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1、融道机构市场月报2010-04政策趋紧紧打响楼楼市拉锯锯战本月随着着新一轮轮更为严严厉的政政策出台台，各部部委和地地方政府府都不约约而同地地加快了了政策落落实的进进程。短短时间内内，“实名购购房制”、“认房不不认贷”、“购房首首付500%”等具有有强烈指指向性的的政策纷纷纷出台台，似乎乎在向人人们昭示示本轮轮调控，将将坚决落落到实处处。对于此次次新政组组合拳的的开打，改改变了年年初以来来几轮调调控的“空调”局面，市市场反应应之强、调控效效应之快快出乎整整个市场场的预期期。在不不到一个个月内，房房地产峰峰值开始始下滑，调调控初见见成效。有专家家预测，如如果各地地执行政政策到位位，房价价疯长近近期
2、将被被遏制，并并且将进进入“量跌价价滞”的局势势。另外，细细观各地地市场动动态，部部分开发发商开始始打折销销售，一一改往日日作风；热点城城市迎来来投资客客撤资退退房的高高潮，整整个市场场波澜起起伏。作为三线线城市徐徐州，整整个市场场也因政政策的趋趋紧受到到了影响响，但是是从本月月各大项项目动态态来说，总总体呈现现“量升价价滞”的态势势，对于于目前日日益严峻峻的市场场观望情情绪，提提前放量量出手，赢赢得市场场份额也也许才是是对开发发商当前前最有利利的决断断。总之之，由于于市场总总体情况况相比一一二线城城市略为为乐观，因因此，从从本地开开发商的的举动来来看，与与政策拉拉锯的嫌嫌疑非常常明显，但但是
3、到底底能否躲躲过本轮轮调控利利剑的削削首，还有有待时间间的验证证。20110版权权声明：本报告告由融道道机构徐徐州E房房网市场场分析部部编写，所所有提供供的信息息均通过过本公司司可靠途途径获得得，其准准确性、有关观观点和预预测均以以此为基基础推断断所得，仅仅供读者者参考。本报告告版权归归徐州EE房网所所有，未未经本公公司正式式书面许许可和授授权，任任何个人人和组织织均不得得以任何何手段和和形式对对本报告告进行发发布。如如引用、刊发，须须注明出出处为“徐州EE房网”，且不不得对本本报告进进行有悖悖原意的的删节和和修改。注：本报报告中的的信息或或所表达达的意见见并不构构成对房房地产市市场投资资咨询
4、建建议。报告撰写写： 季季爱生 05516-8199109999 xzzefww_jiiaisshenngm第一章 本月月提要1.1 投资资购房指指数连升升4季，专专家建议议改革土土地招拍拍挂制度度1.2 银行行“差别化化”房贷，利利率变动动对投资资客影响响甚微1.3 国土土部：重重点城市市居住用用地价格格年涨幅幅超8%1.4 国务务院：房房价过高高地区可可暂停发发放第三三套房贷贷1.5 住建建部：未未获预售售许可证证，开发发商不得得收取定定金1.6 住建建部：预预售楼盘盘应公开开每套房房屋价格格1.7 住建建部要求求商品住住房严格格实行购购房实名名制1.8 二套套房以住住房套数数界定，不不再
5、以贷贷款为准准1.9 本月月数据提提示 图图1 本月徐徐州市商商品房供供应量环环比上月月上涨9961.27%，同比比09年年4月上上涨2224.55% 图22 本本月商品品房分类类供应明明细 图图3 本月徐徐州市商商品房成成交量环环比上月月上涨882.002%，同同比099年4月月上涨1140.35%图4 本月徐徐州市各各区域商商品房成成交信息息 图5 本月月徐州市市国有土土地出让让对比信息息第二章 资讯讯回顾2.1 全国国资讯投资购购房指数数连升44季，专家建建议改革革土地招招拍挂制制度 （20110-004-06 证券券日报）央行营业业管理部部4月4日发布布20110年第第一季度度调查报报
6、告，报报告显示示目前投投资型购购房占比比攀升至至23.1，连连续4个个季度升升高。房价“一一路高歌歌”的畅通通无阻，让让人们纷纷纷把矛矛头指向向了土地地的招拍拍挂制度度，这个个有效抑抑制了贪贪污腐败败的土地地竞买制制度，如如今被认认定成是是进一步步推高房房价的凶凶手。根根据中国国土地勘勘测规划划院日前前发布的的最新研研究报告告显示，全国重点监测城市的地价房价比均值已到达31.29，上海、天津、南京、杭州、宁波5城市的地价已占房价比超过40。对此，经经济学家家厉以宁宁给出的的建议是是，改革革土地出出让招标标制度，不不再实行行“价高者者拿地”，而是是“价低者者拿地”。所谓谓“价低者者得”指的是是，
