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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年广州市房地产市场年度分析报告经历了2009年房地产市场的高涨，2010年开年伊始广州市房地产仍承接其发展趋势，处于高位运行状况。尽管2010年开年国家出台了一系列房地产土地调控政策，试图使高温发展的房地产市场缓慢降温，步入健康平稳的发展轨道，但由于近期国内经济表现稳定，且人民对未来收入预期的乐观，消费意愿强烈，为房地产交易奠定了良好的基础。通货膨胀、人民币升值等经济因素都推动了资产价格的上涨。在这种社会总体经济宏观背景下，房地产市场快速升温，量价齐
2、升，创造了城市房价新的高点。为了遏制房地产市场价格的过快增长，国家出台了一系列政策打击投机、投资者，广州市10月份也出台了“限购令”，对新购商品住宅户籍及社保、缴税年限都有一定的限制，以及二套房、三套房贷款利率等的限制，力图减缓房地产市场快速上涨的势头。但从目前房地产市场的发展来看，房价仍处于快速上涨趋势，预计未来政府将会出台更加严厉的调控政策来遏制房地产市场的快速发展。 一、2010年111月广州市十区商品房市场分析 11、20010年年1-111月各各月供求求情况 （1）供供求情况况 20110年11-111月总新新增供应应量为8864.83万万平方米米，比220099年同期期减少了了5.
3、008%；总成交交量7009.776万平平方米，同同比减少少了388.599%，总总供求比比为1.22，整整体呈现现供过于于求的局局面。 从220100年各月月的新增增供应情情况来看看，9月月新增供供应量达达最高，55月、110月单单月新增增供应也也超过了了1000万平方方米，主主要是由由于5月月、9月月和100月都是是传统的的推盘旺旺季，且且20110年房房地产市市场交投投两旺，也也是推盘盘旺季大大幅度推推盘的一一个原因因之 一。22月主要要是受传传统春节节的影响响，供应应面积有有所减少少，而111月份份受广州州10月月15日日出台的的“限购购令”的的影响，新新增供应应数量大大幅度减减少，部
4、部分开发发企业放放缓了推推盘的速速度，寻寻找更好好的推盘盘时机。 成交交量方面面，从统统计数据据来看，每每个月的的成交量量都较为为平均，集集中在660万平平方米左左右，个个别月份份有所升升高或降降低，但但升降幅幅度都不不大。主主要是由由于20010年年开年后后政府就就采取了了相应的的稳定房房地产市市场的一一系列措措施，但但房价依依然居高高不下，处处于快速速上涨的的势头，市市场预期期的明朗朗程度不不够。 2010年年1-111月广广州市商商品房各各月供求求情况一一览表 单单位：万万平方米米月份新增供应成交量供需比2010.167.222 71.344 0.94 2010.239.400 63.5
5、00 0.62 2010.341.377 74.800 0.55 2010.440.077 63.522 0.63 2010.5113.000 65.455 1.73 2010.672.322 64.100 1.13 2010.794.844 50.277 1.89 2010.870.344 58.977 1.19 2010.9156.666 65.244 2.40 2010.10 120.779 69.111 1.75 2010.11 48.822 63.466 0.77 合计864.883709.7761.222010年年1-111月广广州市商商品房各各月供求求情况图图 （22）成交交价格
6、 成交交价格方方面，各各类型物物业价格格都有较较大幅度度的上涨涨，住宅宅于100月均价价达到1150772元/平方米米，商业业则自88月开始始突破了了2万大大关，但但成交均均价受成成交区域域的影响响较大，如如办公物物业8月月突破了了2.22万元/平方米米，主要要是由于于珠江新新城广州州银行大大厦写字字楼成交交量大增增，一次次性成交交了一半半以上的的物业，导导致该月月份写字字楼物业业成交量量激增，也也拉动了了该月份份写字楼楼的成交交均价。 2010年年1-111月各各用途物物业成交交价格一一览表单位：元/平方米米时间住宅商业写字楼工业别墅停车场其它2010年年1月1157771249881384
