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1、20100年广州州市房地地产土地地市场年年度分析析报告一、220100年全年年政府出出让土地地成交明明细表（不不含从化化、增城城） 广州市220100年全年年成交土土地（招招拍挂）（不不含工业业） 出让时间间地块名称称土地属性性土地面积积容积率总建筑面面积挂牌起始始价起拍楼面面价成交总价价成交楼面面价竞得开发发商()()(万元)(元/)(万元)(元/)3月100日琶洲A区区A133地块商务办公公用地27777 3.0 83331004149984981141499849811广东宝钢钢3月177日东风西路路源溪大大街144200号之一一、源溪溪一巷二类居住住用地31044 6.95 18809
2、5544655.3667246887100039244平南实业业3月188日20100NJYY-1南南沙区南南沙街金金洲村二类居住住用地108117 2.0 211634425300116992580011933肇庆第二二建20100NJYY-2南南沙区龙龙穴岛海海港大道道拐角处处商业用地地59166.322 5.0 2995811.65238817711流拍20100NJYY-3南南沙区南南沙街芦芦湾村二类居住住用地153885.007 2.5 3884622.677558744152775874415277时代宏泰泰4月166日开发区 KXCC-J11-3地地块商业金融融用地68677 3
3、 20060112709913155流拍4月277日琶洲A区区A122地块商务办公公用地2761143.66 99941004902234931149022349311广东电网网4月299日科学城KKXC-F8-3地块块商业（商商服）600223.55 211007723744113002374411300广州珍宝宝巴士有有限公司司5月6日日白云新城城AB2291000055地块商业金融融业用地地169009 5.03 85505883400003997752500061722佛山市伊伊爵投资资管理有有限公司司、佛山山市尚盟盟资产管管理有限限公司5月244日开发区 KXCCD-DD3-11地块
4、三类居住住用地113226 2.8 31171221405512400.51455512855（地面面价）广州森浩浩房地产产投资有有限公司司6月299日芳村原高高尔夫AA地块AAF03306225二类居住住用地281222 3 84436662796663315562500074088中铁房地地产集团团芳村原高高尔夫BB地块AAF03306222二类居住住用地370000 3 91187222852293106667000072933中铁房地地产集团团7月8号号番禺区石石楼镇大大岭村二类居住住用地1077772(可建设设用地9933440) 1.8 1668011241500024700流拍番
5、禺区桥桥南街市市良公路路南侧二类居住住用地229778 2.2 50055222080004115521400042333保利房地地产（集集团）股股份有限限公司8月311日番禺区中中心城区区南区规规划滨江江大道北北侧、规规划德兴兴南路西西侧政府府储备用用地南区区5-33地块二类居住住用地1127731 （可建建设用地地 4996866） 1.88944353920004383349500055355广州市城城市建设设开发有有限公司司番禺区中中心城区区南区规规划滨江江大道北北侧、规规划大涌涌路东侧侧政府储储备用地地南区44-2地地块二类居住住用地、商业金金融用地地2439989二类居住住用地 1
6、1.8 ；商业业金融用用地 2.0 二类居住住用地 22799922 ；商业业金融用用地 4669144132550040544 238000072822广州市城城市建设设开发有有限公司司越秀区达达道路二类居住住用地53188 5.02555408948835044 9148835822广州南岭岭铁路房房地产开开发有限限公司9月199日天河区广广州氮肥肥厂地段段二类居住住用地5671132.881588796676222248000 129000081244深圳市天天健房地地产开发发实业有有限公司司 荔湾区旧旧龙溪路路高尔夫夫球场FF地块AAF03306114二类居住住用地399331( 可建
7、设设用地 354491) 3.001066473344711942000 71000066688隽御管理理顾问（广广州）有有限公司司 荔湾区旧旧龙溪路路高尔夫夫球场EE地块AAF03306116 AAF03306117二类居住住用地、幼儿园园用地592111 （可可建设用用地 5542118 ）2.881433791163266844000 100000069555保利房地地产（集集团）股股份有限限公司 荔湾区旧旧龙溪路路高尔夫夫球场DD地块AAF03306119二类居住住用地512774 （可可建设用用地 4493448 ）2.881388174459411543000 8000005790
