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1、2022房地产估价师考试试题题库9辑2022房地产估价师考试试题题库9辑 第1辑甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2022年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采
2、用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。A.0.03 B.0.83 C.0.85 D.1.25答案：D解析：本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。2500020000=1.25。修筑道路穿过居住区，会改善居民区对外的交通，最终会提高该居住小区的住宅价格。 （）答案：错解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。修筑道路对居住小区的最终影响，还要看受影响住宅小区离该道路的远近以及该道路的性质等。参见教材P120。整个建筑物的全部荷载都通过基础最终传给地基来承受。但地基承受荷载的能力是有一定限度的。（）答案：对解析：本题考查的是地基、基础与地下室。整个建筑物的全部荷载都通过基础最终
3、传给地基来承受。但地基承受荷载的能力是有一定限度的。 政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的( )产生影响。A市场价值B投资C工期D质量E安全正确答案：AB答案 AB政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。房地产价格的特征主要包括（）。A、房地产价格受建筑技术的影响很大B、房地产价格不受交易者的个别情况影响C、房地产价格形成的时间通常较长D、房地产价格实质上是房地产权益的价格E、房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格答案：C,D,E解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格与一般物品价格的不同之处，即为房地产价格
4、的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。引起建筑物物质折旧的因素包括（）。A地震B电梯数量不够C酸雨D单行道E门窗的自然破损答案：A,C,E解析：物质折旧又称为有形损耗，是指建筑物因实体老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：自然经过的老化。可称为自然老化折旧，主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等。正常使用的磨损。可称为使用磨损折旧，主要是由人工使用引起的
5、，与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关。意外破坏的损毁。可称为意外损毁折旧，主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾、雷击等；人为方面的，如失火、碰撞等。延迟维修的损坏残存。可称为延迟维修折旧，主要是由于没有适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或者已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙面、地面有裂缝等。2022房地产估价师考试试题题库9辑 第2辑 表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于（ ）。A货币证券B信用证券C商品证券D资本证券正确答案：C商品证券是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库
6、栈单等。 分析信息是指对主要变量可以分析其（ ）并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模 型来进行分析。A量化性B增值率C移换性D离散性正确答案：DD分析信息是指对主要变量可以分析其离散性并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A、时值是资金运动起点的金额B、终值是资金运动结束时的金额C、不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D、资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值答案：D解析： 本题考查的是资金等效值的概念。选项A错误，现值是资金运动起点的金额；选项B错误，终值是资金运动结束时与现值等值
7、的金额；选项C错误，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是( )。A.概算指标 B.概算定额C.预算定额 D.施工定额答案：D解析：施工定额由劳动定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要直接用于工程的施工管理，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括（）。A开发建设投资B土地增值税C借款本金偿还D借款利息支付E运营费用答案：C,D解析：在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出主要包括开发建设投资、经营资金、运营费用、修理费用、营业税金
8、及附加、土地增值税、所得税。 有独立设计文件和相应综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程是指( )。A、单位工程B、单项工程C、分部工程D、分项工程正确答案：B2022房地产估价师考试试题题库9辑 第3辑 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。A建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D剩余经济寿命与实际年龄之和的时间正确答案：B不动产登记薄记载的内容包括（）。A.自然状况 B.权属状况 C.权利限制 D.提示事项 E.不动产市场价值答案：A,B,C,D解析：本题
9、考查的是不动产登记程序。不动产登记簿记载的内容有：不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况；权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项等。（）是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。A.生产可能性曲线 B.边际转换率 C.等收益线 D.等成本线答案：A解析：本题考查的是生产理论。生产可能性曲线是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。 某种房地产的供给量是由许多凶素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括（ ）。A该种房地
10、产的价格水平B相关房地产的价格水平C该种房地产的开发成本D房地产开发商对未来的预期E该种房地产的开发技术水平正确答案：ACDEB项为某种房地产需求量的影响因素。 在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。A-100B50C50D100正确答案：B答案 B三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=68000.3+67000.5+63000.26650(元
11、/m2)，而三个可比实例的比准单价的中位数为6700元/m2，前者与后者的差6650 -6700-50(元/m2)下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。A.整群抽样 B.分层随机抽样 C.简单随机抽样 D.定额抽样答案：D解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。2022房地产估价师考试试题题库9辑 第4辑下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有（）。A股票B期货C工业产权D非专利技术E建设用地使用权答案：C,D,E解析：房地产开发项目实行资本金制度。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权
12、、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。同一购物中心，所有租户的营业时间都必须一致。（）答案：错解析： 本题考查的是零售商业物业的租约。同一购物中心的租户之间，营业时间的安排应协调一致，制定该条款目的在于授权物业服务企业确定整个购物中心统一的营业时间，以方便物业管理工作，统一的营业时间一般以购物中心内的主要租户为准，次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。 经济评价中的基础参数包括（ ）。A融资相关参数B动态评价指标C静态评价指标D收益相关指标E时间类参数正确答案：ADEADE经济评价的基础参数除了选项A、D、E外
13、，还有评价标准类指标。建设工程竣工验收由（）单位组织实施。A施工B建设C监理D工程质量监管答案：B解析：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15 日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）答案：对解析：考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需1
14、0个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A、4653B、5347C、5352D、5366答案：D解析：考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。月租金净收益1000/10010（元/m2），月折现率6%/120.5%，该期房目前市场价格现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿值，5000现房价格10/0.5%11/（10.5%）10现房价格5%；现房价格=5366（元/m2）。2022房地产估价师考试试题题库9辑 第5辑 某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为（