7、99402114574410954489912010年年2月119633130199150922521210866616374441732010年年3月1085881546221619224363994816607727212010年年4月115111111744183111281213382215055599562010年年5月129555111633148188121910785512897738842010年年6月125600166388196466489114484476912010年年7月11892212868814889971971166331814222010年年8月119466
8、20671122721138003386001359661333002010年年9月11610021635517765578311542991139222010年年10月月15072221274416951168311491661626552010年年11月月138477205522169944148855 （数数据来源源：广州州市国土土资源和和房屋管管理局，同同致诚评评估整理理） 2、220100年1-11月月商品住住宅成交交情况 （11）20010年年1-111月商商品住宅宅成交情情况 供求情情况 从220100年1-11月月商品住住宅的新新增供应应量来看看，全年年新增供供应量7700.5
9、3，与与去年同同期相比比略微下下降了22.299%，从从成交量量为5555.994万平平方米，总总供需比比为1.26，供供过于求求的局面面基本与与商品房房持平。 从20010年年各月的的供求情情况来看看，商品品住宅的的供应量量在9月月和100月达新新高，这这也是“金金九银十十”的的体现，成成交方面面，每月月基本持持平，但但由于22月、33月和44月供应应量较少少，导致致该月份份出现了了供不应应求的局局面，其其余各月月基本保保持平稳稳。 2010年年1-111月广广州市商商品住宅宅供求情情况一览览表 单单位：万万平方米米月份新增供应成交量供需比2010.163.955 57.999 1.10 2
10、010.233.122 51.877 0.64 2010.336.288 62.355 0.58 2010.428.366 53.666 0.53 2010.580.366 54.866 1.46 2010.651.966 52.522 0.99 2010.775.255 37.522 2.01 2010.846.333 41.399 1.12 2010.9139.559 46.833 2.98 2010.10 110.995 53.277 2.08 2010.11 34.388 43.688 0.79 合计700.553 555.994 1.26 （22）20010年年1-111月各各区供求
11、求情况 从220100年1-11月月广州市市各区新新增供应应情况来来看，花花都、番番禺新增增供应居居于首位位，占全全市供应应的577.422%，主主要是由由于前几几年番禺禺、花都都大幅度度土地出出让造成成的；其其次白云云、荔湾湾、海珠珠、天河河、南沙沙等也均均有一定定数量的的新增供供应情况况，黄埔埔区作为为传统的的老工业业区，功功能一直直未能转转变过来来，因此此，居住住用地供供应有限限，造成成供应量量持续居居全市最最低。 成交情情况来看看，番禺禺、花都都由于供供应量较较大，成成交数据据也名列列全市首首位，而而海珠、白白云、天天河成交交量也较较大，主主要是由由于其位位于老城城区，受受土地供供应量
12、的的限制，造造成新增增供应量量的减少少，进而而对成交交面积有有一定的的限制，但但由于其其优越的的地理位位置和成成熟的配配套环境境，都造造成了其其成交面面积较大大，供不不应求局局面加剧剧，特别别是海珠珠区和天天河区。 2010年年1-111月广广州市商商品住宅宅各区供供需情况况一览表表区域新增供应成交量供需比越秀18.511 17.855 1.04 荔湾48.355 43.122 1.12 海珠36.444 63.088 0.58 天河40.411 74.144 0.55 白云89.288 84.688 1.05 黄埔0.27 5.34 0.05 番禺152.440 83.877 1.82 花都
