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1、房地产估价师考试试题题库9卷房地产估价师考试试题题库9卷 第1卷 刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（ ）元。A2363.64B2600.00C3818.18D4200.00正确答案：C（1200+100+800）元/55%=3818.18元。成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有（）。A客厅B卧室C厨房D卫生间E封闭阳台答案：C,D,E解析：公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，应当以原设计的房
2、间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。并且有下列情形之一的房屋不得出租：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（ ）。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。我国的法定货币是人民币，属于（）类型
3、。A.实物货币 B.金属货币 C.银行券 D.信用货币答案：D解析：本题考查的是货币。我国的法定货币是人民币，属于信用货币类型。下列有关均衡价格的表述中，错误的是（）。A、均衡价格是市场价格运行的必然趋势B、均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格C、市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等D、偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平答案：C解析：考点:房地产均衡价格。市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。 对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过1年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对于收益性房地产来说，建筑
4、物的经济寿命是（）。A、建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间B、在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C、由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D、剩余经济寿命与实际年龄之和的时间答案：B解析： 本题考查的是年限法。经济寿命是竣工时起到对房地产价值不再产生贡献为止（也就是净收益大于0）的持续时间。实际年龄是竣工日到价值时点的时间；剩余经济寿命是价值时点到对房地产价值不再产生贡献为止的时间；选项D错误，剩余经济寿命与有效年龄之和为建筑物经济寿命，所以选项B是正确的。房地产估价师考试试题题库9卷 第2卷 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。A某标准厂房B某
5、酒厂厂房C某待出让土地D某写字楼正确答案：B某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有（）。A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力答案：B,D解析：本题考查的是最高额抵押。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。该抵押需要经过登记才产生合同效力。工业建筑按照建筑层数分类不包括（）。
6、A.单层厂房 B.多层厂房 C.高层混合厂房 D.层次混合厂房答案：C解析：本题考查的是建筑分类。按照建筑层数，可以将工业建筑分为单层厂房、多层厂房和层次混合厂房。关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知(财税2022181号)规定，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，不应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。( )答案：错解析：知识点 房产税的主要内容谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值答案：A解析：本题考查的是谨慎原则。房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。见到
7、“谨慎原则”,要立即联想到“抵押”。对相邻企业排污造成的环境污染提起损害赔偿诉讼时效期间为( ) 年。A.1 B.2 C.3 D.4答案：C解析：环境保护法规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3年。站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去( )。A、 管理费B、 财务费C、 经营费D、 所得税答案：D解析：此题属于熟悉范畴。根据教材的有关利润的公式内容部分。房地产估价师考试试题题库9卷 第3卷在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2022 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，
8、准许销售 300 套。该项目预售时，依据国务院有关规定，该市下列居民家庭中，不具备购房资格的为（）。A.拥有1 套住房的当地户籍居民家庭B.拥有1 套住房的非当地户籍居民家庭C.拥有2 套住房的当地户籍居民家庭D.拥有2 套住房的非当地户籍居民家庭答案：B,C,D解析：关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20221 号），要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民
9、家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。测量工作的根本任务是( )。A.确定地面点的空间位置 B.确定水面点的空间位置C.确定建筑物点的空间位置 D.确定工程量点的空间位置答案：A解析：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置。就局部区域而言，可将地球视作圆球，当测量区域的半径小于10km时，可将地面视作水平面。此时，地面点的空间位置可用该点在水平面上的平面位置(坐标)及该点的高程来表示。 潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入(PGI)乘以潜在毛收入乘数(PGIM)来求取估价对象价值的方法，即V=PGIPGIM。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可
10、出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40，外墙面积8，单元间分隔墙面积10，公摊面积5，那么，可出租面积应为（）。A、44B、48C、54D、64答案：C解析：本题考查的是写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。可出租面积=40+8/2+10/2+5=54（）。参见教材P350。1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15 000m2，建
11、筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，
12、不包含在拍卖价款中。经调査，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。该项目整体拍卖时竞买入的出价最可能为（ ）。A.已完工程的建筑费3 000万元+已交的土地使用权出让金1400万元B.已完工程的建筑费3 000万元+已交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元C.在建工程建筑物市场价值+ 土地市场价值7500万元一需补交的土地使用权出让金1500万元D.在建工程建筑物市场价值+ 土地市场价值7500万元答案：C解析：下列说法不正确的是( )。A、 完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离B、
