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1、2021 年广州市房地产市场年度分析报告 经历了 2021 年房地产市场的高涨，2021 年开年伊始广州市房地产仍承接其开展趋势，处于高位运行状况。尽管2021 年开年国家出台了一系列房地产土地调控政策，试图使高温开展的房地产市场缓慢落温，步进健康平稳的开展轨道，但由于近期国内经济表现稳定，且人民对今后收进预期的乐瞧，消费意愿强烈，为房地产交易奠定了良好的根底。通货膨胀、人民币升值等经济因素都推动了资产价格的上涨。在这种社会总体经济宏瞧背景下，房地产市场快速升温，量价齐升，制造了都市房价新的高点。为了遏制房地产市场价格的过快增长，国家出台了一系列政策打击投机、投资者，广州市 10 月份也出台了
2、“限购令，对新购商品住宅户籍及社保、缴税年限都有一定的限制，以及二套房、三套房贷款利率等的限制，力图减缓房地产市场快速上涨的势头。但从目前房地产市场的开展来瞧，房价仍处于快速上涨趋势，估量今后政府将会出台更加严厉的调控政策来遏制房地产市场的快速开展。一、2021 年 111 月广州市十区商品房市场分析 1、2021 年 1-11 月各月供求情况1供求情况 2021 年 1-11 月总新增需求量为 864.83 万平方米，比 2021 年同期减少了 5.08%；总成交量 709.76 万平方米，同比减少了 38.59%，总供求比为 1.22，整体呈现供过于求的局面。从 2021年各月的新增需求情
3、况来瞧，9 月新增需求量达最高，5 月、10 月单月新增需求也超过了 100 万平方米，要紧是由于 5 月、9 月和 10 月根基上传统的推盘旺季，且 2021 年房地产市场交投两旺，也是推盘旺季大幅度推盘的一个缘故之 一。2月要紧是受传统春节的碍事，需求面积有所减少，而 11 月份受广州 10 月 15 日出台的“限购令的碍事，新增需求数量大幅度减少，局部开发企业放缓了推盘的速度，寻寻更好的推盘时机。成交量方面，从统计数据来瞧，每个月的成交量都较为平均，集中在 60 万平方米左右，个不月份有所升高或落低，但升落幅度都不大。要紧是由于 2021 年开年后政府就采取了相应的稳定房地产市场的一系列
4、措施，但房价依旧居高不下，处于快速上涨的势头，市场预期的明朗程度不够。2021 年 1-11 月广州市商品房各月供求情况一览表 单位：万平方米 月份 新 增 需求 成交量 供需比 2 71.34 0.94 39.40 63.50 0.62 41.37 74.80 0.55 40.07 63.52 0.63 113.00 65.45 1.73 72.32 64.10 1.13 94.84 50.27 1.89 70.34 58.97 1.19 156.66 65.24 2.40 2021.10 120.79 69.11 1.75 2021.11 48.82 63.46 0.77 合计 2021
5、年 1-11 月广州市商品房各月供求情况图 2成交价格成交价格方面，各类型物业价格都有较大幅度的上涨，住宅于 10月均价到达 15072 元/平方米，商业那么自 8 月开始突破了 2 万大关，但成交均价受成交区域的碍事较大，如办公物业 8 月突破了 2.2 万元/平方米，要紧是由于珠江新城广州银行大厦写字楼成交量大增，一次性成交了一半以上的物业，导致该月份写字楼物业成交量激增，也拉动了该月份写字楼的成交均价。2021 年 1-11 月各用途物业成交价格一览表 单位：元/平方米 时刻 住宅 商业 写字楼 工业 不墅 停 车场 其它 2021 年1 月 11577 12498 13849 4021
6、 14574 10954 8991 2021 年2 月 11963 13019 15092 5212 10866 16374 4173 2021 年3 月 10858 15462 16192 4363 9948 16607 2721 2021 年4 月 11511 11174 18311 2812 13382 15055 9956 2021 年5 月 12955 11163 14818 1219 10785 12897 3884 2021 年6 月 12560 16638 19646 4891 14484 7691 2021 年7 月 11892 12868 14889 7197 11663
7、18142 2021 年8 月 11946 20671 22721 3800 33860 13596 13330 2021 年9 月 11610 21635 17765 7831 15429 11392 2021 年10 月 15072 21274 16951 6831 14916 16265 2021 年11 月 13847 20552 16994 14885 数据来源：广州市国土资源和房屋治理局，同致诚评估整理 2、2021 年 1-11 月商品住宅成交情况12021 年 1-11 月商品住宅成交情况 供求情况从 2021 年 1-11 月商品住宅的新增需求量来瞧，全年新增需求量 700.