13、223.662 136.773 1.64 南沙35.188 35.599 0.99 萝岗10.377 11.211 0.93 2010年年1-111月广广州市商商品住宅宅各区供供需情况况图 成成交价格格方面：天河持持续处于于领先优优势，并并突破了了均价22万/平平方米的的大关，越越秀、荔荔湾、海海珠等老老城区新新建商品品住宅依依然高企企，已经经高达1160000-1170000元/平方米米；黄埔埔区由于于地铁55号线的的开通运运营，加加之所推推楼盘较较为稀少少，房价价也快速速上升，均均价突破破1万元元/平方方米；番番禺区则则由于亚亚运会大大多数会会场大多多位于番番禺，基基础设施施不断利利好，环
14、环境得到到了极大大的改善善，且不不少大盘盘推出，高高档楼盘盘不断推推向市场场，成交交均价得得到拉升升，反超超了黄埔埔和白云云区的成成交均价价；花都都区由于于地铁九九号线在在建，利利好因素素带动了了房价的的上涨；萝岗方方面，由由于推盘盘数量较较少，其其成交价价格主要要体现在在几个预预售楼盘盘上。 3、广广州市商商品住宅宅市场的的发展趋趋势及展展望 （11）20010年年广州楼楼市运行行特点 跟随随20110年中中国楼市市整体向向上的大大势洪流流，广州州楼市也也在20010年年上演了了一出恢恢宏大戏戏。概括括来讲，220100年的广广州楼市市表现出出以下一一些特点点： 政策策年的体体现 新政下下，
15、房地地产面临临空前考考验。从从楼市供供应到品品牌房企企推盘动动态，无无论是开开发商还还是购房房者，都都试图寻寻找中国国楼市的的大致轮轮廓。房房价飞涨涨，新“国国十条”横横空出世世，在房房价持续续走高的的背景下下，国务务院出台台了“国国十条”调调控政策策，直接接针对目目前的房房地产市市场泡沫沫，20010年年房地产产市场体体现出“政政策年”的的发展态态势。 房房价上涨涨迅速，自自住、投投资两旺旺 延延续20009年年房价快快速上涨涨的趋势势，20010年年开年伊伊始，房房价以迅迅猛上涨涨的势头头持续快快速上涨涨，尽管管两会以以后国家家出台了了一系列列政策抑抑制房价价的过快快上涨，如如“国十十条”
16、、“粤粤4条”、“国国五条”、“限限购令”、“二二套房”、“三三套房”等等政策的的出台，希希望能稳稳定房地地产市场场，促进进其健康康稳定的的发展。但但从下半半年房价价的涨势势来看，政政策并没没有成为为楼市冷冷却的主主因，反反而楼市市出现持持续、快快速上涨涨趋势；在楼市市快速上上涨的势势头上，越越来越多多的自住住型、改改善性需需求和投投资性需需求入市市，成为为市场的的主力。 二二手房市市场异常常火爆 自今今年年初初开始，二二手房持持续交投投两旺，特特别是市市内六区区二手房房进入新新一轮火火爆交易易场面。成成交量节节节攀升升，更在在自住客客、住房房改善、投投资客的的带动下下，急剧剧膨胀的的成交量量
17、保持所所向披靡靡的势头头。 （22）20011年年广州楼楼市展望望 随随着20010年年楼市政政策的调调整，银银根缩紧紧、二套套房、三三套房贷贷款的缩缩紧和停停贷、限限购令等等政策，以以及对土土地闲置置的查处处力度和和加大保保障性住住房建设设等，特特别是国国际、国国内增发发货币，通通货膨胀胀席卷全全球。金金融危机机还在持持续，国国内经济济面临着着通胀压压力。都都预示着着20111年楼楼市都面面临这一一定的调调整。 房房价不会会出现较较大跌幅幅。受通通胀治理理、货币币政策调调整、和和区域新新政等综综合影响响，较220100年比较较，新一一年的楼楼市热度度会出现现一定降降温，但但基于稳稳健货币币政
18、策依依旧较为为温和，市市场流动动性相对对会保持持充裕，央央行全年年信贷额额度依旧旧持续保保持一定定的稳定定额度，楼楼市预期期不会出出现根本本性改变变，房价价小幅震震荡后依依旧会保保持稳定定； 由于于20110年持持续上调调存款准准备金和和存贷款款利率，势势必造成成融资门门槛增加加，预计计实力一一般的开开发企业业将加大大对已建建成物业业的销售售力度，迅迅速实现现资金的的回笼； 新增供供应方面面：220099年土地地市场的的异常火火爆，220100年上半半年土地地市场虽虽然冷清清，但下下半年地地王频现现，如果果按照一一定的建建设工期期来看，预预计20011年年有大量量的楼盘盘推向市市场，供供应量较
