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1、2022房地产估价师预测试题9卷2022房地产估价师预测试题9卷 第1卷材料的密度是指材料单位体积的质量。答案：错解析：材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。材料在绝对密实状态下的体积是指不包括材料内部孔隙的体积，即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是（）。A概算指标B概算定额C预算定额D施工定额答案：D解析：施工定额由劳动定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要直接用于工程的施工管理，作为编制施工组织设计、施工预算、施工作业计划、签发施工任务单、限额领料单及结算计件工资或计量奖励
2、工资等，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为（ ）。A.该两幢房屋的正常市场价格B.该两幢建筑物的重新建造成本C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值答案：C解析： 在某宗房地产估价中，三个可比实
3、例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。A-100B50C50D100正确答案：B答案 B三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=68000.3+67000.5+63000.26650(元/m2)，而三个可比实例的比准单价的中位数为6700元/m2，前者与后者的差6650 -6700-50(元/m2)国有土地上房屋证收补偿协议由（）和被征收人签订。A.房屋证收部门B.房地产估价
4、机构C.房屋征收主体D.房屋征收实施单位答案：A解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。参见教材P45.2022房地产估价师预测试题9卷 第2卷由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。答案：错解析：间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的
5、本息总额是（）万元。A.8160 B.8180 C.8260 D.8280答案：A解析：本题考查的是复利计算。企业支付的本息总额=600012%412+6000=8160（万元）。风险是指某项活动导致损失的可能性。( )答案：错解析：知识点 房地产投资风险的概念单利计息与复利计息的区别在于( )。A、 是否考虑资金的时间价值B、 是否考虑本金的时间价值C、 是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D、 采用名义利率还是实际利率答案：C解析：知识点 单利计息与复利计息 开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。A132B660C2.93D4950正确答案：D2022房地产估价师预测试题9卷 第3卷商
6、品房预购人可以和买受人协商确定价格，将购买的未竣工的预售商品房转让出售。（）答案：错解析：本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。国务院根据城市房地产管理法第四十六条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。某工程项目建设期为2年，建设期内第1年初和第2年初分别贷款600万元和400万元，年利率为8%。若运营期前3年每年末等额还贷款本息，到第3年末全部还清。则每年末应偿还本息（ ）万元。A.406.66B.439.19C.587.69D.634.70答案：B解析：本题考查的是复利计算。（1）求出前两年借款在第2年年末的本利和：P=600（1+8%）2+400（1+8%）=1
7、131.84（万元）；（2）将此本利和折算为经营期三年的年值：A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=1131.848%（1+8%）3/（1+8%）3-1=439.192（万元）。P158。某市拟拍卖一宗面积为13.33万、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万 的公共租赁住房，政府以6000元/ 的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/，营业税及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税
8、前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。答案：解析：假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税） （1）建筑面积13.332.5634.1248（万m2） （2）销售收入由两部分组成： 商品住房销售收入+配套公租房回购收入 （34.1248-3）8500（1-5.5%）+36000 268009.956（万元） （3）总成本34.1248（1.04A+3800）+550035.48979A+135174.2 （4）利润销售收入-销售税费-总成本 8000268009.956-35.48979A-135174.2 A3517.512（元/平方米） 房地产的供给量
9、是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（ ）。A该种房地产的价格水平B消费者的预期C该种房地产的开发成本D该种房地产的开发技术水平E房地产开发商对未来的预期正确答案：ACDE房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；该种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；房地产开发商对未来的预期。 均衡价格的形成即价格的决定，是在市场竞争的条件下由供求双方共同作用的结果，但不完全是自发形成的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师预测试题9卷 第4卷 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又
10、是可行的，那么，其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（）答案：对解析：考点:估价方法。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象。 某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是( )万元/月。A13.2B15.9C19.5D20.4正确答案：B答案 B 租户的月营业额为180万元
11、时，其应缴纳的租金为=15+(180-150)3%= 15+0.9=15.9(万元/月)。 保险活动所特有的内在功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5，月平均租金损失率为2，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A33.00B33.10C36.00D36.10答案：C解析：由题意，月净经营收入=有效毛收入运营费用=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入运营费用=100100 错
12、误（5+2）+100 错误360=36（万元）。2022房地产估价师预测试题9卷 第5卷 房地产具有供给有限特性，本质上在于（ ）。A土地总量有限B规划限制C房地产不可移动D价值量大正确答案：C 下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是（ ）。A耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳B实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税C经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%D对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规
