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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年广州市房地产土地市场年度分析报告一、2010年全年政府出让土地成交明细表（不含从化、增城） 广州市2010年全年成交土地（招拍挂）（不含工业） 出让时间地块名称土地属性土地面积容积率总建筑面积积挂牌起始价价起拍楼面价价成交总价成交楼面价价竞得开发商商()()(万元)(元/)(万元)(元/)3月10日日琶洲A区AA13地地块商务办公用用地2777 3.00 83331041498849814149884981广东宝钢3月17日日东风西路源源溪大街街1
2、420号号之一、源源溪一巷巷二类居住用用地3104 6.995 1800954465.3677246871003924平南实业3月18日日2010NNJY-1南沙沙区南沙沙街金洲洲村二类居住用用地108177 2.00 2166342530116925801193肇庆第二建建2010NNJY-2南沙沙区龙穴穴岛海港港大道拐拐角处商业用地5916.32 5.00 295581.652381771流拍2010NNJY-3南沙沙区南沙沙街芦湾湾村二类居住用用地153855.077 2.55 384462.67555874152758741527时代宏泰4月16日日开发区 KKXC-J1-3地块块商业
3、金融用用地6867 3 20660127091315流拍4月27日日琶洲A区AA12地地块商务办公用用地2761443.6 99441049023349314902334931广东电网4月29日日科学城KXXC-FF8-33地块商业（商服服）60023.5 2100072374113023741130广州珍宝巴巴士有限限公司5月6日白云新城AAB299100005地地块商业金融业业用地169099 5.003 85005834000039975250006172佛山市伊爵爵投资管管理有限限公司、佛佛山市尚尚盟资产产管理有有限公司司5月24日日开发区 KKXCDD-D33-1地地块三类居住用用地
4、113266 2.88 31771214051240.514551285（地地面价）广州森浩房房地产投投资有限限公司6月29日日芳村原高尔尔夫A地地块AFF03006255二类居住用用地281222 3 84336627966633156250007408中铁房地产产集团芳村原高尔尔夫B地地块AFF03006222二类居住用用地370000 3 91887228529931066700007293中铁房地产产集团7月8号番禺区石楼楼镇大岭岭村二类居住用用地1077772(可可建设用用地9333400) 1.88 168801224150002470流拍番禺区桥南南街市良良公路南南侧二类居住用用
5、地229788 2.22 50555220800041152140004233保利房地产产（集团团）股份份有限公公司8月31日日番禺区中心心城区南南区规划划滨江大大道北侧侧、规划划德兴南南路西侧侧政府储储备用地地南区55-3地地块二类居住用用地1127331 （可可建设用用地 4496886） 1.8889433539200043834950005535广州市城市市建设开开发有限限公司番禺区中心心城区南南区规划划滨江大大道北侧侧、规划划大涌路路东侧政政府储备备用地南南区4-2地块块二类居住用用地、商商业金融融用地2439889二类居住用用地 1.8 ；商业金金融用地地 2.00 二类居住用用地
6、 27799222 ；商业金金融用地地 46991413250004054 23800007282广州市城市市建设开开发有限限公司越秀区达道道路二类居住用用地5318 5.0025544089483504 91483582广州南岭铁铁路房地地产开发发有限公公司9月19日日天河区广州州氮肥厂厂地段二类居住用用地5671332.815877967622224800 12900008124深圳市天健健房地产产开发实实业有限限公司 荔湾区旧龙龙溪路高高尔夫球球场F地地块AFF03006144二类居住用用地399311( 可可建设用用地 3354991) 3.010644734471994200 710
7、0006668隽御管理顾顾问（广广州）有有限公司司 荔湾区旧龙龙溪路高高尔夫球球场E地地块AFF03006166 AFF03006177二类居住用用地、幼幼儿园用用地592111 （可可建设用用地 5542118 ）2.814377916326884400 10000006955保利房地产产（集团团）股份份有限公公司 荔湾区旧龙龙溪路高高尔夫球球场D地地块AFF03006199二类居住用用地512744 （可可建设用用地 4493448 ）2.813811745941554300 8000005790保利房地产产（集团团）股份份有限公公司 9月20日日龙穴岛海港港大道拐拐角内侧侧20110NJ
