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1、融道机构市场月报2010-02两会召开 楼市走走向值得期期待随着各项政政策的进一一步深入，本本月全国楼楼市普遍呈呈现供求萎萎靡，市场场观望态度度明显；同同时由于传传统淡季的的到来，本本月楼市成成交量急剧剧下滑。春春节期间，全国各大城市供求比例直线下降，北京、上海、深圳供应面积环比下降72%-98%不等，成交面积环比下降65%-86%不等，下跌态势日益明显。江苏三大城市南京、苏州、无锡三地楼市春节期间也未出现“虎势”，大年三十至正月初六7天时间，三地商品房交易量分别只有60套、3套和17套，楼市温度跌至今年以来的最低点。2月下旬，全全国主要城城市成交指指数普遍呈呈现节后恢恢复性增长长趋势，据据相
2、关统计计，全国十十大重点城城市成交指指数为555.72点点，较春节节期间环比比上升544.53点点；二十个个典型城市市成交指数数为48.84点，较较春节期间间环比上升升43.445点。（参参见E房网网市场周报报2-044）自2月以来来，徐州楼楼市成交连连续下滑，春春节期间，由由于假期效效应，导致致成交量跌跌入谷底。22月下旬，徐徐州市商品品房成交量量也呈现节节后抬头的的趋势，加加之徐州本本地各大项项目三月起起纷纷推盘盘，由此可可见，开发发商押宝“金三银四四”，市场回回暖值得期期待。3月全国两两会即将召召开，从此此前相关媒媒体资讯可可以预见，两两会期间有有关楼市调调控的提案案将成为关关注民生问问
3、题的焦点点，相信不不久之后一一系列更加加成熟的调调控政策会会应市出台台，届时，被被迷雾缭绕绕了两个月月的楼市势势必会拨开开云雾见青青天。20100版权声明明：本报告告由融道机机构徐州EE房网市场场分析部编编写，所有有提供的信信息均通过过本公司可可靠途径获获得，其准准确性、有有关观点和和预测均以以此为基础础推断所得得，仅供读读者参考。本本报告版权权归徐州EE房网所有有，未经本本公司正式式书面许可可和授权，任任何个人和和组织均不不得以任何何手段和形形式对本报报告进行发发布。如引引用、刊发发，须注明明出处为“徐州E房房网”，且不得得对本报告告进行有悖悖原意的删删节和修改改。注：本报告告中的信息息或所
4、表达达的意见并并不构成对对房地产市市场投资咨咨询建议。本文作者： 季爱生生 05516-8819100999 xzeefw_jjiaisshenggm第一章 本月提要要1.1 九部委督督察地方楼楼市调控 两会前前须有阶段段性成果1.2 国土资源源部：严防防房地产开开发资金流流入二三线线城市1.3 房贷收紧紧致银行业业务量大跌跌 楼市市或进入调调整期1.4 准备金上上调绷紧楼楼市神经 加重楼楼市观望情情绪1.5 中央督察察地方楼市市政策 专家称二二季度房价价仍上涨1.6 两会前夕夕各地楼市市调控措施施密集出台台1.7 徐州楼市市成交曝冷冷 “金三银四四”值得期待待1.8 徐州土地地市场异常常活跃
5、 保利抢滩滩拥揽三地地1.9 本月数据据提示 图1 本月商商品房供应应量环比上上月下浮661.500%，同比比09年22月上扬2245.994% 图2 本月商品品房分类供供应明细 图3 本月商品品房成交成成交量环比比上月下跌跌44.553%，同同比09年年2月下跌跌21.551%图4 本本月徐州市市各区域商商品房成交交信息图5 本本月徐州市市国有土地地出让信息息第二章 资讯回顾顾2.1 全国资讯讯中央一号号文件鼓励励农民建房房扩内需 （20100-02-02 徐州日日报）新世纪以来来指导“三农”工作的第第7个中央央一号文件件于20110年2月月1日发布布。这个题题为中共共中央、国国务院关于于加
