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1、XX年广州市房地产土地市场年度分析报告20页一、2010年全年政府出让土地成交明细表（不含从化、增城）广州市2010年全年成交土地（招拍挂）（不含工业）地块名称土地属性土地面积容积率总建筑面积挂牌起始价起拍楼面价成交总价楼面(m2)(m2)（万元）(元/m2)（万元）m2)琶洲A区也块商务办公用地27773.0W 8331041498498141498东风西路源 街1420号 、源溪*二类居住用地31046. 95W 180954465. 367246871002010NJY-1区南沙街金二类居住用地108172.0W 216342530116925802010NJY-2区龙穴岛海商业用地59
2、16. 325.0W 29581.652381771流拍1018土地属性土地面积容积率总建筑面积挂牌起始价起拍楼面价成交总价楼面AH041018: 商业金融业用 地)、交通设施 用 地 ； AH041023:商业 金融业用地JAH041018：29060；AH041023:91756.0AH041018：174360；AH041023：5505088079383988079地块名称每珠区新港以南、新洛路以西1023地块白云区白云云城东路西商业金融12910002地业用地(C2)23311W5.89490267361白云区金沙I702A-06 地住宅用地945192.8264653九龙大道以 新
3、知识城-A5地块科研设计用地642992.0九龙大道以商业金融660663.011117242012210002252522500地块名称土地属性土地面积容积率总建筑面积挂牌起始价J起拍楼面价成交总 价J楼面新知识城-A6地块用地九龙大道以 新知识城-A4地块居住用地104094 （净居住 92094 m2）W1.6（居住份 额）荔湾黄沙大佚南站居住用地、 城市公共建筑 用地、城市公共 绿地261507 （可 建筑面积 155559）3.24977894792279627860000科学城科翔 北、香山路 KXC-Hl-1地商业金融业用地1809641.326005110526005开发区科学
4、 泰大道以商业金融业用地447542.213915141313915地块名称映日路以北 4-5地块土地属性土地面积容积率总建筑面积挂牌起始价起拍楼面价成交总价楼面开发区永与-E6-7地块居住用地16188W2.5650016066500白云区云城 路东侧 10001地块商业金融用地397805.03W 200100999704996144000白云区云城 东侧、横二 侧、白云二 北 侧)7008-1 、 )7009地块二类居住 用地、公共服务 设施用地47485二类居 住用地W 2.81 ；公 共服务设施 用地 W 0. 78二类居住用 地 W 117927 ； 公共服务设施用 地 43208
5、43536900240000白云区云城二类居住18998W 53384368356900110000地块名称土地属性土地面积容积率总建筑面积挂牌起始价起拍楼面价成交总价楼面东侧、横二 侧、白云二 北 侧）7008-2 地用地2.81白云区云城 东侧、横二 侧、白云二 北 侧）7008-3 地二类居住用地207952.81W 58586404246900117000城秀区大新 北、天成路 、濠畔街以 海珠南以西 地商业、住宅5382 （可建 设用地面积 4026 ）8.7地上总建筑 面积W 34943 （含已建裙楼商 业建筑面积 16028平及未 建住宅建筑面积 18915 平）11452327
6、727000番禺区沙头 江禺山西路 沙头街地块商业用地98417（可建设用地74170）W2.0W14834032700220432700地块名称土地属性土地面积容积率总建筑面积挂牌起始价起拍楼面价成交总价楼面番禺区大龙环路西侧地二类居住用地10325（可建设用地7750）4.03100011400367711400天河区东圃 进村中山大 菊商品住宅21517W35614.320521576220251花都区107以西A地块商业金融业用地41040（可建设用地25162）2.0W503245284105013500花都区107商业金融85824（可建2.01246401156692830500
7、地块名称以西B地块土地属性土地面积容积率总建筑面积挂牌起始价起拍楼面价成交总价楼面业用地设用地62320）二、广州市2010年土地市场分析1、土地出让成交情况从2010年全年的土地实际供应量来看，截止2010年底，政府（不含从化、 增城）招拍挂出让城镇建设用地（不含工业）共57宗（含流拍5宗），面积约 291. 77万平方米。从区位来看，广州市的土地面积供应要紧集中在荔湾、萝岗、 番禺与白云，其中萝岗出让面积最大，占整体出让的37.93%,要紧是由于2010 年萝岗中新知识城出让土地面积较大，要紧大力进展科研与相应的配套住宅的进 展；而番禺区方面，尽管出让地块仅7宗，但其出让地块面积均较大，因