19、较为充足足； 成交交方面：市内十十区受“限限购令”的的影响，自自20110年111月份份开始成成交量有有所下跌跌，如果果“限购购令”持持续起到到限购的的作用，那那么成交交量将持持续低迷迷； 销售售价格方方面，220100年延续续了20009年年房地产产销售价价格的疯疯狂上涨涨，不仅仅超出了了大部分分购房者者的心里里预期，价价格也实实现新高高。但随随着下半半年政府府频频出出台相应应的房地地产、土土地、金金融货币币等政策策，试图图稳定当当前的房房地产市市场，使使房地产产价格回回到合理理的价格格区间，但但鉴于目目前通胀胀情况仍仍较为严严重，购购置房地地产物业业作为抵抵消通胀胀的一大大途径使使得房地地
20、产成为为投资首首选，因因此综合合上述种种种，如如果没有有更严厉厉的房地地产调控控政策和和房地产产金融政政策，房房地产市市场将趋趋于平缓缓，房价价保持较较慢的平平稳增长长；如果果后续还还有相关关调控政政策的出出台，房房地产市市场观望望气氛加加强，预预计未来来房价将将会出现现小幅下下跌的趋趋势。 二二、广州州市商业业物业市市场分析析 11、20010年年1-111月商商业物业业成交情情况 统统计数据据显示，220100年1-11月月份，广广州新增增商用物物业批准准预售面面积为770.555万平平方米，同同比增长长26.43%；成交交量为666.666万平平方米，同同比增长长34.99%，这说说明2
21、0010年年的一手手商用物物业销售售呈现出出更好的的供求两两旺态势势，市场场消化情情况较好好，空置置率持续续下降。 由由于广州州市出售售的商铺铺多以商商业裙楼楼为主，纯纯商业广广场出售售较少，因因此，成成交方面面，成交交量主要要集中在在裙楼商商业。虽虽然商业业物业风风险较高高，但市市民对商商铺的投投资热情情不减，高高风险带带来的高高回报是是一个吸吸引原因因；另一一个原因因是由于于通货膨膨胀预期期带来的的，在通通胀预期期面前，大大家都纷纷纷选择择投资，加加上广州州近几年年来可卖卖的商铺铺多是风风险相对对较低的的裙楼商商铺，大大家购买买的欲望望自然高高涨。 而市市场上，则则频频出出现尚未未面市便便
22、宣告“无无铺可买买”热销销局面。白白云万达达广场的的散铺基基本不入入市，据据说已经经早被“关关系客户户”抢夺夺一空。万万科天河河御品的的裙楼商商铺，据据说概不不对外发发售，除除“VIIP”客客户勿扰扰。天河河的时尚尚天河项项目，尚尚未发售售就预定定出六成成商铺。 价格格方面：由于全全年商业业物业统统计价格格反映的的是全市市均价，受受成交区区域、地地段、楼楼层等多多因素的的影响，成成交价格格也将有有较大的的影响。从从均价来来看，商商业价格格波动明明显，220100年8月月以后，均均价突破破2万，其其余各月月在1550000元/平平方米左左右徘徊徊，4月月、5月月出现价价格低点点。存量量商业物物业
23、方面面，则保保持持续续上涨的的价格水水平。 2、热热点区域域的租售售比分析析 岗岗顶石石牌东板板块 广广州市天天河岗顶顶板块房房地产呈呈商业为为主、住住宅为辅辅的格局局，其中中商业房房地产主主要以IIT电脑脑城为主主，集中中了大大大小小几几十个电电脑城。而而零售百百货卖场场也比较较集中，以以摩登百百货为主主、天河河娱乐城城、华亿亿百货相相辅的百百货卖场场也在岗岗顶商业业房地产产中占据据一席之之地。岗顶石牌牌东板块块商业物物业租售售情况一一览表名称面积（平方方米）均价（万元元/平方方米）租金（元/平方米米.月）租售比石牌东*商铺157.333305.40%石牌东*商铺237.503505.60%
