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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第21页 共21页2010年广州市房地产土地市场年度分析报告一、2010年全年政府出让土地成交明细表（不含从化、增城） 广州市2010年全年成交土地（招拍挂）（不含工业） 出让时间地块名称土地属性土地面积容积率总建筑面积挂牌起始价起拍楼面价成交总价成交楼面价竞得开发商()()(万元)(元/)(万元)(元/)3月10日琶洲A区A13地块商务办公用地2777 3.0 83310414984981414984981广东宝钢3月17日东风西路源溪大街1420号之一、源溪一巷二类居住用地3104 6.95 180954465.367246
2、871003924平南实业3月18日2010NJY-1南沙区南沙街金洲村二类居住用地10817 2.0 216342530116925801193肇庆第二建2010NJY-2南沙区龙穴岛海港大道拐角处商业用地5916.32 5.0 29581.652381771流拍2010NJY-3南沙区南沙街芦湾村二类居住用地15385.07 2.5 38462.6755874152758741527时代宏泰4月16日开发区 KXC-J1-3地块商业金融用地6867 3 2060127091315流拍4月27日琶洲A区A12地块商务办公用地276143.6 99410490234931490234931广东
3、电网4月29日科学城KXC-F8-3地块商业（商服）60023.5 210072374113023741130广州珍宝巴士有限公司5月6日白云新城AB2910005地块商业金融业用地16909 5.03 85058340003997525006172佛山市伊爵投资管理有限公司、佛山市尚盟资产管理有限公司5月24日开发区 KXCD-D3-1地块三类居住用地11326 2.8 3171214051240.514551285（地面价）广州森浩房地产投资有限公司6月29日芳村原高尔夫A地块AF030625二类居住用地28122 3 84366279663315625007408中铁房地产集团芳村原高尔
4、夫B地块AF030622二类居住用地37000 3 91872285293106670007293中铁房地产集团7月8号番禺区石楼镇大岭村二类居住用地107772(可建设用地93340) 1.8 168012415002470流拍番禺区桥南街市良公路南侧二类居住用地22978 2.2 50552208004115214004233保利房地产（集团）股份有限公司8月31日番禺区中心城区南区规划滨江大道北侧、规划德兴南路西侧政府储备用地南区5-3地块二类居住用地112731 （可建设用地 49686） 1.889435392004383495005535广州市城市建设开发有限公司番禺区中心城区南区
5、规划滨江大道北侧、规划大涌路东侧政府储备用地南区4-2地块二类居住用地、商业金融用地243989二类居住用地 1.8 ；商业金融用地 2.0 二类居住用地 279922 ；商业金融用地 469141325004054 2380007282广州市城市建设开发有限公司越秀区达道路二类居住用地5318 5.02554089483504 91483582广州南岭铁路房地产开发有限公司9月19日天河区广州氮肥厂地段二类居住用地567132.8158796762224800 1290008124深圳市天健房地产开发实业有限公司 荔湾区旧龙溪路高尔夫球场F地块AF030614二类居住用地39931( 可建设
6、用地 35491) 3.0106473447194200 710006668隽御管理顾问（广州）有限公司 荔湾区旧龙溪路高尔夫球场E地块AF030616 AF030617二类居住用地、幼儿园用地59211 （可建设用地 54218 ）2.8143791632684400 1000006955保利房地产（集团）股份有限公司 荔湾区旧龙溪路高尔夫球场D地块AF030619二类居住用地51274 （可建设用地 49348 ）2.8138174594154300 800005790保利房地产（集团）股份有限公司 9月20日龙穴岛海港大道拐角内侧2010NJY-2地块商业金融业用地5916.323.52
7、0707.122744132527441325广州南沙国际物流有限公司丰田生活区北侧2010NJY-4地块商业金融业用地，可兼容二类居住322643.096789170761764 206002128广东万业置地有限公司及广东创鸿房地产开发有限公司（联合体）金洲管理区（祈福酒店南侧）2010NJY-6地块商业金融业用地，可兼容二类居住252483.588368132501499157001777广州市合富投资有限公司南沙牌坊北侧2010NJY-7地块商务办公与商业金融业用地99623.02988676222550 流拍9月20日九龙大道以东中新知识城ZSCN-A3-1地块科研设计用地46950
8、2.02601126011480广州知识城投资开发有限公司九龙大道以东中新知识城ZSCN-A3-2地块科研设计用地480912.0九龙大道以东中新知识城ZSCN-A3-3地块科研设计用地479062.0九龙大道以西中新知识城ZSCN-B2-1地块二类居住用地121890(净居住面积98490）2.610月18日九龙大道以东、南部快速路以南中新知识城ZSCN-A1-1地块科研设计用地1096442.03163031630374广州知识城投资开发有限公司九龙大道以西中心知识城ZSCN-B8地块商业金融业用地625693.0九龙大道以西中心知识城ZSCN-B1-2地块居住用地109573（净居住87