8、53，与往年同期相比略微下落了 2.29%，从成交量为 555.94 万平方米，总供需比为 1.26，供过于求的局面全然与商品房持平。从 2021 年各月的供求情况来瞧，商品住宅的需求量在 9 月和 10 月达新高，这也是“金九银十 的表达，成交方面，每月全然持平，但由于 2 月、3 月和 4 月需求量较少，导致该月份出现了供不应求的局面，其余各月全然维持平稳。2021 年 1-11 月广州市商品住宅供求情况一览表 单位：万平方米 月份 新 增 需求 成交量 供需比 63.95 57.99 1.10 33.12 51.87 0.64 36.28 62.35 0.58 28.36 53.66 0
9、.53 80.36 54.86 1.46 51.96 52.52 0.99 75.25 37.52 2.01 46.33 41.39 1.12 139.59 46.83 2.98 2021.10 110.95 53.27 2.08 2021.11 34.38 43.68 0.79 合计 3 555.94 1.26 22021 年 1-11 月各区供求情况从 2021 年 1-11 月广州市各区新增需求情况来瞧，花都、番禺新增需求居于首位，占全市需求的 57.42%，要紧是由于前几年番禺、花都大幅度土地出让造成的；其次白云、荔湾、海珠、天河、南沙等也均有一定数量的新增需求情况，黄埔区作为传统的老
10、工业区，功能一直未能转变过来，因此，居住用地需求有限，造成需求量持续居全市最低。成交情况来瞧，番禺、花都由于需求量较大，成交数据也名列全市首位，而海珠、白云、天河成交量也较大，要紧是由于其位于老城区，受土地需求量的限制，造成新增需求量的减少，进而对成交面积有一定的限制，但由于其优越的地理位置和成熟的配套环境，都造成了其成交面积较大，供不应求局面加剧，特别是海珠区和天河区。2021 年 1-11 月广州市商品住宅各区供需情况一览表 区域 新增需求 成交量 供需比 越秀 18.51 17.85 1.04 荔湾 48.35 43.12 1.12 海珠 36.44 63.08 0.58 天河 40.4
11、1 74.14 0.55 白云 89.28 84.68 1.05 黄埔 0.27 5.34 0.05 番禺 152.40 83.87 1.82 花都 223.62 136.73 1.64 南沙 35.18 35.59 0.99 萝岗 10.37 11.21 0.93 2021 年 1-11 月广州市商品住宅各区供需情况图 成交价格方面：天河持续处于领先优势，并突破了均价 2 万/平方米的大关，越秀、荔湾、海珠等老城区新建商品住宅依旧高企，差不多高达 16000-17000 元/平方米；黄埔区由于地铁 5 号线的开通运营，加之所推楼盘较为稀少，房价也快速上升，均价突破 1 万元/平方米；番禺区那
12、么由于亚运会大多数会场大多位于番禺，根底设施不断利好，环境得到了极大的改善，且许多大盘推出，高档楼盘不断推向市场，成交均价得到拉升，反超了黄埔和白云区的成交均价；花都区由于地铁九号线在建，利好因素带动了房价的上涨；萝岗方面，由于推盘数量较少，其成交价格要紧表达在几个预售楼盘上。3、广州市商品住宅市场的开展趋势及展瞧12021 年广州楼市运行特点跟随 2021 年中国楼市整体向上的大势洪流，广州楼市也在 2021 年上演了一出恢宏大戏。概括来讲，2021 年的广州楼市表现出以下一些特点：政策年的表达 新政下，房地产面临空前考验。从楼市需求到品牌房企推盘动态，不管是开发商依旧购房者，都试图寻寻中国
13、楼市的大致轮廓。房价飞涨，新“国十条横空出世，在房价持续走高的背景下，国务院出台了“国十条调控政策，直截了当针对目前的房地产市场泡沫，2021 年房地产市场表达出“政策年的开展态势。房价上涨迅速，自住、投资两旺连续 2021 年房价快速上涨的趋势，2021 年开年伊始，房价以迅猛上涨的势头持续快速上涨，尽管两会以后国家出台了一系列政策抑制房价的过快上涨，如“国十条、“粤 4 条、“国五条、“限购令、“二套房、“三套房等政策的出台，盼瞧能稳定房地产市场，促进其健康稳定的开展。但从下半年房价的涨势来瞧，政策并没有成为楼市冷却的主因，反而楼市出现持续、快速上涨趋势；在楼市快速上涨的势头上，越来越多的
