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1、2022房地产估价师预测试题5卷2022房地产估价师预测试题5卷 第1卷 任何商品的替代效应总是为正值，收入效应则根据商品的特点，有的为正值，有的为负值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 丙收到甲规划设计变更书面通知之日起（ ）日内未作出书面同意的视为接受。A5B10C15D20正确答案：C 我国房屋权属登记（ ）A 具有公信力B 公告是必经程序C 是一项法定制度D 为全力动态登记E 可以制作颁发统一的房地产权证书正确答案：ACD 甲级写字楼的特点有（ ）A具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求B有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安
2、服务C建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金划 能力相适应D建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物正确答案：BA、D项为乙级写字楼的特点，c项为丙级写字楼的特点。 材料的脆性是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质，如钢材、木材等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：所有股份制企业都可以发行股票。（）答案：错解析：并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。根据城市房地产转让管理规定，下列房地产中，不得转让的有（）。
3、A、已抵押的B、已查封的C、未取得房屋权属证书的D、土地是划拨方式取得的E、依法收回土地使用权的答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产转让的条件。城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：（1）达不到下列条件的房地产不得转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他
4、形式限制房地产权利的。（3）依法收回土地使用权的。（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。（5）权属有争议的。（6）未依法进行登记领取权属证书的。（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。2022房地产估价师预测试题5卷 第2卷 拆迁评估机构之间应当就拆迁评估的（ ）进行协调并执行共同标准。A依据B原则C程序D进度E成本正确答案：ABC 集资建房、合作建房都是经济适用住房的组成部分 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用答案：B,D解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。
5、能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。A.贷款价值比率通常不超过50% B.贷款期限最长不超过10年 C.贷款期限最长不超过20年 D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款 E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产抵押贷款。国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。所以选项A、C不正确。下列行为中，不违背房地产估价职业道德的是（ ）。A.在委托人许可
6、的情况下，将部分超出业务能力范围的估价业务转给自己朋友新开设的估价机构B.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结果D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣答案：A解析：本题考查的是估价职业道德。选项A正确，超出自身业务能力范围的部分业务，是可以在征求委托人同意的情况下，委托其他具有资质和能力的机构完成的。选项BCD违背房地产估价的职业道德的要求。P37。住宅通常是按照总层数来划分的，层数等于或者超过（）层为高层住宅。A.7 B.8 C.9 D.10答案：D解析： 本题考查的是房地产实物状况的描述。住宅通常是按照总层数来划
7、分的，10层以上（含10层）为高层住宅。 股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师预测试题5卷 第3卷下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A房地产抵押估价B房屋征收评估C房地产司法拍卖估价D房地产转让估价E房地产投资信托基金估价答案：B,C解析：法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。在房屋征收评估中，估价对象实际状况为已出租或抵押、查封的房地产，但估价中假定估价对象
8、未出租或抵押、查封；在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有()。A开发销售模式B开发持有出租出售模式C购买持有出租出售模式D购买更新改造出售模式E购买更新改造出租模式答案：B,C,E解析：房地产开发是令人工建造环境不断满足社会需要的复杂商业活动，既包括从取得土地开始，进行土地和建筑物开发、出售或出租土地或建筑物的典型房地产开发活动，也包括从购买现有建筑物开始，经更新改造后再出租或出售建筑物的房地产开发活动。根据现金流量图中现金流入流出可以排除AD 两项。6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限
9、为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。如果甲获得该地的途径是划拨获得，则乙购买时应该（）。A、求得的估价价格折现后再扣除需要补交的土地出让金B、先扣除补交的土地出让金再折现到16年后C、不考虑补交的出让金D、要求甲公司补交土地出让金答案：A解析：购买划拨用地时，需要补交土地出让金。目前，某村集体经济组织人
10、均耕地面积3亩，因建设现征收某村集体经济组织的耕地面积12亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（）。A、征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人B、该耕地的土地补偿费最少为7.2万元C、该耕地的土地补偿费最高为12万元D、征收该耕地需要报A省人民政府审批答案：A解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。征收该耕地，需要安置的农业人口数为12/3=4（人）。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的610倍。基本农田，基本农田以外的耕地超过35h的，
11、其他土地超过70h的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。 城市房屋拆迁估价过程中，实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁儿签字认可。（ ）正确答案：城市房屋拆迁估价指导意见第十五条第二款规定，实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%答案：B解析：本题考查的是
