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1、2022房地产估价师预测试题5节2022房地产估价师预测试题5节 第1节磷元素的含量提高，钢材的塑性和韧性可以得到提高，但强度则会明显下降。 （ ）答案：错解析：本题考查的是钢材、木材和水泥。磷元素的含量提高，钢材的强度可以得到提高，但是塑性和韧性则会明显下降，特别是温度越低，对韧性和塑性的影响越大。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及（）分析。A、利息支付能力B、投资者出资能力C、资金平衡D、投资者贷款能力答案：C解析：本题考查的是基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。 证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖
2、、认购业务和销售等四种。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是（）。A、住宅平均层数 B、住宅建筑净密度 C、住宅建筑面积净密度 D、住宅建筑面积毛密度答案：B解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地面积（%）。比较法中，价格修正，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为建立比较基础。（）答案：错解析：本题考查的是比较法估价的操作步骤。价格修正是把可比实例实际而可能是非正常的成交价格处理成正常价格，是对可比实例成交价格予以“更正” ，即是进行交易情况修
3、正。某类房地产2022年2022年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2022年的价格为（）元/平方米。A.8460B.8500C.8790D.8838答案：B解析：本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340，平均增减量3200.13300.23500.23400.5338，2022年价格681033858500元/平方米。 对甲的要求，古桥公司应（ ）。A以各套的面积相同为由拒绝其要求B退还5m2的房价款C退还7m2差额的房价款D退还lOm2差额的房价款正确答案：C报告期内的房价水平，通常用不同类型
4、房屋的中位数或平均数价格表示。（ ）答案：对解析：房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有答案：对解析：宪法规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。(宅基地、自留地、自留山一律属于集体所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有)”2022房地产估价师预测试题5节 第2节敏感性分析可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。（）答案：对解析：考点:敏感性分析的概念。根据不确定性因素每次变动
5、数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。外墙身构造大样图是在（）中。A.建筑详图 B.建筑平面图 C.建筑立面图 D.建筑剖面图答案：A解析：本题考查的是建筑识图基础。建筑详图一般包括建筑的外檐及外墙身构造大样，楼梯间，厨房、厕所、阳台、门窗、建筑装饰、雨蓬、台阶等等的具体尺寸、构造和材料做法。 融资的目的是为房地产开发项目服务，因此融入的资金必须在（ ）方面满足房地产开发项目对项目投资的要求。A币种B数量C期限D成本正确答案：ABCD再假设开发法的动态分析法中，开发完成后定房地产价值是未来开发完成时定房地产市场状态下定价值。（）答案：错解析：本题考查的是平均发展速度
6、法。由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权；一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确走。参见教材P351。下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是（）。A.降低房地产开发贷款利率 B.减少土地储备贷款 C.降低契税 D.减少土地供应答案：A解析：本题考查的是制度政策因素。选项A，降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降；选项BCD均会导致房地产价格上升。 该综合楼商业用房部分每层
7、的建筑面积为（ ）m2。A3250.00B3437.50C4000.00D5000.00正确答案：B下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（ ）。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性答案：C解析：本题考查的是市场监测与预警指标。选项A住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力；选项B住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；选项C房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使
8、用价值；选项D量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。P44。保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。答案：对解析：在重复保险的情况下，若发生保险事故，则由各保险人分摊保险标的所受的损失。如果保险金额总和超过保险价值的，各保险人承担的赔偿金额总和不得超过保险价值。 某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。A5.00%B5
9、.25%C5.42%D5.75%正确答案：D2022房地产估价师预测试题5节 第3节 某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元人民币，其项目资本金应当不低于（ ）万元。A2000B2500C3000D3500正确答案：D2022年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知(国发202213号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。 机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中：也出现在企业财务会计的记录中。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用
10、地的土地使用权。2022年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（ ）年。A33B35C38D40正确答案：A购房人发现商品房有质量问题，不能选择退房的情形有（）。A.使用一年后发现屋面漏水B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D.尚未使用即发现下水管道堵塞E.下雨时发现外墙渗水答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。参见教材P109。 开发项目总投资包