8、JY-22地块商业金融业业用地5916.323.5207007.1122744132527441325广州南沙国国际物流流有限公公司丰田生活区区北侧220100NJYY-4地地块商业金融业业用地，可可兼容二二类居住住3226443.09678891707661764 2060002128广东万业置置地有限限公司及及广东创创鸿房地地产开发发有限公公司（联联合体）金洲管理区区（祈福福酒店南南侧）220100NJYY-6地地块商业金融业业用地，可可兼容二二类居住住2524883.588366813250014991570001777广州市合富富投资有有限公司司南沙牌坊北北侧20010NNJY-7地块
9、块商务办公与与商业金金融业用用地99623.029888676222550 流拍9月20日日九龙大道以以东中新新知识城城ZSCCN-AA3-11地块科研设计用用地4695002.0260111260111480广州知识城城投资开开发有限限公司九龙大道以以东中新新知识城城ZSCCN-AA3-22地块科研设计用用地4809112.0九龙大道以以东中新新知识城城ZSCCN-AA3-33地块科研设计用用地4790662.0九龙大道以以西中新新知识城城ZSCCN-BB2-11地块二类居住用用地1218990(净净居住面面积9884900）2.610月188日九龙大道以以东、南南部快速速路以南南中新知知识
10、城ZZSCNN-A11-1地地块科研设计用用地10964442.0316300316300374广州知识城城投资开开发有限限公司九龙大道以以西中心心知识城城ZSCCN-BB8地块块商业金融业业用地6256993.0九龙大道以以西中心心知识城城ZSCCN-BB1-22地块居住用地1095773（净净居住8877003）2.7（居居住份额额）九龙大道以以西中心心知识城城ZSCCN-BB9地块块居住用地667899（净居居住6228899）3.2（居居住份额额）10月255日南沙行政中中心东侧侧20110NJJY-88地块商业金融业业，可兼兼容二类类居住3361993.010088571060551
11、0521060551052银利（广州州）电子子电器实实业有限限公司南沙科技创创新中心心南侧220100NJYY-9地地块二类居住用用地212288.82.55307728076152280761522广州南沙置置业有限限公司10月266日海珠区新港港东路以以北、琶琶洲大道道以南AAH04402118地块块商业金融业业用地1974225.09871104886224950流拍11月1日日越秀区下塘塘西登峰峰畜牧场场地段商住楼住宅宅小区70551489921080007252185000124233君华地产海珠区新港港东路以以南、新新滘东路路以西AAH04410118、AAH04410223地块块
12、AH04110188:商业业金融业业用地）、交交通设施施用地；AH00410023:商业金金融业用用地AH04110188：2990600；AHH04110233:911756.0AH04110188：11743360；AH00410023：555050088079938398807993839地铁公司白云区白云云新城云云城东路路西侧AAB299100002地地块商业金融业业用地（CC2）2331115.899137440367361149026736114902南方航空白云区金沙沙洲B337022A-006地块块住宅用地9451992.8264665311117724201221000083
13、51深业南方11月1日日九龙大道以以东中新新知识城城ZSCCN-AA5地块块 科研设计用用地6429992.0225255225000475广州知识城城投资开开发有限限公司九龙大道以以东中新新知识城城ZSCCN-AA6地块块商业金融用用地6606663.0九龙大道以以东中新新知识城城ZSCCN-AA4地块块居住用地1040994（净净居住9920994）1.6（居居住份额额）11月255日荔湾黄沙大大道广铁铁南站居住用地、城城市公共共建筑用用地、城城市公共共绿地2615007（可可建筑面面积15555559） 3.224977789479222796278600000172766广州铁路集集团
14、羊城城铁路实实业发展展总公司司 12月8日日科学城科翔翔路以北北、香山山路以东东KXCC-H11-1地地块商业金融业业用地18096641.326005511052600551105中国南方电电网有限限责任公公司12月166日开发区科学学城开泰泰大道以以东，映映日路以以北KXXC-II4-55地块商业金融业业用地4475442.213915514131391551413广东省天然然气管网网有限公公司开发区永和和区YHH-E66-7地地块居住用地1618882.56500160665001606广州开发区区工业发发展集团团有限公公司白云区云城城西路东东侧ABB291100001地块块商业金融用用
