平方公里，商建面积约450万平方米，规划将容纳1778万居住人口，提供 近30万个就业岗位。珠江新城规划中是21世纪广州市中心商务区的重要构成部 分，具体的功能定位为：作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要构 成部分，将进展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政与居住等城市 一级功能设施区，推动国际文化交流与合作的基地。珠江新城板块要紧写字楼租售情况一览表写字楼均价（元/平方 租金（元/平方 租米）米.月）售比勤建商务大 厦20, 000804.80%富力盈
24、隆广场25, 0001004.80%华普广场19, 000905.68%珠江投资大 厦21,000955.43%三银大厦25, 0001004.80%津滨腾越大 厦20, 000905.40%富力摩根商 务25, 000904.32%富力盈泰广场27, 0001305. 78%富力中心160富力科迅大 厦22, 000955. 18%星汇国际22, 0001206.55%富力盈力23, 000854.43%（数据来源：同致诚评估公司市场调查数据）天河北板块天河北板块作为广州市最成熟的写字楼商圈，交通网络四通八达，外 资公司最多，有现实广州最高的写字楼中信广场，广州火车东站、天河体育中心 也位于
25、这个区域。天河北板块写字楼租售情况一览表名称均价（元/平方 米）租金（元/平方 米.月）租 售比中信广场28, 0001506.43%耀中广场27, 0001406.22%中泰广场22, 0001307.09%维多利广场25, 0001205.76%广晟大厦22, 0001106.00%中石化大厦24, 0001306.50%平安大厦20, 000955. 70%壬丰大厦20, 000905.40%大都会广场21,0001005. 71%财富广场25, 0001205. 76%新创举大厦22, 000904.91%金利来大厦20, 0001106.60%（数据来源：同致诚评估公司市场调查数据）
26、天河北板块写字楼租售比基本稳固进展，随着广州经济的进展， 天河北商务圈的进展已经进入了稳固期。写字楼价格看涨，楼价也持续处于高档 价位，基本没什么大的起伏，稳步上涨。据熟悉，从出租回报率来看，广州几大 写字楼商圈中以天河北商圈最高，约在7%左右。3、广州市办公物业的进展趋势及展望未来市场供将逐步转移到琶洲区域猎德大桥的开通，把珠江新城与赤岗连在了一起，将带动赤岗区域的 进展。琶洲位于珠江新城对面，目前写字楼物业有保利国际、中洲中心等，随着 会展经济的进展，将带动片区商业、办公等的进展，琶洲村的改造，将有更多的 商业、办公与居住用地推向市场。根据广州市近年来土地拍卖信息与在建写字楼 市场统计，估
27、计未来两年将推出的写字楼要紧供应量集中在琶洲区域。番禺广州南站区域商务办公将逐步崛起猎德大桥的开通，把珠江新城与赤岗连在了一起，将带动赤岗区域的 进展。琶洲位于珠江新城对面，目前写字楼物业有保利国际、中洲中心等，随着 会展经济的进展，将带动片区商业、办公等的进展，琶洲村的改造，将有更多的 商业、办公与居住用地推向市场，因此，琶洲写字楼将成为市场新的亮点。价格有所增长从广州市写字楼市场来看，特别是甲级写字楼，随着市区范围内纯写 字楼用地的减少，且珠江新城多数以企业总部为主，估计未来市区内写字楼供应 将逐步减少，写字楼物业将渐成稀缺物业，价值会有所提升，特别是珠江新城板 块与琶洲板块。四、广州市工
28、业物业市场分析2010年前3季度，新建工业物业累计成交0.54万平方米，比去年同 期减少0.1万平方米，同比递减15.63%,从成交情况来看，要紧成交量集中在 第一季度，占了前三个季度的一半以上，第二、三季度则相对较少，特别是4、 5月则仅为0.02、0.01万平方米，成交量极少；而7月份出现了零成交，创历 史新低。价格方面，新建工业物业成交均价大多数时候都在4000-7000元/平方米之间波 动，也有少量物业成交价仅为1000-3000元/平方米，如4、5月份成交低迷时成 交均价也低，仅为2812元/平方米与1219元/平方米，是典型的量价齐跌的月份。 根据目前的经济形势，估计未来1年内工业
