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1、融道机构市场月报2010-01政策频出 楼市走走向遭遇迷迷雾2009年年年末到22010年年年初，一一月之内房房地产调控控政策密集集出台，从从“营业税”到“国四条”，再到“国十一条条”，各项政政策剑锋所所指高房价价，意在给给日渐泡沫沫化的楼市市“高烧”降温消火火。诸多抑抑制投资政政策的出台台，加剧了了市场观望望氛围的形形成，再加加上季节性性因素，22010年年1月和2月楼市成成交低迷局局势已定。2010年年调控的核核心之一是是抑制投资资性需求，先先后收紧了了营业税政政策及二套套房贷政策策。其中房房贷政策的的执行由商商业银行定定夺，实际际效果大打打折扣，但但对消费者者的心理预预期产生较较大的影响
2、响作用。住住宅成交在在20099年底冲高高，进入22010年年以来，成成交量一路路低迷。北北京、上海海、广州、深深圳、天津津、重庆、成成都、杭州州、武汉等等重点城市市一手住宅宅总成交量量环比继续续下跌两成成以上，其其中一线城城市成交总总量环比下下跌20%，其余5个重点城城市成交总总量环比下下跌44%。相对于一手手住宅的回回落，受营营业税政策策的影响，二二手房市场场回落幅度度更大。据据相关统计计，20110年1月1日至1月10日，深深圳二手房房成交套数数为16990套，日日均成交套套数3388套，比上上月下跌776.7%。20100年1月1日-12日，北北京存量住住宅网签成成交量为44032套套
3、，与20009年12月同期期相比，下下降73.7%。随着着政策的逐逐步明朗化化以及春节节的休整，预预计春节后后刚性需求求将逐步入入市，市场场人气会慢慢慢恢复，届届时低迷的的市场局面面亦将有所所改变。本月徐州楼楼市成交跟跟全国大环环境如出一一辙，都有有很大的下下浮，但是是置业者的的购房热情情还是比较较激烈的。一一方面是由由于徐州整整体楼市泡泡沫现象不不甚明显，与与此次系列列调控所锁锁定的房价价绝对值和和涨幅过大大的城市相相比，徐州州本身的特特定发展优优势决定了了徐州未来来房地产可可开辟的潜潜力市场，作作为淮海经经济区的中中心城市，徐徐州未来的的吸附力将将是无法估估量的；另另一方面，随随着徐州城城
4、市建设的的进一步加加快，各区区域优势逐逐渐显现，因因此，局部部的利好将将为楼市更更添亮色。至于目前的的楼市迷雾雾，相信不不久之后必必定会拨开开云雾见青青天，楼市市回归理性性那是政策策所趋，民民心所向。第一章 本月提要要1.1 调控政策策“国11条条”发威，各各地观望态态度日盛1.2 二套房贷贷首付提至至40%，抑抑制投机性性购房成效效初显1.3 徐州本月月楼市成交交整体呈现现量跌价涨涨趋势1.4 徐州市22010年年城建重点点工程计划划公布，北北区成房地地产最大赢赢家1.5 本月重点点数据图1 本本月供应量量环比下浮浮36.228%，同同比上扬1119.004%图2 本本月成交量量环比下跌跌8
5、2.88%，同比比上涨800.3%图3 本本月商品房房分类供应应明细第二章 资讯回顾顾2.1 宏观政策策物业税模模拟征税将将推广至全全国 开开征步伐加加快 （22010-01-005 上上海证券报报）今年税务部部门将在全全国范围内内开展房地地产模拟评评税，物业业税“空转”工作在部部分地区试试点了6年年多之后，将将推广至全全国。专家家指出，这这一信息表表明物业税税开征步伐伐将大大加加快。从20033年5月开开始，财政政部和国家家税务总局局就分3批批在北京、辽辽宁、江苏苏、深圳、重重庆、宁夏夏、福建、安安徽、河南南、大连等等10个省省区市和计计划单列市市的32个个县、市、区区开展了房房地产模拟拟评