14、自住型、改善性需求和投资性需求进市，成为市场的主力。二手房市场异常火爆自今年年初开始，二手房持续交投两旺，特别是市内六区二手房进进新一轮火爆交易场面。成交量节节攀升，更在自住客、住房改善、投资客的带动下，急剧膨胀的成交量维持所向披靡的势头。22021 年广州楼市展瞧随着 2021 年楼市政策的调整，银根缩紧、二套房、三套房贷款的缩紧和停贷、限购令等政策，以及对土地闲置的查处力度和加大保障性住房建设等，特别是国际、国内增发货币，通货膨胀席卷全球。金融危机还在持续，国内经济面临着通胀压力。都预示着 2021 年楼市都面临这一定的调整。房价可不能出现较大跌幅。受通胀治理、货币政策调整、和区域新政等综
15、合碍事，较 2021 年比立，新一年的楼市热度会出现一定落温，但基于稳健货币政策依旧较为温和，市场流淌性相对会维持充裕，央行全年信贷额度依旧持续维持一定的稳定额度，楼市预期可不能出现全然性改变，房价小幅震荡后依旧会维持稳定；由于 2021 年持续上调存款预备金和存贷款利率，势必造成融资门槛增加，估量实力一般的开发企业将加大对已建成物业的销售力度，迅速实现资金的回笼；新增需求方面：2021 年土地市场的异常火爆，2021 年上半年土地市场尽管冷清，但下半年地王频现，要是按照一定的建设工期来瞧，估量 2021 年有大量的楼盘推向市场，需求量较为充足；成交方面：市内十区受“限购令的碍事，自 2021
16、年 11 月份开始成交量有所下跌，要是“限购令持续起到限购的作用，那么成交量将持续低迷；销售价格方面，2021年连续了2021年房地产销售价格的疯狂上涨，不仅超出了大局部购房者的内心预期，价格也实现新高。但随着下半年政府频频出台相应的房地产、土地、金融货币等政策，试图稳定当前的房地产市场，使房地产价格回到合理的价格区间，但鉴于目前通胀情况仍较为严重，购置房地产物业作为抵消通胀的一大途径使得房地产成为投资首选，因此综合上述种种，要是没有更严厉的房地产调控政策和房地产金融政策，房地产市场将趋于平缓，房价维持较慢的平稳增长；要是后续还有相关调控政策的出台，房地产市场瞧瞧气氛加强，估量今后房价将会出现
17、小幅下跌的趋势。二、广州市商业物业市场分析 1、2021年 1-11 月商业物业成交情况 统计数据显示，2021 年 1-11 月份，广州新增商用物业批准预售面积为 70.55 万平方米，同比增长 26.43%；成交量为 66.66 万平方米，同比增长 34.99%，这讲明 2021 年的一手商用物业销售呈现出更好的供求两旺态势，市场消化情况较好，空置率持续下落。由于广州市出售的商展多以商业裙楼为主，纯商业广场出售较少，因此，成交方面，成交量要紧集中在裙楼商业。尽管商业物业风险较高，但市民对商展的投资热情不减，高风险带来的高回报是一个吸引缘故；另一个缘故是由于通货膨胀预期带来的，在通胀预期面前
18、，大伙儿都纷纷选择投资，加上广州近几年来可卖的商展多是风险相对较低的裙楼商展，大伙儿购置的欲瞧自然高涨。而市场上，那么频频出现尚未面市便宣告“无展可买热销局面。白云万达广场的散展全然不进市，据讲差不多早被“关系客户抢夺一空。万科天河御品的裙楼商展，据讲概不对外出售，除“VIP客户勿扰。天河的时尚天河工程，尚未出售就预定出六成商展。价格方面：由于全年商业物业统计价格反映的是全市均价，受成交区域、地段、楼层等多因素的碍事，成交价格也将有较大的碍事。从均价来瞧，商业价格动摇明显，2021 年 8 月以后，均价突破 2 万，其余各月在 15000元/平方米左右徘徊，4 月、5 月出现价格低点。存量商业