8、此供地 面积也相应较大。广州市2010年土地成交情况一览表行政区域供应宗地数所占比例供应面积（m2）所占比例天河23. 51%78, 2302. 68%越秀35. 26%17, 7550.61%海珠47. 02%88, 3683.03%荔湾610. 53%218,6427. 49%白云712. 28%261,7978. 97%蝴00. 00%00. 00%番禺712. 28%857,71929. 40%花都23.51%126, 8644. 35%南沙915. 79%160, 356.515. 50%-tr t-L* 萝冈1729. 82%1, 107, 97237. 97%合计57100. 0
9、0%2,917, 703.51100. 00%屋管理局，同致诚评估公司整理）（资料来源：广州市国土资源与房口天河越秀口需味口争灌白a 口函埔番禺口花都南沙回蓼岗2010年广州市分区土地出让趣分布图一口天河越秀口得味口学落白云口黄埔番禺口花都南沙，梦岗2010年广州市分区土地出让面积分布图工业市场方面，仍以萝岗工业用地出让为主，且出让地块多数以出让底价成交。2、土地出让价格2010年的土地市场出现前松后紧的局面，上半年供应数量较少，仅供应12宗土 地，且流拍2宗，土地市场较为平静，2010年下半年，土地一级市场供应量增 加，且各区域都有较多宗地供应，一级市场火爆，地王再次频频出现，要紧表达 在下
10、列几点：11月25日，荔湾黄沙大道广铁南站居住用地、城市公共建筑用地、城 市公共绿地成交楼面单价达17276元/平方米，其成交单价已超过天河区珠江新 城住宅楼面单价，成为拍卖时点的地王；12月16日，白云区白云新城二类居住用地成交楼面单价突破2万元/ 平方米，再次刷新了广州市的新地王记录，与邻近的新建普通住宅价格逼近；H月1日，通过百轮激战，深业南方地产以22. 1亿元夺得这幅“回炉” 地块，8351元/平方米的楼面地价超越前地王身价（7935元/平方米）；2010年下半年推地45宗，流拍三宗，一宗位于南沙，一宗位于番禺, 还有一宗位于海珠琶洲，琶洲地块由于入市门槛过快，造成了流拍；花都区此次
11、推出了仅有的2宗商业金融业用地，成交楼面地价远高于起 始的挂牌价，成交楼面单价在2500元/平方米左右。3、土地市场分析由量跌引发的土地市场冷清的连锁反应,更加让地方政府关于房产新政的实 施进退两难，广州传出市场土地供应“下限说”，有消息称“5平方公里事实上 是弹性供地区间的上限,还有一个鲜为人知的供地下限,为2平方公里”。2010 年广州全年计划出让商品住宅用地5平方公里，其中2平方公里位于中心城区， 2010年上半年，广州土地市场交易惨淡，结果上半年只推出了 12宗用地，并有 两宗流拍，上半年仅成交了 0.4平方公里，占全年比例的8%,在一线城市中排 名垫底。1-6月：土地交易市场静如死水
12、6月29日中铁集团独揽荔湾高尔夫球场地块后，广州上半年土地出让宣告 了一段落了。上半年广州住宅土地供应为6宗，商业用地6宗，其中两宗商业用 地流拍，土地总成交10宗，出让金总额为29. 19亿，全年广州供地计划是2000万平米，上半年成交土地面积为15. 9万平方米，这与全年土地出让计划相比， 只是冰山一角，仅是8%o其他城市情况则大为不一致，上半年南京土地出让金 已达94. 08亿元，杭州250亿，与之相比，广州土地出让效率偏低。7-8月：土地交易市场依然相对冷清7-8月相继推出了 5宗地块，要紧集中在番禺区，其中番禺区中心城区南 区规划滨江大道北侧地块交易价格突破了 2007年原地王拍卖价
13、，达到了 7282 元/平方米，使得番禺中心城区的楼面地价上了一个台阶。9T2月：土地交易市场陷入疯狂9到12月份，广州市共推出了 40宗地，逐步进入密集推地期，大面积地块较多, 且推地数量较多，要紧集中在各个区域。且下半年土地市场整体比较火爆，特别 是优质地块的拍卖，地价竞争较为猛烈，如广铁南站地块，面积大，周边环境较 为优越；白云新城地块，众多的开发企业看好其未来进展潜力，成交楼面地价超 过2万元/平方米，刷新了新的地王记录。总体来看，一方面政策调控频繁出台，限购、限贷、央行加息、住房公积 金存贷款利率调整、央行调高银行存款准备金率10月15日到现在，从中央 到广州本地，一轮接一轮的经济政
14、策与楼市新政袭击市场。然而，在这轮政策的 狂风暴雨下，广州优质的土地资源依然受到开发商追捧。从广州市国土局的推地 情况看，能看出其“以优质地块吸引资金”的良苦用心，但开发商的态度还有待 观察。另一方面，受政策调控的影响，广州土地市场将维持冷热不均的现象，市 中心地块与交通配套及资源丰富的地块拍卖，继续发“高烧”，土地价格依然会 继续走高，成交非常的活跃。郊区土地，其价格不稳固，甚至估计遭遇流拍或者 底价成交的现象。三、广州市2011年土地市场展望从2010年整体的房地产、土地、金融政策来看，整个房地产市场偏于收 紧的主线，估计未来土地出让市场将有所收紧，我司对2011年土地市场展望如 下：1、