8、0保利房地地产（集集团）股股份有限限公司 9月200日龙穴岛海海港大道道拐角内内侧20010NNJY-2地块块商业金融融业用地地59166.3223.55207707.1227444132552744413255广州南沙沙国际物物流有限限公司丰田生活活区北侧侧20110NJJY-44地块商业金融融业用地地，可兼兼容二类类居住3226643.0096778917077617644 20600021288广东万业业置地有有限公司司及广东东创鸿房房地产开开发有限限公司（联联合体）金洲管理理区（祈祈福酒店店南侧）220100NJYY-6地地块商业金融融业用地地，可兼兼容二类类居住2524483.558
9、833681325501499915700017777广州市合合富投资资有限公公司南沙牌坊坊北侧220100NJYY-7地地块商务办公公与商业业金融业业用地996223.002988867622225500 流拍9月200日九龙大道道以东中中新知识识城ZSSCN-A3-1地块块科研设计计用地4695502.00260111260111480广州知识识城投资资开发有有限公司司九龙大道道以东中中新知识识城ZSSCN-A3-2地块块科研设计计用地4809912.00九龙大道道以东中中新知识识城ZSSCN-A3-3地块块科研设计计用地4790062.00九龙大道道以西中中新知识识城ZSSCN-B2-1
10、地块块二类居住住用地1218890(净居住住面积9984990）2.6610月118日九龙大道道以东、南部快快速路以以南中新新知识城城ZSCCN-AA1-11地块科研设计计用地10966442.00316330316330374广州知识识城投资资开发有有限公司司九龙大道道以西中中心知识识城ZSSCN-B8地地块商业金融融业用地地6256693.00九龙大道道以西中中心知识识城ZSSCN-B1-2地块块居住用地地1095573（净净居住8877003）2.77（居住住份额）九龙大道道以西中中心知识识城ZSSCN-B9地地块居住用地地667889（净净居住6628889）3.22（居住住份额）10
11、月225日南沙行政政中心东东侧20010NNJY-8地块块商业金融融业，可可兼容二二类居住住3361193.00100085771060051052210600510522银利（广广州）电电子电器器实业有有限公司司南沙科技技创新中中心南侧侧20110NJJY-99地块二类居住住用地212228.882.5553007280766152228076615222广州南沙沙置业有有限公司司10月226日海珠区新新港东路路以北、琶洲大大道以南南AH00402218地地块商业金融融业用地地1974425.0098771048866249500流拍11月11日越秀区下下塘西登登峰畜牧牧场地段段商住楼住住宅
12、小区区7055514889210800072522185000124223君华地产产海珠区新新港东路路以南、新滘东东路以西西AH00410018、AH00410023地地块AH04410118:商商业金融融业用地地）、交交通设施施用地；AH00410023:商业金金融业用用地AH04410118：2290660；AAH04410223:9917556.00AH04410118：17443600；AHH04110233：55505508807793839988077938399地铁公司司白云区白白云新城城云城东东路西侧侧AB2291000022地块商业金融融业用地地（C22）2331115.88
13、9137740336736614902267366149022南方航空空白云区金金沙洲BB37002A-06地地块住宅用地地9451192.8826446533111117242011221000083511深业南方方11月11日九龙大道道以东中中新知识识城ZSSCN-A5地地块 科研设计计用地6429992.00225225225000475广州知识识城投资资开发有有限公司司九龙大道道以东中中新知识识城ZSSCN-A6地地块商业金融融用地6606663.00九龙大道道以东中中新知识识城ZSSCN-A4地地块居住用地地1040094（净净居住9920994）1.66（居住住份额）11月225日
14、荔湾黄沙沙大道广广铁南站站居住用地地、城市市公共建建筑用地地、城市市公共绿绿地2615507（可可建筑面面积15555559） 3.2497778994792227962778600000172776广州铁路路集团羊羊城铁路路实业发发展总公公司 12月88日科学城科科翔路以以北、香香山路以以东KXXC-HH1-11地块商业金融融业用地地18099641.332600051105526000511055中国南方方电网有有限责任任公司12月116日开发区科科学城开开泰大道道以东，映映日路以以北KXXC-II4-55地块商业金融融业用地地4475542.22139115141331391151413