7、企业业参与招招标时不不是报标标土地价价，而是是报标房房价或租租房价，而而出价最最低者将将最终中中标。他他认为，若若能以此此改革土土地招标标制度，则则整个中中国的高高房价问问题也将将迎刃而而解。近日,国国土资源源部邀请请了一些些开发商商和专家家学者参参加了一一次房地地产座谈谈会。而而据知情情者透露露，这次次座谈会会主题就就是有关关土地招招拍挂改改革。此此前，国国土资源源部在北北京召开开视频工工作会议议中首次次对外公公布，将将在全国国选择房房价上涨涨过快的的一线城城市和部部分二三三线城市市作为试试点，进进行土地地招拍挂挂制度改改革。土地“招拍挂挂”亟待改改进，仅是遏遏制地产产泡沫第第一步 （201
8、10-004-07 中国国证券报报）自20004年“831大大限”后，国国有土地地出让通通行“招拍挂挂”方式，但但是，66年来，城市房地产开发用地，尤其是一线城市的开发用地却越供越少，价格也越拍越高。显然，“价高者得”的市场化原则与政府垄断土地供应的做法，在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题的同时，也降低了土地整理、储备和供应的效率。业内人士建议，现行的土地招拍挂方式亟待改进。3月底，国国土资源源部公开开表示将将选择城城市作为为试点，进进行土地地招拍挂挂制度的的改革。改革的的方向是是着重完完善招标标制度，增增加招标标在土地地出让中中的份额额，改变变价高者者得的游游戏规则则。不过过，如何
9、何完善招招标制度度，防止止重蹈此此前协议议出让的的覆辙，依依然将考考验管理理者的智智慧。因此，有有专家建建议，土土地出让让之前，应应设定详详细的配配套设施施、限制制房价等等多种招招标条件件，满足足众多条条件后，再再价高者者得。有有了这些些前提条条件，投投标企业业就会考考虑成本本投入与与限定房房价之间间是否会会有利润润，再去去想是否否参与投投标，使使企业的的决策更更理性。不过，楼楼市虚高高的根本本原因是是供应不不足，改改进招拍拍挂制度度只是遏遏制地产产泡沫的的第一步步，更重重要的是是调整土土地管理理制度，比比如政府府土地储储备制度度改革等等。降低低土地一一级开发发和二级级开发之之间的巨巨大价差差
10、，提高高一级开开发的积积极性，这这是扩大大土地供供应的治治本之道道。银行“差别化化”房贷，利率变变动对投投资客影影响甚微微 （20110-004-07 中国国证券报报）在年初中中行率先先收紧首首套房贷贷款后，已已经有越越来越多多的银行行开始对对房贷利利率进行行调整。虽然不不少银行行并没有有明确叫叫停7折折优惠利利率政策策，不过过房贷收收紧已是是不争的的事实，银银行对购购房人实实行首套套房贷“差别化化”政策已已经成为为一种趋趋势。虽然银行行逐步取取消贷款款利率优优惠传达达了政府府抑制房房价增长长过快的的信号，不不过从市市场来看看，房价价和成交交量依然然保持在在高位，房房贷利率率的变动动对于投投资
11、客的的影响微微不足道道。根据相关关数据显示示，3月下下半月北北京二手手房市场场明显回回暖，快快速回到到20009年市市场最火火热的成成交量，日日均成交交量达到到了11117套套，相比比上半月月增长了了68.1%。对此相关关研究人人士表示示，对于于在去年年赚得盆盆满钵满满的投资资客来说说，利率率上的微微小变动动对其造造成的资资金压力力要小得得多。如如果是220年期期60万万的贷款款，按照照8.55折估算算仅比77折的月月供多3300元元左右，一一年下来来仅多不不到40000元元。相对对于房价价的上涨涨幅度，月月供的涨涨幅几乎乎微不足足道。国土部部：重点点城市居居住用地地价格年年涨幅超超8% （2
