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1、21年房地产估价师预测试题5卷21年房地产估价师预测试题5卷 第1卷 房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用
2、动态分析法进行测算。房地产估价师确定动态分析法技术路线时，正确的做法是（）。A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点 B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点 C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点 D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点答案：C解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。 下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是（ ）。A我国住房公积金缴存实行动态调整机制B住房公积金缴
3、存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%C住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工D住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分E职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次正确答案：ABE住房公积金缴存的对象包括城镇私营企业的在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。住房公积金缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，包括6部分：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资。 建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。其中，建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到所有构件不
4、堪使用时的年数。( )正确答案：答案 建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。（）答案：对解析：考点:房地产含义的总结。建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。同时考虑项目的静态与动态投资回收期后，静态投资回收期下可行的项目，在动态投资回收期指标下，可能不可行。（）答案：对解析：本题考查的是动态投资回收期。由于动态投资回收期考虑资金时间价值，故动态投资回收期往往较静态投资回收期更长。 根据工程量清单计价法，建筑安装工程
5、费中的间接费包括（ ）。A措施费B规费C利润D企业管理费E税金正确答案：BD一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通，这主要是考虑了写字楼的（）因素。A、位置B、为租户提供的服务C、交通方便性D、建筑设备系统答案：C解析：考点:写字楼分类中应考虑的因素。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。一般来说，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。21年房地产估价师预测试题5卷
6、 第2卷商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。（）答案：对解析：本题考查的是商品房预售。商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。某商品住宅于2022年1月10日竣工验收使用，2022年1月10日交付给买受人。施工单位应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（）。A.2022年1月10日 B.2022年1月10日 C.2022年1月10日 D.2022年1月10日答案：B解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合规定，即在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限分别为：
7、（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。保修期是从工程竣工验收合格之日起计算。对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则答案：B,C解析：本题考查的是房地产估价原则。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。实际状况包括实际的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状況特别是权益状况下的价值。现状价值
8、评估不一定是在其依法判定的估价对象状况下价值，不合法利用前提下的现状价值通常会高于市场价值。参见教材P154。（）原则要评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。A.估价对象 B.价值时点 C.最高最佳利用 D.替代答案：B解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。 当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（ ）。A概率分析B解析法C蒙特卡洛法D杠杆分析正确答案：C蒙恃卡洛法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。适用于项目评
9、估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值的情形2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。该项目的
10、工程竣工验收工作由（）负责组织实施。A、该区人民政府建设行政主管部门 B、该市工程质量监督机构 C、甲公司 D、丙公司答案：C解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。 目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。 （ ）<-Next->房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 （ ）<-Next->为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质
11、是评估房地产的价格而不是价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A.借用合同 B.买卖合同 C.无偿保管 D.赠与合同 E.借款合同答案：B,E解析：本题考查的是合同法概述。借用合同、无偿保管合同和赠与合同属于单务合同。21年房地产估价师预测试题5卷 第3卷 城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是（ ）时期。A19491955年B19561965年C19661978年D1978年之后正确答案：B在这一时期：(1)对资本主义工商业的社会主义改造；(2)对出租私有住房的社会主义改造；(3)将私有企业占有的土地以赎买的方式收归