15、地3978005.033 20001000999700499614400007196上海绿地白云区云城城西路东东侧、横横二路南南侧、白白云二线线北侧AAB299070008-1 、 AB2290770099地块二类居住用用地、公公共服务务设施用用地474855二类居住用用地 2.81 ； 公公共服务务设施用用地 0.78二类居住用用地 11179227 ； 公共共服务设设施用地地 4322084353369002400000203522保利广州白云区云城城西路东东侧、横横二路南南侧、白白云二线线北侧AAB299070008-2地块块二类居住用用地189988 2.881 53338436835
16、569001100000206055保利广州白云区云城城西路东东侧、横横二路南南侧、白白云二线线北侧AAB299070008-3地块块二类居住用用地207955 2.881 58558640424469001170000199711中海地产越秀区大新新路以北北、天成成路以东东、濠畔畔街以南南、海珠珠南以西西烂尾地地商业、住宅宅5382（可可建设用用地面积积 40026 ）8.7地上总建筑筑面积 3449433 （含含已建裙裙楼商业业建筑面面积 1160228 平平 及未未建住宅宅建筑面面积 1189115平 ）11452232772700007727广州嘉强投投资有限限公司12月211日番禺区
17、沙头头街横江江禺山西西路南侧侧沙头街街地块商业用地984177（可建建设用地地741170）2.0148334032700022043270002204广州海新冷冷冻仓储储有限公公司番禺区大龙龙街东环环路西侧侧地块二类居住用用地103255（可建建设用地地77550）4.031000011400036771140003677广州市盈创创兴业地地产开发发有限公公司天河区东圃圃镇前进进村中山山大道以以南商品住宅215177356114.3320521157622025115762广东润通实实业有限限公司花都区1007国道道以西AA地块商业金融业业用地410400（可建建设用地地251162）2.0
18、503224528410501350002683广州花都雅雅居乐房房地产开开发有限限公司花都区1007国道道以西BB地块商业金融业业用地858244（可建建设用地地623320）2.012466401156669283050002447广州花都雅雅居乐房房地产开开发有限限公司二、广州州市20010年年土地市市场分析析 1、土土地出让让成交情情况 从从20110年全全年的土土地实际际供应量量来看，截截止20010年年底，政政府（不不含从化化、增城城）招拍拍挂出让让城镇建建设用地地（不含含工业）共共57宗宗（含流流拍5宗宗），面面积约2291.77万万平方米米。从区区位来看看，广州州市的土土地面积
19、积供应主主要集中中在荔湾湾、萝岗岗、番禺禺和白云云，其中中萝岗出出让面积积最大，占占整体出出让的337.993%，主主要是由由于20010年年萝岗中中新知识识城出让让土地面面积较大大，主要要大力发发展科研研和相应应的配套套住宅的的发展；而番禺禺区方面面，虽然然出让地地块仅77宗，但但其出让让地块面面积均较较大，因因此供地地面积也也相应较较大。 广广州市220100年土地地成交情情况一览览表 行政区域供应宗地数数所占比例供应面积（）所占比例天河23.51%78,2330 2.68%越秀35.26%17,7555 0.61%海珠47.02%88,3668 3.03%荔湾610.533%218,66
20、42 7.49%白云712.288%261,7797 8.97%黄埔00.00%0 0.00%番禺712.288%857,7719 29.400%花都23.51%126,8864 4.35%南沙915.799%160,3356.51 5.50%萝岗1729.822%1,1077,9772 37.977%合计57100.000%2,9177,7003.551 100.000% （资资料来源源：广州州市国土土资源和和房屋管管理局，同同致诚评评估公司司整理）2010年年广州市市分区土土地出让让面积分分布图工业业市场方方面，仍仍以萝岗岗工业用用地出让让为主，且且出让地地块多数数以出让让底价成成交。2、
21、土土地出让让价格 20110年的的土地市市场出现现前松后后紧的局局面，上上半年供供应数量量较少，仅仅供应112宗土土地，且且流拍22宗，土土地市场场较为平平静，220100年下半半年，土土地一级级市场供供应量增增加，且且各区域域都有较较多宗地地供应，一一级市场场火爆，地地王再次次频频出出现，主主要体现现在以下下几点：111月225日，荔荔湾黄沙沙大道广广铁南站站居住用用地、城城市公共共建筑用用地、城城市公共共绿地成成交楼面面单价达达172276元元/平方方米，其其成交单单价已超超过天河河区珠江江新城住住宅楼面面单价，成成为拍卖卖时点的的地王；112月116日，白白云区白白云新城城二类居居住用地