19、物业方面，那么维持持续上涨的价格水平。2、热点区域的租售比分析 岗顶石牌东板块广州市天河岗顶板块房地产呈商业为主、住宅为辅的格局，其中商业房地产要紧以 IT 电脑城为主，集中了大大小小几十个电脑城。而零售百货卖场也比立集中，以摩登百货为主、天河娱乐城、华亿百货相辅的百货卖场也在岗顶商业房地产中占据一席之地。岗顶石牌东板块商业物业租售情况一览表 名称 面积平方米 均价万元/平方米 租金 元/平方米.月 租售比 石牌东*商展 15 330 5.40%石牌东*商展 23 350 5.60%石牌东*商展 78 350 5.46%石牌东*商展 50 400 6.00%数据来源：同致诚评估公司市场调查数据
20、 宝岗大道-江南西板块江南西是海珠区开展较为成熟的商圈之一，商圈气氛十分浓厚，商展的租售都相当爽朗，全然上商展的数量相对有限，需求量却十分大，一直处于供不应求的状况 宝岗大道江南西板块商业物业租售情况一览表 名称 面积 平 方 均价万元/平 租金 元/平方米.月 租售比 米 方米 江南西路头段*商展 75 17.33 907 6.28%江南西路中段*商展 42 15.71 714 5.45%宝岗大道中杏园小区*商展 25 9.00 350 4.67%宝岗大道*商展 50 6.00 300 6.00%数据来源：同致诚评估公司市场调查数据 3、广州市商业物业的开展趋势及展瞧 番禺成为新的商业开展点
21、 番禺具有优秀的商业历史，有浓厚的商业气氛，且番禺通过大规模的开展，目前集聚了大量人口，常住人口差不多超过了 200 万，占了广州的五分之一，作为广州都市副中心的形成，商业的稳定化，把稳定的住宅演变成为综合性的都市片区，会带来许多的商业时机。番禺作为一个新兴的开展上往，番禺的商业开展，目前商业形态比立单一，今后由形态单一，经营规模落后向高端大型主题式商业转变，商业物业升级换代的时机差不多到来，番禺日后将成为广州新的商业开展点。传统商业区旺展依旧抢手 广州市的传统商业区域要紧集中在北京路和上下九商业步行街，因为传统的商业地段差不多成形，因此现时的传统商业区的商展需求量较少，加上商业街内庞大的消费
22、人流量带给商家足够的投资信心，自然导致商业街内旺展受到投资者的青睐。主题式商场逐渐主走俏主题式商场开始成为商场租售筹划的一个要害因素，买家投资选择时所考虑的因素除了地段、配套、人流等硬性因素外，对商场的定位亦开始关注，而主题式概念是商场的一个重要附加值，也成为增强买家购置信心的重要因素，如以“异国风情包装的康王商业城、专做女的一辈子意的洪德女的街等。租赁经营模式或将成为主流返租销售模式，近年来在我国的商业地产运作中也屡见不鲜，然而由于商家的诚信咨询题也出现了许多争议。这种营销模式由于其后期经营难以统一，风险将逐步显现。近年来，众多商业工程的开发商改变以往把工程销售一空的短期牟利的运营策略，更倾
23、向于工程的长期回报，因此目前在建设中的商业工程大局部只租不售。这种“只租不售，追求长期稳定收益的营销模式，因为风险能够受到开展商特别好的操纵，适应于社会经济的整体开展方向，正逐渐为市场认可。从商业物业开展方向上瞧，只租不售或租售结合正在成为目前大多数商业物业的运营模式，尤其是大规模的商业物业，关注经营已成为商业地产开展的主流，表达出商业地产开展日趋理性，逐步走向成熟。价格趋势推测估量今后需求的增长将抵消需求对价格带来的压力，整体价格水平将在一些成熟工程的带动下接着增长。局部区域价格会出现大幅度的上涨，如广州南站四面商业物业随着南站更多的投进使用和周边配套的完善，价格将会有较大幅度的上涨。三、广
24、州市办公物业市场分析 1、2021 年 1-11 月办公物业成交情况 从广州市国土资源和房屋治理局统计数据能够瞧出，2021 年 1-11 月新增需求办公物业 93.75 万平方米，同比增长 44.61%；成交面积 67.47 万平方米，同比增长 70.68%。从新批准预售的写字楼物业来瞧，珠江新城新增了较大面积的写字楼物业，如广州银行大厦整体推向市场。从销售情况来瞧，成交较为爽朗，但从整体供需情况来瞧，目前仍处于供过于求的局面，除了第一季度受传统春节碍事，需求量跟成交量都较少以外，其余各季度成交量均远小于需求量，一方面由于珠江新城甲级写字楼需求量持续增加，极大的增加了需求量；另一方面，随着至