24、石牌东*商铺787.693505.46%石牌东*商铺508.004006.00%（数据来源源：同致致诚评估估公司市市场调查查数据）宝宝岗大道道-江南南西板块块 江南南西是海海珠区发发展较为为成熟的的商圈之之一，商商圈气氛氛十分浓浓厚，商商铺的租租售都相相当活跃跃，基本本上商铺铺的数量量相对有有限，需需求量却却十分大大，一直直处于供供不应求求的状况况宝岗大道江南西西板块商商业物业业租售情情况一览览表名称面积（平方方米）均价（万元元/平方方米）租金（元/平方米米.月）租售比江南西路头头段*商铺7517.333 907 6.28%江南西路中中段*商铺4215.711 714 5.45%宝岗大道中中杏
25、园小小区*商铺259.00 350 4.67%宝岗大道*商铺铺506.00 300 6.00%（数据来源源：同致致诚评估估公司市市场调查查数据） 3、广广州市商商业物业业的发展展趋势及及展望 番番禺成为为新的商商业发展展点番禺具具有优秀秀的商业业历史，有有浓厚的的商业氛氛围，且且番禺经经过大规规模的发发展，目目前集聚聚了大量量人口，常常住人口口已经超超过了2200万万，占了了广州的的五分之之一，作作为广州州城市副副中心的的形成，商商业的稳稳定化，把把稳定的的住宅演演变成为为综合性性的城市市片区，会会带来很很多的商商业机会会。番禺禺作为一一个新兴兴的发展展上去，番番禺的商商业发展展，目前前商业形
26、形态比较较单一，未未来由形形态单一一，经营营规模落落后向高高端大型型主题式式商业转转变，商商业物业业升级换换代的时时机已经经到来，番番禺日后后将成为为广州新新的商业业发展点点。 传统统商业区区旺铺依依然抢手手广广州市的的传统商商业区域域主要集集中在北北京路和和上下九九商业步步行街，因因为传统统的商业业地段已已经成形形，所以以现时的的传统商商业区的的商铺供供应量较较少，加加上商业业街内庞庞大的消消费人流流量带给给商家足足够的投投资信心心，自然然导致商商业街内内旺铺受受到投资资者的青青睐。 主主题式商商场逐渐渐主走俏俏 主主题式商商场开始始成为商商场租售售策划的的一个关关键因素素，买家家投资选选择
27、时所所考虑的的因素除除了地段段、配套套、人流流等硬性性因素外外，对商商场的定定位亦开开始关注注，而主主题式概概念是商商场的一一个重要要附加值值，也成成为增强强买家购购买信心心的重要要因素，如如以“异异国风情情”包装装的康王王商业城城、专做做女人生生意的洪洪德女人人街等。 租租赁经营营模式或或将成为为主流 返租租销售模模式，近近年来在在我国的的商业地地产运作作中也屡屡见不鲜鲜，但是是由于商商家的诚诚信问题题也出现现了不少少争议。这这种营销销模式由由于其后后期经营营难以统统一，风风险将逐逐步显现现。 近近年来，众众多商业业项目的的开发商商改变以以往把项项目销售售一空的的短期牟牟利的运运营策略略，更
28、倾倾向于项项目的长长期回报报，因此此目前在在建设中中的商业业项目大大部分只只租不售售。这种种“只租租不售，追追求长期期稳定收收益”的的营销模模式，因因为风险险能够受受到发展展商很好好的控制制，适应应于社会会经济的的整体发发展方向向，正逐逐渐为市市场认可可。从商商业物业业发展方方向上看看，只租租不售或或租售结结合正在在成为目目前大多多数商业业物业的的运营模模式，尤尤其是大大规模的的商业物物业，关关注经营营已成为为商业地地产发展展的主流流，体现现出商业业地产发发展日趋趋理性，逐逐步走向向成熟。 价价格趋势势预测 预计计未来需需求的增增长将抵抵消供应应对价格格带来的的压力，整整体价格格水平将将在一些
29、些成熟项项目的带带动下继继续增长长。局部部区域价价格会出出现大幅幅度的上上涨，如如广州南南站附近近商业物物业随着着南站更更多的投投入使用用和周边边配套的的完善，价价格将会会有较大大幅度的的上涨。 三三、广州州市办公公物业市市场分析析 1、220100年1-11月月办公物物业成交交情况 从广州州市国土土资源和和房屋管管理局统统计数据据可以看看出，220100年1-11月月新增供供应办公公物业993.775万平平方米，同同比增长长44.61%；成交交面积667.447万平平方米，同同比增长长70.68%。从新新批准预预售的写写字楼物物业来看看，珠江江新城新新增了较较大面积积的写字字楼物业业，如广广