12、国有。综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征的指标，可以分为（）。A.绝对指标 B.相对指标 C.统一指标 D.平均指标 E.变异指标答案：A,B,D,E解析： 本题考查的是绝对指标。综合指标可以分为绝对指标、相对指标、平均指标和变异指标。关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）。A资本化率应用在直接资本化法中B资本化率是有效毛收入乘数的倒数C资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D资本化率能明确表示房地产的获利能力E资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算答案：A,E解析：资本化率（R）和报酬率（y）都是将房地产的预期收益转换为价值的比率，但两者有
13、很大区别。资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的。是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常用未来第一年的净收益除以价格来计算），仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的现值的比率。资本化率是净收益乘数的倒数。某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80；经市场调查，目前当地该类商城
14、的市场租金为每月90元m2，空置率为10；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元m2，空置率为15，运营费用率为30。报酬率为10，折现率为12，该商城开发完成后的现值为（）万元。A22253B23352C26488D27796答案：B解析：建成后每年净收益=10058012（115）（130）=2856（万元），开发完成后现值为：（万元）。 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。A同期风险B比较风险C资本价值风险D时间风险正确答案：A房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他土地附着物三个部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”。（）答案：对解析：本题考
15、查的是房地产的含义。房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”。构造房地产开发项目评价方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（）答案：对解析：本题考查的是构造评价方案。构造评价方案就是在项目策划的基础上，构造出可评价比较的具体开发经营方案。 房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（ ）。A物业管理B运营管理C设施管理D资产管理E组合投资管理正确答案：ACDEACDE从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合
16、投资管理在内的房地产管理人员的责任。虽然房地产资产管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。21年房地产估价师预测试题5卷 第4卷下列关于保险经营规则的表述中，错误的是（）。A.必须依法办理再保险 B.必须提存保险保障基金 C.不得提取未到期责任准备金 D.必须建立保险精算制度答案：C解析： 本题考查的是保险经营规则。选项C错误，在我国境内经营保险业务的保险公司，必须遵守的保险经营规则之一是：必须提取未到期责任准备金和公积金。 可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答
17、案： 学校兴办的招待所用房可免征房产税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m(2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2。A、 200B、 300C、 700D、 1000答案：B解析：依题意，该建筑物的实际价值比重置价格低300元/m2。在工程实施过程中，根据工程实际情况和客观条件的变化，可随时调整网络计划，使得计划永远处于最切合实际的最佳状态，保证该项工程以最小的消耗，取得最大的经济效益。（）答案：
18、对解析：考点:进度控制。在工程实施过程中，根据工程实际情况和客观条件的变化，可随时调整网络计划，使得计划永远处于最切合实际的最佳状态，保证该项工程以最小的消耗，取得最大的经济效益。下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（ ）。A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南答案：B解析：本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中对位置的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。选项B，属于区位状况描述中对交通的描述。本题考的很细。某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m
19、2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案：B解析：考点:开发利润。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000（110%）1.511200（110%）0.751242.61（万元），销售费用30002%60（万元），销售税费30005.5%1
20、65（万元），销售利润300010001200242.6160165332.39（万元），销售利润率332.39/300011.08%。某家庭购买一套面积为88的商品住宅，单价9000 元/，首付款为房价的30，其余为银行提供的年利率6.48、月还款额递增比例为0.5、期限为20 年的个人住房抵押贷款，则该家庭第10 年第1 个月的还款额是（）元。A4172.28B4193.14C7072.32D12180.43答案：A解析：由题意，该家庭的还款额P900088（130）554400（元）；月利率该家庭第10 年第1 个月的还款额为：21年房地产估价师预测试题5卷 第5卷 工业用地不得以（ ）
21、方式出让。A招标B拍卖C挂牌D协议正确答案：D下列( )属于投保人承担的义务。A、 交付保险费B、 如实告知保险标的情况C、 保证保险标的的正常情况和安全D、 不得非法侵害保险标的E 危险增加时通知保险人答案：A,B解析：保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。（）单位收到建设工程竣工报告后，应当组织有关单位进行竣工验收。A.设计 B.施工 C.建设 D.监理答案：C解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 工程项目施工需使用临时用地的，建设
22、单位需与土地使用权单位签订临时用地协议后方可使用该土地，建设单位有义务按照协议的规定支付一切费用。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。A 房地产投机 B 物价变动 C 财政收支状况 D 居民收入水平正确答案：A利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率答案：C解析：本题考查的是投资价值。如报酬率或折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率，而评估投资价值时应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。参见教材P92。 下列关于实地查勘的说法中，正确的有（ ）。A对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录C实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名D在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实正确答案：BCDE以下不是房地产投资信托特征的是( )。A、 流动性好B、 高现金汇报C、 市场价值不稳定D、 抵御通货膨胀答案：C解析：根据房地产投资信托的特征。