6、税试点点工作。“物业税一一旦开征，哪哪怕是试点点开征，都都将释放一一个信号，那那就是国家家要通过税税收调节房房价，打击击房地产市市场的投机机行为。”住建部将将严控二套套房贷 抑制投资资投机性购购房 （22010-01-007 武武汉晚报）2010年年初全国住住房城乡建建设工作会会议上，住住房与城乡乡建设部部部长姜伟新新明确指出出:房价上上涨过快、住住房和住房房建设用地地有效供应应不足的城城市，要增增加中小套套型普通商商品住房、廉廉租住房、经经济适用住住房、限价价商品住房房和公共租租赁住房建建设及其土土地供应数数量和比例例。 2009年年部分城市市房价过快快上涨，投投资投机性性购房是重重要因素。
7、姜伟新明确表示，在继续支持居民自住住房消费的同时，要更加严格二套住房信贷等管理，抑制投资投机性购房。国务院下下发关于于促进房地地产市场平平稳健康发发展的通知知 （22010-01-110 新新华网）2010年年1月7日日，国务院院再次将各各项政策综综合细化，下下发了关关于促进房房地产市场场平稳健康康发展的通通知，提提出了五大大类共计111项改革革措施，具具体内容如如下： 11、增加保保障性住房房和普通商商品住房有有效供给 （11）加快中中低价位、中中小套型普普通商品住住房建设。 （22）增加住住房建设用用地有效供供应，提高高土地供应应和开发利利用效率。 22、合理引引导住房消消费抑制投投资投机
8、性性购房需求求 （33）加大差差别化信贷贷政策执行行力度。 （44）继续实实施差别化化的住房税税收政策。 33、加强风风险防范和和市场监管管 （55）加强房房地产信贷贷风险管理理。 （66）继续整整顿房地产产市场秩序序。 （77）进一步步加强土地地供应管理理和商品房房销售管理理。 （88）加强市市场监测。 44、加快推推进保障性性安居工程程建设 （99）力争到到20122年末，基基本解决11540万万户低收入入住房困难难家庭的住住房问题。 （110）中央央将加大对对保障性安安居工程建建设的支持持力度，适适当提高对对中西部地地区廉租住住房建设的的补助标准准，改进和和完善中央央补助资金金的下达方方
9、式，调动动地方积极极性，确保保资金使用用效果。 55、落实地地方各级人人民政府责责任 （111）进一一步健全和和落实稳定定房地产市市场、解决决低收入家家庭住房困困难问题由由省级人民民政府负总总责，市、县县人民政府府抓落实的的工作责任任制。6部委联联合促国111条落实实 传递递调控楼市市信心 （20100-01-144 上海海证券报）保障性和普普通商品房房如何有效效供给，住住房建设用用地是否能能够得到有有效供应，如如何防范信信贷风险？针针对社会关关心的问题题，在133日举行的的国新办新新闻发布会会上，住建建部、发改改委、财政政部、国土土部、央行行、银监会会六部门负负责人结合合各自在楼楼市调控中中
10、的职责，详详细解读了了“国十一条条”的政策措措施，传递递出调控的的信心。齐骥强调，政政府一定要要把商品房房定位在首首先去满足足居住功能能上，各地地要严格执执行二套贷贷款政策。国土资源部部副部长贠贠小苏介绍绍，对于已已供土地，22010年年国土资源源部将采取取进一步严严格规范合合同签订的的内容等措措施，加强强对土地开开发利用的的监管，特特别是对土土地出让金金的收缴，对对土地开竣竣工时间的的限定，对对闲置土地地的查处和和监管等。银监会副主主席王兆星星介绍，对对于房地产产开发贷款款实行综合合的授信，要要求对于开开发商贷款款项目的资资本金要及及时足额到到位。同时时对于个人人住房按揭揭贷款的第第二套以上
11、上带有投资资和投机性性的，即为为了出售和和价值增值值而购房的的行为，实实行有效的的风险控制制。人民银行金金融市场司司司长穆怀怀朋表示，房房贷利率实实行差异化化定价不是是一个优惠惠利率政策策，是商业业银行在制制定商业化化的个人住住房贷款利利率的一个个底线，主主要还是防防范信贷风风险。政策急转转而下 观望情绪绪显现 （20100-01-155 新京报报）近期一系列列房地产调调控政策出出台，多部部门均出手手对决定房房地产价格格的投机、货货币和供求求因素进行行调节，对对楼市的影影响总体由由中性偏空空转为利空空，已有多多人预测22010年年楼市将强强势调整，或或将出现二二次拐点。最先抛出第第二次拐点点的