12、0110-004-110 新京报报）4月9日日，国土土部召开开发布会会，公布布国土土资源公公报。公报显显示，220099年全国国35个个重点城城市，综综合地价价平均增增长率为为5.666%，平平稳上升升，而居居住用地地地价则则平均增增长超过过8%。国土部公公开数据据显示，去年全国土地出让总价款为15910.2亿，比上年增长63.4%。其中，招拍挂出让价款15098.5亿，占出让总价款的94.9%，比重比上年提高1.8个百分点。另外，220099年全国国35个个重点城城市，综综合地价价平均增增长率为为5.666%。与前几几年相比比，这一一数字基基本持平平，甚至至低于220044年和220077年
13、数据据。国土部对对35个个重点城城市的地地价监测测始于220011年，在在9年的的综合地地价增长长率统计计中，大大多集中中于4%-6%，国土土部官员员称，除除20007年出出现过快快增长以以及20008年年的较低低增长外外，一直直保持在在5%-6%的的增幅，因因此去年年地价增增速仍在在合理范范围内。20099年，335个重重点城市市居住类类地价增增幅为88.633%，稍稍高于商商业（55.544%）及及工业（22.044%）地地价，同同时也超超过了综综合地价价（5.66%）。个别城城市或试试点个人人住宅房房产税 （20110-004-113 新京报报）近期，有有媒体报报道上海海、北京京、广州州
14、、重庆庆四个城城市将试试点征收收住房保保有环节节房产税税。对此此，有关关税法专专家表示示，目前前我国的的税收立立法权统统一收归归中央，地地方并无无权力单单独开征征房产税税，但是是，中央央的确有有可能统统一部署署，在几几个房价价较高的的城市向向个人住住宅试点点房产税税。 中央财经经大学税税务学院院副院长长刘桓说说，目前前公众对对于房产产税存在在一定误误解，“都以为为是一个个新税种种，其实实一直都都有，主主要是针针对城镇镇经营性性房屋，如如商业住住宅、居居民出租租的自有有房屋。这一次次讨论的的范围是是要不要要扩大到到个人非非经营性性住宅”。刘桓桓认为，之之所以目目前提出出房产税税，而不不是以前前一
15、直热热议的物物业税，是是因为物物业税为为全新税税种，其其通过程程序会非非常复杂杂，而房房产税是是已有税税种，只只需要对对其征收收的范围围和内容容进行一一些调整整，“绕开立立法程序序，可以以使其更更为快速速的出台台。”银监会会加强房房地产信信贷管理理，防范信信贷风险险 （20110-004-117 中国证证监会）中国银监监会166日消息息，银监监会有关关负责人人表示，为为配合国国务院整整顿房地地产市场场秩序，促促进市场场健康发发展，银银监会加加强对各各类房地地产贷款款行为规规范的监监管，要要求银行行业金融融机构切切实按照照国务院院常务会会议有关关要求，防防范房地地产信贷贷业务各各类风险险，实行行
16、动态、差别化化管理的的个人住住房贷款款政策。 该负责人人要求，银行业金融机构要根据市场、区域和借款人信用状况，贷款利率严格按风险定价，对首付成数实行动态、审慎管理。确保购房真实自住与交易背景，贷前审查应履行“面测、面试和居访”程序，严厉打击假按揭，制止加按揭以及非法集资行为。同时，加强对土地开发贷款、房地产开发商贷款的审慎性监管要求并已提出要求。国务院院：房价价过高地地区可暂暂停发放放第三套套房贷 （20110-004-118 互联网网）国务院117日发发布国国务院办办公厅关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知，通通知指出出商品住住房价格格过高、上涨过过快、供供应紧张张的地区区，商业
17、业银行可可根据风风险状况况，暂停停发放购购买第三三套及以以上住房房贷款；对不能能提供11年以上上当地纳纳税证明明或社会会保险缴缴纳证明明的非本本地居民民暂停发发放购买买住房贷贷款。个人住住宅消费费税或近近期开征征，税率根根据住房房套数进进行区分分 （20110-004-119 互联网网）个人住宅宅消费税税近期将将试点开开征，重重庆试征征方案获获决策层层批复。记者从从接近财财政部的的权威人人士处了了解到，目目前房房地产税税暂行条条例已已由财政政部税政政司着手手修订，或或将在近近期内公公布试行行。另一一方面，住住建部也也将“限购”权限下下放给地地方政府府。财政部的的思路是是希望先先在不开开征新税税