22、地成交楼楼面单价价突破22万元/平方米米，再次次刷新了了广州市市的新地地王记录录，与附附近的新新建普通通住宅价价格逼近近；11月月1日，经经过百轮轮激战，深深业南方方地产以以22.1亿元元夺得这这幅“回回炉”地地块，883511元/平平方米的的楼面地地价超越越前地王王身价（779355元/平平方米）；220100年下半半年推地地45宗宗，流拍拍三宗，一一宗位于于南沙，一宗宗位于番番禺，还还有一宗宗位于海海珠琶洲洲，琶洲洲地块由由于入市市门槛过过快，造造成了流流拍；花都都区此次次推出了了仅有的的2宗商商业金融融业用地地，成交交楼面地地价远高高于起始始的挂牌牌价，成成交楼面面单价在在25000元/
23、平方米米左右。 3、土土地市场场分析 由量量跌引发发的土地地市场冷冷清的连连锁反应应,更加加让地方方政府对对于房产产新政的的实施进进退两难难，广州州传出市市场土地地供应“下下限说”，有有消息称称“5平平方公里里其实是是弹性供供地区间间的上限限,还有有一个鲜鲜为人知知的供地地下限,为2平平方公里里”。20110年广广州全年年计划出出让商品品住宅用用地5平平方公里里，其中中2平方方公里位位于中心心城区，220100年上半半年，广广州土地地市场交交易惨淡淡，结果果上半年年只推出出了122宗用地地，并有有两宗流流拍，上上半年仅仅成交了了0.44平方公公里，占占全年比比例的88%，在在一线城城市中排排名
24、垫底底。 1-6月：土地交交易市场场静如死死水 6月月29日日中铁集集团独揽揽荔湾高高尔夫球球场地块块后，广广州上半半年土地地出让宣宣告了一一段落了了。上半半年广州州住宅土土地供应应为6宗宗，商业业用地66宗，其其中两宗宗商业用用地流拍拍，土地地总成交交10宗宗，出让让金总额额为299.199亿，全全年广州州供地计计划是220000万平米米，上半半年成交交土地面面积为115.99万平方方米，这这与全年年土地出出让计划划相比，只只是冰山山一角，仅仅是8%。其他他城市情情况则大大为不同同，上半半年南京京土地出出让金已已达994.008亿元元，杭州州2500亿，与与之相比比，广州州土地出出让效率率偏
25、低。 77-8月月：土地地交易市市场依然然相对冷冷清 7-8月相相继推出出了5宗宗地块，主主要集中中在番禺禺区，其其中番禺禺区中心心城区南南区规划划滨江大大道北侧侧地块交交易价格格突破了了20007年原原地王拍拍卖价，达达到了772822元/平平方米，使使得番禺禺中心城城区的楼楼面地价价上了一一个台阶阶。 9-12月月：土地地交易市市场陷入入疯狂 9到112月份份，广州州市共推推出了440宗地地，逐渐渐进入密密集推地地期，大大面积地地块较多多，且推推地数量量较多，主主要集中中在各个个区域。且且下半年年土地市市场整体体比较火火爆，特特别是优优质地块块的拍卖卖，地价价竞争较较为激烈烈，如广广铁南站
26、站地块，面面积大，周周边环境境较为优优越；白白云新城城地块，众众多的开开发企业业看好其其未来发发展潜力力，成交交楼面地地价超过过2万元元/平方方米，刷刷新了新新的地王王记录。总体来来看，一一方面政政策调控控频繁出出台，限限购、限限贷、央央行加息息、住房房公积金金存贷款款利率调调整、央央行调高高银行存存款准备备金率100月155日到现现在，从从中央到到广州本本地，一一轮接一一轮的经经济政策策和楼市市新政袭袭击市场场。然而而，在这这轮政策策的狂风风暴雨下下，广州州优质的的土地资资源依然然受到开开发商追追捧。从从广州市市国土局局的推地地情况看看，能看看出其“以以优质地地块吸引引资金”的的良苦用用心，
27、但但开发商商的态度度还有待待观察。另另一方面面，受政政策调控控的影响响，广州州土地市市场将维维持冷热热不均的的现象，市市中心地地块和交交通配套套及资源源丰富的的地块拍拍卖，继继续发“高高烧”，土土地价格格依然会会继续走走高，成成交非常常的活跃跃。郊区区土地，其其价格不不稳定，甚甚至恐怕怕遭遇流流拍或底底价成交交的现象象。 三、广广州市220111年土地地市场展展望从从20110年整整体的房房地产、土土地、金金融政策策来看，整整个房地地产市场场偏于收收紧的主主线，预预计未来来土地出出让市场场将有所所收紧，我我司对220111年土地地市场展展望如下下： 11、从从20110年土土地、房房地产政政策来看看，除了了稳定房房地产市市场价格格外，需需增加土土地供给给，特别别是保障障性住房房的供给给，因此此，预计计20111年土土地市场场供应结结构有所所调整，将将继续大大量增加加保障性性住房用用地供应应； 22、囤囤地查处处力度有有所加强强，特别别是对囤囤地一年年以上未未开发的的企业禁禁止其再再购买土土地进行行开发，且且银行准准备金不不断上调调，房地地产开发发贷款有有所收紧紧，对房房地产开开发企业业都有一一定的打打击；通通过打击击囤地炒炒地的行行为，减减少开发发企业坐坐等土地地涨价的的心理，实实现土地地市场的的有效需需求。从从而减少少开发企企业拿地地的盲目目性，减减缓土地地价格增增长速度度。