29、物业价格不可能出现大幅上涨的情 况，假如宏观经济形势有所好转，则价格基本上会维持在一个平稳的趋势上，成交量或者许会有小幅的回升。重点区域的成交均价分析新塘板块新塘镇规划并推进了宁西、新塘环保、豪进、沙埔银沙、东凌等五大工 业基地建设，引进了广州本田二厂、五羊本田摩托车两大生产力骨干项目，培养 了一批科技含量高、效益好、带动性强的制造业工业项目，牛仔休闲服装与汽车、 摩托车及其零部件三大支柱产业，初步形成产业聚集与组团进展，其区域范围内 工业企业进展迅猛，工业用房交易及租赁等情况较为频繁。新塘板块工业用地市场情况一览表序号地块位置用地性质地面积（疔）成交价（元）地面 单价（元/ m2）1新塘镇太
30、平洋工业区土地工业用地4, 7583, 735, 0307852新塘甘湖工 业村土地工业用地7, 1575, 482, 2627663新塘镇西洲1 村佛塘温涌、南埔 村土地工业用地69, 98260, 464, 4488644新塘镇汽车 产业基地工业用地800左右5新塘镇白水村、西宁工业用地500-600左右（数据来源：同致诚评估公司市场调查数据）新塘板块工业物业市场情况一览表月号地址用途结 构楼层面积(m2)租金（元/（nf.月）售价（元/m2）备注1新塘镇大r钢五约8-10配货梯石上邵 J房、仓库混层50002增城市新 塘镇太平洋工 业区F房钢混四层约100008-10配货梯3增城市新 塘
31、镇谁南村n 房钢混四层80082000配货梯（数据来源：同致诚评估公司市场调查数据）花都板块花都全面实施工业强区、科教兴区、外向带动、可持续进展 四大战略，依托广州中心城市的辐射带动作用，以青山、碧水、蓝天、绿地花 之都为进展目标，使花都成为经济繁荣、环境优美、人民富裕、社会文明、适 宜创业进展与生活居住的现代化新城区。随着花都工业企业的进展，如汽车工业的带动作用与新机场的投入使用，汽 车产业、空港经济的快速进展，将会有大量的航空、物流等人群涌入花都，花都 的工业企业得到了极大的促进作用，工业物业及工业用地价值都得到了较大的提 高。花都板块工业物业及工业用地市场情况一览表2010.870.34
32、58. 971. 192010.9156. 6665. 242.402010. 10120. 7969. 111.752010. 1148. 8263. 460. 77合计864. 83709. 761.222010年1-11月广州市商品房各月供求情况图新培桃仪 成交量供得比 （数据来源：广州市国土资源和房屋管理局，同致诚评估整理）。（2）成交价格成交价格方面，各类型物业价格都有较大幅度的上涨,住宅于10月均价达到15072元/平方米，商业则自8月开始突破了 2万大关，但成交均价受成交区月号地址用途结构楼层面积(m2)租金（元/（nf.月）售价（元/m2）备注1花都区 新华镇平步 大道平西村厂
33、房、仓库钢混平层600-80072花都区 新华镇平步 大道石岗村厂房、仓库简易平层120013000临有600平方米 空地3花都区 新华镇三东 大道厂 房钢混四层8007.2配货梯4花都区 新华镇平步 大道杨屋村r 房简易平层10007做仓库 租金6. 5元/ m25花都区 芙蓉镇芙蓉 大道工业区r 房钢混五层5000-60002500层高 4. 5米跨度9 米，占地5 亩6花都汽 车城邻近土 地30-40万元/亩7花东镇工业区土地20-30万元/亩（数据来源：同致诚评估公司市场调查数据）广州市经济技术开发区由于广州市经济技术开发区（东区、西区、科学城、永与、保税区等）土地 供应要紧为土地一级
34、市场，受行业及投资等的限制，土地二级市场（转让）暂时 受到限制，未出现土地转让等行为，因此广州市经济技术开发区的土地单价一直 仅高于出让价或者者维持在出让价（600元/平方米）。天河软件园根据目前天河软件园的运作模式,已基本转为工业办公的模式，其房地产有 关权证记载的证载用途为工业，但事实上际用途为办公，且整个园区基本以办公 为主，该类工业物业的价值目前约在6000-7000元/平方米。价格趋势预测随着未来工业用地多在外围区域供应，市区内基本无工业用地出让，势 必会拉低整个城市的成交均价，而政府出让又多以国家挂牌出让的最低工业底价 成交，因此土地一级市场的成交单价相对偏低，仍以国家公布的最低工
35、业出让底 价为主。土地二级市场方面，由于不受准入行业及投资额的限制，且土地的稀缺 性导致市场价格高于政府出让地块价格，估计未来随着土地稀缺程度的加剧，土 地二级市场价格将会出现进一步的上扬。工业物业价值方面：随着经济的复苏及快速增长，越来越多的企业扩展需 要更多的土地及相应的工业物业，且工业物业市场不受国家宏观调控政策的影 响，估计未来工业物业的价格将会出现持续上涨的趋势；如国家或者外围经济再 度出现危机或者者下滑的趋势，工业物业可能出现大面积空置的状况，其租金与 售价都会出现下滑的趋势。域的影响较大，如办公物业8月突破了 2. 2万元/平方米，要紧是由于珠江新城 广州银行大厦写字楼成交量大增