18、种的情情况下，对对大户型型、非自自住高档档住宅保保有环节节征收税税费，以以控制楼楼市投资资。上述权威威人士表表示，个个人住宅宅消费税税将有可可能分为为不同形形式在多多个城市市试点。其中，首首先是对对高端房房产交易易征税，即即特别房房产消费费税，将将会在重重点城市市试点开开征，具具体税率率以及如如何界定定高端房房产仍在在敲定中中。对于于拥有多多套房产产的特别别消费税税的税率率，将根根据买卖卖家庭拥拥有的住住房套数数进行区区分，买买卖家庭庭第二套套以上住住房的，税税率将根根据情况况规定为为交易差差额的220%-50%之间。住建部部：未获获预售许许可证，开发商商不得收收取定金金 （20110-004
19、-220 新华网网）住房城乡乡建设部部近日发发出关关于进一一步加强强房地产产市场监监管完善善商品住住房预售售制度有有关问题题的通知知，要要求各地地切实负负起责任任，加大大查处力力度，强强化房地地产市场场监管。通知要求求，今后后未取得得预售许许可的商商品住房房项目，房房地产开开发企业业不得以以认购、预订、排号、发放 VIPP 卡等等方式向向买受人人收取或或变相收收取定金金、预定定款等性性质的费费用。住建部部：预售售楼盘应应公开每每套房屋屋价格 （20110-004-220 新京报报）住房城乡乡建设部部近日发发出关关于进一一步加强强房地产产市场监监管完善善商品住住房预售售制度有有关问题题的通知知，
20、要要求各地地切实负负起责任任，加大大查处力力度，强强化房地地产市场场监管。通知要求求，房地地产开发发企业应应将取得得预售许许可的商商品住房房项目在在10日日内一次次性公开开全部准准售房源源及每套套房屋价价格，并并严格按按照预售售方案申申报价格格，明码码标价对对外销售售。 对已经取取得预售售许可，但但未在规规定时间间内对外外公开销销售或未未将全部部准售房房源对外外公开销销售，以以及故意意采取畸畸高价格格销售或或通过签签订虚假假商品住住房买卖卖合同等等方式人人为制造造房源紧紧张的行行为，进进行严肃肃查处。同时，通通知明确确了房地地产经纪纪机构和和执业人人员的各各种违禁禁行为，包包括炒卖卖房号，在在
21、代理过过程中赚赚取差价价，通过过签订“阴阳合合同”违规交交易，发发布虚假假信息和和未经核核实的信信息，采采取内部部认购、雇人排排队手段段制造销销售旺盛盛的虚假假氛围等等。住建部部要求商商品住房房严格实实行购房房实名制制 （20110-004-221 新华网网）住房城乡乡建设部部近日发发出关关于进一一步加强强房地产产市场监监管完善善商品住住房预售售制度有有关问题题的通知知，要要求商品品住房严严格实行行购房实实名制，认认购后不不得擅自自更改购购房者姓姓名。二套房房以住房房套数界界定，不再以以贷款为为准 （20110-004-22 上海海证券报报）银监会银银行业监监管一部部主任杨杨家才221日在在接
22、受记记者采访访时，解解读了最最新出台台的房贷贷新政。他强调调，新的的房贷政政策是以以房屋数数量来认认定是否否为第二二套、第第三套，同同时，认认定范围围以家庭庭为单位位。这与与此前执执行的二二套房认认定标准准出现了了根本性性的变化化。在此次“国十条条”房贷新新政出台台前，二二套房的的认定标标准是“是否利利用贷款款购买住住房，且且贷款是是否已还还清”。而杨杨家才指指出，房房贷新政政的二套套房认定定将“以房为为限，而而不是以以贷为限限”。所谓谓一套房房贷、二二套房贷贷，首先先购房单单位是家家庭而不不是个人人。家庭庭由三种种人组成成，本人人、配偶偶、未成成年子女女。一个个家庭只只要购买买了一套套房，再
23、再买房就就叫二套套。第三三套房也也是按家家庭，不不能证明明是二套套房的，那那就是第第三套房房。证监会会联合国国土部加加强对房房产企业业融资监监管 （20110-004-226 新华网网）证监会有有关部门门负责人人23日日说，证证监会将将采取措措施，联联合国土土资源部部，加强强对房地地产企业业融资的的监管。 证监会有有关部门门负责人人指出，对于房地产企业的融资申请，证监会要求保荐机构和律师就企业执行国务院关于促进节约集约用地的通知出具核查意见，在审核中，重点关注募集资金投资项目的用地已经“四证”齐全（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证），募集资金仅限于项目开