6、大统筹筹城乡发展展力度，进进一步夯实实农业农村村发展基础础的若干意意见的文文件推出了了一系列含含金量高的的强农惠农农新政策，强强力推动资资源要素向向农村配置置是其最大大亮点。 文件强调，加快推进农村危房改造和国有林区（场）、垦区棚户区改造，继续实施游牧民定居工程。抓住当前农村建房快速增长和建筑材料供给充裕的时机，把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，采取有效措施推动建材下乡，鼓励有条件的地方通过多种形式支持农民依法依规建设自用住房。放宽中小城城市落户条条件，深化化户籍制度度改革，加加快落实放放宽中小城城市、小城城镇特别是是县城和中中心镇落户户条件的政政策，促进进符合条件件的农业转转移人口在在城
7、镇落户户并享有与与当地城镇镇居民同等等的权益。多渠道多形式改善农民工居住条件，鼓励有条件的城市将有稳定职业并在城市居住一定年限的农民工逐步纳入城镇住房保障体系。采取有针对性的措施，着力解决新生代农民工问题。统筹研究农业转移人口进城落户后城乡出现的新情况新问题。全国工商商联报告称称我国房地地产市场进进入新一轮轮增长期 （20100-02-05 每日经经济新闻）2月4日，全国工商联房地产商会下属的REICO工作室发布“20092010年度中国房地产市场报告”称，我国正在进入一轮新的房地产市场增长周期，报告还预计今年房价稳中有升。 报告称，中中年人的住住房改善需需求、800后的结婚婚刚性需求求仍会持
8、续续增加，预预计今年住住房需求将将继续增加加，但增幅幅会低于22009年年。同时，受受去年下半半年商品房房新开工面面积增加的的影响，今今年的市场场供给也会会增加。报报告预测，在在总体物价价水平温和和上涨的情情况下，22010年年房价稳中中有升。REICOO工作室博博士刘琳表表示，目前前房地产企企业资金充充裕，交易易量保持平平稳，降价价动力不足足。同时，在在经济回暖暖、物价温温和上涨的的态势下，房房价不可能能下跌。报告还称，我我国房地产产周期的“波谷”滞后于经经济周期11年，在经经历了20008年底底和20009年初的的低谷后，房房地产市场场已经进入入新一轮的的增长周期期。九部委督督察地方楼楼市
9、调控 两会前前须有阶段段性成果 （20100-02-08 广州日日报）据相关报道道，在中央央楼市调控控新政出台台不久后，由由九部委组组成的联合合督查组已已经开始奔奔赴地方，督督查中央政政策在地方方的具体落落实情况。这次督查被称为中国有史以来规模最大、覆盖最广的一次针对房地产调控政策落实情况的督查。除了北京、上海、广州、深圳这四大传统的热点城市之外，还包括像山西、湖南、河南、重庆、四川、江苏、浙江、内蒙，几乎所有的重点城市和省区都在名单上。1月25日日，督查组组先后到达达广西、河河南、江西西、山西、湖湖南开始了了相关的督督查工作，包包括房地产产的交易秩秩序的整顿顿，土地出出让制度的的完善，以以及
10、保障性性住房政策策落实的力力度以及抑抑制投机性性购房各种种效果的督督查。按照整体的的安排，在在虎年春节节到来之前前，相关的的督查情况况的汇总上上报工作将将陆续开始始。按工作作制度的要要求，在22010年年“两会”召开之前前，必须要要产生阶段段性的成果果。国务院院以及相关关的部委也也将根据督督查情况，来来考虑未来来的楼市调调控政策。国土资源源部：严防防房地产开开发资金流流入二三线线城市 （20100-02-09 人民民日报）2月8日，国国土资源部部召开20009年度度土地卫星星遥感图片片执法检查查工作部署署电视电话话会议。国国土资源部部部长、国国家土地总总督察徐绍绍史说，土土地违规违违法持续下下
11、降、总体体向好，但但尚未有效效遏制，当当前违法违违规用地反反弹压力依依然很大。 据介绍，22008年年度的卫片片检查比22007年年度违法违违规用地宗宗数和非法法占用的耕耕地面积均均下降了444%。总总体上看，土土地违规违违法在持续续下降。但但房地产开开发当中的的闲置地、囤囤地、炒地地问题，对对土地执法法监察提出出了新的任任务。据闲闲置土地统统计，20007年之之前供应给给开发商的的地还有110万亩，22007年年供的有33万亩，22008年年供的还有有1.5万万亩。另据据20088年统计公公报显示，当当年完成开开发土地面面积约为339.04495万亩亩。由此可可计算出，截截至20008年闲置