13、共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有C、 不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等D、 建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让答案：B解析：共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是不确定份额的共有。银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于( )元。A、 10000B、 11000C、 7800D、 9200答案：B解析：银行一般规定将每笔住房贷款的月房产支
14、出与收入比控制在50%以下，房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入，则该家庭最低月均收入应不低于(5000+500)/50%元=11000元。房地产估价师考试试题题库9卷 第4卷运用平均发展速度法预测房地产价格时，可对过去各期的发展速度予以加权计算，权重应根据各期发展速度的大小，由小到大来确定。（）答案：错解析：本题考查的是平均发展速度法。由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价格的变动
15、过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确定。参见教材P389。引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括（）。A.政府进行道路建设 B.农用地转为建设用地 C.改进物业管理 D.装饰装修改造 E.更新或添加设施设备答案：C,D,E解析：本题考查的是房地产的特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良，如重新进行装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理等，会导致房地产价格上涨 传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。 （ ）此题为判断题(对
16、，错)。正确答案：当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。A.50%B.60%C.80%D.90%答案：B解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款的综合风险度=信用等级系数贷款方式系数期限系数项目等级系数。凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，一般不予发放贷款。P334。关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见 B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响答案
17、：B解析：本题考查的是房地产估价的要素。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为了招揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。 合伙是依法设立的，由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙企业债务承担有限连带责任的组织。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：明确估价的基本事项中，龙头是( )。A、 项目是否合法B、 明确估价目的C、 明确估价时点D、 明确估价对象答案：B解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价程序中的明确估价基本事项。明确
18、估价基本事项主要包括三方面：明确估价目的；明确估价对象；明确估价时点。其中估价目的是龙头。解决此题的关键在于日常的工作体会以及重点记忆。房地产估价师考试试题题库9卷 第5卷下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量答案：B解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ACD属于供给分析。参见教材P139。 采用住房置业担保方式的，若债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地购置贷款的金额通常不超过土
19、地评估价值的( )。A、 30%40%B、 40%50%C、 50%60%D、 60%70%答案：C解析：知识点 房地产开发贷款与土地储备贷款在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。A.目标定价法B.价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法答案：A解析：本题考查的是制定租售方案。成本导向定价法包括两种，成本加成定价法和目标定价法，后一种需要用到损益平衡图。参见教材P98。耕地占用税实行（）。A.比例税率B.累进税率C.比例税率和定额税率D.定额税率答案：D解析：本题考查的是耕地占用税。耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次。专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估
20、价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。（）答案：对解析：考点:房地产估价的含义。专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。甲乙两个方案各年净现金流量如下表所示，已知基准收益率为10%，则（）。A、NPV甲NPV乙 B、NPV甲NPV乙 C、NPV甲=NPV乙 D、不确定答案：A解析：本题考查的是财务净现值。房地产估价师考试试题题库9卷 第6卷某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水
21、措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：在会计核算时，70%的住宅销售所得的收入应列入( )会计科目。A、 资产类B、 损益类C、 所有者权益类D、 成本类答案：B解析：在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。A.比较法 B.收益法 C.假设开发法 D.基准地价修正法 E.长
22、期趋势法答案：A,D解析：本题考查的是重新购建成本的求取思路。求取土地的重新购建成本，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用比较法、基准地价修正法等方法求取。有偿使用土地的，应签订土地所有权出让合同。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地的工作程序。有偿使用土地的，应签订土地使用权出让合同。某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A5286.72B7552.45C99
23、39.23D14198.90答案：A解析：该写字楼的报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=6%（1+25%）=7.5%。设该写字楼目前的收益价格为V，依据公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n+Vt/（1+Y）t，则V=400（130%）/7.5%11/（1+7.5%）5+V（1+20%）（16%）/（1+7.5%）5，解得：V=5286.72（万元）。下列建筑施工图中，简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图样是（ ）。A.建筑详图B.建筑剖面图C.建筑立面图D.建筑平面图答案：B解析：本题考查的是建筑施工图。建筑剖面图主要用以筒要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。房地产开发项目的施工许可证由
24、（）向发证机关申请领取。A.施工单位 B.建设单位 C.监理单位 D.设计单位答案：B解析：本题考查的是开工申请与审批。建设单位在开工前，应依规向工程所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。2022年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2022年住宅市场吸纳率为（）。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%答案：B解析：本题考查的是房地产市场指标。2