12、开发利润的基本公式。先算开发利润。头饰，开发利润（土地成本建设成本管理费用销售费用）投资利润率（6009005060）20%322（万元）。金城武，成本利润率开发利润/（土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息）322/（6009005060150）18.30%。 项目投资目标的控制是使该项目的实际投资大于或等于该项目的计划投资(业主所确定的投资目标值)。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师预测试题5卷 第4卷某房地产开发企业拟在2022年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选
13、项中，正确的有（）。A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2022年10月18日B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2022年4月18日C、开发经营期为2022年10月18日至2022年10月18日D、建设期为2022年10月18日至2022年10月18日E、销售期为2022年4月18日至2022年4月18日答案：A,D,E解析：考点:后续开发经营期。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2022年10月18日；开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2022年10月18日到2022年4月18日；建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2022年10月18日
14、到2022年10月18日；销售期为2022年4月18日到2022年4月18日。 下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（ ）。A由专业投资管理者负责经营管理B收入现金流的主要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式D投资流动性好正确答案：C按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。(2022真题) 下列文书中，不属于要约邀请的是（）。A.拍卖公告B.中标通知书C.招股说明D.寄送的价目表答案：B解析：本题考查的是要约和要约邀请。下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约
15、规定的，应视为要约。下列关于房地产市场自然周期的表述中，正确的是（）。A、自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B、自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升C、自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降D、自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升答案：B解析：考点:房地产市场的景气循环。选项A错误，第一阶段的前一时期租金增长率仍下滑，空置率有下降趋势；选项C错误，第三阶段空置率上升，租金增长率仍缓慢上升；选项D错误，第四阶段空置率继续上升，租金增长率开始上升。# 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。（ ）正确答案：抵押物登记记载的内容与抵押合同
16、约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。下列关于长期成本分析的表述中，正确的有（）。A.长期总成本随产量的增加而增加，长期平均成本随产量的增加而减少 B.长期边际成本随产量的增加先增加后减少 C.长期平均成本的变动比较缓慢 D.在成本不变行业中，各厂商的长期平均成本不受整个行业产量变化的影响 E.长期平均成本曲线是短期平均成本曲线的包络线答案：C,D,E解析： 本题考查的是成本理论。选项A错误，长期总成本随产量的增加而增加，长期平均成本曲线一般也呈“U”形；选项B错误，长期边际成本随产量的增加先减少后增加。下列关于合法原则在房地产抵押估价和征收评估中具体应用的表述中，正确的是（）。A、学校、
17、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的财产不得设定抵押B、对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物C、房屋权属证书和房屋登记簿的记载不一致的，以房屋权属证书为准D、如果被征收房屋被认定为违法建筑，也可以予以评估答案：B解析：本题考查的是合法原则。选项A错误，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产，可以作为以抵押为估价目的的估价对象；选项C错误，房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明
18、房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；选项D错误，如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以评估，或者评估价值应为零。参见教材P158160。2022房地产估价师预测试题5卷 第5卷 物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的支配性权利。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在某房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，仍然需要估价的，房地产估价师可以以推测的最可能的规划条件进行估价，但要具体说明。（）答案：对解析：本题考查的是假设开发法概述。在房地产的法定开发利用前提尚不确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则可以通过咨询城乡规划主管
19、部门或有关专业机构、专家的意见，或者参照周边土地的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价假设，并在估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测的，以及它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性。 甲某与客户丁某在收到补缴税费通知后向房地产管理部门申请复核，要求（ ）重新评估。A房地产管理部门B甲某C丁某D房地产评估机构正确答案：D对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含（）。A.开发商的直接损失 B.开发商的精神损失等间接性损失 C.购房人的精神损失等间接性损失 D.商品房销售代理商的直接损失 E.购房人的直接损失答案：A,B
20、,C,D解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失。 有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（ ）。A10B9C1D0.9正确答案：C(2022年真题) 关于现金回报率的说法，正确的有（）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力答案：B,C,E解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A描述的是投资回报率的概念，现金回报率是每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。