12、置土地面积积占20008年全年年开发土地地面积的337.133%。 根根据国务院院的部署，国国土资源系系统要严格格监管房地地产开发用用地，闲置置用地要按按规定处理理，对囤地地、炒地要要进行查处处。徐绍史史表示，现现在房地产产企业、房房地产开发发资金在向向二、三线线城市走，监监管的任务务非常重。 企业社会会责任十大大议题发布布 房价价过高入选选 （20100-02-100 京华时时报）2月9日，中中国社科院院企业社会会责任研究究中心发布布了中国国企业社会会责任基准准调查20010，以以及未来三三年内中国国企业社会会责任的十十大议题。除了传统的环境污染、食品安全、农民工权益等议题，本次“高房价影响
13、人民生活”也榜上有名。专家表示，这体现在近年来全国范围房价飞涨的背景下，社会普遍认为，房价定位已经不单单是房地产企业的市场行为，更是房地产企业应该对社会稳定承担的社会责任。未来三年中国企业社会责任十大议题具体如下：1.水资源源危机，淡淡水资源不不足，污染染严重； 2.污染问问题，空气气污染，城城市噪声和和垃圾污染染，农药和和化肥污染染；3.食品安安全问题，消消费者健康康受到影响响；4.土地退退化，可耕耕种面积不不足，粮食食安全存在在隐患；5.房价过过高，影响响市场秩序序和人民生生活；6.能源危危机，石油油、煤炭、天天然气等能能源日趋枯枯竭，价格格高涨； 7.农民工工权益保障障问题；8.气候变变
14、化危机，温温室气体排排放增加，全全球气候异异常；9.物种灭灭绝，植被被破坏，森森林面积减减少；10.加强强安全生产产，防范安安全事故。房贷收紧紧致银行业业务量大跌跌 楼市市或进入调调整期 （20100-02-133 第一财财经日报）在“国111条”加强房地地产信贷风风险管理、加加大差别化化信贷政策策执行力度度的导引下下，中行降降低房贷利利率优惠比比例的行为为正在被其其他银行逐逐步效仿，信信贷政策收收紧信号越越发强烈。据了解，目目前在深圳圳地区，深深圳发展银银行深圳分分行已经开开始实施首首套房贷利利率最低88折优惠，而而光大银行行执行的则则是首套房房利率与首首付比例相相关联的政政策，即住住房面积
15、限限于1400平方米以以下的情况况下，首付付四成利率率打7.55折，首付付二成利率率只能打88.5折。而在上海，建建设银行上上海分行目目前的要求求是首套房房必须首付付三成，根根据信誉以以及经济偿偿还能力利利率可以打打8或9折折。诸如工工行、农行行、招行尽尽管首套房房利率仍然然可以执行行7折优惠惠，但均将将首付款比比例提高至至三成。而而目前各银银行纷纷降降低房贷利利率优惠且且上调首付付比例，显显然已释放放出个人住住房消费信信贷收缩的的明显信号号。根据相关研研究报告分分析，今年年可能还会会多次提高高存款准备备金率，加加息成必然然之举。由由于房地产产业受货币币政策影响响很大，随随着信贷的的紧缩，楼楼
16、市必然受受到负面影影响。此外外，“一季度770个大中中城市房价价环比增幅幅将会收窄窄，二季度度可能出现现环比负增增长，下半半年总体呈呈盘整和小小幅下跌态态势。去年年房价涨幅幅过大的一一线和部分分二线城市市，房价将将出现程度度不一的下下跌”。房价同比比大涨 房企战略略收缩在所所难免 （20100-02-144 证券日日报）1月份，全全国70个个大中城市市房屋销售售价格同比比上涨9.5 。113日上午午，沪深两两市地产股股表现积极极，一度领领涨大盘。分分析人士认认为出现这这种走势，一一方面因为为全球通货货膨胀预期期的增加，另另一方面国国家统计局局最新公布布的1月份份房屋销售售价格数据据，也起到到了
17、支撑地地产指数上上扬的作用用。尽管1月份份房屋销售售价格同比比大涨，但但随着房地地产调控政政策的进一一步深入，开开发商战略略收缩已成成定局。会会有一部分分开发商因因不看好市市场前景而而主动放弃弃，春节过过后，房企企可能会调调整战略规规划，降低低拿地速度度、新开工工面积等。小小型房企的的日子会越越来越艰难难,新一轮轮行业调整整或在所难难免。准备金上上调绷紧楼楼市神经 加重楼楼市观望情情绪 （20100-02-155 北京青青年报）短短42天天内央行两两次收紧流流动性。央央行14日日再次宣布布，自2月月25日起起上调存款款类金融机机构人民币币存款准备备金率0.5个百分分点，继续续缓步收紧紧货币政策