30、州银行行大厦整整体推向向市场。 从销售售情况来来看，成成交较为为活跃，但但从整体体供需情情况来看看，目前前仍处于于供过于于求的局局面，除除了第一一季度受受传统春春节影响响，供应应量跟成成交量都都较少以以外，其其余各季季度成交交量均远远小于供供应量，一一方面由由于珠江江新城甲甲级写字字楼供应应量持续续增加，极极大的增增加了供供应量；另一方方面，随随着至于于外围经经济逐步步企稳，外外资企业业亦再度度活跃，主主要在扩扩租或寻寻找合适适物业作作搬迁。来来自周边边城市在在广州设设立区域域总部的的公司有有上升趋趋势，租租户大多多以金融融机构、房房地产、顾顾问咨询询、投资资行业为为主，预预计未来来写字楼楼消
31、化状状况将有有所好转转。 （数数据来源源：广州州市国土土资源和和房屋管管理局，同同致诚评评估整理理） 成交价价格方面面：整体体成交价价格保持持稳定，新新建办公公物业各各月成交交均价基基本稳定定在1550000-2000000元/平平方米之之间，各各区域不不同价格格也大有有差异。成成交价格格主要是是由于不不同区域域对写字字楼整体体成交均均价影响响较大，如如海珠区区写字楼楼价格上上涨主要要是琶洲洲地区的的新写字字楼受市市场追捧捧，天河河区写字字楼价格格上涨则则主要受受珠江新新城新推推写字楼楼的影响响。而存存量办公公物业方方面，价价格则保保持在550000-60000元元/平方方米，价价格基本本保持
32、平平稳。 2、热热点区域域的租售售比分析析 琶洲板板块琶洲片片区在广广州市的的地位属属于发展展型区域域，琶洲洲地区发发展目标标定位为为：以广广州会展展博览中中心的建建设为契契机和核核心，发发展成为为以会展展博览、国国际商务务、信息息交流、旅旅游服务务为主导导，兼具具高品质质居住生生活功能能的RBBD（RRecrreattionnalBussineessDisstriict）型型、生态态型的新新城市中中心组成成部分。其其板块内内主要写写字楼租租售情况况如下表表所示：琶洲板块主主要写字字楼租售售情况一一览表写字楼均价（元/平方米米）租金（元/平方米米.月）租售比管理费（元元/平方方米.月月）入驻企
33、业保利国际广广场26,0000 100 4.62%28 广发基金、一一汽大众众、中国国银行、泉泉州轻工工、迈科科金属进进出口集集团有限限公司等等知名企企业中州中心20,0000 70 4.20%25 展会相关企企业琶洲国采中中心25,0000 70 3.36%展会相关企企业中洲交易中中心21,0000 25 在售（数据来源源：同致致诚评估估公司市市场调查查数据） 根据据规划，琶琶洲已是是广州珠珠江新城城-琶洲洲-员村村这个大大CBDD的重要要组成部部分，是是总部经经济及会会展经济济的重点点发展区区域，在在政策支支持所衍衍生下来来的各种种利好因因素，确确保了琶琶洲地区区各商业业项目的的发展前前景
34、和投投资价值值。根据据统计数数据显示示，一年年两届的的广交会会采购商商客流有有20多多万人次次，当中中约有一一半是每每年新参参展客商商，而整整个琶洲洲今后每每年可接接待的海海内外商商务客流流超过2200万万人次，琶琶洲商圈圈的物业业价值得得到进一一步提升升。 目目前，琶琶洲的主主要写字字楼商铺铺售价在在2万元元/平方方米以上上，接近近CBDD核心区区珠江新新城水平平。如保保利世界界贸易中中心写字字楼、琶琶洲国际际采购中中心售价价都在22.5万万元/平平方米左左右，中中洲交易易中心写写字楼商商铺价格格则在22.1万万元/平平方米左左右。 随着未未来经济济的发展展以及琶琶洲片区区的逐步步开发完完善
35、，琶琶洲村、黄黄埔村、石石基村的的改造完完成，琶琶洲丰富富的土地地储备以以及良好好的景观观资源（珠珠江、万万亩果园园等）都都将为琶琶洲的房房地产市市场发展展带来机机遇。琶琶洲作为为总部经经济及会会展经济济的重点点发展区区域，预预计未来来写字楼楼物业、商商业物业业价格将将出现进进一步的的上涨空空间。 珠江江新城板板块 珠珠江新城城，位于于天河区区西部，广广州新城城市中轴轴线上，东东起华南南大道，西西至广州州大道，南南临珠江江，北达达黄埔大大道。总总规划用用地面积积6.444平方方公里，核核心地区区约1平平方公里里，商建建面积约约4500万平方方米，规规划将容容纳177-188万居住住人口，提提供