25、于外围经济逐步企稳，外资企业亦再度爽朗，要紧在扩租或寻寻适宜物业作搬迁。来自周边都市在广州设立区域总部的公司有上升趋势，租户大多以金融机构、房地产、参谋咨询、投资行业为主，估量今后写字楼消化状况将有所好转。数据来源：广州市国土资源和房屋治理局，同致诚评估整理成交价格方面：整体成交价格维持稳定，新建办公物业各月成交均价全然稳定在15000-20000 元/平方米之间，各区域不同价格也大有差异。成交价格要紧是由于不同区域对写字楼整体成交均价碍事较大，如海珠区写字楼价格上涨要紧是琶洲地区的新写字楼受市场追捧，天河区写字楼价格上涨那么要紧受珠江新城新推写字楼的碍事。而存量办公物业方面，价格那么维持在
26、5000-6000 元/平方米，价格全然维持平稳。2、热点区域的租售比分析 琶洲板块 琶洲片区在广州市的地位属于开展型区域，琶洲地区开展目标定位为：以广州会展博览中心的建设为契机和核心，开展成为以会展博览、国际商务、信息 交 流、旅 游 效 劳 为 主 导，兼 具 高 品 质 居 住 生 活 功 能 的RBDRecreational Business District型、生态型的新都市中心组成局部。其板块内要紧写字楼租售情况如下表所示：琶洲板块要紧写字楼租售情况一览表 写字楼 均 价 元/平方米 租金 元/平方米.月 租售比 治 理 费 元/平 方米.月 进驻企业 保 利 国 际广场 26,0
27、00 100 4.62%28 广发基金、一汽群众、中国银行、泉州轻工、迈科金属进出口集团等知名企业 中州中心 20,000 70 4.20%25 展会相关企业 琶 洲 国 采中心 25,000 70 3.36%展会相关企业 中 洲 交 易中心 21,000 25 在售 数据来源：同致诚评估公司市场调查数据 依据，琶洲已是广州珠江新城-琶洲-员村那个大 CBD 的重要组成局部，是总部经济及会展经济的重点开展区域，在政策支持所衍生下来的各种利好因素，确保了琶洲地区各商业工程的开展前景和投资价值。依据统计数据显示，一年两届的广交会采购商客流有 20 多万人次，当中约有一半是每年新参展客商，而整个琶洲
28、今后每年可接待的国内外商务客流超过 200 万人次，琶洲商圈的物业价值得到进一步提升。目前，琶洲的要紧写字楼商展售价在 2 万元/平方米以上，接近 CBD 核心区珠江新城水平。如保利世界贸易中心写字楼、琶洲国际采购中心售价都在 2.5 万元/平方米左右，中洲交易中心写字楼商展价格那么在 2.1 万元/平方米左右。随着今后经济的开展以及琶洲片区的逐步开发完善，琶洲村、黄埔村、石基村的改造完成，琶洲丰富的土地储躲以及良好的景瞧资源珠江、万亩果园等都将为琶洲的房地产市场开展带来机遇。琶洲作为总部经济及会展经济的重点开展区域，估量今后写字楼物业、商业物业价格将出现进一步的上涨空间。珠江新城板块珠江新城
29、，位于天河区西部，广州新都市中轴线上，东起华南大道，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道。总 用地面积 6.44 平方公里，核心地区约 1 平方公里，商建面积约 450 万平方米，将容纳 17-18 万居住人口，提供近 30 万个就业岗位。珠江新城 中是 21 世纪广州市中心商务区的重要组成局部，具体的功能定位为：作为广州市 21 世纪都市中心商务区硬核的一个重要组成局部，将开展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等都市一级功能设施区，推动国际文化交流与合作的基地。珠江新城板块要紧写字楼租售情况一览表 写字楼 均价 元/平方米 租金元/平方米.月 租售比 勤建商务大厦 20,00
