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1、2022房地产估价师预测试题5篇2022房地产估价师预测试题5篇 第1篇关于房地产估价长期趋势运用的说法，正确的有（）。A.长期趋势法一般不适用对估价对象当前价格水平的测算或估价B.对价格存在明显季节波动的估价对象适宜采用移动平均法消除季节波动影响C.数学曲线拟合方程Y=a+ bX的参数a、b通常采用最小二乘法确定D.选择具体预测方法的主要依据是估价对象或类似房地产历史价格的变动规律E.可以用来比较两类房地产的价格发展潜力答案：C,D,E解析：本题考查的是长期趋势法及其运用。选项B错误，移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个
2、新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，而非季节波动。参见教材P352。工程投资额在50万元以下或者建筑面积在500m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。参见教材P93。筹集和使用居住小区建筑物及其附属设施的维修资金，是( )职权。A.业主B.业主大会C.业主委员会D.居民委员会答案：B解析：业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。物权法规定，业主共同决定事项的范围包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管
3、理规约；选举业主委员会和更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。(2022真题) 经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（）答案：对解析：本题考查的是保障性住房。经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。 当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法正确答案：B答案 B运用平
4、均增减量法进行预测的条件是房地产的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近。下列控制性详细规划的控制指标中，属于建筑形态控制规定性指标的有（）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑高度E.建筑后退红线距离答案：D,E解析：本题考查的是控制性详细规划。选项A属于环境容量控制规定性指标；选项B属于环境容量控制指导性指标；选项C属于城市设计引导及控制指导性指标。参见教材P3335。关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有（）。A计算期为项目的开发期B计算期为项目的经营期C计算期为项目的开发期与经营期之和D计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短
5、的年限为最大值E计算期的单位可为年、半年、季、月答案：C,D,E解析：房地产投资项目计算期的选取规则如表1 所示。表1房地产投资项目计算期选取规则 在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。A期望值相同、标准差小的方案为优B标准差相同、期望值小的为优C标准差相同，期望值大的为优D标准差系数大的为优E标准差系数小的为优正确答案：ACE某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10。店铺正常月租金为120元，运营费用为租金收入的35；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8的抵押贷款。该投资者所能接受的最
6、高竞买价格为（）万元。A80B91.82C125.00D127.90答案：B解析：RMYMYM（1YM）n1，式中YM为抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；n为抵押贷款期限。按年等额偿还贷款本息，RM88（18）10114.903。购买者要求的税前现金流量50105（万元）。偿还抵押贷款的能力年净收益税前现金流量12012012（135）1000056.232（万元）。抵押贷款金额6.23214.90341.82（万元）。该投资者能接受的最高竞买价格41.82万元50万元91.82（万元）。2022房地产估价师预测试题5篇 第2篇 在下列合同中，属于从合同的有（ ）。A购房合同B抵押合同C保
7、险合同D借款合同正确答案：B政府对房地产的限制常见的有：城市规划、土地用途管制、和房地产市场调控。（ ）答案：对解析：本题考查的是易受限制的特性。政府对房地产的限制常见的有城市规划、土地用途管制和房地产市场调控等，一般是通过行使下列4种特殊的权力来实现的：管制权、征税权、征收权和充公权。P65。按投资业务不同，房地产投资信托可分为（）。A、多重合伙型B、权益型C、抵押型D、互换型E、混合型答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按投资业务不同，房地产投资信托可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。股份制包括（）等企业组织形式。A、无限公
8、司B、有限公司C、两合公司D、合伙公司E、股份有限公司答案：A,B,C,E解析： 本题考查的是股票与相关概念的比较。股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式。下列关于总价格、单位价格和楼面地价的表述中，错误的是（）。A、房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低B、房地产单位价格一般不能反映房地产价格水平的高低C、楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低D、楼面地价是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格答案：B解析：考点:总价格、单位价格和楼面地价。选项B，房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估
9、价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。（）答案：对解析：本题考查的是合法原则。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。房地产估价机构的法定代表人或执行合伙人，应是专职注册房地产估价师，且注册后从事房地产估价工作至少应满（）年。A、2 B、3 C、4 D、5答案：B解析：本题考查的是估价机构资质核准。法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师。参见教材P320。 在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（ ）阶段。A租金增长率上升B新增供给小于新增需求C新开工项目
10、增加D租金增长率下降正确答案：A选项A、D是一对矛盾选项，必有一对一错，在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率是处于自然周期的第二阶段和第三阶段，此两个阶段的租金增长率是呈上升趋势的。房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括（）分析。A区位因素B变现能力C市场影响D最高最佳使用答案：B解析：房地产抵押估价指导意见要求估价报告对优先受偿权等影响抵押物变现能力的因素进行重点分析，明确了房地产抵押价值与房地产市场价值的关系，规范了房地产抵押估价委托收费，对房地产抵押估价、法定优先受偿款等名词给出了规范的定义，强调了估价师的职责及编写抵押估价报告的要求。20
11、22房地产估价师预测试题5篇 第3篇人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由( )参照评估价确定。A、 人民法院B、 估价机构C、 拍卖师D、 竞买人答案：A解析：依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该
12、市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对该工业用房进行了装修改造，变成了两层商业房地产，现一、二层全部出租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风险提示内容片段：3.估价对象最高最佳利用分析估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：（1）当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，
13、对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：1）维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价；2）更新改造前提，更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价；3）改变用途前提，改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价；4）改变规模再予以利用经计算不合理，不选择改变规模前提进行估价；5）重新开发再予以利用，成本太高，不合理，不选择重新开发前提进行估价；6）估价对象改建为商铺使用，
14、扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为工业使用的价值。所以，估价对象应改变工业用途为商业用途、并进行改造装修利用最合理。该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：登记用途、规划用途之间不一致的，可根据抵押估价目的，选用工业房地产用途进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价
15、目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途；2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。（九）估价对象风险提示估价对象风险提示分析主要包括：1）关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；5）合理使用评估价值；6）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。答案：解析： 1.估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规
16、模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，错误，改为：估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。2.维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润大于现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价，错误，改为：维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价。3.该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作
17、为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制，错误，改为：该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明。4.关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；错误，改为：关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明。王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2022年初进行了重新装修。2022年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万
18、元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（）万元。A、11.43 B、11.77 C、22.86 D、23.53答案：A解析：本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。800（0.60.50.40.3）（10.7）（10.70.60.50.40.3）211.43（万元）。或8003.5228.57万元，1层228.57万元，2层228.