24、发。20099年上半半年，针针对房地地产企业业融资需需求进一一步急剧剧增长的的情况，证证监会于于当年99月确定定了与国国土资源源部的沟沟通联络络机制。目前拟定定两类企企业融资资申请纳纳入征求求国土部部意见范范围：一一是募集集资金拟拟投向房房地产项项目的股股权类融融资企业业；二是是募集资资金虽不不投向房房地产项项目，但但包含单单纯用于于补充流流动资金金或归还还银行贷贷款的内内容，且且原有业业务包括括房地产产经营的的股权类类融资企企业。2.2 城市市热点曹新平平强调加加快打造造生态宜宜居新城城区 （20110-004-02 徐州州日报）3月311日下午午，徐州州市委书书记曹新新平带领领相关部部门负
25、责责人调研研新城区区工程建建设进展展情况。他强调调，要高高起点、高质量量抓好基基础设施施、公共共服务项项目和景景观绿化化建设，确确保各项项工程按按时完工工，加快快打造生生态宜居居新城区区。加快基础础配套设设施和公公共服务务项目建建设，是是今年新新城区的的工作重重点。目目前，新新城区44号地块块小学主主体工程程已经完完成，77号地块块九年一一贯制学学校正在在进行教教学楼主主体施工工，徐州州工程学学院二期期部分土土建工程程陆续开开工，新新城区至至铜山新新区快速速通道开开工建设设，绿地地商务城城商住地地块正在在进行结结构施工工，市中中心医院院新城区区分院规规划选址址工作已已完成。曹新平平一行实实地察
26、看看了九年年一贯制制学校、徐州工工程学院院二期、新城区区至铜山山新区快快速通道道、绿地地商务城城的建设设情况和和市中心心医院新新城区分分院的设设计规划划，对工工程施工工、拆迁迁安置、资金筹筹措等方方面的一一些具体体问题提提出指导导意见，要要求进一一步加快快道路、学校、医院、住宅等等功能项项目的建建设，完完善新城城区的城城市功能能。今年棚棚户区改改造首批批项目审审批办结结 （20110-004-19 徐州日日报）为保障棚棚户区改改造项目目前期工工作顺利利推进，市市行政服服务中心心发改委委窗口积积极畅通通审批绿绿色通道道，截至至3月底底，该窗窗口已为为市委、市政府府今年确确定实施施的133个棚户户
27、区改造造项目中中的第一一批8个个项目，办办结了审审批手续续。据了解，市市棚户区区改造工工程面广广量大，涉涉及千家家万户，政政策性强强，时间间紧，任任务重，尤尤其在棚棚户区改改造项目目建议书书和可行行性研究究报告审审批阶段段，为确确定拆迁迁规模、配套设设施工程程量以及及总投资资等关键键数据，需需要衔接接投融资资主体、实施主主体、主主管部门门以及中中介机构构等多家家单位。该窗口口对报来来的棚户户区改造造项目，手手续齐全全的立即即拟草并并报领导导审签，做做到每个个棚户区区改造项项目都能能即时办办结，为为项目前前期工作作推进节节省大量量时间。曹新平平强调要要加快棚棚户区改改造步伐伐 （20110-00
28、4-23 徐州州日报）4月222日，曹曹新平主主持召开开棚户区区改造工工作调度度会，分分析前一一阶段我我市棚户户区改造造工作情情况，部部署下一一阶段工工作任务务。会上上，棚户户区改造造工作领领导小组组办公室室、各区区和徐矿矿集团、新盛公公司等单单位汇报报了棚户户区改造造项目的的进展情情况。今年，我我市确定定主城区区棚户区区改造项项目188个，拆拆迁面积积2000多万平平方米，其其中，鼓鼓楼区44个，云云龙区44个，泉泉山区88个，九九里区22个。根根据项目目的准备备情况，今今年上半半年计划划实施113个，目目前新建建北村、韩山、回龙窝窝3个项项目已经经启动拆拆迁，其其他项目目上半年年也将陆陆续