30、0 80 4.80%富力盈隆广场 25,000 100 4.80%华普广场 19,000 90 5.68%珠江投资大厦 21,000 95 5.43%三银大厦 25,000 100 4.80%津滨腾越大厦 20,000 90 5.40%富力摩根商务 25,000 90 4.32%富力盈泰广场 27,000 130 5.78%富力中心 160 富力科迅大厦 22,000 95 5.18%星汇国际 22,000 120 6.55%富力盈力 23,000 85 4.43%数据来源：同致诚评估公司市场调查数据 天河北板块 天河北板块作为广州市最成熟的写字楼商圈，交通网络四通八达，外资公司最多，有现实广
31、州最高的写字楼中信广场，广州火车东站、天河体育中心也位于那个区域。天河北板块写字楼租售情况一览表 名称 均价 元/平方米 租金元/平方米.月 租售比 中信广场 28,000 150 6.43%耀中广场 27,000 140 6.22%中泰广场 22,000 130 7.09%维 多 利 广场 25,000 120 5.76%广晟大厦 22,000 110 6.00%中 石 化 大厦 24,000 130 6.50%平安大厦 20,000 95 5.70%壬丰大厦 20,000 90 5.40%大 都 会 广场 21,000 100 5.71%财宝广场 25,000 120 5.76%新 创 举
32、 大厦 22,000 90 4.91%金 利 来 大厦 20,000 110 6.60%数据来源：同致诚评估公司市场调查数据 天河北板块写字楼租售比全然稳定开展，随着广州经济的开展，天河北商务圈的开展差不多进进了稳定期。写字楼价格瞧涨，楼价也持续处于高档价位，全然没什么大的起伏，稳步上涨。据了解，从出租回报率来瞧，广州几大写字楼商圈中以天河北商圈最高，约在 7%左右。3、广州市办公物业的开展趋势及展瞧今后市场供将逐渐转移到琶洲区域 猎德大桥的开通，把珠江新城与赤岗连在了一起，将带动赤岗区域的开展。琶洲位于珠江新城对面，目前写字楼物业有保利国际、中洲中心等，随着会展经济的开展，将带动片区商业、办
33、公等的开展，琶洲村的改造，将有更多的商业、办公和居住用地推向市场。依据广州市近年来土地拍卖信息以及在建写字楼市场统计，估量今后两年将推出的写字楼要紧需求量集中在琶洲区域。番禺广州南站区域商务办公将逐渐崛起 猎德大桥的开通，把珠江新城与赤岗连在了一起，将带动赤岗区域的开展。琶洲位于珠江新城对面，目前写字楼物业有保利国际、中洲中心等，随着会展经济的开展，将带动片区商业、办公等的开展，琶洲村的改造，将有更多的商业、办公和居住用地推向市场，因此，琶洲写字楼将成为市场新的亮点。价格有所增长 从广州市写字楼市场来瞧，特别是甲级写字楼，随着市区范围内纯写字楼用地的减少，且珠江新城多数以企业总部为主，估量今后
34、市区内写字楼需求将逐渐减少，写字楼物业将渐成稀缺物业，价值会有所提升，特别是珠江新城板块和琶洲板块。四、广州市工业物业市场分析 2021 年前 3 季度，新建工业物业累计成交 0.54 万平方米，比往年同期减少 0.1 万平方米，同比递减 15.63%，从成交情况来瞧，要紧成交量集中在第一季度，占了前三个季度的一半以上，第二、三季度那么相对较少，特别是 4、5 月那么仅为 0.02、0.01 万平方米，成交量极少；而 7 月份出现了零成交，创历史新低。价格方面，新建工业物业成交均价大多数时候都在 4000-7000 元/平方米之间动摇，也有少量物业成交价仅为 1000-3000 元/平方米，如
35、 4、5 月份成交低迷时成交均价也低，仅为 2812 元/平方米和 1219 元/平方米，是典型的量价齐跌的月份。依据目前的经济形势，估量今后 1 年内工业物业价格可不能出现大幅上涨的情况，要是宏瞧经济形势有所好转，那么价格全然上会维持在一个平稳的趋势上，成交量或许会有小幅的上升。重点区域的成交均价分析 新塘板块 新塘镇 并推进了宁西、新塘环保、豪进、沙埔银沙、东凌等五大工业基地建设，引进了广州本田二厂、五羊本田摩托车两大生产力骨干工程，培育了一批科技含量高、效益好、带动性强的制造业工业工程，牛仔休闲服装和汽车、摩托车及其零部件三大支柱产业，初步形成产业聚拢和组团开展，其区域范围内工业企业开展