19、57万元0.7160万元，1、2层合计228.57万元160万元388.57万元，400388.5711.43（万元）。下列关于房地产测绘工作程序的说法中，错误的是（）。A.房地产测绘由房地产权利申请人或利害关系人申请 B.房地产测绘需进行平面控制测量 C.一级检查是由施测单位的检查机构进行检查 D.房地产测绘实行二级检查一级验收制答案：C解析：本题考查的是房地产测绘的工作程序。选项C错误，一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查。部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标。（）答案：对解析：在中华人民共和国境内，必须进行招标的工程建设项目
20、包括：大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）A独一无二B寿命长久C供给有限D价值量大E保值增值答案：A,D解析：一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完
21、全市场。由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。（）答案：对解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。参见教材P63。 w公司要按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。A向规划管理部门提出改变土地用途的申请B向土地管理部门提出改变土地用途的申请C签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同D按重新核定的出让金标准缴纳土地出让金正确答案：ABD专业人员主要依照写字楼（）
22、对其进行分类。A.所处的位置 B.交通便利条件 C.自然或质量状况 D.设施完善程度 E.收益能力答案：A,C,E解析： 本题考查的是写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。2022房地产估价师预测试题5篇 第4篇 某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有（ ）。A 该房地产的实际价格等于名义价格B 价格名义价格为50万元C 该房地产的实际价格高于50万元D 该房地产的实际价格为50万元E 该房地产不存在名义价格正确答
23、案：DE 被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的可以通过委托评估确定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产市场的不平衡是相对和短暂的，平衡是绝对的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用( )。A.条形基础 B.独立基础C.箱形基础 D.桩基础答案：D解析：当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用桩基础。 下列（ ）工程在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。A从事各类房屋建筑及其附属设施的建造
24、B从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装C城镇市政基础设施工程的施工D从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰E工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程正确答案：ABCD城市规划中，城市绿地范围的控制线是( )。A.红线B.黄线C.绿线D.紫线答案：C解析：城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（）答案：对解析：考点:市场提取法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。 新建成
25、的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)、转让和抵押等子市场。（ ）正确答案：新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)、抵押等子市场。某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5890B.5976C.6053D.6135答案：B解析：本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V，投资利润率开发利润/（土地成本建设成本管理费用销售费用），则开发利润20%（40001800.035V）8360.007V，V400
26、01803500.035V0.06V8360.007V，V5976万元。参见教材P298。2022房地产估价师预测试题5篇 第5篇 由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。A租金调整条款B代收代缴费用条款C装修费用条款D折让优惠条款正确答案：A 学校兴办的招待所用房可免征房产税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A、最低租售价格B、最低租售数量C、最低建安成本D、最高土地取得价格答案：C解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。 房屋登记办法规定，可以办理房屋预告登记的情形有（
27、 ）。A房屋所有权转让B房屋抵押C在建工程抵押D预购商品房抵押E预购商品房正确答案：ABDE 一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补缴地价款方能在市场转让。根据房地产权证和X市人民政府关于土地使用权出让年限的公告，该物业使用年限为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年限为285年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。正确答案：技术路线是先计算出估价对象出让的市场价格，再考虑其己使用年限对其价格的影响，修正后得出估价对象现时的市场价格，然后乘以土地使用权出让金缴纳费率，得出补地价。主要公式：补地价=估价对象出让的市场价格已使用年限修
28、正系数土地使用权出让金费率。补地价=估价对象出让的市场价格11/(1+y)28 5/11/(1+y)40土地使用权出让金费率(其中，Y代表土地报酬率)。 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：向购房人承担房地产开发项目质量责任的是( )。A.设计单位B.施工单位C.监理单位D.房地产开发企业答案：D解析：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。企业房屋保险价值应依据出险房屋建筑的( )确定。 A.账面原值 B.账面净值 C.重置价值 D.
29、账面原值加成数答案：C解析：企业财产保险的主要内容包括以下几个方面。(1)投保人。在我国境内注册的企业、团体及事业单位和国家机关。(2)保险范围。但违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不在保险标的范围内。(3)保险责任。企业财产保险分为基本险和综合险，保险责任因保险险种的不同而有所不同。由于战争、被保险人的故意行为、地震和洪水等不可抗力因素造成的损失和因保险事故引起的间接损失、保险标的本身缺陷以及由于行政或执法行为所致的损失不属于基本险的责任范围。(4)保险期限。企业财产保险的保险期限一般为1年。保险期满后，经协商后可续保。(5)保险金额及保险价值。房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定，即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定。房地产开发企业申请办理商品房预售许可证应当向市、县人民政府房地产管理部门提交的证件及资料包含下列（）。A.商品房预售许可申请表 B.土地使用权证 C.施工许可证 D.投入开发建设的资金占工程建设总投资20%以上的证明 E.建设工程规划许可证答案：A,B,C,E解析：本题考查的是商品房预售。选项D错误，应是占工程建设总投资25%以上的证明。