36、，一次性成交了一半以上的物业，导致该月份写 字楼物业成交量激增，也拉动了该月份写字楼的成交均价。2010年11月各用途物业成交价格一览表单位：元/平方米时间住宅商业写 字楼工业别里停车场其它2010 年1月1157712498138494021145741095489912010 年2月1196313019150925212108661637441732010 年3月108581546216192436399481660727212010 年4月1151111174183112812133821505599562010 年1295111148121107128938845月5631898572
37、010 年125616619648914486月038461476912010 年1189128148719116618147月268897322010 年1194206227380338135913338月67121060602010 年1161216177783154211399月035651922010 年15072121696831491162610月274511652010 年1384205169148811月752945(数据来源：广州市国土资源与房屋管理局，同致诚评估整理)2、2010年1T1月商品住宅成交情况(1) 2010年1-11月商品住宅成交情况供求情况从2010年l-n
38、月商品住宅的新增供应量来看，全年新增供应量70S 53,与去年同期相比略微下降了 2.29%,从成交量为555.94万平方米，总供需比为1.26, 供过于求的局面基本与商品房持平。从2010年各月的供求情况来看，商品住宅的供应量在9月与10月达新高，这也是“金九银十” 的表达，成交方面，每月基本持平，但由于2月、3月与4月 供应量较少，导致该月份出现了供不应求的局面，其余各月基本保持平稳。2010年1-11月广州市商品住宅供求情况一览表单位：万平方米月份新增供应成交量供需比2010. 163. 9557. 991. 102010.233. 1251.870. 642010.336. 2862.
39、 350. 582010.428. 3653. 660. 532010. 580. 3654. 861.462010.651.9652. 520. 992010年1-11月广州市商品住宅供求情况图。2010. 775. 2537. 522.012010.846. 3341. 391. 122010.9139. 5946. 832.982010. 10110. 9553.272. 082010. 1134. 3843. 680. 79合计700. 53555. 941.26新绻供应 成交量r-供得出（数据来源：广州市国土资源和房屋管理局，同致诚评估整理）成交价格。成交价格方面，与广州市商品房成交
40、价格趋势基本一致，价格保持持续上涨趋势。V2010年1-11月广州市商品住宅成交价格趋势图P(数据来源：广州市国土资源和房屋管理局，同致诚评估整理)2010年1-11月各区供求情况从2010年1-11月广州市各区新增供应情况来看，花都、番禺新增供应居于 首位，占全市供应的57. 42%,要紧是由于前几年番禺、花都大幅度土地出让造 成的；其次白云、荔湾、海珠、天河、南沙等也均有一定数量的新增供应情况， 黄埔区作为传统的老工业区，功能一直未能转变过来，因此，居住用地供应有限, 造成供应量持续居全市最低。成交情况来看，番禺、花都由于供应量较大，成交数据也名列全市首位，而 海珠、白云、天河成交量也较大
41、，要紧是由于其位于老城区，受土地供应量的限 制，造成新增供应量的减少，继而对成交面积有一定的限制，但由于其优越的地 理位置与成熟的配套环境，都造成了其成交面积较大，供不应求局面加剧，特别 是海珠区与天河区。2010年1-11月广州市商品住宅各区供需情况一览表区域新增供应成交量供需比越秀18.5117. 851.04荔湾48. 3543. 121. 12海珠36. 4463. 080. 58天河40.4174. 140. 55白云89. 2884. 681.05黄埔0. 275. 340. 05番禺152. 4083.871.82花都223. 62136. 731.64南沙35. 1835. 590. 99萝冈10. 3711.210. 932010年1-11月广州市商品住宅各区供需情况图