36、近330万个个就业岗岗位。珠珠江新城城规划中中是211世纪广广州市中中心商务务区的重重要组成成部分，具具体的功功能定位位为：作作为广州州市211世纪城城市中心心商务区区硬核的的一个重重要组成成部分，将将发展成成为集国国际金融融、贸易易、商业业、文娱娱、外事事、行政政和居住住等城市市一级功功能设施施区，推推动国际际文化交交流与合合作的基基地。珠江新城板板块主要要写字楼楼租售情情况一览览表写字楼均价（元/平方米米）租金（元/平方米米.月）租售比勤建商务大大厦20,0000 80 4.80%富力盈隆广广场25,0000 100 4.80%华普广场19,0000 90 5.68%珠江投资大大厦21,0
37、000 95 5.43%三银大厦25,0000 100 4.80%津滨腾越大大厦20,0000 90 5.40%富力摩根商商务25,0000 90 4.32%富力盈泰广广场27,0000 130 5.78%富力中心160 富力科迅大大厦22,0000 95 5.18%星汇国际22,0000 120 6.55%富力盈力23,0000 85 4.43%（数据来源源：同致致诚评估估公司市市场调查查数据）天河河北板块块天河北北板块作作为广州州市最成成熟的写写字楼商商圈，交交通网络络四通八八达，外外资公司司最多，有有现实广广州最高高的写字字楼中信信广场，广广州火车车东站、天天河体育育中心也也位于这这个区
38、域域。天河北板块块写字楼楼租售情情况一览览表名称均价（元/平方米米）租金（元/平方米米.月）租售比中信广场28,0000 150 6.43%耀中广场27,0000 140 6.22%中泰广场22,0000 130 7.09%维多利广场场25,0000 120 5.76%广晟大厦22,0000 110 6.00%中石化大厦厦24,0000 130 6.50%平安大厦20,0000 95 5.70%壬丰大厦20,0000 90 5.40%大都会广场场21,0000 100 5.71%财富广场25,0000 120 5.76%新创举大厦厦22,0000 90 4.91%金利来大厦厦20,0000 1
39、10 6.60%（数据来源源：同致致诚评估估公司市市场调查查数据） 天河北北板块写写字楼租租售比基基本稳定定发展，随随着广州州经济的的发展，天天河北商商务圈的的发展已已经进入入了稳定定期。写写字楼价价格看涨涨，楼价价也持续续处于高高档价位位，基本本没什么么大的起起伏，稳稳步上涨涨。据了了解，从从出租回回报率来来看，广广州几大大写字楼楼商圈中中以天河河北商圈圈最高，约约在7%左右。 33、广州州市办公公物业的的发展趋趋势及展展望 未未来市场场供将逐逐渐转移移到琶洲洲区域猎猎德大桥桥的开通通，把珠珠江新城城与赤岗岗连在了了一起，将将带动赤赤岗区域域的发展展。琶洲洲位于珠珠江新城城对面，目目前写字字
40、楼物业业有保利利国际、中中洲中心心等，随随着会展展经济的的发展，将将带动片片区商业业、办公公等的发发展，琶琶洲村的的改造，将将有更多多的商业业、办公公和居住住用地推推向市场场。根据据广州市市近年来来土地拍拍卖信息息以及在在建写字字楼市场场统计，预预计未来来两年将将推出的的写字楼楼主要供供应量集集中在琶琶洲区域域。 番番禺广州州南站区区域商务务办公将将逐渐崛崛起猎德德大桥的的开通，把把珠江新新城与赤赤岗连在在了一起起，将带带动赤岗岗区域的的发展。琶琶洲位于于珠江新新城对面面，目前前写字楼楼物业有有保利国国际、中中洲中心心等，随随着会展展经济的的发展，将将带动片片区商业业、办公公等的发发展，琶琶洲
41、村的的改造，将将有更多多的商业业、办公公和居住住用地推推向市场场，因此此，琶洲洲写字楼楼将成为为市场新新的亮点点。 价价格有所所增长从从广州市市写字楼楼市场来来看，特特别是甲甲级写字字楼，随随着市区区范围内内纯写字字楼用地地的减少少，且珠珠江新城城多数以以企业总总部为主主，预计计未来市市区内写写字楼供供应将逐逐渐减少少，写字字楼物业业将渐成成稀缺物物业，价价值会有有所提升升，特别别是珠江江新城板板块和琶琶洲板块块。 四、广广州市工工业物业业市场分分析220100年前33季度，新新建工业业物业累累计成交交0.554万平平方米，比比去年同同期减少少0.11万平方方米，同同比递减减15.63%，从成成