15、3广东省天天然气管管网有限限公司开发区永永和区YYH-EE6-77地块居住用地地1618882.5565000160666500016066广州开发发区工业业发展集集团有限限公司白云区云云城西路路东侧AAB299100001地地块商业金融融用地3978805.003 2000100099977049966144000071966上海绿地地白云区云云城西路路东侧、横二路路南侧、白云二二线北侧侧AB2290770088-1 、 AAB299070009地地块二类居住住用地、公共服服务设施施用地474885二类居住住用地 22.811 ； 公共服服务设施施用地 00.788二类居住住用地 11179
16、927 ； 公公共服务务设施用用地 43320843553690002400000203552保利广州州白云区云云城西路路东侧、横二路路南侧、白云二二线北侧侧AB2290770088-2地地块二类居住住用地189998 2.81 5333844368335690001100000206005保利广州州白云区云云城西路路东侧、横二路路南侧、白云二二线北侧侧AB2290770088-3地地块二类居住住用地207995 2.81 5885866404224690001170000199771中海地产产越秀区大大新路以以北、天天成路以以东、濠濠畔街以以南、海海珠南以以西烂尾尾地商业、住住宅53822（
17、可建建设用地地面积 40226 ）8.7地上总建建筑面积积 3349443 （含含已建裙裙楼商业业建筑面面积 1160228 平平 及未未建住宅宅建筑面面积 1189115平 ）1145523277727000077277广州嘉强强投资有有限公司司12月221日番禺区沙沙头街横横江禺山山西路南南侧沙头头街地块块商业用地地984117（可可建设用用地7441700）2.00148834003270002204432700022044广州海新新冷冻仓仓储有限限公司番禺区大大龙街东东环路西西侧地块块二类居住住用地103225（可可建设用用地77750）4.0031000011400036777114
18、00036777广州市盈盈创兴业业地产开开发有限限公司天河区东东圃镇前前进村中中山大道道以南商品住宅宅215117356614.32052215762220255157622广东润通通实业有有限公司司花都区1107国国道以西西A地块块商业金融融业用地地410440（可可建设用用地2551622）2.00503324528441050013500026833广州花都都雅居乐乐房地产产开发有有限公司司花都区1107国国道以西西B地块块商业金融融业用地地858224（可可建设用用地6223200）2.001244640011566692830500024477广州花都都雅居乐乐房地产产开发有有限公司
19、司二、广广州市220100年土地地市场分分析 11、土地地出让成成交情况况 从220100年全年年的土地地实际供供应量来来看，截截止20010年年底，政政府（不不含从化化、增城城）招拍拍挂出让让城镇建建设用地地（不含含工业）共共57宗宗（含流流拍5宗宗），面面积约2291.77万万平方米米。从区区位来看看，广州州市的土土地面积积供应主主要集中中在荔湾湾、萝岗岗、番禺禺和白云云，其中中萝岗出出让面积积最大，占占整体出出让的337.993%，主主要是由由于20010年年萝岗中中新知识识城出让让土地面面积较大大，主要要大力发发展科研研和相应应的配套套住宅的的发展；而番禺禺区方面面，虽然然出让地地块仅
20、77宗，但但其出让让地块面面积均较较大，因因此供地地面积也也相应较较大。 广州市市20110年土土地成交交情况一一览表 行政区域域供应宗地地数所占比例例供应面积积（）所占比例例天河23.511%78,2230 2.688%越秀35.266%17,7755 0.611%海珠47.022%88,3368 3.033%荔湾610.553%218,6422 7.499%白云712.228%261,7977 8.977%黄埔00.000%0 0.000%番禺712.228%857,7199 29.440%花都23.511%126,8644 4.355%南沙915.779%160,3566.511 5.5
21、00%萝岗1729.882%1,1007,9972 37.997%合计57100.00%2,9117,7703.51 100.00% （资资料来源源：广州州市国土土资源和和房屋管管理局，同同致诚评评估公司司整理）20100年广州州市分区区土地出出让面积积分布图图工工业市场场方面，仍仍以萝岗岗工业用用地出让让为主，且且出让地地块多数数以出让让底价成成交。2、土土地出让让价格 20110年的的土地市市场出现现前松后后紧的局局面，上上半年供供应数量量较少，仅仅供应112宗土土地，且且流拍22宗，土土地市场场较为平平静，220100年下半半年，土土地一级级市场供供应量增增加，且且各区域域都有较较多宗地