36、迅猛，工业用房交易及租赁等情况较为频繁。新塘板块工业用地市场情况一览表 序号 地块位置 用地性质 土地面积 成 交 价元 地 面单价元/1 新 塘 镇 太 平洋工业区土地 工业用地 4,758 3,735,030 785 2 新 塘 甘 湖 工业村土地 工业用地 7,157 5,482,262 766 3 新 塘 镇 西 洲村佛塘温涌、南埔村土地 工业用地 69,982 60,464,448 864 4 新 塘 镇 汽 车产业基地 工业用地 800左右 5 新 塘 镇 白 水村、西宁 工业用地 500-600 左右 数据来源：同致诚评估公司市场调查数据 新塘板块工业物业市场情况一览表 序号 地
37、址 用途 结构 楼层 面 积 租 金元/.月 售价 元/备注 1 新塘镇大 厂 钢 五 约 8-10 配货梯 石上邵 房、仓库 混 层 5000 2 增都市新塘镇太平洋工业区 厂房 钢混 四层 约10000 8-10 配货梯 3 增都市新塘镇谁南村 厂房 钢混 四层 800 8 2000 配货梯 数据来源：同致诚评估公司市场调查数据 花都板块 花都全面实施工业强区、科教兴区、外向带动、可持续开展四大战略，依托广州中心都市的辐射带动作用，以青山、碧水、蓝天、绿地花之都为开展目标，使花都成为经济繁华、环境漂亮、人民富裕、社会文明、适宜创业开展和生活居住的现代化新城区。随着花都工业企业的开展，如汽车
38、工业的带动作用和新机场的投进使用，汽车产业、空港经济的快速开展，将会有大量的航空、物流等人群涌进花都，花都的工业企业得到了极大的促进作用，工业物业及工业用地价值都得到了较大的提高。花都板块工业物业及工业用地市场情况一览表 序号 地址 用途 结构 楼层 面积 租 金元/.月 售价 元/备注 1 花 都 区 厂 钢 平 600-8 7 新华镇平步大道平西村 房、仓库 混 层 00 2 花 都 区新华镇平步大道石岗村 厂房、仓库 简易 平层 1200 13000 临有600 平方米空地 3 花 都 区新华镇三东大道 厂房 钢混 四层 800 配货梯 4 花 都 区新华镇平步大道杨屋村 厂房 简易 平
39、层 1000 7 做仓库租金6.5元/5 花 都 区芙蓉镇芙蓉大道工业区 厂房 钢混 五层 5000-6000 2500 层高4.5米跨度9米，占地 5亩 6 花 都 汽车城四面土地 ,30-40万元/亩 7 花 东 镇 20-30 工业区土地 万元/亩 数据来源：同致诚评估公司市场调查数据 广州市经济技术开发区由于广州市经济技术开发区 东区、西区、科学城、永和、保税区等土地需求要紧为土地一级市场，受行业及投资等的限制，土地二级市场转让临时受到限制，未出现土地转让等行为，因此广州市经济技术开发区的土地单价一直仅高于出让价或者维持在出让价600 元/平方米。天河软件园依据目前天河软件园的运作模式
40、，已全然转为工业办公的模式，其房地产相关权证记载的证载用途为工业，但事实上际用途为办公，且整个园区全然以办公为主，该类工业物业的价值目前约在 6000-7000 元/平方米。价格趋势推测随着今后工业用地多在外围区域需求，市区内全然无工业用地出让，势必会拉低整个都市的成交均价，而政府出让又多以国家挂牌出让的最低工业底价成交，因此土地一级市场的成交单价相对偏低，仍以国家公布的最低工业出让底价为主。土地二级市场方面，由于不受准进行业及投资额的限制，且土地的稀缺性导致市场价格高于政府出让地块价格，估量今后随着土地稀缺程度的加剧，土地二级市场价格将会出现进一步的上扬。工业物业价值方面：随着经济的复苏及快速增长，越来越多的企业扩展需要更多的土地及相应的工业物业，且工业物业市场不受国家宏瞧调控政策的碍事，估量今后工业物业的价格将会出现持续上涨的趋势；如国家或外围经济再度出现危机或者下滑的趋势，工业物业可能出现大面积空置的状况，其租金和售价都会出现下滑的趋势。