11、括建设投资和（ ）。A前期投资B后续投资C经营投资D管理投资正确答案：C开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。 国务院发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例规定，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一类人防重点城市中的省会城市，要经大军区人民防空委员会审查同意后，报国家人民防空委员会和建设部审批。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 资产负债表是根据会计等式的原理设计的，下列属于资产负债表中资产类所列项目的是（ ）。流动资
12、产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款（减坏账准备）、存货、待摊费用等；长期投资，反映长期投资的情况；固定资产，包括固定资产（减累计折旧）、固定资产清理、在建工程等；无形及递延资产，反映无形及递延资产及其他资产等；流动负债，包括短期借款、应付票据、应付账款、未交税金、未付利润及预提费用等；长期负债，包括长期借款、应付债券等；所有者权益，包括实收资本、资本公积、盈余公积及未分配利润等ABCD正确答案：C流动负债、长期负债、所有者权益属于资产负债表中负债及所有者权益类的所列项目。 房地产产品进行功能定位的具体方法与步骤是（ ）A以人为本和对人的关怀B明确目标使用者群体C把握目标使用者的需求
13、特征、消费偏好和可支付能力D针对目标使用者群体设计正确答案：BCD体现以人为本和对人的关怀，是进行房地产产品功能定位应遵循的根本原则。2022房地产估价师预测试题5节 第4节政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产市场的运行环境。政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素有（）。A.住宅层数 B.进深 C.长度 D.层高 E.建筑面积答案：A,B,C,D解析：本题考查的是住宅及其用地的规划布置。住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素是：住宅层数、进深、长度、层高和平面系数。 钢
14、筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（）。A.甲银行优先受偿B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序C.乙银行优先受偿D.按两家银行的债权比例受偿答案：A解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。依据物权法的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿
15、；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P148。 在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/m2。A552B3519C4293D4845正确答案：C改用途前的土地单价6900.8552元/m2，改用途后的土地单价9505.14845(元/m2)房地产估价原则可以使不同的注册房产估价师对房地产估价的基本前提具
16、有一致性，对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价原则的作用。房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。参见教材P154。 可行性研究是在投资决策前，对建筑项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )A.不受该抵押权影响B.应当解除C.没有效力D.不得对抗抵押权答案：A解析：抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同
17、对受让人不具有约束力。2022房地产估价师预测试题5节 第5节 自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2022年住宅市场吸纳率为（）。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%答案：B解析：本题考查的是市场交
18、易指标。2022年住宅市场吸纳率2022年住宅吸纳量/2022年住宅可供租售量（2022年住宅销售量+2022年住宅出租量）/（2022年可供销售的住宅+2022年可供出租的住宅）（1680+320）/（1800+450）=88.89%。对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在( )之日的市场价格。A.房屋征收实施B.房屋征收决定公告C.房地产估价师实地查勘D.房屋征收补偿评估报告送达答案：B解析：被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程
19、项目合同价的（ ）。A20%B30%C50%D60%正确答案：C申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的50%。按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的有（）。A.处罚类会计科目 B.负债类会计科目 C.所有者权益类会计科目 D.成本类会计科目和损益类会计科目 E.资产类会计科目答案：B,C,D,E解析：本题考查的是会计基本核算方法。会计科目按照会计要素进一步分为五类，即资产类会计科目、负债类会计科目、所有者权益类会计科目、成本类会计科目和损益类会计科目。(2022真题) 某国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是（）。A
20、.房屋征收部门B.市、县级人民政府C.地产行业主管部门D.房屋征收实施单位答案：A解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 下列关于计征房产税的说法中，正确的是（ ）。A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B房产税在城市、县城、村镇和工矿区范嗣内征收C对于非出租的房产，以房产原值的70%90%为税基D对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%E房产税按年计征，分期缴纳正确答案：ACDE 随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从
21、公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于（ ）。A商业银行B储蓄机构C私人投资者D机构投资者正确答案：D对房地产测绘产品实行( )制度。A.二级检查一级验收制 B.一级检查一级验收制C.二级检查二级验收制 D.一级检查二级验收制答案：A解析：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查。二级检查是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查。产品成果的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，即一级验收。在二级检查和一级验收的基础上向客户提交测绘报告。不动产测量报告主要反映技术标准执行、技术方法、程序、测量成果、成果质量和主要问题的处理等情况，是长期保存的重要技术档案。