12、是国家家信息中心心专家委员员会办公室室副主任高高辉清，他他在1月66日的搜狐狐焦点新视视角论坛上上表示，今今年楼市或或将迎来二二次拐点，引引发极大争争论。此后后，1月77日，学者者钟伟在广广州某地产产论坛上称称，20110年房地地产市场必必将强势调调整；中国国银行发布布报告显示示，中国住住宅价格的的环比涨幅幅，有望在在今年下半半年出现下下降。随着一系列列调控政策策出台，市市场已经发发生变化，其其影响力从从实际操作作和心理预预期层面已已经显现，市市场开始出出现成交量量下跌及观观望。地方两会会密集“布防”楼市泡沫沫 （20100-01-277 中国国证券报）1月中旬开开始，地方方两会相继继拉开帷幕
13、幕。处在调调控十字路路口的房地地产业成为为各地人大大代表、政政协委员们们议案提案案的焦点，政政府工作报报告及主管管部门拟定定的政策纷纷纷剑指楼楼市泡沫。其其中，北京京明确表示示“将遏制房房价过快上上涨势头”，上海启启动经济租租赁房政策策研究，海海南决心防防止泡沫再再一次轮回回，天津、重重庆、南京京等城市则则提出大幅幅增加保障障房建设。北京市市长长郭金龙表表示，20010年，北北京将加快快中小户型型的廉租房房、经济适适用房、限限价商品房房、公共租租赁房建设设，确保占占全市住宅宅供地面积积的50%以上，占占全市住宅宅新开工建建设套数的的50%以以上。同时时，确保完完成新开工工建设和收收购13.4万
14、套、竣竣工交用44.6万套套。另外，北北京市今年年将完成11000亿亿元土地一一级开发投投资。坚持持节约集约约用地和“多储快供供”，优化土土地供应结结构，推动动二级开发发投资稳定定增长。2010年年，天津市市将改善中中低收入群群众住房条条件列为今今年20项项民心工程程的首要任任务，确定定全年开工工建设保障障性住房6650万平平方米、88.5万套套，向7.5万户低低收入家庭庭发放租房房补贴，完完成危陋房房屋拆迁2200万平平方米、44.4万户户的任务目目标。今年年下半年，以以新家园经经济适用住住房房源为为启动试点点，将经济济适用住房房购买对象象首次放宽宽至非拆迁迁中低收入入住房困难难家庭。1月2
15、5日日，上海市市政协十一一届三次会会议开幕。不不少政协委委员联名提提案，建议议当地政府府尽快出台台面向中等等收入家庭庭的限价房房措施，房房价略高于于经济适用用房，首先先针对住户户困难的中中等收入家家庭。这类类房产的销销售对象主主要是买不不起市场商商品房的中中低收入市市民。 南南京相关部部门也明确确表示，该该市将投入入300亿亿元开工建建设6个“城市住宅宅大型区”。目前，55个项目的的规划已经经完成，另另一个也正正在抓紧制制定，规划划建筑面积积从几十万万平方米到到二三百万万平方米不不等。“城市住宅宅大型区”以经济适适用房为主主，但同时时配建中低低价商品房房、人才公公寓等，主主要面向中中等及偏下下
16、收入人群群。与过去去保障性住住房有很大大不同的是是，“城市住宅宅大型区”强调交通通、就业、居居住、服务务的统筹和和谐，改善善居民的生生活质量。九部委联联合督查楼楼市新政 成交现现下降态势势 （20100-01-288 第一一财经日报报）在中央楼市市调控新政政出台不久久后，由九九部委组成成的联合督督查组已经经开始奔赴赴地方，督督查中央政政策在地方方的具体落落实情况。为为了遏制一一些重点城城市的房价价上涨过快快的问题，进进一步加强强和改善房房地产市场场调控，稳稳定市场预预期，国务务院办公厅厅在本月印印发了关关于促进房房地产市场场平稳健康康发展的通通知（即即国办4号号文件），该该文件提出出了从土地地