18、策。此次上调存存款准备金金率大大出出乎市场意意料之外，但但也在情理理之中，因因为1月份份的新增贷贷款相对较较高，必然然再有措施施进行调整整。另外，货货币量的供供给也较高高，对于通通货膨胀的的压力较大大。有银行业内内人士指出出，虽然此此次调整对对银行利润润的影响不不大，不到到1%，但但是由于监监管层对信信贷的控制制更加严格格，资金来来源较为紧紧张的中小小型银行可可能会受到到较大的影影响。就楼市而言言，专家认认为，短短短42天内内央行两次次收紧流动动性，对地地产行业心心理影响加加剧，但短短期内对地地产商的直直接影响有有限，地产产行业的资资金状况在在中期内不不会骤然恶恶化。上海易居房房地产研究究院综
19、合部部部长杨红红旭分析，货币政策有三大工具，根据重要性依次为调整利率、调整存款准备金率、公开市场操作。央行从2010年元旦开始在42天内两次上调存款准备金率，会加重部分购房者的观望情绪，从而使市场需求下滑。中央督察察地方楼市市政策 专家称二二季度房价价仍上涨 （20100-02-200 华夏时时报）从今年1月月下旬开始始，住建部部联合国土土部、发改改委等九部部委地方政政府进行督督察，一方方面检查各各地方政府府对“国十一条条”及相关调调控政策的的落实情况况，另一方方面也为春春节后房地地产政策的的调整进行行调研与准准备。两会会在即，这这次被称为为有史以来来最大规模模的楼市督督察行动也也将按照国国务
20、院要求求，形成阶阶段性意见见。参与督察的的住建部专专家委员会会一位专家家表示，预预计二季度度开始，房房价还会呈呈现上涨，政政策调控的的力度在二二季度后期期将逐步加加强，政策策将出现明明显的“前松后紧紧”走势，而而房价相对对合理或涨涨幅不大的的二三线城城市房地产产政策还将将会适当放放宽。发改委价价格监测显显示36个个大中城市市房价涨幅幅回落 （20100-02-233 成都晚晚报）据国家发改改委价格监监测中心监监测，今年年1月全国国36个大大中城市新新建商品住住宅集中成成交价格为为74177元/平方方米，比去去年12月月上涨2.04%，涨涨幅比去年年12月下下降6.669个百分分点。其中中，经济
21、适适用房、普普通商品住住宅和高档档商品住宅宅环比分别别上涨0.75%、22.15%和2.119%。 调查结果显显示，成都都市今年11月房屋销销售价格同同比涨幅排排第11位位，环比涨涨幅与宁波波、深圳并并列排第110位。同同比涨幅位位居前三的的城市分别别是深圳（220.6%）、杭州州（12.7%）、广广州（100.6%）；环比涨幅幅位居前三三的城市分分别是西安安（3.33%）、武武汉（1.0%）、杭杭州与青岛岛（0.88%）。存款准备备金率上调调0.5个个百分点 开发贷贷个贷纷纷纷收紧 （20100-02-255 每日经经济新闻）据春节前央央行发布的的规定，从从2月255日起，再再上调存款款准备
22、金率率50个基基点。调整整后大型金金融机构（工工农中建交交邮）为116.5，中小型型金融机构构为14.5。流流动性回收收，限制了了银行贷款款规模。银银行业人士士告诉记者者，除了个个贷收紧力力度加大外外，目前很很多银行也也已经收紧紧了开发贷贷款业务。而而在银行间间市场，短短期资金的的价格也进进一步上扬扬。据了解，各各家银行的的资金都并并不宽松。银银行业几乎乎全线收紧紧个人按揭揭贷款，而而对房地产产商开发贷贷款的收紧紧也不是个个别现象。两会前夕夕各地楼市市调控措施施密集出台台 （20100-02-255 上海海证券报）全国两会召召开前夕，北北京、南京京、成都等等地调控楼楼市的措施施密集出台台，内容