25、022年住宅市场吸纳率=2022年住宅吸纳量/2022年住宅可供租售量=（2022年住宅销售量+2022年住宅出租量）/（2022年可供租售的住宅+2022年可供出租的住宅）=（1680+320）/（1800+450）=88.89%。房地产估价师考试试题题库9卷 第7卷(2022真题) 房屋建筑工程保修期从（）之日起计算。A.工程竣工验收合格B.工程交付使用C.物业管理企业进驻D.内部装修完成答案：A解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A对估价对象范围的描述就是说明其四至B对建筑物外观的描述应说明其周
26、围环境和景观C对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度答案：D解析：A项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。B项，对建筑物外观的描述：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。C项，建筑物实物状况应说明：建筑规模；层数和高度；外观；建筑结构；设施设备；装饰装修；日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水；层高和室内净高；空间布局；竣工日期等。因而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容
27、。 甲、乙两个物业2022年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2022年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2022年10月的价值为1200元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲乙两个物业投资风险相同D无法判断正确答案：B 股票和债券的相同之处表现在（ ）。A都是融资工具B都是流通证券C持有者享有相同权利D部具有偿还性E都可以为投资者带来收益正确答案：ABE 不是房地产贷款担保形式的是（ ）。A保证B抵押C质押D提存正确答案：D房地产贷款的担保形式有保证、抵押、质押等。如果长期趋
28、势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强。（）答案：错解析：考点:长期趋势法的作用。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。债券和股票都是金融市场交易的媒介。 ( )答案：对解析：房地产估价师考试试题题库9卷 第8卷占用基本农田的，耕地占用税适用税额应当在规定的当地适用税额的基础上( )。A.提高10B.提高30C.提高50D.提高100答案：C解析：根据有关规定，加成征税政策主要有以下两项：(1)经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以
29、适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。(2)占用基本农田的，适用税额应当在规定的当地适用税额的基础上提高50%。 购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(REITs)，由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。（ ）正确答案：住房抵押支持证券是为大众投资房地产提供的一种重要的房地产间接投资工具。 下列对法的概念理解不正确的是（ ）。A法是阶级矛盾不可调和的产物B法以国家集体意志形式出现C法用国家政权的强制力来保证实现D法是各种社会规范的总称正确答案：B有效毛收入乘数法没有考虑估价
30、对象与类似房地产在（）方面的差异。A房地产租金以外的收入B运营费用率C空置率D可出租面积的比率答案：B解析：有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和收租损失情况。缺点是没有考虑运营费用的差异。 某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（ ）。A80%B120%C171%D200%正确答案：A 某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为(
31、)。A2.4%B3.0%C3.8%D7.2%正确答案：C下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有（ ）。A.交易量增长率B.吸纳周期C.实际价格与理论价格之比D.房价收入比E.房价租金比答案：C,D,E解析：房地产泡沫与过度开发。实际价格/理论价格、房价收入比、房价租金比等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫程度。房地产估价师考试试题题库9卷 第9卷 新设项目法人融资形式的特点有( )。A项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B新设项目法人承担相应的融资责任和风险C从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E拟建项目在既有法人资产和信用基础
32、上进行，并形成其增量资产正确答案：ABC答案 ABC 新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动，其特点是：项目投资是由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。A3B5C7D10答案：B解析： 某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2022年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目
33、前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2022年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。正确答案：(1) 计算出租人权益价值合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金1501221000360(万元)出租人权益价值360(1-30%)(1/1.082+1/1.084+1/1.0816)1072.38(万元)(2) 完全产权下的市场价值第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。即租金200121000240(万元)完全产权市场价值240(1-30%)1-(1.0
34、5/1.08)16/(8%-5%) 2031.90(万元)(3) 承租人权益价值2031.90-1072.38959.52(万元)某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：1.项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决（根据工程进度均匀发生），贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、1
35、30万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。3.计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：（1）编制项目的借款计划（2）编制项目的借款还本付息表（3）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）（4）若该开发商要求的目标收益率为15%；计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）答案：解析： 是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。A建筑密度B建筑高度C用地面积D容积率正确答案：D 在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）答案：错解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。功能落后折旧分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。物业的承接验收只包括新建物业的承接验收。（）答案：错解析：本题考查的是物业承接查验制度。物业承接验收是物业服务的基础工作。条例规定物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。