15、 从2010年土地、房地产政策来看，除了稳固房地产市场价格外,需增加土地供给，特别是保障性住房的供给，因此，估计2011年土地市场供应 结构有所调整，将继续大量增加保障性住房用地供应；地块名称土地属性土地面积容积率总建筑面积挂牌起始价起拍楼面价成交总价楼面道拐角处2010NJY-3区南沙街芦二类居住用地15385.072.538462.675587415275874开发区J1-3地块商业金融用地6867 3W 2060127091315流拍邕洲A区也块商务办公用地27614W3.6W 9941049023493149023科学城了8-3地块商业（商服）6002W3.5W 21007237411
16、302374白云新城10005地块商业金融业用地169095. 03W 85058340003997525002、 囤地查处力度有所加强，特别是对囤地一年以上未开发的企业 禁止其再购买土地进行开发,且银行准备金不断上调，房地产开发贷款有所收紧, 对房地产开发企业都有一定的打击；通过打击囤地炒地的行为，减少开发企业坐 等土地涨价的心理,实现土地市场的有效需求。从而减少开发企业拿地的盲目性, 减缓土地价格增长速度。)625)622岭村土地属性土地面积容积率总建筑面积挂牌起始价起拍楼面价成交总价楼面三类居住用地113262.8 3171214051240. 51455（地二类居住用地28122 3W
17、 8436627966331562500二类居住用地37000 3W 9187228529310667000二类居住用地107772(可 建设用地 93340)1.8W 168012415002470流拍地块名称开发区-D3-1地块芳村原高尔A 地块芳村原高尔B 地块番禺区石楼地块名称土地属性土地面积番禺区桥南 二类居住22978良公路南侧用地容积率总建筑面积挂牌起始价起拍楼面价成交总价楼面2.2W 5055220800411521400番禺区中心 南区规划滨 道北侧、规 兴南路西侧 储备用地南 3地块二类居住用地112731 （可 建设用地 49686）1.8W8943539200番禺区中心
18、 南区规划滨 道北侧、规 涌路东侧政 备用地南区 也块二类居住 用地、商业金融 用地243989二类居 住用地W 1.8 ；商业 金融用地 2.0二类居住用 地 W 279922 ； 商业金融用地 W 46914132500威秀区达道二类居住53185.0255408948438340543504495002380009148地块名称土地属性土地面积容积率总建筑面积挂牌起始价起拍楼面价成交总价楼面用地天河区广州地段二类居住用地567132.8W158796762224800129000荔湾区旧龙 高尔夫球场 夬 AF030614二类居住用地39931（可 建设用地 35491）3.010647
19、344719420071000荔湾区旧龙 高尔夫球场 夬 AF030616 )617二类居住 用地、幼儿园用 地59211 （可 建设用地 54218 ）2.8143791632684400100000地块名称土地属性土地面积容积率总建筑面积挂牌起始价起拍楼面价成交总价楼面荔湾区旧龙 高尔夫球场 夬 AF030619二类居住用地51274 （可 建设用地 49348 ）2.813817459415430080000龙穴岛海港 拐角内侧UY-2地块商业金融业用地5916. 323.520707. 12274413252744丰田生活区2010NJY-4商业金融 业用地，可兼容 二类居住32264
20、W3.09678917076176420600地块名称土地属性土地面积容积率总建筑面积金洲管理区福酒店南商业金融业用地，可兼容252483.5883682010NJY-6二类居住南沙牌坊北 商务办公)10NJY-7地与商业金融业99623.029886挂牌起始132507622起拍楼成交总九龙大道以新知识城-A3-1地块九龙大道以新知识城-A3-2地块用地科研设计469502.0用地26011科研设计48091W2.0用地面价楼面1499255015700流拍26011地块名称土地属性土地面积容积率总建筑面积挂牌起始价J起拍楼面价成交总 价J楼面九龙大道以 新知识城-A3-3地块科研设计用地4
21、79062.0九龙大道以 新知识城-B2-1地块二类居住用地121890（净 居住面积 98490）2.6九龙大道以 南部快速路 中新知识城 -A1-1地块科研设计用地109644W2.03163031630九龙大道以 心知识城-B8地块商业金融业用地625693.0九龙大道以 心知识城-B1-2地块居住用地109573 （净居住 87703 m2）W2. 7（居住份 额）九龙大道以居住用地66789（净居 3.2地块名称土地属性土地面积容积率总建筑面积挂牌起始价J起拍楼面价成交总价 J楼面心知识城-B9地块住 62889 m2)（居住份额）南沙行政中东 侧4JY-8地块商业金融 业，可兼容二类 居住336193.0W10085710605105210605南沙科技创 心南侧 4JY-9地块二类居住用地21228.82.5W53072807615228076每珠区新港 以北、琶洲 道以南 ）218地块商业金融业用地197425.098710488624950流拍威秀区下塘峰畜牧场地商住楼住宅小区70551489210800725218500