23、涉涉及土地市市场整顿、房房地产信贷贷等诸多方方面。调控控措施频出出也在一定定程度上影影响到楼市市成交，目目前各地楼楼市成交仍仍比较清淡淡。“由于去年年楼市出现现过热状况况，不少城城市房价上上涨过快。在在全国两会会召开期间间，相关问问题可能引引发广泛关关注。因此此，两会召召开前夕，地地方政府为为房地产调调控定基调调、出措施施，是可以以理解的。”克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天向记者直言。从春节后不不少地方的的调控行动动来看，内内容涉及很很多方面。如如成都市政政府近日下下发关于于进一步加加强土地利利用管理工工作的紧急急通知，要要求对20008年、22009年年所有批而而未征、征征而未供、供供
24、而未用土土地进行全全面清理统统计，逐项项登记，建建立宗地数数据库，分分别提出处处理意见。南京则在春春节长假后后宣布将个个人住房公公积金贷款款最高可贷贷额度由330万元下下调至200万元，同同时暂停发发放二次以以上个人住住房公积金金贷款。北北京更是推推出11条条措施，从从供应、信信贷、市场场、监管等等多个方面面进行调控控。2.2 城市热点点20099年徐州市市经济运行行情况发布布 （20100-02-03 都市晨报报）2月2日，徐徐州市统计计局、国家家统计局徐徐州调查队队发布了22009年年全市经济济运行情况况。全市经经济在经历历了年初的的低迷后，迅迅速扭转了了经济增速速下滑局面面，逆势快快速回
25、暖、回回升、回复复，实现了了经济的总总体回升向向好及持续续回升向好好发展，整整体呈现VV形态势。全市服务业业实现增加加值8900.56亿亿元，同比比增长155.6%；服务业增增加值占GGDP比重重达37.2%，比比上年提高高0.6个个百分点。其中，房地产、金融和其他服务业增长较快，商品房销售面积526.14万平方米，增长78.8%；商品房销售额167.13亿元，增长112.4%。金融业实现增加值53.40亿元，增长31.4%；其他服务业实现增加值261.82亿元，增长17.0%。20099年徐州市市房地产投投资增四成成 （20100-02-21 都市市晨报）2009年年，徐州市市城建重点点工程
26、投资资量创历年年之最，885%以上上援川项目目完成，房房地产投资资超1833亿，完成成建筑业总总产值5225亿元。此此外，522项城建重重点工程提提前完工，购购买、建设设安置房1180万平平方米。棚棚改已经惠惠及168834户家家庭、6万万多居民。去年徐州市市安排城建建重点工程程101项项，重点实实施交通枢枢纽、商贸贸物流、旅旅游文化“三大中心心”和新城建建设、山水水景观、环环境改善、民民生实事“四大工程程”，年度投投资2444亿元，为为历年来项项目最多、投投资量最大大的一年。其其中，云龙龙湖“四合一”工程、南南湖水街、金金龙湖景区区、彭城壹壹号等工程程，已成为为市民和游游客的乐游游之所。20
27、09年年徐州市共共完成房地地产投资1183.336亿元，同同比增长440.577%；施工工面积11122.885万平方方米，竣工工面积6115.822万平方米米。同时，全全市房地产产新开工面面积7788.74万万平方米，同同比增长三三成以上。去去年徐州市市完成建筑筑业总产值值525亿亿元，列苏苏北第一。20100年徐州市市将建1119万平方方米安置房房 （20100-02-21 彭城晚报报）在去年启动动建设安置置房1800万平方米米的基础上上，今年徐徐州市计划划做好主城城区10个个项目1119万平方方米安置房房的建设，确确保完成购购买55万万平方米安安置房的计计划。徐州州市建设局局2月200日
28、召开22010年年度工作会会议，作出出上述安排排。去年，徐州州市全力推推进棚户区区改造，购购买、建设设安置房1180万平平方米，惠惠及168834户、6609699人。今年年，建设部部门将抓好好主城区110个项目目119万万平方米安安置房的建建设，确保保完成购买买55万平平方米安置置房的计划划。同时，积积极探索城城中村改造造的新途径径，力争取取得明显成成效。今年徐州市市将全力推推进棚户区区改造，优优先改造连连片规模大大、住房条条件差、安安全隐患多多、群众迫迫切要求的的项目，确确保改造规规范有序。同同时加大对对定销商品品房建设的的监管力度度，努力解解决过渡期期过长的问问题。徐州市今年年还将加快快