15、）m2。A1200B120C3333D333.3正确答案：A 对于政策性保险，在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列选项中，不属于强制拍卖的特点的是（ ）。A.标的自有性B.主体的特定性C.目的的利他性D.权利义务不对等性答案：A解析：本题考查的是强制拍卖。强制拍卖有如下特点：（1）国家强制性；（2）标的的非自有性；（3）主体的特定性；（4）目的的利他性；（5）权利义务的不对等性。选项A强制拍卖的是被执行人的财产，标的不是法院自有财产。P440。优先股股东享有的权利有（）。A、要求赎回权 B、分配股息优先权 C、有限表决权 D、重大
16、决策表决权 E、分配剩余资产优先权答案：A,B,C,E解析：本题考查的是股票的基本分类。优先股股东的权利主要有：（1）分配股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限的表决权；（4）要求赎回权。参见教材P284。甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。对于项目A的项目资本金，若存在非专利技术作价出资，
17、则其额度最多为（ ）万元。A.1280B.1920C.2880D.9600答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。项目A为综合地产项目，项目资本金比例为30%，以工业产权或者非专利技术作价出资，其总额不得超过资本金总额的20%。3200030%20%=1920（万元）。P107。 会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是账户，账户被赋予借贷双方的记录空间就是会计科目。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试试题题库9辑 第6辑 信用卡的功能不包括（ ）功能。A转账结算A储蓄C汇兑D期权正确答案：D 某租户承租某商场的部分柜
18、台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分率租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时（ ）万元。A132B15.9C19.5D20.4正确答案：B15万元+（180-150）万元3%=159万元。由于市场信息的缺乏，房地产市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务，这体现了房地产市场特性中的（）。A、市场信息的不对称性B、市场需求的广泛性C、市场需求的多样性D、市场交易的复杂性答案：D解析：考点:房地产市场的特性。由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定；房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律
19、程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务。下列关于房地产价格的说法中，错误的是（）。A、房地产价格实质上是房地产权益价格B、房地产价格同时有买卖价格和租赁价格C、房地产价格容易受交易者的个别情况影响D、房地产价格形成的时间通常较短答案：D解析： 本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。选项D错误，房地产价格形成的时间通常较长，一般商品价格形成
20、的时间通常较短。某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为（）。A、1500B、1545C、2500D、2945答案：B解析：考点:收益法总结。土地价值=房地产收益/综合资本化率-建筑物价值=500/11%-3000=1545.45万元。多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物的是（）。A.砖木结构建筑 B.砌体结构建筑 C.钢筋混凝土结构建筑 D.钢结构建筑答案：D解析：本题考查的是建筑分类。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物。2022房地产估价师考试试题题库9辑 第7辑某城市规
21、划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。P9。经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地
22、、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。 票据贴现的期限最长不得超过（ ）个月。A2B4C6D8正确答案：C答案：C。票据贴现的期限最长不得超过6个月，贴现期限为从贴现之日起到票据到期日止。 下列关于企业利润和收入的表述，正确的是( )。A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B经营收入=销售收入+出租收入C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D可分配利润=税后利润-未分配利润正确答案：C答案 C 企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润；经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
23、；可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。（）答案：错解析：本题考查的是写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。甲企业于2022年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元
24、。2022年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。李某所投的保险类型为（）。A、财产保险B、责任保险C、信用保险D、保证保险答案：D解析：本题考查的是保险的种类。保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。参见教材P318。2022房地产估价师考试试题题库9辑 第8辑 必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）。A本票B商业汇票C银行券D支票正确答案：B商业汇票是由出票人签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的
25、金额给收款人或者持票人的票据。商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。凡由企业承兑的，称为商业承兑汇票；凡由银行承兑的，称为银行承兑汇票。 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ） 。A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值正确答案：CE在实际估价巾，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；是否根据当地房地产市场行情
26、或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。棚户区改造包括（）。A.城市棚户区改造 B.农村棚户区改造 C.国有工矿棚户区改造 D.国有林区棚户区改造 E.国有垦区危房改造答案：A,C,D,E解析：本题考查的是住房保障制度。棚户区改造包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造等。物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责是（）。A.查验申请人提供的权属证明 B.审查申请人提供的评估报告 C.以年检的形式进行重复登记 D.对被登记房屋进行实地查看答案：A解析：本题考查的是不动产登记机构。选项B不得要求对不动产进行评估；选项C不得以年检等名义进行重复登记，选
27、项D不是必经程序，有必要时可查看。商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（ ）。A.房屋抵押B.房屋继承C.变更房屋用途D.房屋买卖E.经出租人同意转租房屋答案：A,B,D,E解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响；因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递
28、减的公式计算估价对象的收益价值。（）答案：错解析： 本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。净收益等于有效毛收入减去运营费用，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。2022房地产估价师考试试题题库9辑 第9辑 李某所购房屋的建筑面积为（ ）。A70B76C83D92正确答案：C成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。李某所购房屋的建筑面积=70+13=83。房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（）答案：错解析：本
29、题考查的是房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险，时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。 房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由（ ）认定。A拆迁人B拆迁主管部门C房地产权属登记部门D规划行政主管部门正确答案：D 某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）。A避强定位方式B产品差别化方式C对抗性定位方式D重新定位方式正确答案：D(2022年真题) 利率调升
30、对房地产投资产生的影响有（）。A.导致房地产实际价值折损B.增加收益现金流C.加大投资者融资成本D.增加市场供给E.抑制市场投资需求答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。建设工程规划许可管理包括（）。A、建筑管理B、道路管理C、管线管理D、审定设计方案E、施工管理答案：A,B,C,D解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程规划许可管理的主要内容包括：建筑管理；道路管理；管线管理；审定设计方案；核发建设工程规划许可证；放线、验线制度；建设工程的竣工验收；竣工资料的报送。