29、启动动拆迁。曹新平就就做好下下一步工工作提出出四点要要求：一一要严格格依法拆拆迁。既既要加大大拆迁力力度，又又要做到到阳光拆拆迁、和和谐拆迁迁、温情情拆迁。从现有有动迁情情况来看看，棚户户区的改改造关键键在动迁迁，动迁迁成败的的关键在在政策和和队伍。当前全全市上下下在棚户户区改造造的问题题上思想想高度统统一，舆舆论和群群众呼声声高度统统一，要要抓住这这种难得得的机遇遇加快推推进拆迁迁工作。要组织织精兵强强将，把把善于做做群众工工作、掌掌握动迁迁政策、比较有有经验的的同志派派到动迁迁一线，深深入细致致地做好好工作。二要切切实把握握拆迁工工作的节节奏和力力度。根根据轻、重、缓缓、急、难、易易，依次
30、次排出今今年所拆拆迁项目目，做到到有序推推进，及及时化解解拆迁中中遇到的的矛盾和和问题。三要加加快定销销商品房房的建设设。把加加快定销销商品房房建设作作为棚户户区改造造工作的的关键，做做到户型型合适、选址科科学、定定价合理理、质量量过硬，以以保证拆拆迁居民民住得起起、住得得好安置置房。四四要加强强投融资资的管理理。要用用好国家家的政策策，进一一步加强强融资力力度，拓拓宽融资资渠道，保保证资金金需要。E房点评评：本月各地地媒体对政政府导向向性政策策的出台台关注程程度异常常重视。据E房网网市场分分析部监监测显示示，本月月随着新新一轮调调控政策策的出台台，特别别是国国务院办办公厅关关于促进进房地产产
31、市场平平稳健康康发展的的通知和住房与城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知发布之后，各地反应异常强烈。以上两个个通知，内内容涵盖盖了投资资投机性性购房中中所涉及及的重点点问题，其其中市场场最关注注的当属属国务院院规定房房价过高高地区可可暂停发发放第三三套房贷贷以及住建建部规定定未获预预售许可可证，开开发商不不得收取取定金、预售楼楼盘公开开每套房房屋价格格、商品品住房严严格实行行购房实实名制以以及二套套房认定定标准等等，随着着这一系系列政策策的出台台，市场场观望程程度在短短短几天天之内激激增，部部分城市市甚至出出现退房房热潮以以及开发发商打折折销售的的场面。截止
32、目前前，新政政出台将将近一个个月，各各地成交交普遍受受到影响响，但是是房价依依旧坚挺挺，政府府和开发发商拉锯锯战再次次打响。另外，二二手房市市场也因因政策的的调整发发生了变变化，许许多售房房者都纷纷纷将二二手房改改售为租租，力图图暂避严严调风头头。作为三线线城市徐徐州来说说，此次次政策调调控也给给徐州房房地产市市场带来来了一股股强冷空空气，许许多楼盘盘都暂停停了营销销活动；另外，在外地投资客光顾徐州的同时，部分本地投资客却已开始抽手退房。可以说，本本轮楼市市调控收收效甚佳佳，但是是最终谁谁能坚持持到最后后，楼市市拉锯战战到底持持续到几几时，还还有待观观察。 另外，四四月出台台新政，本本报告将将
33、在后面面章节（第第六章）予以解读。第三章 土地地市场3.1 土地地供应表3.11 220100年4月徐州州市国有有土地出出让信息息 （数据来来源：徐徐州市国国土资源源局）编 号地理区域域行政区域域地块名称称土地坐落落土地用途途出让面积积（平方方米）容积率牌起始价价（万元元）起始楼面面地价 （元元/平米米）挂牌时间间20100-122南 区新城区新城区GG1号地地块昆仑大道道北侧城镇住宅宅813779.332.002170001333320100年5月月10日日9时至至20110年55月255日100时20100-133南 区新城区大龙湖水水街地块块新城区大大龙湖西西南岸商服1138896.10
34、.44856001879920100-144南 区新城区新城区接接待中心心地块昆仑大道道南侧商服5649950.7752550060220100-155南 区新城区城东大道道南侧地地块环湖大道道西支路路东、城城东大道道南商服2742254.004110037520100-166东 区金山桥经经济开发发区长安大道道东侧科科技研发发用地西至长安安大道绿绿化带科技研发发23699350.4-0.779256671020100年5月月12日日9时至至20110年55月266日上午午10时时20100-177东 区云龙区云龙工业业园一期期5号地地块西至庆丰丰路、北北至民富富路商住11399961.992