29、县城镇和和重点中心心镇建设。进进一步强化化新沂、邳邳州、沛县县、丰县、睢睢宁等五个个副中心城城市功能，建建设30个个特色鲜明明的中心镇镇，完善中中心镇考核核标准，启启动开展中中心镇创建建达标工作作。为促进房地地产市场健健康发展，建建设部门加加大房地产产市场监管管力度，维维护好市场场秩序，会会同政府法法制办进一一步完善住住宅项目交交付使用管管理规范，加加强全市住住宅配套基基础设施和和公共服务务设施建设设。曹新平调调研城建重重点工程时时强调迅速速掀起城市市建设新热热潮 （20100-02-22 都市晨报报）2月20日日，徐州市市委书记曹曹新平带领领相关部门门负责同志志对今年城城建重点工工程项目进进
30、展情况进进行调研。他他要求，抓抓好项目开开工，迅速速掀起城市市建设新热热潮，全力力以赴加快快特大型区区域性中心心城市建设设步伐。曹新平一行行先后来到到老东门、彭彭城饭店、彭彭祖园、云云龙湖西湖湖北大堤等等地实地查查看了项目目开工情况况，并听取取了市重点点办、鼓楼楼区、云龙龙区、泉山山区、九里里区及相关关职能部门门的汇报。今年徐州市市共安排88大类1449项城建建重点工程程，项目总总投资6665亿元，年年度安排2262亿元元，今年项项目安排为为历年来数数量最多、投投资量最大大、年度建建设任务最最重的一年年。为了快快速推进，确确保今年城城建重点工工程建设任任务早部署署、早启动动、早落实实，通过责责
31、任状，将将全年城建建重点工程程任务分解解落实到各各项目单位位。目前续续建项目已已经复工119项，新新建项目已已经开工220项，近近期计划新新开工322项。E房点评：本月各地楼楼市资讯提提及最多的的内容依旧旧是聚焦政政策走向和和调控效应应的观察，另另外春节期期间各地普普遍呈现的的成交量大大幅下滑，引引起了市场场的阵阵骚骚动，部分分地产研究究机构的拐拐点论、消消极预测以以及部分市市场评论员员的口水战战再次成为为媒体所关关注的焦点点。细观本月新新政策的出出台，存款款准备金率率的上调目目前对外给给出的利好好消息是将将严格控制制个人贷款款和房地产产开发公司司的开发贷贷款，这一一举措意在在使投机投投资性购
32、房房泛滥现状状和开发商商项目开发发的热情加加以抑制，这这一出发点点是好的，都都是为了控控制当前市市场的楼市市高温，但但是E房网网市场分析析部认为，这这一急措难难免有“病急乱投投医”的韵味。首首先，目前前的市场已已经明显呈呈现了非理理性的状况况，加之各各地楼市泡泡沫和需求求现状不一一，此时政政策的出台台可谓“牵一发而而动全身”，假使没没有经过成成熟的市场场调查和区区分各地现现状，不对对症下药，那那最终调控控的结果将将只是一个个泡影而已已；另外，部部分城市的的房价助推推因素很大大一部分是是由于供求求关系的严严重不平衡衡，房源紧紧缺，难免免造成物以以稀为贵的的局面，房房价上涨也也就合情合合理了，因因
33、此，此时时再度收紧紧开发商开开发贷款，那那势必会抑抑制部分中中小开发企企业的发展展，同时可可能加大大大型开发企企业对市场场的垄断性性，届时，调调控的结果果更是适得得其反。所所以，E房房网市场分分析部再次次呼吁，政政策的出台台要严谨有有条理，从从大的框架架细分至各各个细节，力力求一招见见胜。另外，本月月见诸各大大媒体报端端的焦点资资讯就是本本月成交量量的大幅下下跌，特别别是春节期期间的楼市市萎靡状况况。由于春春节传统的的假期效应应，成交惨惨淡早已不不是新鲜话话题，但是是由于目前前特殊的市市场背景和和敏感的时时间段，楼楼市的走势势和些许的的动态都足足以引起整整个市场的的轰动。但但是仔细分分析各家媒
34、媒体和研究究机构的分分析实例，单单从个别数数据或是采采用传统的的环比数据据来进行评评论，作者者认为如此此分析太过过片面，我我们可以回回顾一下008年年末末至09年年年初阶段段，当时成成交量和整整个市场预预期更不如如现在，但但是最终又又如何？所以，作者者认为在非非理性的市市场背景下下，我们要要理性地去去看待市场场的走势，任任何一个数数据都不能能决定整盘盘棋局的输输赢，更何何况作为政政府主要产产业的房地地产行业呢呢。此前EE房网市场场分析部已已经强调了了政府的“总体收紧紧，有保有有压”策略，从从中我们可可以看到，政政策里面的的弹性肯定定不会出现现市场所预预期的大跌跌或大涨局局面。所谓谓的“有保有压