17、供应、信信贷政策等等多方面稳稳定当前楼楼市的政策策。 该该政策出台台后，国内内楼市成交交量已经出出现环比下下降态势，但但鉴于房地地产业对地地方经济的的重要性，业业界曾有担担忧地方政政府可能将将打折执行行中央的楼楼市调控政政策。对此此，中央层层面也有所所预警。住住建部副部部长齐骥本本月在国新新办新闻发发布会上也也透露，将将按照国办办4号文件件要求，加加强对各地地贯彻落实实房地产市市场调控政政策情况的的检查，对对房价上涨涨过快的地地方和城市市进行重点点督查，确确保各项措措施落到实实处。 国务院法法制办：新新拆迁条例例公开征求求民意 （20100-01-299 京华时时报）备受社会各各界关注的的国有
18、土土地上房屋屋征收与补补偿条例（征征求意见稿稿）于11月29日日正式向公公众公开征征求意见。征征求意见稿稿共五章章四十一条条，分别对对适用范围围、征收程程序、征收收补偿、关关于非因公公共利益的的需要实施施的拆迁等等问题予以以了明确规规定。2.2 城建规划划20100年徐州市市城建重点点工程计划划解读 （20100-01-100 徐州日日报）日前，徐州州市委常委委会研究通通过了徐徐州市20010年城城建重点工工程计划。根根据计划划，我市市安排8大大类、1449项城建建重点工程程项目，项项目总投资资664.94亿元元，20110年年度度计划投资资262.48亿元元。开发区工程程，打好“副中心”基础
19、，重重点实施高高新路、蟠蟠桃佛教文文化鲁尔大大道、铁路路专用线、高高铁定销房房、东部商商圈（包括括金龙湖小小镇、月星星商务广场场、君廷湖湖畔五星级级酒店等项项目）等66大项工程程。新城区工程程，完善配配套聚集人人气，重点点实施九号号路等基础础设施建设设工程及工工程学院二二期、中心心医院、中中小学等功功能性项目目建设和安安置房建设设、房地产产开发、物物流中心建建设6大项项工程。道路畅通工工程，巩固固交通枢纽纽地位，重重点实施徐徐贾快速通通道、珠江江路快速通通道及淮海海路、和平平路（湖北北路）贯通通工程、西西安路北延延等36个个项目。景观绿化工工程，园林林景观美化化城市，重重点实施百百果园、云云龙
20、湖、滨滨湖公园西西园、彭园园敞园改造造等18个个项目。住房保障工工程，改善善百姓民生生，重点实实施棚户区区改造、经经济适用房房及定销商商品房建设设等10个个项目。环境整治工工程，优化化城市人居居环境，重重点实施淮淮海路省级级示范路建建设、淮海海广场综合合整治、便便民疏导点点建设、重重点道路综综合整治和和治淮项目目等32个个项目。公用设施工工程，夯实实城市扩张张基础，重重点实施区区域灭火救救援应急中中心、翠屏屏山消防站站、道路大大修、路灯灯安装改造造、供水安安全保障、公公交发展和和天然气置置换工程等等13个项项目。商贸文化项项目，增强强中心城市市辐射力，重重点实施中中心商圈建建设、月光光经济项目
21、目、音乐厅厅、徐州博博物馆景点点改造和老老字号特色色街区等225个项目目。徐州市棚棚户区改造造惠及普通通百姓 （20100-01-100 徐州日日报）棚户区改造造是省委、省省政府加快快振兴徐州州老工业基基地的重大大战略部署署。我市按按照“3年任务务两年完成成”的目标，全全力加快棚棚户区改造造工程，截截至目前，原原定3年完完成的3007万平方方米棚户区区拆迁任务务，已完成成136万万平方米，占占全部拆迁迁计划的444%；4400万平平方米棚户户区安置房房建设任务务已完成、落落实1488万平方米米，占全部部建设计划划的37%。针对棚户区区改造中部部分低保户户、特困户户收入不高高、经济条条件差等问问
22、题，我市市制订了针针对性的动动迁帮扶措措施：对选选择货币安安置且购置置商品房的的，按房屋屋赔偿价补补贴10%；对符合合经济适用用房、廉租租房政策的的，优先以以经济适用用房、廉租租房予以安安置；对部部分购置拆拆迁安置房房有困难的的低收入家家庭尽可能能给予适当当补偿。目目前，被拆拆迁的合法法房产面积积基本实现现“拆一补一一”，保障了了拆迁工作作稳步有序序推进。记录徐州州市老小区区整治的脚脚步 （20100-01-11 徐州日日报）2009年年，徐州市市计划整治治的51个个老小区是是在老小区区整治3年年规划基础础上，针对对市区19996年以以前建成、建建筑面积在在2万平方方米以上的的尚未实行行物业管