35、600001200020100-188西 区泉山区建国西路路商业步步行街东至纺织织路，南南至建国国西路商业1717704.55774001002220100-199南 区新城区新城区MM3-11地块新元大道道南侧，清清风路东东侧科技研发发办公用地地1693382.0012700375（备注：地块规规划图见见附件11）表3.22 220100年4月月徐州市市国有土土地出让让信息 （数据来来源：徐徐州E房房网市场场分析部部）地块用途途出让宗数数（宗）出让面积积（）住 宅1813779.33（约1122亩亩）商 业42149986.1（约约3222.5亩亩）商 住11139996（约约1711亩）科
36、技研发发、办公公用地22538873（约约3811亩）总 计86642234.4（约约9966.5亩亩）图3.11 徐徐州市国国有土地地出让信信息对比比图示月 份20099-04420100-03320100-044环比涨跌跌同比涨跌跌出让宗数数（单位位：宗）5381666.7%60%出让面积积（单位位：亩）299414996.51400.7%2333.3% 表3.3 本本月土地地出让环环比、同同比信息息出让地块块分析：本月徐州州市国有有土地共共出让88宗地块块，总出出让面积积66442344.4平平方米（约约9966.5亩亩），包包括1宗住宅宅用地、4宗纯商业用地、11宗商住用地地和2宗科技
37、研研发、办办公用地地，出让让面积分分别为1122亩、3222.5亩亩、1771亩和3881亩。本月土土地出让让面积环环比上月月涨幅达达1400.7%，同比比09年年4月上涨涨2333.3%。图3.22 220100-12220010-15号号地块位位置图在本月出出让地块块中，新新城区220100-122号G11号地块块、20010-13号号大龙湖湖水街地地块、220100-144号接待待中心地地块和220100-155号城东东大道南南侧地块块，除20010-12号号地块规规划用途途为城镇镇住宅外外，其余三三宗地块块均为商商业用地地。从以上四四宗出让让地块所所处区域域位置来来看，都都集中围围绕大
38、龙龙湖周边边分布，形形成大型型临湖观观景居住住商圈，给给新城区区的配套套建设注注入了新新的活力力。目前，新新城区大大龙湖周周边已经经明确规规划建设设体育公公园、五五星级酒酒店、生生态景观观区、休休闲中心心、商业业广场、双语学学校以及及三甲医医院，相相信随着着本次出出让四宗宗地块的的未来建建设，新新城区核核心版块块配套将将更加成成熟和完完善，未未来该商商圈的升升值潜力力将无法法估量。另外，在在本次出出让地块块中，220100-177号和220100-188号地块块也是未未来的热热点地块块。图3.33 20110-117号地地块位置置图其中，220100-177号地块块位于庆庆丰路以以东、民民富路
39、以以南，总总出让面面积11139996平方方米（约约1711亩），规规划用途途为商住住，容积积率1.99，地块块牌起始始价为2260000万元元，起始始楼面地地价约合合12000元/平米。此外，云云龙工业业园一期期1号地地块和22号地块块已于年年初成交交，1号号地块牌牌起始价价170000万万元，成成交价2263000万元元，溢价价率为554.77%；22号地块块牌起始始价1220000万元，成成交价1160000万元元，溢价价率为333.33%。此此次，220100-177号地块块体量较较大，并并且西靠靠绿地世世纪城，有有绿地1130万万方的成成熟社区区作为铺铺垫，相相信该地地块会有有很大的
40、的升值潜潜力。图3.44 220100-188号地块块位置图图20100-188号地块块东靠纺纺织路、南接建建国西路路，总出出让面积积171170平平方米（约约合255.755亩），规规划用途途为商业业，容积积率4.55，地块块牌起始始价为777400万元，起起始楼面面地价约约合10002元元/平米米。由于于该地块块地理位位置优越越，处于于人民广广场商圈圈，配套套齐全，商商业氛围围浓郁，相相信该地地块将会会是开发发商的角角逐重点点。 另据E房房网市场场分析部部数据监监测，徐徐州土地地市场继继3月继继三月供供应冷清清之后，四四月呈现现迅速回回扬趋势势，供应应猛增。而从土土地供应应性质上上看，未未