35、压”，我们大大可以将其其理解为两两层意思，即即“房价大涨涨，保百姓姓，压开发发商”，“市场萎靡靡，保开发发商，压百百姓（刺激激消费）”。所以，今今后置业“只买对的的，不买贵贵的”才是驾驭驭市场的不不二法门。第三章 土地市场场3.1 土地供应应表3.1 20110年2月月徐州市国国有土地出出让信息 （数据来源源：徐州市市国土资源源局）编 号地理区域行政区域地块名称土地坐落土地用途出让面积（平方米）容积率起始价（万万元）挂牌时间2010-G1东 区金山桥经济济开发区杨山路南侧侧工业地块块开发区创业业大厦以西西，徐州诺诺万医疗设设备有限公公司以南工业76740.72922010年年2月233日9时至
36、至20100年3月111日100时2010-G2东 区金山桥经济济开发区蟠桃山南路路东延南侧侧工业地块块中石化加油油站东侧，蟠蟠桃山南路路东延南侧侧工业1377991.05382010-6西 区铜山县火花片区供供销社地块块徐商公路北北商服用地2961331426771.3-11.54400城镇住宅1534661.82010-G3东 区金山桥经济济开发区徐贾快速路路东侧工业业地块西至徐贾快快速路绿化化带，南至至三环北路路东延绿化化带工业28005520.71075552010年年2月255日9时至至20100年3月112日100时2010-G4北 区九里区三环北路东东延南侧工工业地块三环北路东东
37、延绿化带带南侧工业20036610.776802010-G5北 区九里区三环北路东东延北侧工工业地块三环北路东东延绿化带带以北工业22000000.784482010-G6北 区九里区三环北路东东延南侧立立交桥以西西工业地块块三环北路东东延绿化带带南侧工业10013330.738432010-G7东 区金山桥经济济开发区长安大道西西侧工业地地块东至长安大大道绿化带带工业2513440.79662010-G8东 区金山桥经济济开发区创业路东侧侧工业地块块西至创业路路绿化带工业2133771.1820续表3.11 20010年22月徐州市市国有土地地出让信息息（数据来源源：徐州市市国土资源源局）编
38、 号地理区域行政区域地块名称土地坐落土地用途出让面积（平方米）容积率起始价（万万元）挂牌时间2010-G9东 区金山桥经济济开发区引线河东支支路东侧工工业地块引线河东支支路绿化带带东侧，江江苏康博制制衣有限公公司北侧工业2039770.77842010年年2月255日9时至至20100年3月112日100时2010-G10东 区金山桥经济济开发区徐贾快速路路西侧工业业地块徐贾快速路路绿化带西西侧，徐海海路绿化带带北侧工业6263001.124042010-G11东 区金山桥经济济开发区广德路西侧侧工业地块块西至一零四四国道改线线段绿化带带，北至荆荆马河绿化化带工业6871880.7264020
39、10-G12东 区金山桥经济济开发区大庙工业园园路北侧工工业地块大庙工业园园路绿化带带北侧工业2389110.79172010-G13东 区金山桥经济济开发区徐海路北房房亭河东工工业地块南至徐海路路绿化带，西西至规划路路绿化带工业6582330.725272010-7西 区泉山区市民广场东东侧地块云龙湖北侧侧,东临苏苏堤路商业、文化化、旅游993699总建筑面积积20万平平方米3180002010年年3月5日日9时至22010年年3月199日10时时2010-8中心区鼓楼区河清路211号(原果果品公司）河清路西商业、办公公、酒店式式公寓45105.550002010-9东 区云龙区云龙区政府府