23、理理的小区统统一进行的的，共有11362栋栋居民楼，总总建筑面积积435万万平方米。老老小区整治治将统一规规划设计、统统一招投标标、统一实实施、统一一验收，确确保改善市市民居住环环境。整治治包括拆违违、道路、路路灯、排污污管道、绿绿化等多项项内容，将将尽量扩大大车棚建设设面积，增增加老年活活动中心、图图书阅览室室以及休闲闲娱乐场所所，同时将将小区内的的营业门面面房也纳入入整治范围围。关注徐州州两会：让让困难群众众住上舒心心房 （20100-01-21 徐州日日报）2010年年徐州将加加大保障性性住房建设设力度，建建设和购买买定销安置置房2766万平方米米，续建经经济适用房房及廉租房房28万平平
24、方米，解解决好低收收入家庭的的住房困难难。徐州市全面面贯彻落实实国家和省省关于房地地产发展的的各项政策策，适当增增加中低价价位、中小小套型普通通商品住房房供应，加加大保障性性住房的建建设力度的的举措，引引起徐州市市两会代表表委员关注注。我市正在建建设的经济济适用房、廉廉租房工程程，主要用用于解决市市区常住户户口5年以以上、家庭庭人均月收收入6000元以下、人人均住房建建筑面积115平方米米以下的低低收入家庭庭住房难问问题。按照照市委、市市政府“全面覆盖盖、应保尽尽保、统筹筹规划、分分布实施”的原则，市市房产管理理局及时调调整了规划划设计方案案，扩大了了廉租住房房的建设比比例，将让让更多困难难群
25、众实现现住房梦想想。京沪高铁铁10月试试车 明年年正式运营营 （20100-01-26 彭城晚晚报）沿着城东大大道一路向向东，过了了风景秀丽丽的金龙湖湖景区，一一条铁路桥桥南北走向向横亘在眼眼前，这就就是未来的的京沪高铁铁。今年110月份，京京沪高铁就就要试车了了。盼了这这么久，高高铁说来就就要来了。京沪高铁徐徐州段全长长55.33公里，徐徐州站是京京沪高速铁铁路七大站站点之一。京京沪高速铁铁路建成后后，我市将将快速融入入北京、上上海2小时时经济圈，同同时进入长长三角和环环渤海3小小时经济圈圈。徐兰客客运专线和和徐连客运运专线建成成后，徐州州作为高铁铁“交会点”，“承东接西西、沟通南南北”。徐
26、州规划划局解读徐徐州市热点点地块规划划 （20100-01-29 徐州EE房网）徐州市城城市总体规规划（20007-22020）中中市域城镇镇体系规划划为，20010年徐徐州市域人人口和城市市化水平将将发展到总总人口约9955万人人，城市化化水平为446。在在住宅建设设规划上，文文件提出，住住宅建设原原则应注重重创造良好好的居住环环境，贯彻彻新区建设设与老城区区改造相结结合的方针针，实行住住宅小区化化和小区规规模化。住住区建设标标准：以中中档住宅为为主，兼顾顾各种不同同标准的住住区建设，以以满足不同同居住需求求，规划期期末实现每每户家庭拥拥有一套设设施基本齐齐全、居住住环境良好好的住宅，人人均
27、居住用用地面积226.800平方米以以上。 按照城市规规划，老城城区主要以以城市改造造为主，近近日，就徐徐州市老城城区住宅建建设发展情情况，徐州州市规划局局工作人员员进行了总总结：根据据徐州目前前的土地收收储情况，和和09年出出让的居住住用地的分分布情况，总总结下来，大大规模的居居住用地，主主要在城市市的东部，东东南，北部部，比如东东部绿地世世纪城东侧侧，云龙工工业园1、22、3、44号地块。还还有乔湖东东和乔湖西西地块，这这几块地面面积都在2200亩左左右。随着着棚户区改改造项目的的深入开展展，老城区区小规模的的地块也在在逐步实施施。包括欧欧庄拆迁，下下洪，小朱朱庄，津浦浦东路已经经开始拆迁