13、定税额3倍以下的耕地占用税正确答案：C耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，抵押率为60%，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（）答案：错解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款余额为540万，抵押率为60
14、%，则需要设置抵押担保的房地产价值应为540/0.6=900（万元）。再次抵押价值为100万元。产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。（）答案：对解析：考点:房地产市场结构。产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。 下列属于债务融资市场渠道的是( )。A房地产企业上市B抵押型REITC权益型REITD
15、抵押贷款支持证券E退休基金正确答案：BDE答案 BDE 房地产企业上市融资和权益型REIT属于权益融资。2022房地产估价师预测试题9卷 第6卷 估价结果不应被认为是估价人员或估价机构对估价对象可实现价格的保证。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产企业债务融资的主要资金来源有( )。A、 上市B、 增发新股C、 发行企业债券D、 住房抵押贷款E 信用贷款答案：C,D,E解析：知识点 房地产企业的权益融资与债务融资 14企业同时向几个细节分市场销售一种产品是，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖正确答案：B对房地产开发而言，房地产
16、估价成本中的开发成本是一种经济成本。（）答案：对解析：经济学中的经济成本是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，包括会计成本和未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。对房地产开发而言，房地产估价成本中的开发成本是其经济成本的一种。房地产投资项目经济评价指标中，流动比率属于房地产开发投资的清偿能力指标。（）答案：错解析： 本题考查的是经济评价指标体系。流动比率属于房地产置业投资的清偿能力指标。2022房地产估价师预测试题9卷 第7卷 由于房地产的( )，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方 (如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的
17、自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。A不可移动性B独一无二性C寿命长久性D流动性差正确答案：A答案 A本题主要考查的是房地产不可移动的特性。应该注意的是，房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却有可能发生变化。因为周围环境、交通条件、与公共服务设施及商业中心的接近程度等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些是可变的。下列行为中，体现某宗房地产受到外部经济性影响的有（）A.在其邻近建化工厂 B.调整城市发展方向 C.在其邻近建垃圾站.公共厕所 D.在其邻近建花园.开辟一块绿地 E.改善城市格局答案：D,E解析： 本题考查的是房地产的特性。有利的外部性也称为正的外部性
18、、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的院子里种植花草树木、美化周围环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但邻居不会为此向他支付任何费用。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（）答案：错解析：本题考查的是直接资本化法。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。城市规划分为总体规划和详细规划。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划概述。城市规划、镇规划分为总体规划和
19、详细规划。 下列表述中，不正确的是（ ）。A甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分B甲公司在取得商品房预售许可证前，不可以对外发布房地产预售广告C甲公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让D甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书正确答案：ACD2022房地产估价师预测试题9卷 第8卷某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输
20、等主导产业。 2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率
21、为 25。该项目每幢建筑应配套的设备设施为（）。A.电梯B.热水系统C.中水道D.自动喷淋系统答案：B,C,D解析：设备设施是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。A 项，电梯属于建筑构造的内容。个人住房抵押贷款属于（）。A、权益融资B、债务融资C、直接投资D、间接投资答案：B解析：考点:房地产抵押贷款 。贷款属于债务，直接融资与间接融资是另一种分类方式。在房地产投资的互斥方案比选中，如
22、果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。（）答案：对解析：在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。（）答案：错解析：本题考查的是比较法估价需要具备的条件。比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场所高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。
23、下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有（ ）。A酒泉卫星发射基地B南水北调工程用地C北京某CBD商圈D某市政府办公楼E经济适用房正确答案：ABD由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的建设用地有：(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础没施与公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。2022房地产估价师预测试题9卷 第9卷某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A、 30
24、00B、 3277C、 3295D、 3599答案：C解析：依题意，可根据公式，建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格?确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。B控制混凝土质量C对对工程中的配套设备进行检验。D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法正确答案：ABD 房地产投资的缺点是（ ）。A相对较高的收益水平B易于获得金融机构的支持C抵消通货膨胀的影响D投资回收期较长正确答案：D 在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。A有效经过年数B实际经过年数C剩余经过年数D自然经过年数正确答案：A答案 A 自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（）。A合法建造房屋取得房屋所有权B权利人放弃房屋所有权C继承取得房屋所有权D产权交换取得房屋所有权E依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权答案：A,B,C,E解析：房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请的情形有：因合法建造房屋取得房屋权利；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；因继承、受遗赠取得房屋权利；房屋登记办法所列变更登记情形之一；房屋灭失；权利人放弃房屋权利；法律、法规规定的其他情形。