40、西侧地块块和平路北，云云龙区政府府西商办用地2178113.550002010-10东 区云龙区郭庄路南高高铁安置地地块郭庄路南侧侧,陇海铁铁路北侧居住3984771.736002010-11北 区九里区张小楼老工工人村及周周边地块徐丰公路东东侧居住5789111.430002010-G14东 区金山桥经济济开发区凤凰大道东东侧工业地地块西至凤凰大大道绿化带带,东至关关庄大沟绿绿化带工业13331101.15120附件：本月月住宅、商商办用地出出让地块规规划图2010-6号地块块规划图：2010-7号地块块规划图：2010-8号地块块规划图：2010-9号地块块规划图：2010-10号地地块规
41、划图图： 2010-11号地地块规划图图： 图3.1 20110年2月月徐州市国国有土地出出让信息比比例图示 图图3.2 徐州市市国有土地地出让信息息对比图示示月 份2009-022010-012010-02环比涨跌同比涨跌出让宗数（单单位：宗）8520300%150%出让面积（单单位：亩）7403962244466.67%203.24% 表33.2 本月土地地出让环比比、同比信信息出让地块分分析：本月徐州市市国有土地地共出让220宗地块块，总出让让面积144962550平方米米（约22244亩），包包括3宗住住宅用地、33宗商办用用地和144宗工业用用地，出让让面积分别别为1699亩、211
42、0亩和11865亩亩。本月土土地出让面面积环比上上月涨幅达达466.67%，同同比09年年2月上涨涨203.24%。其中20110-7、22010-8号地将将是未来竞竞拍的热点点地块，22010-7号地块块位于市民民广场东侧侧，紧靠云云龙湖和云云龙山，依依山伴水，土土地规划用用途为商业业、文化和和旅游，该该地块楼面面地价起价价15900元/平米米，未来该该地块将形形成高端的的商业文化化圈；20010-88号地块位位于市中心心大型商圈圈内，土地地规划用途途为商业、办办公和酒店店式公寓，楼楼面地价起起价20115元/平平米，目前前该地块正正在进行全全面拆迁。此此外20110-100号地作为为高铁安
43、置置地块，北北靠楚王陵陵，西接世世茂大盘，处处于成熟大大型社区范范围，从其其规划容积积率来看，未未来物业形形态将以多多层和小高高层为主。3.2 土地成交交表3.3 20110年2月月徐州市国国有土地成成交信息 （数据来源源：徐州市市铜山县国国土资源局局）地块编号所属区域土地位置土地面积（平平方米）规划用途容积率起始价（万万元）成交价（万万元）竞得人成交日期2009-055铜山新区铜山城区黄黄河路北侧侧、海河路路西侧、泉泉新路东侧侧1942220商业、住宅宅1.6349600639600保利铜山置置业发展有有限公司2010-02-0032009-056铜山新区铜山城区珠珠江路北侧侧、华山路路西侧
44、、玫玫瑰大道南南侧3827889A：旅馆业业B：住 宅A0.116B0.66226600501600保利铜山置置业发展有有限公司2010-02-0032009-057铜山新区铜山城区珠珠江路北侧侧、华山路路西侧、玫玫瑰大道南南侧1965110商业、住宅宅0.6178000426500保利铜山置置业发展有有限公司2010-02-0032010-001铜山新区铜山城区华华山路西侧侧968699住宅0.8145300192300深圳市物业业发展（集集团）股份份有限公司司2010-02-1102010-002铜山新区大彭镇程庄庄村133333工业0.9162162江苏华源石石化有限公公司2010-02
45、-092010-003铜山新区柳新镇苏家家村195277工业0.9241241徐州奥登机机械科技有有限公司2010-02-09表3.4 本月成成交地块数数据分析表表地块编号土地面积 （平方方米）容积率起始价 （万元）成交价 （万元）溢价率（%）楼面地价 （元/平方米）2009-05519422201.634960063960082.966%20582009-0563827889旅馆业00.16 住住宅0.6226600501600121.336%34482009-05719651100.6178000426500139.661%36172010-0019686990.814530019230032.355%24812010-0021333330.91621622010-0031952770.924