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1、2022房地产估价师预测试题7卷2022房地产估价师预测试题7卷 第1卷利用价值工程理论,提高工程建设项目价值可行的方法是( )。A.功能提高小于费用提高 B.功能下降小于费用下降C.功能下降大于费用下降 D.功能不变,费用增加答案:B解析:价值工程是通过对研究对象的功能与费用的系统分析,以提高价值为目标,以功能分析为核心,以创新为支柱的技术分析与经济分析相结合,有效控制工程成本与功能协调的方法。在价值工程中,价值的定义为: 因此,提高价值的方法有:功能提高,费用不变;功能不变,费用降低;功能提高,费用下降;功能提高大于费用提高;功能下降小于费用下降。控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建
2、设的引导,起着承上启下的作用。( )答案:对解析:知识点 控制性详细规划的控制体系从货币形态看,房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金,花费一定量的成本,通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。()答案:对解析: 本题考查的是现金流量的概念。从货币形态看,房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金,花费一定量的成本,通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。 下列关于保险合同主体的叙述正确的是( )。A投保人是指与保险人订立保险合同,并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方B投保人可以是被保险人本人,也可以是法律许可的他人C有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者,这些被授
3、权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人D投保人与被保险人为同一人时,只限于为自己利益投保,所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一E保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人正确答案:ABE 某物业的购买价为100万元,其中50万元为银行抵押贷款,期限10年,年利率12%,按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元,则该物业投资的偿债备付率为( )。(有修改)A0.18B0.12C 3.39D5.00正确答案:C2022房地产估价师预测试题7卷 第2卷有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房,如对此问题进行调查,属于( )。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.
4、假设性调查答案:B解析:本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质,从而提出一些推测和想法;选项C检验因果关系,假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元,能够增加多少购买者。P107。甲公司于2022年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为A、B座,规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层,地下1层,2022年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2,地下1层出租给乙公司经营超市,租赁期限为15年,租金为2.10元/(m2*d);地上14层出租给丙公司经营商场,租赁期限为10年,租金为2.
5、50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2,办理了销售许可证,其中8000m2已售出,该项目工程款总金额为40500万元,施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金,截至目前已付工程款93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( )万元。A. 810 B.132025C. 2835 D.4860答案:C解析:某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师,在接待该被拆迁人过程
6、中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问:1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?答案:解析:1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构,一般由拆迁人委托。2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定:(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定。(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定。(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的,向城市规划行政主管部门申请确认。会计科目
7、错误或者金额多记错误采用划线更正法。()答案:错解析:本题考查的是看懂账簿和会计核算形式。会计科目错误或者金额多记错误采用红字更正法。参见教材P377。以划拨的方式取得土地使用权的,不需要申请选址意见书。()答案:错解析: 本题考查的是城乡规划的实施与监督。以划拨方式提供国有土地使用权的,需要申请选址意见书,其他的建设项目不需要申请选址意见书。2022房地产估价师预测试题7卷 第3卷电梯井道和机房均为钢筋混凝土结构。()答案:错解析:本题考查的是楼梯、电梯。电梯井道和机房可用砖砌成,但大多数均为钢筋混凝土结构。 市房地产公司开发一住宅楼项目,于2022年5月获准立项,2022年10月8日破土动
8、工,计划于2022年10月7日竣工交付使用。规划建筑面积为2.5万平方米,预计售价5000元/ m2。建筑费为2500元/ m2,管理费为建筑费的8%,此二者的投入时间为:工期前3个季度各为30%,工期第三个季度各为25%,第四个季度为15%,且均在每个季度的中间投入;销售税率与销售费用分别为售价的10%与5 %;年利率为8.04%(假设利率不随时间及时段的变化而变化)。至2022年3月下旬,房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司,在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2022年4月1日的价格。估价单位采用假设开发法进行估价:预计在项目完工时,所有房屋均可以售出,投资利润率取35%。
9、假设该项目在2022年4月1日的价格为P,估算过程如下:(1)开发完成后的价值为:500025000-125000000元=12500万元(2)建筑费:250025000=62500000元=6250万元(3)管理费:62508%=500万元(4)销售税费:1 2500(O%+5%)/(1+2.01%)2=1801.84万元(5)计算利润:(P+6250+500+1801.84)35%-O.35+2993.14万元(6)项目价格:P=12500-6250-500-1801.84-0.35P=2993.14=P=707.42万元正确答案:(1)开发完成后的价值:500025000/(1+2.01
10、%)2120222543.06元12022.25万元(2)建筑费:2500250000.15/(1+2.01)0.5+O.25/(1+2.01)1.5=24447803.22元=2444.78万元(3)管理费:2444.788%=195.58万元(4)销售税费:1202225(10%+5%)=1801.84万元(5)利润:利润=(P+2444.78+195.58)35%=0.35P+924.13万元(6)项目价格:P=12022.25-2444.78-195.58-1801.84-O.35P-924.13P=4922.9万元 城市房地产开发经营管理条例规定,房地产开发用地应当以划拨的方式取得。