9、703）2.7（居住份额）九龙大道以西中心知识城ZSCN-B9地块居住用地66789（净居住62889）3.2（居住份额）10月25日南沙行政中心东侧2010NJY-8地块商业金融业，可兼容二类居住336193.0100857106051052106051052银利（广州）电子电器实业有限公司南沙科技创新中心南侧2010NJY-9地块二类居住用地21228.82.5530728076152280761522广州南沙置业有限公司10月26日海珠区新港东路以北、琶洲大道以南AH040218地块商业金融业用地197425.098710488624950流拍11月1日越秀区下塘西登峰畜牧场地段商住楼住
10、宅小区7055148921080072521850012423君华地产海珠区新港东路以南、新滘东路以西AH041018、AH041023地块AH041018:商业金融业用地）、交通设施用地；AH041023:商业金融业用地AH041018：29060；AH041023:91756.0AH041018：174360；AH041023：55050880793839880793839地铁公司白云区白云新城云城东路西侧AB2910002地块商业金融业用地（C2）233115.89137403673614902673614902南方航空白云区金沙洲B3702A-06地块住宅用地945192.826465
11、311117242012210008351深业南方11月1日九龙大道以东中新知识城ZSCN-A5地块 科研设计用地642992.02252522500475广州知识城投资开发有限公司九龙大道以东中新知识城ZSCN-A6地块商业金融用地660663.0九龙大道以东中新知识城ZSCN-A4地块居住用地104094（净居住92094）1.6（居住份额）11月25日荔湾黄沙大道广铁南站居住用地、城市公共建筑用地、城市公共绿地261507（可建筑面积155559） 3.2497789479227962786000017276广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司 12月8日科学城科翔路以北、香山路以东KXC
12、-H1-1地块商业金融业用地1809641.3260051105260051105中国南方电网有限责任公司12月16日开发区科学城开泰大道以东，映日路以北KXC-I4-5地块商业金融业用地447542.2139151413139151413广东省天然气管网有限公司开发区永和区YH-E6-7地块居住用地161882.56500160665001606广州开发区工业发展集团有限公司白云区云城西路东侧AB2910001地块商业金融用地397805.03 2001009997049961440007196上海绿地白云区云城西路东侧、横二路南侧、白云二线北侧AB2907008-1 、 AB2907009
13、地块二类居住用地、公共服务设施用地47485二类居住用地 2.81 ； 公共服务设施用地 0.78二类居住用地 117927 ； 公共服务设施用地 432084353690024000020352保利广州白云区云城西路东侧、横二路南侧、白云二线北侧AB2907008-2地块二类居住用地18998 2.81 5338436835690011000020605保利广州白云区云城西路东侧、横二路南侧、白云二线北侧AB2907008-3地块二类居住用地20795 2.81 5858640424690011700019971中海地产越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南以西烂尾地商业、住宅53
14、82（可建设用地面积 4026 ）8.7地上总建筑面积 34943 （含已建裙楼商业建筑面积 16028 平 及未建住宅建筑面积 18915平 ）114523277270007727广州嘉强投资有限公司12月21日番禺区沙头街横江禺山西路南侧沙头街地块商业用地98417（可建设用地74170）2.0148340327002204327002204广州海新冷冻仓储有限公司番禺区大龙街东环路西侧地块二类居住用地10325（可建设用地7750）4.031000114003677114003677广州市盈创兴业地产开发有限公司天河区东圃镇前进村中山大道以南商品住宅2151735614.32052157
15、62202515762广东润通实业有限公司花都区107国道以西A地块商业金融业用地41040（可建设用地25162）2.05032452841050135002683广州花都雅居乐房地产开发有限公司花都区107国道以西B地块商业金融业用地85824（可建设用地62320）2.012464011566928305002447广州花都雅居乐房地产开发有限公司二、广州市2010年土地市场分析 1、土地出让成交情况 从2010年全年的土地实际供应量来看，截止2010年底，政府（不含从化、增城）招拍挂出让城镇建设用地（不含工业）共57宗（含流拍5宗），面积约291.77万平方米。从区位来看，广州市的土地