41、来房地地产开发发向商业业项目倾倾斜的趋趋势已日日渐明朗朗。附件1：本月出出让地块块规划图图(1)附件1：本月出出让地块块规划图图(2)附件1：本月出出让地块块规划图图(3)3.2 土地地成交本月徐州州土地市市场零成成交，继继上月土土地成交交急剧攀攀升之后后，年初初以来充充裕的供供应量消消化殆尽尽，另外外由于三三月下旬旬至四月月新供应应的土地地挂牌时时间将持持续至55月中下下旬开拍拍，因此此本月土土地零成成交现象象暂时不不能说明明土地市市场调控控效应显显现，而而对于部部分分析析机构对对徐州土土地市场场零成交交现象持持消极态态度的评评论，EE房网市市场分析析部对此此予以反反驳。据据E房网网市场分分
42、析部预预测，从从此次供供应地块块区域优优势和发发展前景景来看，相相信5月月徐州土土地市场场又将迎迎来一个个争夺高高潮，商商业地王王值得期期待。 第四章 商品品房市场场4.1 供应应分析 图44.1 徐州州市（市市区含铜铜山新区区）20009-20110年每每月商品品房供应应信息 图图4.22 220100年4月徐州州市（市市区含铜铜山新区区）商品品房分类类供应明明细户 型供应套数数（套）供应面积积（）面积占比比（%）1房178141882.4491.655%2房456994317704.4350.223%3房293223352218.7739.000%4房166290447.7743.388%
43、5房1629811.4440.355%复式236361441.4454.200%阁楼1210100.9330.122%别墅2191844.5331.077%住宅总计计813008594471.78100%表4.11 本本月徐州州市（市市区含铜铜山新区区）住宅宅分类供供应明细细月份20099-04420100-03320100-044环比涨跌跌同比涨跌跌供应量（万万）28.2298.65591.889611.277%2244.5% 表4.22 本本月徐州州市（市市区含铜铜山新区区）商品品房供应应环比、同比信信息E房点评评：本月徐州州市（市市区含铜铜山新区区）商品品房供应应量共计计88118套，供
44、供应面积积91.8万平平方米，环环比上月月8.665万平平米上涨涨9611.277%，同同比099年4月28.29万万平米上上涨2224.55%。本月庞大大的供应应量创下下自去年年年初以以来的又又一个新新高。由由于本月月新政出出台，规规定“未获预预售许可可证，开开发商不不得收取取定金”，因此此，随着着调控重重拳的日日益深入入，开发发商在咬咬紧牙关关硬扛房房价的同同时，虽虽然表面面故作镇镇定，与与政策拉拉锯开战战，但是是暗地里里各自实实施二手手准备。对于日日渐严峻峻的市场场走向以以及市场场观望情情绪的逐逐渐加重重，开发发商清楚楚地明白白只有提提前放量量，从而而占据足足够的市市场份额额，这样样一则
45、可可以迅速速回笼资资金，减减小风险险；二则则为避免免客户退退房，从从而失去去已经占占有的市市场购买买力；三三则也为为体现各各自履行行政策规规定，紧紧跟政府府调控步步调，这这样在开开发商看看来，实实在是“一箭三三雕”的绝妙妙高招。但是，最最终结果果走向是是否能够够正中开开发商的的下怀，是是在拉锯锯战中斡斡旋顺利利自保还还是弄巧巧成拙，则则有待时时间的验验证。4.2 成交交分析 图4.3 徐州市市（市区区含铜山山新区）220099-20010年年每月商商品房成成交信息息 图4.4 本月徐徐州市（市市区含铜铜山新区区）各区区域商品品房成交交信息 图44.5 本月月徐州市市（市区区含铜山山新区）各各区域商商品房成成交占比比图示月份20099-04420100-03320100-044环比涨跌跌同比涨跌跌成交量（万万）21.44428.33151.55382.02%1400.355% 表表4.33 本本月徐州州市（市市区含铜铜山新区区）商品品房成交交环比、同比信信息E房点评评：本月徐州州市（市市区含铜铜山新区区）商品品房总成成交套数数