28、迁，即将拆拆迁结束，还还有新的项项目比如兵兵工路，建建北，云龙龙1、2、33道街。还还有韩山村村也要实施施拆迁和新新的建设，提提升老城区区面貌。这这些将大幅幅度提高老老城区的居居住环境。E房点评：本月初，随随着房地产产相关调控控政策的出出台，楼市市动态再次次成为媒体体所关注的的重点，各各家研究机机构和业内内人士纷纷纷预测20010年楼楼市走向；同时伴随随着部分城城市开发商商的大力推推盘、土地地热拍以及及购房者的的退房热潮潮，岁末年年初一系列列的调控政政策已经呈呈现了立竿竿见影的效效果。对于本次遏遏制房价过过快增长的的调控声音音以及抑制制投机投资资型购房的的明确态度度，政府的的调控政策策给开发商
29、商和整个楼楼市头上悬悬了一把利利剑，但是是这把利剑剑对于徐州州还感觉不不甚明显，相相较于一、二二线城市的的刀架脖子子来说，徐徐州头上的的利剑距离离头顶还有有一段距离离，因此短短时间内徐徐州楼市还还是呈现比比较稳定的的趋势。但是这也并并不说明徐徐州的楼市市泡沫不存存在，或者者徐州的房房价会呈现现高枕无忧忧的上涨趋趋势，日前前全国大部部分城市出出现的退房房热潮，在在徐州也相相对出现了了小规模的的退房现象象，可以说说徐州的调调控效应也也已经出现现，只是时时间周期将将会较长，一一旦大环境境出现较大大的变动，不不排除徐州州的房价会会存在下降降的可能。第三章 土地市场场3.1 土地供应应2010年年1月徐
30、州州市国有土土地出让信信息 （数数据来源：徐州市国国土资源局局）编 号区 域地块名称土地坐落土地用途出让面积（平方米）容积率起始价（万元）挂牌时间2010-1东 区原云龙区民民营工业园园一期2号号地块经二路以西西、郭庄路路以北城镇住宅7382001459002.51700002010年年2月100日9时至至20100年3月33日10时时商服5923001.92010-2东 区原云龙区民民营工业园园一期1号号地块经二路以西西、郭庄路路以北城镇住宅5064991.91200002010-3北 区原通域集团团地块二环北路南南，煤港路路西城镇住宅4404002.6-33.01320002010年年2月
31、100日9时至至20100年3月44日10时时2010-4北 区玉潭湖棚户户区F地块块玉潭湖东，文文学西路南南城镇住宅9185111.541402010-5南 区原奎山幼儿儿园及周边边地块中心医院南南侧，翠园园小区西侧侧居住35052.2-22.5750附件： 20110-1号号地块规划划图： 2010-2号地块块规划图：2010-3号地块块规划图：2010-4号地块块规划图：2010-5号地块块规划图： 出让地块点点评： 本本月徐州市市国有土地地共出让五五宗地块，总总出让面积积约3966亩，规划划住宅用地地307亩亩，包括一一宗棚户区区改造项目目地块。其其中20110-3号号原通域集集团地块
32、优优势比较明明显，以22.6-33.0的规规划容积率率来看，未未来该地块块项目将以以高层为主主。目前该该地块周边边已有滨湖湖城市花园园项目，该该项目尾盘盘均价为44500元元/平米 ，建筑形形态为小高高层和高层层，未来22010-3号地块块可以此作作为参考，相相信价格也也将不菲。此外，20010-11和20110-2号号原徐州民民营工业园园地块，体体量较大，建建筑形态将将以多层和和小高层为为主，西靠靠绿地世纪纪城，有绿绿地1300万方的成成熟社区作作为铺垫，相相信该地块块会有很大大的升值潜潜力。3.2 土地成交交2010年年1月徐州州市国有土土地成交信信息 （数数据来源：徐州市国国土资源局局）
33、地块编号土地位置土地面积（平平方米）规划用途容积率起始价（万万元）成交价（万万元）竞得人成交日期2009-91原卧牛山煤煤矿地块2125889城镇住宅1.41.9258100258100徐州华美房房地产开发发有限公司司2010.1.1332009-92徐贾快速路路东徐矿集集团棚户区区地块738622城镇住宅1.744304430徐州矿务集集团有限公公司2009-93城北工业集集中区振兴兴路南侧地地块135911工业0.7-11.0247247徐州承甫矿矿山设备制制造厂2009-94庙山路北侧侧工业地块块203188工业0.7758758徐州智晟机机械有限公公司2009-95京福高速公公路东侧地