16、面积供应主要集中在荔湾、萝岗、番禺和白云，其中萝岗出让面积最大，占整体出让的37.93%，主要是由于2010年萝岗中新知识城出让土地面积较大，主要大力发展科研和相应的配套住宅的发展；而番禺区方面，虽然出让地块仅7宗，但其出让地块面积均较大，因此供地面积也相应较大。 广州市2010年土地成交情况一览表 行政区域供应宗地数所占比例供应面积（）所占比例天河23.51%78,230 2.68%越秀35.26%17,755 0.61%海珠47.02%88,368 3.03%荔湾610.53%218,642 7.49%白云712.28%261,797 8.97%黄埔00.00%0 0.00%番禺712.2
17、8%857,719 29.40%花都23.51%126,864 4.35%南沙915.79%160,356.51 5.50%萝岗1729.82%1,107,972 37.97%合计57100.00%2,917,703.51 100.00% （资料来源：广州市国土资源和房屋管理局，同致诚评估公司整理）2010年广州市分区土地出让面积分布图工业市场方面，仍以萝岗工业用地出让为主，且出让地块多数以出让底价成交。2、土地出让价格 2010年的土地市场出现前松后紧的局面，上半年供应数量较少，仅供应12宗土地，且流拍2宗，土地市场较为平静，2010年下半年，土地一级市场供应量增加，且各区域都有较多宗地供应
18、，一级市场火爆，地王再次频频出现，主要体现在以下几点：11月25日，荔湾黄沙大道广铁南站居住用地、城市公共建筑用地、城市公共绿地成交楼面单价达17276元/平方米，其成交单价已超过天河区珠江新城住宅楼面单价，成为拍卖时点的地王；12月16日，白云区白云新城二类居住用地成交楼面单价突破2万元/平方米，再次刷新了广州市的新地王记录，与附近的新建普通住宅价格逼近；11月1日，经过百轮激战，深业南方地产以22.1亿元夺得这幅“回炉”地块，8351元/平方米的楼面地价超越前地王身价（7935元/平方米）；2010年下半年推地45宗，流拍三宗，一宗位于南沙，一宗位于番禺，还有一宗位于海珠琶洲，琶洲地块由于
19、入市门槛过快，造成了流拍；花都区此次推出了仅有的2宗商业金融业用地，成交楼面地价远高于起始的挂牌价，成交楼面单价在2500元/平方米左右。 3、土地市场分析 由量跌引发的土地市场冷清的连锁反应,更加让地方政府对于房产新政的实施进退两难，广州传出市场土地供应“下限说”，有消息称“5平方公里其实是弹性供地区间的上限,还有一个鲜为人知的供地下限,为2平方公里”。2010年广州全年计划出让商品住宅用地5平方公里，其中2平方公里位于中心城区，2010年上半年，广州土地市场交易惨淡，结果上半年只推出了12宗用地，并有两宗流拍，上半年仅成交了0.4平方公里，占全年比例的8%，在一线城市中排名垫底。 1-6月
20、：土地交易市场静如死水 6月29日中铁集团独揽荔湾高尔夫球场地块后，广州上半年土地出让宣告了一段落了。上半年广州住宅土地供应为6宗，商业用地6宗，其中两宗商业用地流拍，土地总成交10宗，出让金总额为29.19亿，全年广州供地计划是2000万平米，上半年成交土地面积为15.9万平方米，这与全年土地出让计划相比，只是冰山一角，仅是8%。其他城市情况则大为不同，上半年南京土地出让金已达94.08亿元，杭州250亿，与之相比，广州土地出让效率偏低。 7-8月：土地交易市场依然相对冷清 7-8月相继推出了5宗地块，主要集中在番禺区，其中番禺区中心城区南区规划滨江大道北侧地块交易价格突破了2007年原地王
21、拍卖价，达到了7282元/平方米，使得番禺中心城区的楼面地价上了一个台阶。 9-12月：土地交易市场陷入疯狂 9到12月份，广州市共推出了40宗地，逐渐进入密集推地期，大面积地块较多，且推地数量较多，主要集中在各个区域。且下半年土地市场整体比较火爆，特别是优质地块的拍卖，地价竞争较为激烈，如广铁南站地块，面积大，周边环境较为优越；白云新城地块，众多的开发企业看好其未来发展潜力，成交楼面地价超过2万元/平方米，刷新了新的地王记录。总体来看，一方面政策调控频繁出台，限购、限贷、央行加息、住房公积金存贷款利率调整、央行调高银行存款准备金率10月15日到现在，从中央到广州本地，一轮接一轮的经济政策和楼
22、市新政袭击市场。然而，在这轮政策的狂风暴雨下，广州优质的土地资源依然受到开发商追捧。从广州市国土局的推地情况看，能看出其“以优质地块吸引资金”的良苦用心，但开发商的态度还有待观察。另一方面，受政策调控的影响，广州土地市场将维持冷热不均的现象，市中心地块和交通配套及资源丰富的地块拍卖，继续发“高烧”，土地价格依然会继续走高，成交非常的活跃。郊区土地，其价格不稳定，甚至恐怕遭遇流拍或底价成交的现象。 三、广州市2011年土地市场展望从2010年整体的房地产、土地、金融政策来看，整个房地产市场偏于收紧的主线，预计未来土地出让市场将有所收紧，我司对2011年土地市场展望如下： 1、从2010年土地、房地产政策来看，除了稳定房地产市场价格外，需增加土地供给，特别是保障性住房的供给，因此，预计2011年土地市场供应结构有所调整，将继续大量增加保障性住房用地供应； 2、囤地查处力度有所加强，特别是对囤地一年以上未开发的企业禁止其再购买土地进行开发，且银行准备金不断上调，房地产开发贷款有所收紧，对房地产开发企业都有一定的打击；通过打击囤地炒地的行为，减少开发企业坐等土地涨价的心理，实现土地市场的有效需求。从而减少开发企业拿地的盲目性，减缓土地价格增长速度。第 21 页 共 21 页