11、( )此题为判断题(对,错)。正确答案:构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容的是()。A.城市规划法律规范的制定 B.城市规划的组织编制 C.城市规划的审批管理系统 D.城市规划实施管理系统答案:A解析: 本题考查的是城市规划管理系统。城市规划法律规范的制定,构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容。()是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。A.市场风险 B.经营风险 C.利率风险 D.管理风险答案:A解析: 本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。市场风险是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。2022房地产估价师预测试题7卷 第
12、4卷全面反映房屋及其用地的位置和状况的基本图是()。A地形图B房产分幅图C房产分丘图D房产分户图答案:B解析:A 项,地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图;C 项,房产分丘图是分幅图的局部明细图,也是绘制房产权证附图的基本图;D 项,房产分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图,以某房屋的具体权属为单元,表示房屋权属范围的细部,明确异产毗连房屋的权利界线,是房产证的附图。权益性房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的( )。A.增值收入B.销售收入C.自营收入D.租金收入答案:D解析:房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发
13、为主营业务,主要收入是房地产出租收入;抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务,或经营抵押贷款支持证券(MBS) 业务,主要收入来源是抵押贷款的利息收入。 下列不属于平均指标的是( )。A众数B中位数C水平指标D调和平均数正确答案:C平均指标包括算术平均数、调和平均数、几何平均数、中位数和众数。2022 年秦某将其原值40 万元的住房按年租金1.44 万元出租,应缴纳的房产税是( )元。A.576B.1728C.3360D.4800答案:A解析:从2022 年3 月1 日起,对个人出租住房,不区分用途,按4的税率征收房产税。14400元4=576 元。某公司2022年年初
14、向银行贷款100万元,贷款期为一年,已知计息方式是按季度计息,年利率为12%,计算该公司需要支付的利息为()万元。A.12.55 B.112.55 C.13.15 D.113.15答案:A解析:本题考查的是名义利率与实际利率。每季度的利率=12%/4=3%,四个季度的利息=100(1+3%)4-100=12.55(万元)。2022房地产估价师预测试题7卷 第5卷 公告是房屋登记的必经程序。( )此题为判断题(对,错)。正确答案:李某计划用自有闲置资金2000万元购买一座商场用于长期出租以获取租金收益,现就此计划向某房地产估价机构进行咨询。某房地产估价机构需要进行市场调查分析形成报告。请问这类房
15、地产市场调查分析的内容有哪些?答案:解析:本题考查的是房地产市场调查分析。商业房地产市场调查分析的主要内容包括:(1)宏观环境分析,包括经济环境分析、城市规划、城市商业网点规划、政策环境;(2)商业房地产发展现状及趋势,包括城市商业用地的供应、城市商业房地产开发情况、商业房地产需求状况分析、租售价格比;(3)商圈(区域)分析,包括商圈环境、商圈流量、商业房地产分布、商业经营业态、典型项目;(4)消费者消费习惯分析,包括消费目的、消费时间、消费对象、消费数量、消费地点及消费者特征;(5)客户分析,包括对所处行业的认识、现在的经营情况、选择物业的标准、投资的偏好、投资的标准及投资能力。某城市写字楼
16、市场年初存量为1000 万m2,空置量为40 万m2;本年写字楼施工面积为100 万m2,新开工面积为60 万m2,新竣工面积为50 万m2。该城市写字楼的平均建设周期为()年。A1.20B1.67C2.00D2.80答案:C解析:平均建设周期=房屋施工面积新竣工面积=10050=2(年)。 甲公司根据新产品生产的需要,对生产车间花费200万元进行加固改造,则该支出为收益性支出。 ( )正确答案:长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的,事物的现实是其历史发展的结果,而事物的未来又是其现实的延伸。()答案:对解析:本题考查的是长期趋势法。长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的
17、,事物的现实是其历史发展的结果,而事物的未来又是其现实的延伸。2022房地产估价师预测试题7卷 第6卷 土地的“无偿无限期使用”并非指使用者在任何情况下都可以无限期占用下去。( )此题为判断题(对,错)。正确答案:单位可只为本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。()答案:错解析:住房公积金具有义务性的特点,又称强制性,是指凡在职职工及其所在单位都应为职工建立住房公积金个人帐户,并按规定的缴存基数、比例按月缴存住房公积金的行为。目的是使职工逐步确立住房商品意识和自住其力观念,提高购房的支付能力。下列房地产估价相关活动中,属于传统价值评估业务范畴的是()。A高层建筑地价分摊B房地产投资价值评
18、估C因环境污染导致的房地产价值减损评估D城市房屋拆迁中的停业损失评估答案:B解析:房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务(即为了各种估价目的,对各种房地产的各种价值进行评估),通常还从事如价值分配、价值减损评估、相关经济损失评估及房地产咨询顾问等业务。甲房地产估价机构接受乙公司委托,对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区,是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料,该酒楼年总经营收入为5320万元,其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元,管理费用为130万元,财务费用为250万元,市场推广及销售费用为210万元。
19、根据市场调查,该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼归属于房地产的年经营收入为( )万元。A.4362.40 B.4788.00C. 4894.40 D.5320.00答案:A解析: 下列( )是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)A工商行政主管部门B民事主管部门C民政主管部门D司法行政主管部门E文化行政主管部门正确答案:ADE2022房地产估价师预测试题7卷 第7卷某房地产的价格如下表,则该房地产价格平均发展速度为()。A.0.20 B.0.21 C.1.20 D.1.21答案:D解析: 本题考查的是长期趋势法。平均发展速度(12000/5600)1/41.21。 ( )具有资金
20、量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。A房地产估价B房地产咨询C房地产贸易D产地产开发正确答案:D房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中,又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业,故选D 某商业房地产,在取得40年土地使用权的当年开始建造,建造期3年,建筑物经济寿命60年,则该商业房地产的折旧年限是( )年。A37B40C60D63正确答案:A建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。其中,建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到所有构件不堪使用时的年数。 ( )答案:错解析:建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。 开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时,须提供的材料主要有( )。A建设工程规划许可证B选址规划意见通知书C项目设计方案的总平面图D城市计划部门批准征用土地的计划任务E1:2000或1:500的地形图正确答案:BDE