34、地块1000889工业0.738433843江苏华电铁铁塔制造有有限公司2009-96杨山路南侧侧工业地块块7134工业1.0274274徐州贝欧丽丽服饰有限限公司2009-98房亭河北侧侧工业地块块193799工业0.1745745徐州中环水水务有限公公司2009-99经七路东支支路西侧地地块162899工业0.4620620徐州华气新新能源有限限公司2009-100长安大道西西侧工业地地块611022工业0.723482348徐州经济开开发区国有有资产经营营有限责任任公司2009-101原云龙区民民营工业园园一期4号号地块1541441城镇住宅 商服2.1350000554000江苏金洋房
35、房地产开发发有限公司司2010.1.1442009-102原滕氏机械械厂地块158688城镇住宅 商服2.224002400徐州市信联联金属回收收有限责任任公司2009-103新河南村棚棚户区改造造项目318522城镇住宅1.213361336徐州矿务集集团有限公公司2009-104联运公司地地块5475.8商服1.8-22.011481148徐州市滨湖湖花园房地地产开发有有限公司2010.1.1552009-105欧庄棚户区区南地块201911城镇住宅 商服2.890009000徐州高铁置置业有限公公司2009-106一号路西侧侧商业地块块272711商服1.824602460徐州经济开开发
36、区国有有资产经营营有限责任任公司成交地块点点评： 本本月徐州土土地市场共共成交155宗，其中中7宗为工工业用地，其其余则为城城镇住宅和和商服用地地，在住宅宅用地中，包包括3宗棚棚户区地块块，具有一一定的定向向性质。从从本月总体体成交情况况看，仅有有一宗地块块产生溢价价，其余均均以起始价价成交。可可见徐州土土地市场在在经过了22009年年的狂飙之之后，于新新年年初得得到了止歇歇，20110年徐州州土地市场场的平稳开开局，希望望能给徐州州整个市场场带来更加加稳定健康康的发展。E房点评：本月土地市市场的平稳稳开局给整整个徐州地地产市场带带来了良好好的开端，22009年年徐州共拍拍出地块886宗，出出
37、让土地66121.65亩，包包含了大量量的居住、商商业及综合合性用地，这这些土地给给徐州未来来两年内的的项目产品品开发奠定定了良好的的基础，未未来市场的的供应量十十分充足。但是不能忽忽略的是，去去年土地市市场整体情情况都呈现现了以高价价地块和高高溢价率成成交，从其其楼面地价价、建筑成成本、相关关税收、人人力开支以以及开发商商利润来看看，去年拍拍出的地块块未来仍将将引领一个个高房价的的时代。因因此，房价价的虚涨，一一方面是投投机投资者者的助推，另另一方面事事实上也是是由于高价价地块开发发成本而不不得不来提提高房源的的价格，这这也是无奈奈之举，是是既可恨又又可恕。本月土地的的成交，基基本都以挂挂牌
38、价格成成交，缩小小了溢价，减减小了开发发成本，从从理论上来来讲应该不不会产生太太离谱的房房价。近日日，相关部部门再次提提出严控“地王”效应，严严格规范土土地竞拍流流程，这从从根本上杜杜绝了“地王”的产生。诸诸如此类的的提案和报报道，大众众已见怪不不怪，“中国不缺缺乏好的政政策，缺的的是政策的的执行力”，假使将将这些好的的建议都付付诸于行动动，那么中中国的房地地产泡沫必必将不攻而而破，市场场又何愁不不能回归理理性。第四章 商品房市市场4.1 供应分析析徐州市2009-2010年每月商品房供应信息（单位：万）数据来源：徐州房地产信息网 徐州E房网市场分析部2.8327.325.4339.9139.