22、地供应，一一级市场场火爆，地地王再次次频频出出现，主主要体现现在以下下几点：111月225日，荔荔湾黄沙沙大道广广铁南站站居住用用地、城城市公共共建筑用用地、城城市公共共绿地成成交楼面面单价达达172276元元/平方方米，其其成交单单价已超超过天河河区珠江江新城住住宅楼面面单价，成成为拍卖卖时点的的地王；112月116日，白白云区白白云新城城二类居居住用地地成交楼楼面单价价突破22万元/平方米米，再次次刷新了了广州市市的新地地王记录录，与附附近的新新建普通通住宅价价格逼近近；11月月1日，经经过百轮轮激战，深深业南方方地产以以22.1亿元元夺得这这幅“回回炉”地地块，883511元/平平方米的
23、的楼面地地价超越越前地王王身价（779355元/平平方米）；220100年下半半年推地地45宗宗，流拍拍三宗，一一宗位于于南沙，一宗宗位于番番禺，还还有一宗宗位于海海珠琶洲洲，琶洲洲地块由由于入市市门槛过过快，造造成了流流拍；花都都区此次次推出了了仅有的的2宗商商业金融融业用地地，成交交楼面地地价远高高于起始始的挂牌牌价，成成交楼面面单价在在25000元/平方米米左右。 3、土地市市场分析析 由由量跌引引发的土土地市场场冷清的的连锁反反应,更更加让地地方政府府对于房房产新政政的实施施进退两两难，广广州传出出市场土土地供应应“下限限说”，有有消息称称“5平平方公里里其实是是弹性供供地区间间的上限
24、限,还有有一个鲜鲜为人知知的供地地下限,为2平平方公里里”。20110年广广州全年年计划出出让商品品住宅用用地5平平方公里里，其中中2平方方公里位位于中心心城区，220100年上半半年，广广州土地地市场交交易惨淡淡，结果果上半年年只推出出了122宗用地地，并有有两宗流流拍，上上半年仅仅成交了了0.44平方公公里，占占全年比比例的88%，在在一线城城市中排排名垫底底。 1-6月：土地交交易市场场静如死死水 6月月29日日中铁集集团独揽揽荔湾高高尔夫球球场地块块后，广广州上半半年土地地出让宣宣告了一一段落了了。上半半年广州州住宅土土地供应应为6宗宗，商业业用地66宗，其其中两宗宗商业用用地流拍拍，
25、土地地总成交交10宗宗，出让让金总额额为299.199亿，全全年广州州供地计计划是220000万平米米，上半半年成交交土地面面积为115.99万平方方米，这这与全年年土地出出让计划划相比，只只是冰山山一角，仅仅是8%。其他他城市情情况则大大为不同同，上半半年南京京土地出出让金已已达994.008亿元元，杭州州2500亿，与与之相比比，广州州土地出出让效率率偏低。 7-88月：土土地交易易市场依依然相对对冷清 77-8月月相继推推出了55宗地块块，主要要集中在在番禺区区，其中中番禺区区中心城城区南区区规划滨滨江大道道北侧地地块交易易价格突突破了220077年原地地王拍卖卖价，达达到了772822
26、元/平平方米，使使得番禺禺中心城城区的楼楼面地价价上了一一个台阶阶。 9-12月月：土地地交易市市场陷入入疯狂 9到112月份份，广州州市共推推出了440宗地地，逐渐渐进入密密集推地地期，大大面积地地块较多多，且推推地数量量较多，主主要集中中在各个个区域。且下半半年土地地市场整整体比较较火爆，特特别是优优质地块块的拍卖卖，地价价竞争较较为激烈烈，如广广铁南站站地块，面面积大，周周边环境境较为优优越；白白云新城城地块，众众多的开开发企业业看好其其未来发发展潜力力，成交交楼面地地价超过过2万元元/平方方米，刷刷新了新新的地王王记录。总体体来看，一一方面政政策调控控频繁出出台，限限购、限限贷、央央行
27、加息息、住房房公积金金存贷款款利率调调整、央央行调高高银行存存款准备备金率100月155日到现现在，从从中央到到广州本本地，一一轮接一一轮的经经济政策策和楼市市新政袭袭击市场场。然而而，在这这轮政策策的狂风风暴雨下下，广州州优质的的土地资资源依然然受到开开发商追追捧。从从广州市市国土局局的推地地情况看看，能看看出其“以以优质地地块吸引引资金”的的良苦用用心，但但开发商商的态度度还有待待观察。另一方方面，受受政策调调控的影影响，广广州土地地市场将将维持冷冷热不均均的现象象，市中中心地块块和交通通配套及及资源丰丰富的地地块拍卖卖，继续续发“高高烧”，土土地价格格依然会会继续走走高，成成交非常常的活
28、跃跃。郊区区土地，其其价格不不稳定，甚甚至恐怕怕遭遇流流拍或底底价成交交的现象象。 三、广州市市20111年土土地市场场展望从20010年年整体的的房地产产、土地地、金融融政策来来看，整整个房地地产市场场偏于收收紧的主主线，预预计未来来土地出出让市场场将有所所收紧，我我司对220111年土地地市场展展望如下下： 11、从从20110年土土地、房房地产政政策来看看，除了了稳定房房地产市市场价格格外，需需增加土土地供给给，特别别是保障障性住房房的供给给，因此此，预计计20111年土土地市场场供应结结构有所所调整，将将继续大大量增加加保障性性住房用用地供应应； 22、囤囤地查处处力度有有所加强强，特别别是对囤囤地一年年以上未未开发的的企业禁禁止其再再购买土土地进行行开发，且且银行准准备金不不断上调调，房地地产开发发贷款有有所收紧紧，对房房地产开开发企业业都有一一定的打打击；通通过打击击囤地炒炒地的行行为，减减少开发发企业坐坐等土地地涨价的的心理，实实现土地地市场的的有效需需求。从从而减少少开发企企业拿地地的盲目目性，减减缓土地地价格增增长速度度。