39、0519.1440.943.336.9341.4728.2936.9211.610510152025303540455009-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-01月 份2009-012009-122010-01环 比同 比供应量（万万）11.61139.91125.43336.228%119.04%E房点评： 本本月徐州市市商品房供供应量共计计23266套，供应应面积255.43万万平方米，环环比09年年12月339.911万平米下下浮36.28%，同同比09年年1月111.61万万平米上扬扬119.04%
40、。仔仔细观察近近半年来的的供应量变变化，去年年“金九”开门未红红，继而导导致“银十”供应量大大打折扣；本月由于于楼市新政政密集出台台，加之传传统淡季来来临，各地地观望态度度日盛，因因此本月徐徐州供应量量呈现一个个保守态势势，创下近近半年来的的又一个新新低，主要要还是为了了防止新房房源“消化”不良。4.2 成交分析析月份2009-012009-122010-01环比同比成交量（万万）14.055147.00325.33382.88%80.33%E房点评：本月徐州市市商品房总总成交套数数23366套，成交交面积255.33万万平米，环环比09年年12月1147.003万平米米下跌822.8%，同同
41、比09年年1月144.05万万平米上涨涨80.33%。从本本月成交量量分析，相相比09年年楼市小阳阳春阶段，基基本持平；由于年前前政策收紧紧、调控出出台，因此此赶搭末班班车现象助助推了楼市市成交高峰峰的产生，本本月楼市成成交再次走走向平稳，一一方面是由由于供应量量的缩水，另另一方面由由于各项政政策初显成成效。从本月供应应量和成交交量整体看看来，供求求基本相等等，这一现现象充分反反映了20010年楼楼市以平稳稳开局，“恒温楼市市”值得期待待。4.3 供求比分分析E房点评：仔细分析009年以来来徐州市每每月商品房房的供求关关系，部分分月份供求求关系严重重不平衡。供求关系是是决定整个个市场走势势的关
42、键因因素，也是是调控市场场稳定的先先决条件，只只有适度把把握市场的的需求，应应市而推，平平衡供求关关系，才能能做到更好好地消化房房源。本月整体供供求关系趋趋向于平稳稳，虽然没没有继续年年前楼市的的火爆，但但也没有像像其他城市市出现拐点点。可以说说，徐州本本月的楼市市已经进入入“恒温”状态，开开发商的推推盘力度恰恰到好处，置置业者的购购房热情依依旧澎湃，成成交价格指指数依然平平稳。细观本月楼楼市开局，诸诸多利好条条件密集呈呈现，城建建计划的公公布、高铁铁的启动等等等，无疑疑成为加速速徐州城市市建设的催催化剂，在在其他城市市进入观望望期时，徐徐州楼市反反而加剧了了消费者对对市场看涨涨的预期，因因此
43、，在接接下去的几几个月里，市市场进一步步回归理性性的前提之之下，徐州州继续年前前楼市热销销的“神话”将不仅仅仅只是个梦梦想。4.4 区域市场场分析项目列举北 区西 区南 区东 区中心区09-011月供应量量（单位：万）5.076.6401.930.8209-011月成交量量（单位：万）0.411.63.57.90.6709-122月供应量量（单位：）1561778.633704111.19377011.83 1347991.433009-122月成交量量（单位：）32087742087115 394033 8218776793922本月供应量量（单位：）1054000.90975166.055
44、14188.380本月成交量量（单位：）68798819171116428813962239302供应量环环比33%159%62%供应量同同比108%166%成交量环环比79%91%58%83%88%成交量同同比15788%20%53%77%39%供求比0.65 0.17 2.72 本月项目成成交排行榜榜 （数据据来源：徐徐州市房地地产信息网网）编 号项目名称所处区域销售套数本月营销活活动1鼓北嘉园北 区520本项目为鼓鼓楼区政府府定销房，本本月新出预预售证2绿地商务城城南 区511本月商务城城“绿地蓝海”热销，新新里海顿公馆馆第二批房房开盘当天天热销1661套，22栋住宅33天内清盘盘3国信龙湖湖世家南 区174龙湖世家一一期二批115栋房源源正在签约约，项目二二期首批房房源目前接接受咨询4城置国际花花园城南 区105城置国际花花园城1-12号楼楼多层以及及37、338两栋小小高层上房房进行中5开元四季西 区91开元麓郡郡本月新推推两栋多层层E13#、D200#号楼，共共计72套套房源6东观园北 区60东观园为徐徐矿集团内内部员工定定销房，目目前一、二二期房源正正在集中签签约7香槟城东 区14压轴景观楼楼王6号楼楼共90套套房源，火火爆销售中中8中茵龙湖湖国际南 区451、8、99号楼本月月正式签约约，计划春春节后推出出二期房源源共计11100多套套